（2015）绍嵊民初字第2127号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-02
案件名称
浙江文邦物业管理有限公司与曹卫星物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
嵊州市人民法院
所属地区
嵊州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江文邦物业管理有限公司,曹卫星
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条
全文
浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍嵊民初字第2127号原告：浙江文邦物业管理有限公司。法定代表人：操文汉。委托代理人（特别授权代理）：张建波。被告：曹卫星。原告浙江文邦物业管理有限公司（以下简称“文邦物业公司”）与被告曹卫星物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法由代理审判员陈祖华适用简易程序于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告文邦物业公司的委托代理人张建波、被告曹卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文邦物业公司起诉称，被告所有的座落在嵊州市高扬路728号丽湖小区22幢四单元502室房产的建筑面积为80.17平方米，由原告提供物业管理服务。《物业管理合同》、及《补充协议》约定以每月每平方米0.50元计付业主物业管理服务费，并应于每年9月30日前交清，逾期应缴纳每日2‰的违约金。现被告已累计拖欠物业管理服务费24个月（自2013年1月1日至2014年12月31日止）未付。原告曾于2014年12月25日向被告书面催交物业管理服务费，但被告在催告后的合理期限内仍未缴纳。现原告向本院起诉请求：1、判令被告立即向原告付清自2013年1月1日至2014年12月31日止的物业管理服务费962.04元，逾期违约金351.10元（违约金计算方式：962.04×1‰×365天=351.10元），审理过程中原告自愿将违约金调整为自逾期之日起至其起诉之日止按每日万分之五计算；2、本案诉讼费由被告承担。被告曹卫星答辩称，丽湖小区业主委员会主任孔朔明代表业主签订合同，今天开庭理应到场说明情况但其未到场，因丽湖小区业主委员会与原告签订合同时间是2012年12月25日，但丽湖小区业主委员会成立的时间是2012年12月30日，他们签订的合同涉嫌造假。故原告的诉讼请求不成立，应予以驳回。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、原告与嵊州市丽湖小区业主委员会于2012年12月25日签订的《物业管理合同》、2013年2月27日签订的《补充协议》、2014年12月12日签订的《物业服务补充协议》各一份，证明原告与嵊州市丽湖小区业主委员会签订了上述合同，并为被告提供物业管理服务；2、嵊州市房地产管理委员会出具的产权人为曹卫星、竺莉莉座落在嵊州市高扬路728号丽湖小区22幢四单元502室的《嵊州市房地产登记簿》一份，证明被告系房屋所有权人的事实；3、原告于2014年12月25日向被告邮寄催讨拖欠物业费的《函》、寄件凭证《整付零寄交寄清单》各一份，证明原告曾向被告催讨过物业费的事实。对原告提供的证据，被告经质证认为：证据1其不认可，因为业主委员会成立时间是2012年12月30日，而签订合同时间为2012年12月25日，合同涉嫌造假；证据2没有异议；证据3其从未收到过原告催讨物业费的挂号信。对证据1中的《物业管理合同》原告在被告发表质证意见后进行了补充说明：该合同拟定好后在原告方签字盖章后交由丽湖小区业主委员会签字盖章确认，丽湖小区业主委员会盖章后再交给原告方一份。被告可以鉴定合同上印章和签字的真伪。被告为证明其主张，向本院提供了如下证据：4、《丽湖小区第一届业主委员会成立了》的网页新闻打印件一份，证明嵊州市丽湖小区业主委员会成立于2012年12月30日成立的事实。对被告提供的证据4，原告经质证认为：证据4只能证明2015年12月30日召开了业主代表大会，并不能证明业主委员成立时间。事实上原告方从2013年1月份开始对丽湖小区进行物业管理服务。对原、被告提供的上述证据，结合双方质证意见，本院作如下认定：证据1中的《物业管理合同》盖有原告公司和嵊州市丽湖小区业主委员会的公章及原告法定代表人操文汉和嵊州市丽湖小区业主委员会成员孔朔明的签名，故该合同已依法成立并发生法律效力；证据1中其他两份补充协议也均盖有原告公司和嵊州市丽湖小区业主委员会公章，系嵊州市丽湖小区业主委员会与原告就《物业管理合同》中条款进行补充，对全体业主具有法律约束力；证据2系嵊州市房地产管理委员会出具的房产证明，可以证明被告系房屋所有权人的事实；证据3被告认为其从未收到过催讨物业费的挂号信，但原告提供的催讨物业费的《函》及寄件凭证《整付零寄交寄清单》能够证明原告曾向被告寄送催讨函的事实。证据4从其新闻报道内容来看，可以证明经丽湖小区业主委员会筹备小组的前期准备后，于2012年12月30日召开了业主代表大会，并选举产生了第一届业主委员会成员的事实，但该份证据并不能证明被告答辩意见中其认为合同涉嫌造假的事实。综上，本院认定的事实与原告诉称一致。本院认为，原告文邦物业公司与嵊州市丽湖小区业主委员会签订的《物业管理合同》、《补充协议》、《物业服务补充协议》合法有效，对全体业主具有约束力。原告事实上已按合同为丽湖小区提供物业服务，被告曹卫星作为该小区的业主理应按合同约定期限足额交纳物业管理服务费。被告答辩意见中认为原告与丽湖小区业主委员会签订的合同涉嫌造假，但其未能提供充分证据予以证明，故本院对被告的上述答辩意见不予采信。按照物业管理合同及补充协议的约定，业主应在当年9月30日前付清当年物业管理服务费，逾期未交纳的，应向文邦物业公司交纳每日2‰的违约金，现原告自愿将违约金调整为自逾期之日起至其起诉之日止按每日万分之五计算，符合法律规定，本院予以准许。曹卫星2013年应交纳物业管理服务费为80.17平方米×0.50元／每月每方米×12个月=481.02元，逾期天数675天（自2013年10月1日起算至其起诉之日2015年8月6日止），违约金按每日万分之五计算，故其因未交纳2013年度物业管理服务费产生的违约金为162.34元；2014年应交物业管理服务费为80.17平方米×0.50元／每月每方米×12个月=481.02元，逾期天数310天（自2014年10月1日起算至其起诉之日2015年8月6日止），违约金按每日万分之五计算，故其因未交纳2014年度物业管理服务费产生的违约金为74.56元，以上合计被告拖欠的物业管理服务费为962.04元，所产生的违约金为236.90元。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：曹卫星应支付浙江文邦物业管理有限公司自2013年1月1日起至2014年12月31日止所欠的物业管理服务费962.04元及违约金236.90元，合计1198.94元。款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告曹卫星负担（限本判决发生法律效力之日起十日内向本院付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费50元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。代理审判员 陈祖华二〇一五年十月十六日书 记 员 杨 月本案引用的法律条文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 来源：