（2015）雁民初字第03747号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-03-09
案件名称
王涛与陕西益民置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王涛,陕西益民置业有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第03747号原告：王涛。被告：陕西益民置业有限责任公司，住所地：陕西省西安市莲湖区南二环西段5号。法定代表人：王俊，该公司董事长。委托代理人：张曦，该公司职工。委托代理人：李卫娟，该公司职工。原告王涛与陕西益民置业有限责任公司（以下简称“益民公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王涛、被告陕西益民置业有限责任公司的委托代理人张曦、李卫娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王涛诉称：2010年12月27日，原告与被告签订了《高新领域内部认购协议》，2011年11月30日又签订了补充协议，原告以银行按揭形式购买了该楼盘X号楼X房间，并于2010年12月27日向被告支付了房屋首付款158924元，被告承诺2013年5月底前交房并取得该项目五证，但时至今日，被告非但不按协议交房，也未办理任何相关证件，因此原告签订协议的目的无法实现，现原告为维护自身的合法权益诉请：1、确认原告与被告签订的《高新领域内部认购协议》及《补充协议》无效；2、判令被告退还原告已支付的房屋首付款158924元及利息（依照中国人民银行同期存款利息自2010年12月27日起计算至起诉之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告益民公司辩称：原、被告之间的购房协议及补充协议是无效的其认可，但买房的时候五证不全原告是知晓的，如果有过错也是原、被告共同的过错，且原告在五证不全的情况下买房是不对的，希望原告能够尽快收房。经审理查明：2010年12月27日，原告王涛（乙方）委托其妻于英与被告益民公司（甲方）签订了《高新领域内部认购协议》，协议约定：1、乙方认购高新领域房屋为X号楼X层X号房，房号暂定为X-X，建筑面积85.92平方米（最终以实际测量面积为准）；2、付款方式为银行按揭首付：单价为6356元／平方米，总价为518924元，乙方于2010年12月27日缴该套房屋总房款的30%即158924元，剩余房款360000元办理银行按揭。2011年11月30日，双方签订《高新领域内部认购协议书补充协议》：1、甲方承诺于2011年12月15日前取得“高新领域”项目《建设用地规划许可证》；2、甲方承诺于2013年5月底前交房，且乙方认购其开发的“高新领域”项目1号楼1503号房屋为在其获取的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证所属地块内建设的商品房住宅。经核实，被告至今未取得涉案项目的商品房预售许可证。原告王涛的母亲赵明芝分别于2010年12月19日、2010年12月27日向被告支付了原告认购的涉案房屋首付款共计158924元，被告给赵明芝出具了收款收据两份。经法庭向赵明芝核实，其认可上述款项系其替原告缴纳的房屋首付款，该房屋的权利义务均由原告承担，被告对上述事实亦无异议。以上事实，有《高新领域内部认购协议》、《高新领域内部认购协议书补充协议》、《收款收据》、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，可以认定。本院认为：2010年12月27日，原告王涛与被告益民公司签订的《高新领域内部认购协议》、2011年11月30日，双方签订的《高新领域内部认购协议书补充协议》系对原告所认购房屋的基本信息、购房款数额、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购书的目的是为将来签订买卖合同所做的事先约定，应属于预约合同，不属于商品房预售合同。而原、被告双方在该预约合同中所指向的原告预购买标的物必须是客观、真实存在的。而被告至今尚未取得涉案项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，致使原、被告在签订预约合同时双方所指向的欲购买标的物不具有特定的物理属性，也就是说该标的物根本不存在，此预约行为意味着买空卖空，违反国家法律强制性规定，依法应认定为无效。因被告明知未取得涉案项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，还与原告签订《高新领域内部认购协议》及《高新领域内部认购协议书补充协议》，故造成上述协议无效的主要责任在于被告，其除应返还原告缴纳的购房款158924元以外，结合公平原则及过错责任，本院酌情认定被告按照中国人民银行同期存款利率的60%向原告支付上述款项占用期间的利息损失。因原告对被告涉案项目的详细情况了解不足、审查不严，也是造成双方签订的认购协议及补充协议无效的原因之一，故其诉请的其余利息损失应由原告自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、依法确认原告王涛与被告陕西益民置业有限责任公司签订的《高新领域内部认购协议》及《高新领域内部认购协议书补充协议》无效。二、被告陕西益民置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王涛缴纳的购房款158924元及利息（以158924元为基数按照依照中国人民银行同期存款利率的60%为准自2010年12月27日起计算至起诉之日止）。三、驳回原告王涛其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3904元，由被告陕西益民置业有限责任公司承担。因原告王涛已预交3904元，被告陕西益民置业有限责任公司应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告王涛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 李晓婷代理审判员 秦 冰代理审判员 张叡婕二〇一五年十月十六日书 记 员 曹雪荣 搜索“”