（2015）洛民终字第2316号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-11-20
案件名称
孟力与尚晓梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民终字第2316号上诉人（原审原告）：孟力。被上诉人（原审被告）：尚晓梅。委托代理人：葛红星。系洛阳市涧西区南昌路办事处江西路社区居民委员会推荐。上诉人孟力因与被上诉人尚晓梅房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人孟力，被上诉人尚晓梅的委托代理人葛红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：孟力（承租方）与尚晓梅（出租方）于2011年8月28日签订《房屋租赁合同》一份，约定：承租方租赁位于涧西区翠堤湾小区2号楼4单元2201、2202两套毛坯房屋，承租方对房屋的水电设施、卫生间、厨房、地板、门窗等按照基本装修的标准进行装修，其他细节要求双方另行协商；租赁期共5年，出租方从2011年9月1日起将出租房屋交付承租开始装修准备，承租时间为2011年11月1日至2016年10月31日止；承租方在签订合同后应交给出租方押金1000元，承租方在租赁期间应爱护房屋及已有设施，合同终止后，出租方验收无误应将押金退还承租方，不计利息；等等。孟力、尚晓梅分别在合同承租方、出租方处签署名字。在该份租赁合同第二页的落款处，书写有“押金1000元”字句，经法庭询问，孟力述称上述字句的书写系因尚晓梅在签订合同的同时收到了押金1000元。孟力（被担保人）与尚晓梅（担保人）于2011年8月31日签订《房屋租赁经济责任担保书》一份，载明：一、担保人自愿担保与被担保人所签订的翠堤湾小区2号楼4单元2201、2202两套毛坯房的房屋租赁合同的有效性，并承担该合同不能正常履行给被担保人带来的经济损失；二、被担保人在与担保人签订上述房屋租赁合同后，根据合同约定，现明确上述两套毛坯房屋的基础装修由被担保人承担，该项费用为合计不低于16万元整。在担保人与被担保人签订的上述房屋租赁合同期间，若因该房屋产权人对此房屋使用权另行处理，导致被担保人无法正常使用上述房屋时，双方约定担保人根据被担保人签订的房屋租赁合同所剩余的时间，按照每年每套房屋16000元的标准，担保人对被担保人按照剩余月数给予房屋装修补偿。同时，担保人还要给予被担保人一万元的合同违约金，以弥补被担保方不能正常经营及搬家所造成的经济损失…四、本房屋租赁经济责任担保书担保责任至2016年10月31日自行截止。被担保人的基础装修归房屋所有权人。尚晓梅在该份担保书上担保人处签署名字并注明日期。原审另查明，尚晓梅非本案所涉涧西区南昌路东侧翠堤湾2幢4-2201、2202室的所有权人。原审法院认为：无处分权人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权人订立合同后未取得处分权，除法律另有规定外，该合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。根据庭审查明的事实、当事人陈述、房屋权属情况等相关证据，尚晓梅于2011年8月28日就本案所涉两套房屋同孟力签订《房屋租赁合同》时，系无处分权人，鉴于尚晓梅未有证据证明其实施的上述无权处分行为被房屋所有权人所追认，或者其于订立合同后取得了处分权，故原审法院确认本案所涉《房屋租赁合同》为无效。根据租赁合同所载“承租方在签订合同后应交给出租方押金1000元”的约定，结合孟力当庭关于租赁合同中所载字句“押金1000元”的诉讼主张及租赁合同的实际履行状况，在未有相反证据证实的情况下，原审法院确认尚晓梅已收取孟力支付的押金1000元，鉴于《房屋租赁合同》被确认为无效，尚晓梅应将该笔押金予以返还。根据《房屋租赁经济责任担保书》所约定的担保期限、担保条件及担保内容，鉴于孟力未有充分、有效证据证明其搬离本案所涉房屋系因房屋产权人对房屋使用权另行处理而致其无法正常使用，尚晓梅（担保人）依约向孟力（被担保人）承担相应法律责任的前提条件并未成就，且孟力亦未提交据以证明营业损失状况及搬迁费用的相关证据，故此，对于孟力要求尚晓梅根据《房屋租赁经济责任担保书》的约定赔偿其房屋装修费29333元、合同违约金10000元，并要求尚晓梅赔偿其3个月营业损失13702元、搬迁费10000元的诉求，无事实和法律依据，原审法院均不予支持。对于孟力提出河南王城律师事务所接受本案所涉房屋所有权人的委托于房屋租赁期内向孟力邮寄送达内容为“让孟力限期搬出所租赁的房屋”的律师函的诉讼主张，因未有充分、有效证据予以证实，对该主张不予采信。尚晓梅经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、孟力与尚晓梅签订于2011年8月28日的《房屋租赁合同》无效；二、尚晓梅于本判决生效后十日内向孟力返还押金1000元。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理；三、驳回孟力的其他诉讼请求。一审案件受理费1400元，由孟力负担1000元，尚晓梅负担400元。孟力不服该判决上诉称：一、原审事实不清。双方签订《房屋租赁合同》后，尚晓梅出具《房屋租赁经济合同担保书》承诺在房屋租赁期间，若因房屋产权人对此房屋使用权另行处理，致使合同不能履行，尚晓梅以每年每套房子16000元的标准承担装修费，同时支付一万元违约金。2014年10月份一位自称房东的秦文女士同110民警一同到出租房，要求尽快搬离房屋，孟力方得知该房屋并非尚晓梅所有，而是尚晓梅擅自做主非法出租他人房屋。2014年12月8日孟力接到限期搬离的律师函，2015年1月1日孟力再次收到律师催告函，并于当日搬离出租房。以上证据足以证明孟力搬离房屋是被迫的，另外孟力提交的秦文的视频资料原审没有认定，也只字未提。二、原审适用法律错误。合同被判令无效，尚晓梅需要返还孟力已经交付的租金。孟力基于对尚晓梅的信任才与其签署房屋租赁合同，尚晓梅明知自己无权处分该房屋，仍虚构事实，以出具经济责任担保书的形式骗取孟力的信任，应承担缔约过失责任，赔偿孟力的损失。请求：撤销原判，判令尚晓梅赔偿孟力房屋装修费29333元、合同违约金10000元、押金1000元及三个月营业损失13702元、搬迁费10000元，共计64035元。尚晓梅答辩称：一、原审事实清楚，但认定《房屋租赁合同》无效有误。2006年11月尚晓梅受房主之托购买了本案中的两套住房，房主将尚晓梅的电话留给物业公司，尚晓梅以房主名义缴纳了契税和煤气初装费、暖气初装费，尚晓梅实际履行了对两套房子的管理权。2011年8月孟力经人介绍并通过物业公司找到尚晓梅签订了两套房屋租赁合同，并支付了首付费用3万元，该合同的签订是双方真实意思表示，合同有效。二、原审程序违法。《举证通知书》中没有告知公民代理的相关规定，未履行告知义务。原审法院违反了民事诉讼法第一百六十三条关于裁定转为普通程序的规定。通知九点开庭法官10：05到庭，应当给予当事人一个合理的解释而未作解释。本院经审理查明的事实与原审认定一致。另查明：尚晓梅认可本案所涉翠堤湾小区2号楼4单元2201、2202两套房的房主是秦文，秦文委托尚晓梅的爱人购买。秦文并未授权尚晓梅出租该房屋，尚晓梅亦未将租赁费交给秦文。因秦文要卖该房，没有通过尚晓梅，直接找孟力要求其搬走。秦文通过河南王城律师事务所向孟力发出律师函，要求孟力搬离所租赁的房屋。本院认为：孟力与尚晓梅签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁经济责任担保书》，是双方真实意思表示，双方均应遵照履行。因尚晓梅不是其租赁给孟力的两套房屋的所有权人，对该两套房屋没有处分权，且事后未得到房屋所有权人追认，因此原审认定双方签订的《房屋租赁合同》无效，适用法律正确，处理并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。双方当事人签订的《房屋租赁经济责任担保书》约定“担保人（尚晓梅）自愿担保与被担保人（孟力）所签订的房屋租赁合同的有效性，并承担该合同不能正常履行给被担保人带来的经济损失”，“在双方签订的上述房屋租赁合同期间，若因该房屋产权人对此房屋使用权另行处理，导致被担保人无法正常使用上述房屋时，双方约定：担保人根据与被担保人签订的房屋租赁合同所剩余的时间，按照每年每套房屋16000元的标准，担保人对被担保人按照剩余月数给予房屋装修补偿。同时，担保人还有给予被担保人一万元的合同违约金，以弥补被担保方不能正常经营及搬家所造成的经济损失”。本案中，房屋所有权人秦文要求孟力搬离，导致孟力无法正常使用所租赁的房屋，依据双方的约定，尚晓梅应按照剩余月数给予孟力房屋装修补偿并给予孟力一万元的合同违约金。因此孟力要求尚晓梅赔偿其房屋装修费29333元、合同违约金10000元的诉讼请求，符合双方的约定，原审不予支持处理不当，本院依法纠正。关于孟力要求尚晓梅赔偿其三个月营业损失及搬迁费的诉讼请求，没有事实依据和合同依据，原审不予支持并无不当。综上，原审判决认定部分事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第182号民事判决第一项、第二项；二、尚晓梅于本判决生效后十日内赔偿孟力房屋装修费29333元、合同违约金10000元；三、驳回孟力其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1400元，由孟力负担500元，尚晓梅负担900元。二审受理费1376元，由孟力负担476元，尚晓梅负担900元。本判决为终审判决。审判长 王春峰审判员 肖秋宣审判员 耿源泓二〇一五年十月十六日书记员 张艳君 百度搜索“”