（2015）常民终字第867号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-11-05
案件名称
卢志江、卢青等与钱才庚、周琴华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱才庚,卢志江,卢青,卢萍,张阿大,周琴华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第867号上诉人（原审被告）钱才庚。委托代理人陈方林，江苏常明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）卢志江。被上诉人（原审原告）卢青。被上诉人（原审原告）卢萍。被上诉人（原审原告）张阿大。以上四位被上诉人的共同委托代理人章继业，江苏名扬律师事务所律师。原审被告周琴华。委托代理人钱彬。上诉人钱才庚与被上诉人卢志江、卢青、卢萍、张阿大（以下简称卢志江等四人）、原审被告周琴华房屋买卖合同纠纷一案，溧阳市人民法院于2014年12月18日作出了（2014）溧民初字第608号民事判决。上诉人钱才庚不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审情况：卢志江等四人诉称，钱才庚与周琴华系夫妻，钱才庚与卢阿庚于2010年1月12日签订房屋转让协议一份，约定钱才庚将坐落于溧阳市燕山新区长阳小区13幢2-702室房屋出售给卢阿庚，单价3500元／㎡，面积为136.45㎡，总房价477575元。双方约定，卢阿庚向钱才庚支付定金15万元，其余房款在交房前一次性付清，钱才庚在收到房屋后应及时交房，交房发生的其他费用和过户办证契税由卢阿庚承担。卢阿庚在签订合同后已经合计支付定金及房款32万元，钱才庚出具了收条。卢阿庚于2012年12月6日因病去世，卢志江等四人为其法定继承人。现钱才庚以不加价就不交房为由，拒不将房屋交付给卢志江等四人。另，开发商已经将该房屋交付给钱才庚，房屋编号变更为燕阳嘉苑14幢2-702室，实际交付面积为134.05㎡。卢志江等四人认为，卢阿庚与钱才庚签订的房屋买卖协议合法有效，双方均应切实履行。卢志江等四人为维护自身合法权益，特具状法院请求判令：1、钱才庚、周琴华将其坐落于溧阳市燕阳嘉苑14幢2-702室房屋交付给卢志江等四人。2、在相关部门通知可以办理权属登记时，钱才庚、周琴华应及时办理上述房屋产权登记手续，并协助卢志江等四人办理房屋产权过户手续。3、本案诉讼费用由钱才庚、周琴华承担。钱才庚、周琴华辩称，2009年初，答辩人所有的原溧阳市溧城镇长阳村委长巷里村132号原住宅被拆迁，建筑面积284.56㎡。答辩人家有可安置人口3人，可安置建筑面积150㎡，超安置面积以2700元／㎡从开发商处购买。当时拆迁单位安置答辩人家庭房屋两套，分别为128.18㎡、136.45㎡。2010年1月，卢阿庚找到答辩人钱才庚，称想以3500元／㎡的价格购买1套安置房，因答辩人是从拆迁单位以2700元／㎡购得安置面积，加上老房子拆迁，每平方米折价550元，成本价为3250元／㎡，因此，卢阿庚的要求被钱才庚一口回绝。后卢阿庚又多次找钱才庚，说先以3500元／㎡签订房屋转让合同，房屋交付时再以市场价随行就市，钱才庚信以为真，在卢阿庚打印好的房屋转让协议上签字。2012年底，卢阿庚因病去世后，其子卢志江找到钱才庚商讨此事。钱才庚提出，由于卢阿庚去世，原合同已无法履行，愿将收取卢阿庚的32万元预付款按银行同期贷款利率一并退给卢志江，卢志江表示要回去和家人商量后再给答复，此后双方再无联系。2013年8月开发商将两套住宅交给答辩人。答辩人取得的两套拆迁安置房，所有权归钱才庚、周琴华和儿子钱彬共有，钱才庚如转让该房屋，应取得共有人的一致同意，并由共有人与他人共同签订房屋转让协议。钱才庚未征求周琴华、钱彬的同意，擅自与卢阿庚签订房屋转让协议，其行为明显侵犯了周琴华、钱彬的财产权利，应为无效。卢阿庚明知该房屋为钱才庚及其妻子、儿子共有，以“房屋交付时随行就市”的承诺为诱饵，诱使钱才庚在事先打印好的房屋转让协议上签字，侵犯周琴华、钱彬财产权利的行为故意明显。因此，卢阿庚与钱才庚签订的房屋转让协议是无效的。卢阿庚2012年12月因病去世时，开发商未交付房屋给答辩人，钱才庚与卢阿庚签订的房屋转让合同，尚不具备履行的条件。卢阿庚去世后由于合同一方主体的消亡，该份协议应终止履行。因此，卢阿庚的遗产，不是未交付的房屋，而是卢阿庚交给钱才庚的房屋预付款。卢志江等四人要求交付房屋的诉讼请求是错误的。综上，钱才庚与卢阿庚签订的房屋转让协议无效，请求依法驳回其诉讼请求。原审经审理查明，卢阿庚与张阿大系夫妻关系，两人育有卢志江、卢青、卢萍三个子女。钱才庚、周琴华系夫妻关系，钱彬系两人的儿子。1988年，钱才庚、周琴华经有关部门批准建造了坐落于溧阳市溧城镇长阳村委长巷里村132号的住宅。2009年，拆迁人溧阳市溧城镇人民政府、被拆迁人钱才庚、拆迁单位常州市新阳光房屋拆建有限公司三方签订了房屋拆迁补偿安置协议：被拆迁房屋地址为溧阳市溧城镇长阳村委长巷里村132号，房屋为混合结构，建筑面积为284.56㎡，使用性质为住宅，可享受安置人口3人，可安置建筑面积150㎡。安置房地址：长阳13#-2-702（136.45㎡）、13#-2-701（128.18㎡）。2010年1月12日，钱才庚（甲方）与卢阿庚（乙方）签订《房产转让协议》一份，载明：“经甲乙双方自愿，甲方将坐落在燕山新区的拆迁房转让给乙方，订立如下条款：一、甲方将坐落在燕山新区的套房转让给乙方，3500元／㎡，面积是136.45㎡，合计人民币肆拾柒万柒仟伍佰柒拾伍元477575元。二、乙方必须向甲方付给定金壹拾伍万元，其余房款在交房前一次付清。三、该房屋在交房中所发生的其他费用和办证契税均由乙方承担，与甲方无关。四、甲方在收到分配房后应及时将房交给乙方。五、以上协议双方同意，不可反悔。甲方签字：钱才庚（签名），乙方签字：卢阿庚（签字），2010.01.12”。协议签订当日，卢阿庚支付钱才庚5万元，此后至2011年9月15日止，卢阿庚陆续支付钱才庚共计人民币32万元。2011年9月15日，钱才庚出具《收条》一份，载明：“收到购房款叁拾贰万元正。收款人：钱才庚，2011年9月15日”。2012年12月6日，卢阿庚因病去世，卢志江、卢青、卢萍、张阿大系卢阿庚的第一顺序法定继承人。2013年8月，两套拆迁安置房交付给钱才庚，包括涉讼的长阳13#-2-702（136.45㎡）房屋，现该房屋编号变更为溧阳市燕阳嘉苑14号楼二单元702室，实际建筑面积为134.05㎡。卢志江与钱才庚协商无果，故卢志江等四人诉来法院请求判如所请。原审庭审中，卢志江等四人认为卢阿庚与钱才庚签订的涉讼房屋买卖合同合法有效，钱才庚应按照合同的约定履行相关义务。钱才庚陈述称，我和卢阿庚是好朋友，谈到拆迁问题，卢阿庚问我有没有房子卖给他一套，当时我拿房子还要出钱的，所以拿不起。卢阿庚说让我卖给他一套，以后住在一起，我就说卖就卖一套吧，卢阿庚就立即打了份协议让我签字。选房是我和卢阿庚一起去的，特地选的门对门。开始卢阿庚给我5万元定金，后来我说5万元太少了，让他给15万元。他说2个月之内给15万元。后来卢阿庚把15万元支付了。由于房价一直上涨，我儿子又争取到一个名额，过了一个月我就提出来房子不能卖了，他就说到我这里来商量。商量过程中，卢阿庚说房子他是一定要的，至于房价在将来拿房的时候按房价折中算，如果你儿子常州没钱买房可以先借25万元给他在常州买房的。后来卢阿庚还和我到做房子的地方去过。2011年9月卢志江和张阿大到嘉丰三期我工作的保安室找我，卢志江说他是卢阿庚的儿子，他父亲现在生病了，房子的事他如何承诺的，现在由卢志江来办。我说这不行，因为这是和你父亲之间的事，卢志江说没事，他父亲承诺的他照做。我说那你父亲承诺房价按照市场与协议折中价，再借25万元，凑到4万元给我儿子在常州买房，现在只付到32万元，还差8万元的。卢志江说父亲承诺的事照办，还差的8万元两、三天内凑给你，因为他父亲生病要看的。我便说先不要给我这8万元，卢志江说房价也先别定，到拿房的时候再折中处理。同年9月15日卢志江又打电话，让我去他家，到了后他说让我把卢阿庚付的款都全部并在一起，不管是借的还是付的房款都算作已付的房款，并说房价以后再说，后来我就回家了。2013年6月中旬，我打电话给卢志江，因为已经开始交房了，让他来讲价格，他说让我到嘉丰二期，当时是他到小区门口接的，我说现在市场价是6500元／㎡，合同价3500元／㎡，折中价5000元／㎡，当时他说怎么一下子高这么多。我就说那把市场价放到6000元／㎡，折中价算4750元／㎡，卢志江说好的，就回去了。2013年7月下旬，卢志江到张巷里我的住处，说税要20%，要一二十万元的，现在房价涨了这么多，税要由我来承担，我不同意，并说和卢阿庚都没有谈到过税的问题。当时我叫做中介的狄志浩过来的，当时狄志浩说20%是这样说说的，不一定实行。我说如果实在不行，房价再少50元／㎡。卢志江夫妻说房价不要少，只要我承担税，但我不同意。2013年8月12日，我电话通知卢志江，说房子可以交付了，让他按照口头约定的4750元／㎡的价格将剩余部分的房款一起拿到结算中心拿房子，他说好的。到下午卢志江和他姐夫开车到张巷里找我，说不认可双方之间口头的协议价格，只能按照书面协议上的3500元／㎡的价格来结算房款。我当时就火了，说你父亲在的时候承诺的两点你都承诺的，你也没带我见你父亲的面，直到拿房改变主意，我讲给他姐夫听，他姐夫没有发言。卢志江说他只能同意3500元／㎡，他们走的时候我说如果明天你不来拿房就视为你自动放弃，他们就开车走了。2014年4月中旬，我702室房子已经拿了8、9个月了，还是空在那。我在4月15日打电话给卢志江，问他还要不要房子，他说他现在不在家一时不能回来。我说再给你一个期限，到4月30日你认可4750元／㎡的价格我还是认可的，他说让我再欠32万元给他，他现在拿不起房子，等他有钱再来拿。我说你要是十年没有钱我的房子还等十年。他说要么借钱给他买房，我说那你付我利息，他说我给你的32万元你也没有给我利息。到4月28日卢志江妻子打电话给我，说到我家来她能代表卢志江处理事情的。我让她晚上8点半来，来了以后，她带来2份合同，算了下按4750元／㎡还差多少钱，算到总房款为六十四万多元。她说如果她不要房子呢，我说那我把房款32万元退给你，再付二万多元的利息。到4月30日卢志江妻子又打电话跟我说要商量的，晚上8点半她又到我家来的，让我签合同，我签到一半觉得不对，说一手交钱一手交房不要订协议了，她让我提供拆迁协议、户口本和我们夫妻的身份证复印件，我不同意这点，认为不需要提供。她说不同意她也只能走了。5月2日卢志江和他妻子到我家里，说是为了房子的事，我说我给你的时间是4月30日已超出我给你的最后期限了。想要我认可，你要带着协议、收条、身份证及派出所证明，证明你与卢阿庚的关系。当时卢志江就发火要打我，我侄子出来劝，大家就散了。5月4日上午，卢志江打电话给我要求处理这件事。卢志江夫妻上午就到我家来，我请钱某、周某丙来帮我们调解。卢志江说4750元／㎡还有之前说要提供的材料，我不同意提供材料，而且已经过了时间，4750元／㎡我也不同意了，我妻子说要按市场价，卢志江说既然这样也谈不成了。我说该怎么处理就怎么处理。周琴华陈述，卢阿庚与钱才庚签订房屋买卖合同我不知情，我不同意转让该房屋，更不会交付房屋给卢志江等四人。原审第一次庭审后鉴于周琴华称对卢阿庚与钱才庚签订买卖房屋协议不知情，也不同意卖房，合同目的无法达到，卢志江等四人向法院递交申请要求对涉案房屋进行评估。法院委托常州物业房地产评估事务所有限公司对涉案房屋进行评估。2014年10月24日，常州物业房地产评估事务所有限公司出具常物评字（2014）第6489号《房地产估价报告》，估价结果为：溧阳市燕阳嘉苑14号楼二单元702室的市场价值为85.54万元，评估单价为6381.19元／㎡，人民币大写捌拾伍万伍仟肆佰元整。卢志江等四人为此支付评估费6700元。卢志江等四人变更诉讼请求为：1、解除卢阿庚与钱才庚之间签订的房屋买卖协议；2、钱才庚返还卢志江等四人已付房款32万元；3、钱才庚赔偿损失392925元［其中：评估价855400元-约定房价469175元（3500元／㎡×134.05㎡）＋评估费6700元］。钱才庚对《房地产估价报告》、评估费票据形式上没有异议，但认为评估报告仅是参考其他房屋买卖价格，没有到争议房屋实地进行测量观察，因此评估报告价值是否准确存异议。同时周琴华表示不认可评估报告，评估费用也不承担，不知道评估的事，谁要评估的谁出钱。原审庭后经向法院鉴定室询问得知，选择鉴定机构及确定鉴定机构后均向钱才庚、周琴华发送了告知书，但钱才庚、周琴华均未配合。原审第二次庭审时，钱才庚、周琴华提供证据《房屋买卖合同》一份，并陈述2014年5月2日卢志江妻子带了打印好的合同到钱才庚家里，要钱才庚按4750元／㎡来签订合同，合同上写明了交易总价为636737.50元，而且写到乙方已支付甲方32万元，余款316737.50元于交房前一次性付清，付清后，甲方当场交付钥匙给乙方，证明双方对房屋折中价经协商是确定下来的，并提供《房屋准建证》、《建房证存根》、钱彬的《安置住房申请》各一份，证明被拆迁房屋是钱才庚、周琴华及其儿子所共有的，安置的两套住房钱彬有1／3的份额。同时申请证人周某甲、周某乙、周某丙、钱某出庭作证。周某甲、周某乙的证言主要内容为：其经常到周某丙家打麻将，2011年3、4月份的一天，由于缺少人手没有打，一个六十多岁姓卢的老头骑着自行车来找钱才庚为了买房的事，听到他们讲房价已经贵了，钱才庚讲他儿子要到常州买房的，说想价格要高点，姓卢的说先拿出40万元给他到常州买房，讲到后来两人说是拿房时的价格和现在价格折中。证明合同约定的3500元／㎡只是初步商定的价格，交房时如果房屋价格上涨按照当时的市场价格以折中价确定房屋成交的实际价格。周某丙的证言主要内容为：周琴华、钱才庚是我的姐姐、姐夫，在2011年3月的时候，卢阿庚到我家里去，当时我姐夫说房子不卖了，要把钱退给他，但是他说不要退了，是诚心诚意要买房子的，我姐夫的儿子要在常州买房的，就凑足40万元给我姐夫在常州买房，到拿房时如果房子涨价就折折中。到卢阿庚去世后，卢志江都去过我家，在我家吵的。2014年5月4日，小卢（卢志江）和他老婆到我姐姐家去，我和我一个侄子到她家去的，当时说好了4750元／㎡，说是要提供身份证、结婚证、拆迁协议、户口本，小卢说是要欠债，所以就没有同意。钱某的证言主要内容为：钱才庚是我二伯，2014年5月2日，我听说二伯和别人在吵架的，我就过去的，从那个时候我才知道吵架原因是为了买房的事。当时是11点左右，卢志江与他妻子去的，听说原来是3500元／㎡，后来谈到4750元／㎡，但要欠债的。我听二伯说叫他来拿房好几次了，一直没有来拿。说要欠债的，但钱才庚说欠债不可能。我说不能打人，打坏了要看的。到5月3日，钱才庚打电话给我说，5月4日来解决这个事的，让我去做公证。5月4日我去的，卢阿庚儿子和儿媳妇去的，要钱才庚出具身份证、户口本、结婚证、拆迁合同。另外要签一份合同，承认4750元／㎡他们要的，钱才庚不肯，说把钱给他，一手交钱一手交钥匙就没争执了，不需要再提供身份证等材料。之后，大家吵了几句就散了。证明4750元／㎡的价格购买房子双方是认可的。卢志江等四人质证后认为，对钱才庚提供的《房屋买卖合同》真实性不予认可，不是卢志江妻子提供，卢志江等四人没有任何一个人确认，卢志江妻子也没有签字确认。对钱才庚提供的《房屋准建证》、《建房证存根》、钱彬的《安置住房申请》形式上没有异议，但是与钱才庚、周琴华的儿子钱彬是否享有安置房产权没有任何关系，其只是作为安置补偿的计算标准。证人周某甲、周某乙的证言不尽合理，有违常理，且单纯的言词证据其证明效力不足以推翻书面证据。证人周某丙、钱某与钱才庚有利害关系，不认可证人陈述，同时证人的陈述与钱才庚在卢志江等四人起诉后坚持不交房相矛盾。卢志江等四人认为，一、卢阿庚与钱才庚签订的房屋买卖合同系双方在平等、自愿基础上签订的，不违反法律规定，协议合法有效。二、拆迁协议及选房单等上面的被拆迁人只有钱才庚一人的名字，表明只有钱才庚一人享有产权，其他被拆迁安置人口并不直接享有安置房的产权，仅享有优惠的权利。周琴华、钱斌、钱才庚是内部关系，如果周琴华、钱斌认为钱才庚的处分行为侵犯了其财产权利，可以向钱才庚主张权利，但不得对抗外部关系的卢志江等四人。三、一方当事人的死亡，显然不属于合同法规定的合同权利义务终止的情形。在卢阿庚死亡的情况下，卢志江等四人作为卢阿庚的第一顺序法定继承人承继了合同上的权利义务，本案买卖合同仍需履行。四、证人证言要么不符常理、要么证人与钱才庚有利害关系，不具有证明效力，也不足以推翻书面证据，证人证言不应被采信。五、钱才庚违约应当赔偿卢志江等四人的损失。卢志江等四人已经按合同的约定履行了相应义务，钱才庚在领取拆迁安置房并可办理产权证的情况下拒绝交房，导致合同无法继续履行，钱才庚构成违约。由于钱才庚拒绝交房的违约行为，致卢志江等四人通过合同有效履行能获得的利益无法实现，卢志江等四人只能变更诉讼请求，对该部分损失钱才庚应当赔偿。钱才庚主张定金罚则或支付已付房款利息没有事实和法律依据。钱才庚认为，第一、钱才庚与卢阿庚签订房屋买卖协议，后卢阿庚因病死亡，当时钱才庚还没有拿到房子，因此没有向卢阿庚交付房屋，卢阿庚没有取得房屋所有权，合同应终止。卢阿庚所留下来的遗产是其支付给钱才庚的32万元房屋预付款，而不是本案讼争的房屋。因此卢志江等四人以继承人身份向法院起诉要求交付房屋不符合继承法的第三条规定。第二、钱才庚所取得的两套拆迁安置房，应是家庭共有财产，钱才庚和卢阿庚签订的房屋买卖协议，没有经过共有人的同意，这份合同是无效的。第三、卢阿庚生病期间和卢阿庚去世后，原告卢志江和其妻子多次对房屋价格问题与钱才庚进行过协商和交涉，原则上都同意按照钱才庚和卢阿庚协商的意见，按房屋交付时的市场价格折中处理，折中价双方商量房屋交付时市场价按6000元／㎡计算，折中价为4750元／㎡，有钱才庚提供的书面合同及相关证人证言相证明，所以本案应以4750元／㎡的基本价格作为裁决的事实。第四、退一步讲，即使合同有效，要求钱才庚赔偿399200元也有失偏颇，且本案卢志江等四人在变更诉请中也讲到要解除原合同，追究钱才庚违约责任。即使解除合同也只应赔偿银行贷款利息及定金罚则，而不应以评估差价来确定损失。因房屋是家庭成员三人共同共有，钱才庚与卢阿庚签订合同没有经其他共有人同意，即使承担责任也应由其个人在其份额范围内承担。第五、卢志江等四人变更诉请程序违法。卢志江等四人于2014年5月30日向法院起诉，法院规定的举证期限为2014年7月11日，卢志江等四人如需变更诉讼请求应在举证期间届满前向法院申请，第一次庭审结束后，卢志江等四人于2014年11月7日才向法院申请变更诉请，超过法院规定的四个月。据此，法院应依法驳回卢志江等四人的诉讼请求。原审法院认为，一、关于房屋买卖协议的效力问题。本案讼争房屋位于溧阳市燕阳嘉苑14号楼二单元702室，系钱才庚的拆迁安置房，现无证据证明钱才庚在处分涉案房屋时征得其妻子周琴华的同意，事后也未得到追认，钱才庚应认定为无处分权人。讼争房屋为可售性商品房，该房屋的买卖合同并不违反相关法律的效力性规定，虽然钱才庚为无处分权人，其与卢阿庚签订的涉案房屋买卖协议，仍属合法有效。钱才庚称其在卢阿庚诱使下签订合同，对此未能提供证据，法院对钱才庚的该辩解意见，不予采纳。二、卢志江等四人可否要求履行买卖合同的问题。卢阿庚与钱才庚签订房屋买卖协议时，该协议所涉系财产权利，是卢阿庚与张阿大夫妻存续期间所签订，后卢阿庚因病死亡，其在买卖合同中享有的权利义务可以由卢阿庚的第一顺序法定继承人承继，卢志江等四人要求钱才庚继续履行合同，理由正当。钱才庚称卢阿庚因病死亡，当时卢阿庚没有取得房屋所有权，合同应终止履行，卢阿庚所留下来的遗产是其支付给钱才庚的32万元房屋预付款，而不是本案讼争的房屋。法院认为，虽然卢阿庚在履行合同过程中去世，根据合同法第九十一条的规定，该情形并不符合合同权利义务终止的情形，钱才庚的该抗辩意见，无事实和法律依据，法院不予采信。三、关于解除合同、返还财产及损失的确定、责任承担的问题。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。2010年1月12日，钱才庚与卢阿庚签订《房产转让协议》，由于钱才庚、周琴华以其不知情为由拒绝交房，致使合同目的无法实现，钱才庚显属违约，卢志江等四人要求解除2010年1月12日卢阿庚与钱才庚签订的房产买卖协议，法院予以支持。钱才庚应将已经收受的购房款32万元返还给卢志江等四人。至于本案损失的确定，本案讼争房屋根据常州物业房地产评估事务所有限公司出具常物评字（2014）第6489号《房地产估价报告》，估价结果为：溧阳市燕阳嘉苑14号楼二单元702室的市场价值为85.54万元，原告主张损失392925元［其中：评估价855400元-约定房价469175元（3500元／㎡×134.05㎡）＋评估费6700元］，其计算损失的方式方法并无不当，法院予以支持。钱才庚、周琴华虽对评估结果有异议，但未能提供相应的证据推翻评估报告，故对钱才庚、周琴华的意见，法院不予采纳。钱才庚、周琴华称卢志江等四人在卢阿庚死亡后已与钱才庚协商确定了涉讼房屋的价格为4750元／㎡，计算损失应以此为据，并提供了有关书证、证人证言，但卢志江等四人对此予以否认，钱才庚、周琴华的证据不足以推翻协议书确定的价格3500元／㎡，故对钱才庚、周琴华的该意见，不予采纳。钱才庚、周琴华主张损失按照已付房款赔偿银行贷款利息及定金罚则，而不应以评估差价来确定损失，因卢志江等四人的实际损失大于钱才庚主张的损失计算数额，故损失应以卢志江等四人的实际损失为准。钱才庚因违约应赔偿造成卢志江等四人损失392925元。至于周琴华，现无证据证明周琴华对钱才庚处分房屋的行为知情且存在过错，故周琴华无需在本案中承担责任。卢志江等四人要求周琴华承担责任的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。四、卢志江等四人变更诉讼请求是否存在程序违法问题。在原审第一次庭审后，周琴华明确表态拒绝交房，由于钱才庚的违约，导致合同目的无法实现，卢志江等四人变更诉讼请求，于法有据，并不存在程序违法问题。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，作出如下判决：一、解除钱才庚与卢阿庚于2010年1月12日签订的房产转让协议；二、钱才庚于判决生效之日起十日内返还卢志江、卢青、卢萍、张阿大购房款人民币32万元；三、钱才庚于判决生效之日起十日内赔偿卢志江、卢青、卢萍、张阿大损失人民币392925元；四、驳回卢志江、卢青、卢萍、张阿大的其他诉讼请求。案件受理费8464元、保全费2908元，合计人民币11372元，由钱才庚负担。上诉人钱才庚不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审程序严重违法。1、卢志江等四人于2014年5月30日以房屋买卖合同纠纷诉至原审法院，诉讼请求为“判令被告将座落于溧阳市燕阳嘉苑14幢2-702室房屋交付原告，并协助原告办理房屋产权过户手续”。原审法院于2014年6月3日立案受理，于同年7月11日开庭审理。在此期间，卢志江等四人并未申请对涉案房屋进行评估鉴定，直至2014年10月，卢志江等四人才向原审法院提出评估申请。这一行为明显违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期内提出”的规定，不能予以准许。但原审法院却无原则地迁就卢志江等四人，在超出举证期三个多月的情况下，于2014年10月14日委托评估机构对涉案房屋进行评估，并以该评估报告作为本案的裁判依据，这在程序上显然是违法的。2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十六条明确规定：“当事人申请鉴定经人民法院同意，由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员，协商不成的，由人民法院指定”。本案中，原审法院没有以任何方式通知上诉人去协商确定鉴定机构和鉴定人员，甚至连一个电话都没有。其指定鉴定机构后，也没有以任何方式通知上诉人。庭审中，上诉人及原审被告周琴华均提出以上异议，但原审法院却以“庭后经向本院鉴定室查询得知，选择鉴定机构和确定鉴定机构后，均向被告送达了告知书”为由不予理睬，这一表述，无任何事实根据，系原审自行杜撰，以此遮掩其程序违法的事实。3、原审对同一案号的案件重复立案，程序违法。卢志江等四人向原审法院起诉始于2014年5月30日，法院规定的举证期限为2014年7月11日，卢志江等四人如需变更诉讼请求，应在举证期限届满前向法院申请变更，如超过这一期限，应撤回起诉，再另行起诉。但在本案中，7月11日庭审结束后，卢志江等四人于2014年11月7日始向原审法院申请变更诉讼请求，超过法律规定的期限4个月。对此，法院应告知其撤回原诉，另行起诉。如其坚持变更诉求，应依法驳回。但蹊跷的是，原审在2014年6月23日发出编号为（2014）溧民初字第608号应诉通知书、举证通知书后，于2014年11月13日又发出编号为（2014）溧民初字第608号应诉通知书、举证通知书。同一案由、同一案号的案件，在间隔五个月的时间内，发出编号完全相同的二份应诉和举证通知书。从中可以看出，承办法官任意操弄案件走向的痕迹十分明显，结合判决中一边倒的裁决结果，其偏袒卢志江等四人的主观故意显而易见。二、原审判决认定事实错误。1、本案属遗产继承纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。卢志江等四人之亲属卢阿庚于2010年1月找到上诉人，经其再三劝说，上诉人与卢阿庚签订《房屋转让协议》一份。2011年3月，因房屋价格上涨，卢阿庚主动到上诉人处，双方约定由于价格上涨，待房屋好交付时，以市场价的折中价确定房屋价格。以上事实，有证人周某甲、周某乙当庭作证予以证明。2012年12月6日，卢阿庚因病去世，因其与上诉人约定的房屋价格尚未确定，房屋转让合同的效力待定，且开发商尚未交付房屋给上诉人，故合同不具备履行的条件。卢阿庚去世后由于一方主体的消亡，房屋转让合同并未实际履行，卢阿庚没有依法取得房屋的财产权利。因此，卢阿庚身后的遗产是其交给上诉人的房屋预付款32万元，而不是未实际履行的房屋。我国继承法第三条明确规定了公民死亡时遗留的个人合法财产的范围，其中并不包括合同尚未实际履行的房屋期权。卢志江等四人中的任何一人想要购买上诉人的房屋，只能在卢阿庚与上诉人《房屋转让协议》的基础上，另行签订房屋买卖合同。上诉人不可能把房屋转让给属于数个家庭的四名卢志江等四人。事实上，卢阿庚去世后，上诉人曾和卢志江商量将卢阿庚预付的32万元，按银行同期贷款的最高利息计算后一并返还给卢志江等四人进行遗产分割。原审无视本案的客观实际，混淆买卖合同与遗产继承的法律关系，判决支持卢志江等四人的诉讼请求，明显违反相关法律规定。2、本案讼争的房屋，系上诉人家庭的拆迁安置房，所有权归上诉人及其妻子周琴华和儿子钱彬共有。上诉人如要转让房屋，应取得房屋共有人的一致同意，并由共有人在转让协议上签字方为有效。上诉人在卢阿庚的恳求下，未经周琴华、钱彬同意，擅自与卢阿庚签订《房屋转让协议》，侵害了周琴华、钱彬的财产权利，应为无效。卢阿庚明知该房屋为上诉人与周琴华、钱彬共有，以房屋交付时的市场价为基础再确定折中价格的承诺为由，故意避开周琴华、钱彬，促使上诉人在其事先打印好的《房屋转让协议》上签字，侵犯周琴华、钱彬财产权利的故意明显，具有重大过错。根据过错责任原则，卢阿庚应承担相应的民事责任。故在确定赔偿责任时，应根据上诉人与卢阿庚互有过错的实际情况，减轻上诉人的赔偿责任。但原审判决一方面认定“钱才庚应认定为无完全处分权人”，另一方面又故意避开卢阿庚的过错责任，判决上诉人承担全额的赔偿责任，毫无公正可言。3、在卢阿庚生前、生病期间，及卢阿庚死亡后，上诉人与卢阿庚、卢志江曾多次对房屋的价格进行过协商，最终形成4750元／㎡的折中价格，并形成初步的书面价格形式。但由于卢志江等四人在交房时以税收提高需要欠账30余万元等理由作梗，致使交房无果，卢志江等四人也应对合同不能实际履行承担相应的责任。对此，有四名证人到庭作证，并有初步的书面证据为证。但原审片面听信卢志江等四人的单方陈述，摒弃上诉人提供的有效证据，完全满足卢志江等四人贪欲的无理诉求。三、原审适用法律不当。本案系遗产继承纠纷，应适用继承方面的相关法律规定作为裁判本案的法律依据。但由于原审错误认定事实，混淆法律关系，必然导致法律适用的错误。综上，请求二审法院依法撤销原判，发回重审，或查清事实后予以改判。一、二审诉讼费由卢志江等四人承担。被上诉人卢志江、卢青、卢萍、张阿大辩称，原审判决程序合法，认定事实正确，适用法律适当，应予以维持。一、本案是房屋买卖纠纷，如果是遗产纠纷，那么应当是被上诉人之间的纠纷，与钱才庚、周琴华无关，所以本案不是遗产纠纷。二、《最高人民法院﹤关于贯彻执行中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第三条明确规定，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等，所以本案买卖合同应当继续履行。被上诉人作为卢阿庚法定继承的第一顺序继承人，有权承受本案房屋买卖合同的权利和义务。三、卢阿庚没有过错，因为拆迁安置协议以及选房单等上面的被拆迁人只有钱才庚一人的姓名，表明只有钱才庚一人享有产权，其他被拆迁人并不直接享有安置房的产权，仅是作为拆迁补偿安置的计算标准。钱才庚在与卢阿庚签订房屋买卖合同之前并没有将讼争的房屋处分给周琴华、钱彬，所以钱才庚有权处理。四、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，本案买卖合同合法有效，被上诉人主张房屋差价的损害赔偿，应得到支持。原审被告周琴华辩称，一、同意上诉人的意见。二、这套房子是拆迁房，卢阿庚明知是安置房，没有经过我和钱彬的同意就签字，擅自与钱才庚签订房屋买卖合同，这份合同是无效的。三、卢阿庚和钱才庚签订合同后不久，由于房价上涨，钱才庚和卢阿庚经过口头协议（期间有证明人周沛新、周建新），约定合同价与房屋交付时的现价进行折中交易。卢阿庚去世后，卢志江和他老婆又和钱才庚进行过房屋价格的协商，最后约定折中价4750元／㎡（证明人周某丙、钱某），我认为这个价格现在可以接受。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中，本院于2015年10月9日查阅溧阳便民网，该网上挂牌待售的10套燕阳嘉苑毛坯房，均为高层，面积为80-135㎡，挂牌售价均为6600元／㎡以上，其中有一套面积134㎡，处于全部18层中的第17层，挂牌售价89.8万元，折算成单价为6701元／㎡，还有一套面积为135㎡，处于全部18层中的第7层，挂牌售价为90.8万元，折算成单价为6726元／㎡。二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。本院认为，一、原审程序是否违法。原审法院于2014年6月3日立案受理卢志江等四人起诉钱才庚、周琴华房屋买卖合同纠纷，卢志江等四人的诉讼请求是要求钱才庚与周琴华交付房屋，并协助办理产权登记。原审法院于2014年7月11日进行了第一次庭审。2015年9月19日，原审法院询问钱才庚和周琴华关于本案所涉房屋买卖的情况及意见，周琴华明确表态不同意交付房屋。在此情况下，卢志江等四人因为无法实现合同目的，只能要求钱才庚、周琴华赔偿损失，但为了确定诉讼标的，卢志江等四人先向法院申请对涉案房屋的价值进行评估，原审法院于2014年10月14日委托评估机构进行了评估。后卢志江等四人根据评估结果，于2014年11月7日申请变更诉讼请求，原审法院根据变更后的诉讼请求，再次向钱才庚、周琴华送达应诉通知书、举证通知等应诉材料，符合我国《民事诉讼法》的规定，并不是对同一案件进行重复立案，故原审法院不存在程序违法问题。二、本案属于遗产继承纠纷还是房屋买卖合同纠纷。卢阿庚与钱才庚签订房屋买卖协议时，该协议所涉权利义务指向的对象为涉案房屋。虽然卢阿庚后来因病去世，但并不属于我国合同法第九十一条所规定的权利义务终止的情形。且卢阿庚去世后，其在合同中所享有的权利义务并不会发生变化，仍可由其第一顺序的法定继承人卢志江等四人承继。因此，上诉人认为本案系继承纠纷的主张，本院不予采信。三、涉案房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张买卖合同无效的，不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故钱才庚以其对涉案房屋没有完全处分权为由主张合同无效的理由，本院不予采信，该合同应为有效。但由于钱才庚违约，导致该房屋所有权不能转移，合同目的无法实现，责任在于钱才庚，故卢志江等四人主张解除合同，并要求钱才庚赔偿损失的主张符合法律规定。四、本案损失的确定。钱才庚主张在卢阿庚生前及死后，其与卢阿庚及其儿子卢志江多次对房屋价格进行协商，最终确定了涉案房屋价格为4750元／㎡，为此提交了房屋买卖合同，但未有卢志江等四人签字确认。至于上诉人提供的四位证人证言，也不足以推翻卢阿庚与钱才庚签订协议书所确定的内容。故上诉人认为应按4750元／㎡计算损失的主张，没有事实依据，本院不予采信。钱才庚认为原审法院没有通知其选择评估机构，故原审法院委托常州物业房地产评估事务所有限公司作出的估价报告不具有合法性。对此，本院认为，常州物业房地产评估事务所有限公司具有相应的评估资质，该公司在评估涉案房屋价格时采取了比较法，参考同一小区的三套住房（均为毛坯房）在2014年8月的成交价，评估出涉案房屋的价格为6381.19元／㎡。而且，本院于2015年10月9日上网查询涉案房屋同一小区的几套住宅（与涉案房屋类似的楼层、面积的毛坯房）的挂牌价格均不低于6600元／㎡，故该评估机构评估的价格具有合法性和合理性，原审法院采信该评估结果作为计算钱才庚应承担损失的依据并无不当。综上，上诉人钱才庚的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8464元，由上诉人钱才庚负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠代理审判员 是飞烨代理审判员 黄冬梅二〇一五年十月十六日书 记 员 房 敏 来源：