（2015）青民一终字第1892号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-01-11
案件名称
青岛市市南区财政局与于涛物权保护纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛市市南区财政局,于涛
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1892号上诉人（原审原告）青岛市市南区财政局。法定代表人刘卫国，局长。委托代理人郭斌，山东诚功律师事务所律师。委托代理人赵清树，山东诚功律师事务所律师。上诉人（原审被告）于涛。委托代理人吴铁龙，山东江河海律师事务所律师。上诉人青岛市市南区财政局（以下简称市南财政局）因与上诉人于涛物权保护纠纷一案，均不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第3011号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。市南财政局在一审中诉称，2010年4月1日，市南财政局与于涛签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于青岛市辽阳西路73号一层及负一层网点，租赁期限从2010年4月1日至2013年3月31日，租金每年15万元。在租赁期限届满前，市南财政局提前两次以书面告知于涛不再续租，但于涛在合同到期后仍非法占用房屋，严重侵害市南财政局的合法权益。要求判令于涛返还非法占用的房屋并恢复房屋原状；于涛向市南财政局支付房屋使用费（应计算至实际腾房之日，暂定从2013年4月1日至2013年9月30日，共计15万元，后变更为2013年4月1日至2014年9月30日止，共计757200元）；本案诉讼费及评估鉴定费由于涛承担。于涛在一审中辨称，涉案房屋租赁期限尚未届满，于涛多次联系市南财政局要求继续承租房屋，市南财政局无理推脱，既不告知房屋的处置办法也不收取房租，导致纠纷的发生，于涛自身无过错。于涛并非擅自转租房屋，而是与他人合作餐饮，营业执照负责人名称仍为于涛。2012年2月于涛花费大量人力物力重新装修房屋，且在装修前将此事通知过市南财政局，市南财政局不续租势必造成于涛巨大的经济损失。于涛对涉案房屋享有优先承租权和优先购买权。市南财政局根据评估结果变更诉讼请求，于涛认为房屋使用费评估过高，同意按照原合同中房屋租赁价格或以此基数适当提高价格支付租赁费用。一审法院经审理查明，1、2004年3月17日市南财政局取得青房地权市字第××号房地产权证书，该房屋坐落于青岛市市北区辽阳西路71，73号网点，负一层、一层网点，建筑面积1149.66平方米。附记：商品房初始登记。2、2003年3月10日，出租方（本案市南财政局）与承租方青岛红豆娱乐有限公司相思娱乐城（法定代表人于涛）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将辽阳西路73号，一层和负一层网点房，使用面积约534平方米租赁给承租方使用，约定租期二年，自2003年4月1日起至2005年3月31日止，每年租金135000元分四次交纳，3月30日、6月30日、9月30日每次交纳35000元、12月30日交纳30000元。在该份合同租赁期限届满前的2005年3月25日，上述出租方与承租方再次签订房屋租赁合同，合同记载房屋使用面积约431平方米，约定租期三年，自2005年4月1日起至2008年3月31日止，每年租金135000元分四次交纳，3月30日、6月30日、9月30日每次交纳35000元、12月30日交纳30000元。2010年4月1日，出租方（市南财政局）与承租方（于涛）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将辽阳西路73号，一层和负一层网点房，使用面积约431平方米租赁给承租方使用，租期三年，自2010年4月1日起至2013年3月31日止，每年租金150000元分两次交纳，3月31日、9月30日每次交纳75000元。还约定承租方擅自将房屋转租、转让或转借；拖欠租金累计达两个月的等情形出现，出租方可以终止合同，收回房屋。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权。合同附件约定，承租方不得损坏房屋结构或进行破坏性装修，由此造成的损失由承租方承担。3、2012年10月22日，11月22日市南财政局向于涛经营场所的工作人员送达《关于不再续签合同的通知》，涉及内容：双方所签房屋租赁合同于2013年3月31日到期，因你方未按约交纳租金构成违约，要求10天内交齐所欠房租计7万元。合同到期后不再续签，期满后自动解除租赁协议，承租方及时付清水电费、电话费等费用，于到期日前搬离网点。于涛收到上述通知后复函市南财政局，称双方多年合作愉快，期间在酒店运作上本人投入大量的人力和财力，希望单位领导从考虑老百姓民生及维护社会稳定角度，同意承租方续租房屋，尽量挽回承租人在装修及其他方面的损失。4、2013年6月30日于涛向市南财政局提交“情况说明”，载明：本人于1998年至今租用辽阳西路73号网点房。2011年夏因投资人的变化，由原娱乐业变为餐饮业，并重新投入资金进行装修。因重新办证必须具备5年以上租赁合同，但与市南区财政局之间的租赁合同尚有一年多到期，不能续签。因办证心情急迫，疏忽该份合同给市南财政局带来的负面影响和不必要的麻烦，本人深表歉意。5、2013年7月份之后，市南财政局委托代理人以EMS方式向于涛于涛邮寄内容相同的两份律师函，记载：因你欠付租金等原因，市南区财政局先后两次以书面形式告知你不再续签租赁合同，并要求你搬离租赁房屋。但至今你仍拒绝搬离。你与北京摸错门饮食文化有限公司及相关投资人签订《合作协议书》，伪造盖有青岛市市南区财政局印章租赁合同，并将房屋转给北京摸错门饮食文化有限公司用于开办“摸错门”门店。你上述行为严重违反了双方合同约定及法律规定，应当承担法律责任。本着诚实信用原则履行返还租赁房屋、恢复原状的义务，以避免不必要的经济损失、声誉损失及诉讼。你见函后15日内搬离辽阳西路73号租赁房屋。付清欠付租金、违约金等。6、案件审理过程中，市南财政局申请对涉案房屋面积予以测绘；另申请对涉案房屋使用费（2013年4月1日至2014年4月29日期间）进行评估。一审法院委托青岛中天华资产评估有限公司对上述期间的费用进行评估。2014年7月15日该公司出具退函说明，因单位提供的房产证未载明委估房屋的建筑面积，委估房屋分地上及地下两部分，各部分的房屋租金差别较大，因没有委估房屋上下层的各建筑面积，公司无法确定其评估值，故将该鉴定委托退回。2014年9月11日，青岛二十二世纪不动产代理有限公司出具《房屋测绘报告书》记载，73号网点一层套内建筑面积263.16平方米，负一层套内建筑面积265.19平方米，总套内建筑面积528.35平方米。市南财政局支付评估费1078元。市南财政局对此予以认可，于涛认为该报告书中即无测绘人员的测绘资质证书，也没有测量人员的签字及盖章，更未说明测绘的依据，报告书在形式上存在严重瑕疵，应认定测绘报告书无效，不能作为审理本案的依据。该公司在完善报告形式瑕疵后重新出具《房屋测绘报告书》，房屋总建筑面积没有变动。在涉案房屋出具测绘报告书后，市南财政局再次申请对涉案房屋的使用费进行鉴定（2013年4月1日至2014年9月30日期间）。一审法院委托青岛德铭资产评估有限公司对此进行评估。该公司于2014年11月10日作出（2014）德所司鉴字第020号资产评估报告书，鉴定结论：2013年4月1日至2014年9月30日期间，青岛市辽阳西路73号一层及负一层网点租金为757200元。市南财政局支付评估费6300元。市南财政局对此无异议。于涛质证意见：评估价格为合同约定的3倍以上，结论明显不合理。最近5年时间，涉案房屋附近正在修建地铁，周边道路被护栏围住，道路狭窄通行不畅，给商业运营带来困难，导致房屋及周边租赁价格下降；另外，涉案房屋于涛14年前租赁时为毛坯房，于涛自行进行装修；评估报告没有明示一层和负一层的评估价格，明显高估了负一层的价格，致使房屋整体评估价格过高，远超市场实际租赁价格。基于上述理由，于涛对此报告结论不予认可，提出书面复议申请。该鉴定机构于2015年1月26日出具书面复函，认为房屋使用费的市场价格与合同之间无直接关系，房屋周边的市场环境及价格等因素在本次评估中已经有所考虑；评估时按照简单装修确认，若与市场价格有差异，异议人可提交原始装修情况说明和相关资料进行调整。此后于涛又提交复议申请并附有装修收据及施工合同，市南财政局对此均不予认可。2015年3月24日，该公司再次出具异议书答复函，认为异议人所谈及的问题，在2015年1月26日答复中已做说明，不再重复答复。7、经法院现场勘验确认，涉案网点房现为摸错门火锅加盟店，正常经营使用，装修情况为加盟店统一装修样式。一审法院认为，双方于2010年4月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。合同约定的租赁期限自2010年4月1日起至2013年9月31日止。现租赁期限已经届满，双方的租赁关系依法予以终止。因于涛在合同约定的租赁期间已将涉案网点房作为摸错门火锅加盟店，并按照加盟店统一装修样式进行了装修，且火锅店仍在正常经营使用，市南财政局要求返还房屋恢复原状，势必给于涛现有经营活动带来较大的经济损失，也会损害员工权利；既不利于发挥物的使用价值，也不利于社会安定。鉴于上述情况，一审法院认为市南财政局要求于涛腾房的诉求暂不予处理，市南财政局可另行主张权利。但2013年4月1日至2014年9月30日期间于涛仍继续占用、使用市南财政局房屋应支付使用费。一审法院委托青岛二十二世纪不动产代理有限公司出具《房屋测绘报告书》、青岛德铭资产评估有限公司做出的资产评估报告，程序符合法律规定，一审法院对上述报告结论予以确认，并作为于涛向市南财政局支付房屋使用费的依据。市南财政局要求于涛按评估价格支付2013年4月1日至2014年9月30日期间房屋使用费757200元的诉求，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、于涛于判决生效之日10日内偿付青岛市市南区财政局2013年4月1日至2014年9月30日期间房屋使用费人民币757200元；二、本案评估费7378元，于涛于判决生效之日10日内直接支付给市南财政局；三、驳回青岛市市南区财政局的其他诉讼请求。如果于涛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28001元，由青岛市市南区财政局承担11000元，于涛承担17001元。宣判后，市南财政局不服一审判决，提起上诉。上诉人市南财政局上诉请求撤销一审判决第一项、第三项，改判是于涛立即返还市南财政局房屋并恢复原状，并判决于涛支付非法占用房屋使用费至实际腾房之日。其主要事实理由为：市南财政局不能确认于涛是否在正常经营。于涛未提交认可房屋装修的证据，不能确认房屋装修情况，于涛以私刻公章，伪造合同将房屋转租。且市南财政局所主张的房屋使用费至实际腾房之日，一审法院未予支持。租赁合同期满后，承租人应当返还租赁物，于涛与市南财政局的租赁合同早已到期，依法应当予以返还。于涛加盟摸错门酒店并装修一事未征得市南财政局的同意，是于涛在明知尚有一年租期的情况下，私刻市南财政局的公章，恶意伪造租赁合同，达到强占市南财政局房屋的目的，一审已经确认租赁期限届满租赁关系依法予以终止，却不判决于涛返还租赁物，缺乏依据。上诉人于涛辩称，一审法院系根据市南财政局的诉讼请求认定房屋使用费的，认定使用期间并无不当。于涛多次要求续租涉案房屋，涉案房屋租赁已经十年，投入大量人力、财力，希望市南财政局能从民生及社会稳定角度考虑，尽量挽回于涛在装修、经营方面的损失。维护物的使用价值、维护员工权益及社会稳定，尽量减少损失。上诉人于涛上诉请求撤销一审判决第一项、第二项，改判于涛向市南财政局支付2013年4月1日至2014年9月30期间房屋使用费225000元或将本案发回重审。其主要事实理由为：一审法院依照评估报告书确定房屋使用价格，认定过高，应当重新进行评估。市南财政局针对于涛的上诉请求辩称，评估属于专业事项，应当以有资质的机构出具的意见为准。经本院审理查明，二审查明事实与一审查明一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，一审法院对基本法律关系认定并无不当。双方当事人租赁合同到期后，于涛仍然继续占用涉案房屋，应当向市南财政局支付房屋使用费，一审法院依据评估单位作出的评估报告认定房屋使用费的计算标准，具有相应的事实及法律依据，认定得当，本院予以确认。一审法院对于市南财政局主张房屋占用期限的认定系根据其诉讼请求主张的暂定期限予以认定，具有相应的依据，本院予以确认，对于其后发生房屋使用费可另行评估主张，一审法院未予一并处理，不影响市南财政局此后主张权利。对于于涛是否应当返还房屋，根据法律规定，租赁合同到期双方当事人未续签书面租赁合同，承租人继续使用房屋的，出租人随时可以主张返还，但本案中，一审法院对于市南财政局的主张返还的诉求暂时未予处理，系考虑到于涛将涉案房屋作为摸错门火锅加盟店，已按照加盟店统一装修样式进行了装修，在火锅店正常经营期间，市南财政局要求返还房屋恢复原状，会对于涛现有经营活动带来较大的经济损失，也会损害员工权利，既不利于发挥物的使用价值，也不利于社会安定。本院认为，一审的上述认定其出发点系基于保护民生、维护稳定做出的，并非拘泥于案件审理本身，且一审审理过称中，一审法院已经告知市南财政局对于其要求返还房屋的请求将不予处理，市南财政局对该认定结论是清楚的，因此，本院对一审法院关于房屋是否予以返还的诉讼请求暂时不予处理的认定，予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20196元，由上诉人青岛市市南区财政局负担11000元，由上诉人于涛负担9196元。本判决为终审判决。审 判 长 龙 骞审 判 员 秦 明代理审判员 王 蕾二〇一五年十月十六日书 记 员 魏 威书 记 员 王庆光 来源：