（2015）双流民初字第6323号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-11-10

案件名称

罗华、罗东涛与成都金同辉物业管理有限公司、成都新同辉置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

双流县人民法院

所属地区

双流县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗华,罗东涛,成都金同辉物业管理有限公司,成都新同辉置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十七条第一款，第二十一条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十四条，第一百四十八条

全文

四川省双流县人民法院民事判决书（2015）双流民初字第6323号原告罗华，女，1969年12月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。原告罗东涛，女，1967年12月16日出生，汉族，住四川省双流县。二原告委托代理人罗华，四川德能律师事务所律师。被告成都金同辉物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。法定代表人王长春，职务不详。被告成都新同辉置业有限公司。住所地：四川省双流县。法定代表人赵建华，执行董事。委托代理人李晓欢，北京炜衡（成都）律师事务所律师。原告罗华、罗东涛与被告成都金同辉物业管理有限公司（以下简称“金同辉公司”）、成都新同辉置业有限公司（以下简称“新同辉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员梁宪独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗华、罗东涛的委托代理人罗华、被告新同辉公司的委托代理人李晓欢到庭参加诉讼。被告金同辉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告罗华、罗东涛诉称，2012年1月11日，原告罗华、罗东涛购买了被告新同辉公司开发的位于双流县东升街道迎春桥社区的“世代积家”商品房，同时原告罗华、罗东涛与被告金同辉公司、新同辉公司签订了《委托经营协议》，约定由原告罗华、罗东涛委托被告金同辉公司经营原告罗华、罗东涛所购前述商品房并支付原告罗华、罗东涛管理收入，被告新同辉公司对此承担担保责任。现原告罗华、罗东涛依约履行了全部合同义务，但被告金同辉公司违反合同约定，逾期未支付经营收入，原告罗华、罗东涛遂诉请判令被告金同辉公司支付自2015年1月1日起至7月31日止的委托经营收入3445.84元／月×7个月=24120.88元，自2015年1月1日起至2015年7月20日止的违约金1115元；被告新同辉公司对被告金同辉公司的上述付款义务承担连带担保责任；本案诉讼费由被告金同辉公司、新同辉公司承担。被告金同辉公司未作答辩。被告新同辉公司辩称，一、本案原告罗华、罗东涛的证据不能证明涉案房屋已经交付，在没有交付的情况下，被告金同辉公司、新同辉公司不应当承担责任。二、根据委托经营合同的性质，被告金同辉公司在产生了经营收入的情况下才向原告罗华、罗东涛支付经营收入，因为第三方自2014年底起没有向被告金同辉公司支付租金，因此被告金同辉公司不应当向原告支付经营收入，也不应当承担违约责任。三、根据委托经营协议的第六条约定，如被告金同辉公司经营商铺不足以向原告罗华、罗东涛支付约定的经营收入，且不足部分被告金同辉公司无力补足时，不足部分由被告新同辉公司用其拥有的世代积家家居博览中心1至5层中间主力商铺收益担保向原告罗华、罗东涛补足。目前该世代积家家具博览中心1至5层中间主力商铺没有产生经营收益。商铺部分已出租，部分尚未出租，已出租的商铺目前未收到租金。由于现在没有产生经营收益，被告新同辉公司不应当承担责任。四、根据合同约定，被告新同辉公司承担一般保证责任，原告罗华、罗东涛在向被告金同辉公司主张责任后才能向被告新同辉公司主张责任。并且被告新同辉公司只对经营收入部分承担一般担保责任，对违约金不承担任何担保责任。五、合同约定的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。经审理查明，原告罗华、罗东涛与被告新同辉公司于2012年1月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告罗华、罗东涛购买被告新同辉公司开发的位于双流县东升街道迎春桥社区世代积家*幢*层*号房屋，共56㎡，购买价为430730元。同日，原告罗华、罗东涛作为委托方与受托方金同辉公司、担保方新同辉公司签订了一份《委托经营协议》，约定原告罗华、罗东涛拥有的世代积家家居博览中心第1期第*楼*号商铺的所有权，原告罗华、罗东涛同意将上述商铺授权委托被告金同辉公司独家全权经营。在委托期间，被告金同辉公司有权以金同辉公司名义将商铺自营或转让第三方经营。委托经营期限为原告罗华、罗东涛依法取得商铺并实际交付被告金同辉公司经营之日起即2012年11月1日至2027年10月31日。委托经营收入的确定、分配和支付方式为2012年11月1日至2014年10月31日，每年按商业用房购房总价款×9%－代缴税金=实际支付金额；2014年11月1日至2017年10月31日，每年按商业用房购房总价款×10%－代缴税金=实际支付金额；2017年11月1日至2020年10月31日，每年按商业用房购房总价款×11%－代缴税金=实际支付金额；2020年11月1日至2027年10月31日，每年按商业用房购房总价款×12%－代缴税金=实际支付金额；在每月15日内（遇节假日顺延）将该月应支付给原告罗华、罗东涛的经营收入，由被告金同辉公司代扣代缴相关税费后，转入原告罗华、罗东涛指定银行账户。如被告金同辉公司延迟支付，每延迟一日，被告金同辉公司应按原告罗华、罗东涛应得经营收入的万分之四向原告罗华、罗东涛支付违约金。如超过3个月被告金同辉公司仍未支付上述经营收入，向原告罗华、罗东涛按双倍支付违约金，如超过6个月被告金同辉仍未支付上述经营收入，原告罗华、罗东涛可选择终止该委托经营合同。被告新同辉公司承诺，如被告金同辉公司经营商铺不足以向原告罗华、罗东涛支付约定的经营收入，且不足部分被告金同辉公司无力补足时，不足部分由被告新同辉公司用其拥有的世代积家家居博览中心1至5层中间主力商铺收益担保向原告罗华、罗东涛补足。原告罗华、罗东涛于2012年2月17日向被告新同辉公司支付购房款430730元。被告新同辉公司向其出具一份专用收据。2012年11月1日至2014年10月31日，原告罗华、罗东涛每月所收到的经营收入为3101.26元，2014年11月、12月的经营收入为3445.84元。被告金同辉公司向原告罗华、罗东涛支付了截止2014年12月31日前的经营收入。认定上述事实的证据有：原告身份信息；被告企业工商信息；商品房买卖合同；委托经营协议；银行交易明细单；收据等。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，证明力较强，本院予以采信。本院认为，两原告与两被告签订的虽名为《委托经营协议》，但实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告金同辉公司在2012年11月1日至2014年12月31日期间，按约履行支付租金的义务，但自2015年1月起，即未按照合同约定向原告支付经营收益，其行为违约，应当承担违约责任。故两原告要求被告金同辉公司支付自2015年1月1日起至7月31日止的委托经营收入3445.84元／月×7个月=24120.88元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告金同辉公司支付违约金，合同约定的违约金过分高于原告的损失，故本院酌情调整为按照每日万分之四计算，超出部分不予支持。违约金按照双方合同的约定，以该月应付经营收入为基数，从应付经营收入之日起开始计算，即每月15日的次日开始计算。被告新同辉公司辩称被告金同辉公司未接收房屋，因被告金同辉公司自合同签订后，一直按约履行支付租金的义务，表明其已经占有使用该房屋，对被告新同辉公司的该项辩称意见，本院不予采纳。金同辉公司是房屋的承租方，应当按约支付租金，合同并未约定以收到第三方租金为前提，即使如金同辉公司所述系第三方的原因造成其违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。被告金同辉公司亦应当向原告承担违约责任，因此，新同辉公司以金同辉公司未收到第三方的租金为由不支付租金的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。新同辉公司为金同辉公司在《委托经营协议》中的担保人。《委托经营协议》约定如金同辉公司经营商铺不足以向原告支付约定的经营收入，且不足部分金同辉公司无力补足时，不足部分由新同辉公司用其拥有的世代积家家居博览中心1至5层中间主力商铺收益担保向原告补足。根据《中华人民共和国担保法》第十七条规定“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”。因此，新同辉公司提供的是一般保证，应对金同辉公司的租金支付义务承担一般保证责任，其承担保证责任后，有权向金同辉公司追偿。《中华人民共和国担保法》第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”新同辉公司与原告未对保证担保的范围进行约定，根据上述法律的规定，新同辉公司应对金同辉公司的欠付租金及违约金承担保证责任。新同辉公司辩称对违约金不承担保证责任的意见没有法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条第一款、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：一、被告成都金同辉物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗华、罗东涛支付自2015年1月1日起至2015年7月31日止的经营收入24120.88元。二、被告成都金同辉物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗华、罗东涛支付违约金（违约金分段计算，2015年1月的违约金，以当月的经营收入3445.84元为基数，按照每日万分之四的标准，从2015年1月16日起计算至2015年7月20日止；2015年2月的违约金，以当月的经营收入3445.84元为基数，按照每日万分之四的标准，从2015年2月16日起计算至2015年7月20日止；2015年3月的违约金，以当月的经营收入3445.84元为基数，按照每日万分之四的标准，从2015年3月16日起计算至2015年7月20日止；2015年4月的违约金，以当月的经营收入3445.84元为基数，按照每日万分之四的标准，从2015年4月16日起计算至2015年7月20日止；2015年5月的违约金，以当月的经营收入3445.84元为基数，按照每日万分之四的标准，从2015年5月16日起计算至2015年7月20日止；2015年6月的违约金，以当月的经营收入3445.84元为基数，按照每日万分之四的标准，从2015年6月16日起计算至2015年7月20日止；2015年7月的违约金，以当月的经营收入3445.84元为基数，按照每日万分之四的标准，从2015年7月16日起计算至2015年7月20日止）。三、被告成都新同辉置业有限公司对被告成都金同辉物业管理有限公司的上述第一、二项义务承担一般保证责任。被告成都新同辉置业有限公司承担一般保证责任后，有权向被告成都金同辉物业管理有限公司追偿。四、驳回原告罗华、罗东涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告成都金同辉物业管理有限公司、被告成都新同辉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　梁　宪二〇一五年十月十六日书　记　员　刁妍妍关注微信公众号“”