（2015）惠湾法民一初字第1374号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 0001-01-01

案件名称

惠州大亚湾中御华庭实业有限公司与张中华、兰彩霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

所属地区

惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

惠州大亚湾中御华庭实业有限公司,张中华,兰彩霞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款

全文

惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民事判决书（2015）惠湾法民一初字第1374号原告：惠州大亚湾中御华庭实业有限公司。住所地：惠州大亚湾西区淡澳大道*号。法定代表人：段华平，董事长。委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。被告：张中华。被告：兰彩霞。原告惠州大亚湾中御华庭实业有限公司（以下简称中御华庭公司）诉张中华、兰彩霞房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年7月17日受理后，依法由审判员徐黎适用简易程序，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。原告中御华庭公司的委托代理人谢佛鹏到庭参加诉讼，被告张中华、兰彩霞经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中御华庭公司诉称：2013年8月5日，原告惠州大亚湾中御华庭实业有限公司与被告张中华签订《房屋出售合同》，原告向张中华出售中御蓝钻一层04至19号商铺共计16间、建筑面积871.6平方米，单价每平方米8500元，总价7408600元。付款方式为合同签订当日支付定金200万元，在乙方（张中华）取得发票后支付第二期购房款300万元，取得房产证回执后支付第三期购房款2408600元。2013年12月18日，原告开出中御蓝钻一层04至19号商铺发票，按张中华要求，付款方为兰彩霞。2014年1月16日，办理了中御蓝钻一层04至19号商铺房产证。同日，该房产证交给兰彩霞。因张中华、兰彩霞没有付清购房款，故兰彩霞出具借条，借到原��中御蓝钻一层04至19号商铺房产证。2014年3月3口，张中华、兰彩霞出具《欠条》，内容为：据惠州大亚湾中御华庭实业有限公司与被告张中华于2013年8月5日签订的《房屋出售合同》约定，甲方（原告）出售所开发的“中御蓝钻”项目一层部分商铺（为04至19号共计16间商铺）共计面积871.6平方米给乙方（被告），总价7408600元。按合同约定中御华庭公司已按乙方要求于2014年1月16日将以上物业办理到乙方指定办证人其妻“兰彩霞，身份证号码：5129261961031336026”名下，办理完相关手续。但乙方只支付了200万元，尚欠5408600元未付，限于2014年4月1日前付清，否则视为购房人违约。2014年4月30日，张中华出具《承诺书》，承诺在2014年5月30日前结清购房款，如果5月30日前未付，张中华同意按月利息3.5%计算。被告付款情况：2013年8月，被告支付200万元定金；2014年10月31��，被告支付了150万元。时至今日，被告仍欠3908600元未付。为维护合法权益，原告请求人民法院判决：一、被告支付蓝钻公寓16间商铺购房款3908600元；二、被告支付欠款3908600元的利息（按本金3908600元月利率3.5%从2014年1月16日起计算至被告付清购房款时止，算至2015年6月30日约为110万元）。以上本息合计约500万元；三、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交的主要证据有：《房屋出售合同》、发票、房屋权属证书借用条、《欠条》、《承诺书》等。拟证明其诉称的事实。被告张中华、兰彩霞未到庭，未向法庭提交书面的答辩状及证据副本。经审理查明：被告张中华、兰彩霞为夫妻关系。2013年8月5日，原告中御华庭公司作为甲方，与作为乙方的被告张中华签订《房屋出售合同》一份，约定的主要内容如下：一、物业情况，甲方同意��售的房屋位于甲方开发的中御蓝钻，共计建筑面积为971.60平方米。包括1层104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119号商铺，共计16间。相关证件为：国土证惠湾国用（2010）第13210100229、预售证（2009）第026号。出售单价为人民币8500元／平方米，总价值为7408600元。该价格为甲方实收价格，甲乙双方各自缴纳各自有关税费、基金等，涉及该批商铺转让至乙方名下所需缴纳的相关税费，均由乙方负责。甲方须保证房屋来源合法，并无产权纠纷，可顺利办搬出乙方名下房产证及国土证；二、付款方式，合同签订当日乙方支付定金2000000元给甲方，甲方出具收款收据给乙方。甲乙双方在签订本合同后的三个工作日内签订《广东省商品房买卖合同》及有关文件，双方约定在《广东省商品房买卖合同》内填写销售单价为人民币5000元／平方米。此单价即为购房发票金额，不涉及双方实际交易金额。备案登记完成后，于三个工作日内，乙方应缴纳完涉及该批商铺所需缴纳的相关税费、基金等。甲方协助开具购房发票给乙方。乙方取得购房发票后三个工作日内支付第二期购房款3000000元给甲方，甲方出具收款收据给乙方。乙方取得其名下房产证回执后，于三个工作日支付甲方尾款2408600元，甲方收款后向乙方开具收款收据，交易完成；三、甲方在收到乙方第二期房款后150个工作日内，办理出乙方名下房产证回执；四、房屋交付，甲方在收到第二期房款后，甲方应移交房屋给乙方；五、违约责任，甲方收到乙方购房定金后不卖该房屋给乙方，则甲方应按定金双倍赔偿给乙方，乙方支付购房定金后不买该房屋，乙方所交定金全部归甲方所有。该房屋出售前如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任，另按定金双倍赔偿乙方，并将已交付房款退回乙方。该房屋出售期间如税金已缴纳，甲方在中途不卖，除按上述违约责任外，已缴纳的税金按发票金额退还乙方。上述合同签订之后，被告向原告支付购房款2000000元，同时，被告兰彩霞向大亚湾区地方税务局缴纳了契税并于2013年12月18日领取了其购买的04-19号商铺的发票。2014年1月16日，被告兰彩霞在惠州市房产管理局办理了权属登记并实际持有104-119号商铺的房屋权属证书。因被告未按《房屋出售合同》的约定向原告支付剩余房款，两被告于2014年3月3日向被告出具《欠条》，载明的主要内容为：被告法定代表人段华平与张中华于2013年8月5日签订的“房屋出售合同”约定甲方出售的“蓝钻公寓”项目一层部分商铺（为104-119号合计16间商铺）共计面积871.6平方米给乙方总价为7408600元；按合同约定被告公司已按乙方要求于2014年1月16��将以上物业办理至乙方指定的其妻兰彩霞名下，但乙方只支付2000000元定金至甲方约定的账户，尚欠5408600元余款未支付，限于2014年4月1日前付清，否则视为购房人违约。因被告仍未按《欠条》承诺的付款时间付款，被告张中华再次于2014年4月30日向原告出具《承诺书》，载明：本人承诺兰彩霞购买的海立方商铺余款在2014年5月30日前结清（至少伍佰万支付），如果5月30日前未支付，本人同意按月息3.5%计算。2014年10月31日，被告向原告支付了购房款1500000元，剩余房款3908600元至今未支付。本案在审理过程中，本院依据原告的申请，作出（2015）惠湾法民一初字第1374号-1号民事裁定书，依法查封了被告兰彩霞名下位于惠州大亚湾西区蓝钻公寓104至119号共计16套房屋（房地产权证号分别为：粤房地权证字第××号，第3300048201号，第3300048200号，第3300048197��，第3300048199号，第3300048198号，第3300048206号，第3300048205号，第3300048204号，第3300048203号，第3300048212号，第3300048208号，第3300048207号，第3300048211号，第3300048209号），建筑面积合计871.6平方米。以上事实，有原告的庭审陈述，原告提交的《房屋出售合同》、发票、房屋权属证书借用条、《欠条》、《承诺书》等证据在卷证实，足以认定。本院认为：原告中御华庭公司与被告张中华签订的《房屋出售合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案中，被告张中华与兰彩霞为夫妻关系，两被告也同时向原告出具了《欠条》表示愿意履行支付剩余房款的义务，被告虽按约定支付了部分购房款3500000元，但剩余应付购房款3908600元至今未支付，被告的行为已经构成违约，故原告请求��被告支付尚欠的购房款3908600元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。原、被告在合同签订后，被告另行向原告出具了《承诺书》，在该承诺书中，被告明确承诺其“在2014年5月30日前支付剩余房款，逾期同意按月息3.5%计算”，该约定应视为原、被告对被告应付房款的履行期限及逾期付款应支付违约金的标准的变更，双方约定的逾期付款利息实际应等同于逾期付款的违约金，但该约定的标准明显超出了法律法规的规定，被告虽未到庭，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，认定被告应以年利率24%的标准自逾期日起向原告支付违约金，因被告尚欠原告的购房款3908600元实际自2014年5月31日起逾期支付，��被告应自按上述标准向原告支付自2014年5月31日起至其付清款项日为止的违约金。被告未到庭，视为放弃相关权利并承担不利后果，且不影响本案的审理，本院依法可缺席判决。若被告有证据证实已向原告的支付了除本案购房款3500000元外的其他款项的，可另循法律途径处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张中华、兰彩霞自本判决生效之日起十日内向原告惠州大亚湾中御华庭实业有限公司支付尚欠的购房款3908600元，并自2014年5月31日起按年利率24%的标准向原告计付违约金至被告付清上述款项日止。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉��法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23400元，由被告张中华、兰彩霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员　徐　黎二〇一五年十月十六四日书记员　邹晓婷来自