（2015）宁民终字第4761号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2015-12-13

案件名称

上诉人韩鸿萍与被上诉人南京润阳建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

韩鸿萍,南京润阳建设集团有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第4761号上诉人（原审原告）韩鸿萍，女，1964年5月7日生，汉族。委托代理人朱国祥，男，1946年12月18日生，汉族。被上诉人（原审被告）南京润阳建设集团有限公司，住所地在南京市浦口区星甸工业园区17号。法定代表人汤朝阳，该公司董事长。上诉人韩鸿萍因与被上诉人南京润阳建设集团有限公司（以下简称润阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦桥民初字第183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩鸿萍原审诉称：2010年9月28日润阳公司向韩鸿萍表明，为购房人二年内办理好房屋产权证。2010年10月17日，双方签订房屋买卖合同，合同第八条第二款约定，润阳公司承诺在房屋交付两年以内协调办理好房屋权证，如逾期不能办理将按中国人民银行同期存款利率计算向韩鸿萍支付违约金。同日，润阳公司付清购房款17万元，善意购房后入住。承诺期限届满后，润阳公司未能按承诺办理房屋产权证，韩鸿萍多次找润阳公司协商此事，润阳公司故意躲避。现要求润阳公司按合同约定办理房屋产权证；自2012年10月17日起至办理好房屋产权证时止以购房款17万元为基数按年利率3.3%支付违约金。被上诉人润阳公司原审未答辩。原审经审理查明，韩鸿萍、润阳公司于2010年10月17日签订一份浦口区星甸镇“润阳花园”住宅小区购房合同。合同载明“润阳花园”住宅小区由星甸镇人民政府开发，南京润阳置业开发集团有限公司（本案润阳公司原公司名称）投资代建，合同对房屋楼层、面积、价款等均作出约定，其中第八条第二款约定，润阳公司承诺在房屋交付二年以内协调办理房屋权证，如逾期不能办理按照中国人民银行同期存款利率计算支付违约金。2010年10月17日，韩鸿萍将房屋全款17万元交付给润阳公司，润阳公司将房屋交付给韩鸿萍。以上事实有韩鸿萍陈述，购房合同，收据一张在卷证实。原审法院认为，双方当事人签订合同所涉房屋所占用的土地性质属集体土地，根据我国土地管理法的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。双方签订的合同违反法律的强制性规定，属无效合同。韩鸿萍诉讼请求是基于合同有效的前提下，润阳公司因违反合同约定应承担支付违约金的违约责任。现合同被确认无效，对韩鸿萍的诉讼请求，原审法院不予支持。在案件审理过程中，原审法院向韩鸿萍释明，如果合同被确认无效，其诉讼请求不会得到法院的支持，可在合同无效的基础上变更诉讼请求，但韩鸿萍坚持原诉讼请求，并认为根据合同法第五十七条规定，合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，其所依据的合同条款可以适用。原审法院认为，韩鸿萍诉请所依据的合同条款属违约条款，而非解决争议方法的条款，因合同被确认无效，该条款不能适用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决驳回韩鸿萍的诉讼请求。一审案件受理费50元，由韩鸿萍负担。上诉人韩鸿萍不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦桥民初字第183号民事判决；2、因被上诉人多次受传无正当理由拒不到庭，请求判令被上诉人赔偿上诉人因寻觅其到庭受审而垫付的公告送达费用六百元；3、依法认定被上诉人故意欺诈，根据涉案格式合同第八条第二款的约定赔付违约金；4、由被上诉人承担一审、二审案件受理费。其上诉理由为：1、被上诉人故意不到庭，拖延诉讼，应由被上诉人承担上诉人垫付的公告费。2、上诉人原审并未提出合同效力诉请，被上诉人也未针对合同效力提出反诉，只是在原审答辩时以合同无效作为拒赔理由。在法院判决合同无效之前，上诉人要求被上诉人按照合同约定赔付违约金，有法律依据。原审法院无视被上诉人故意实施合同欺诈行为，仍然判决驳回上诉人的诉讼请求，系违法判决。3、双方签订的购房合同第八条第二款是关于解决争议办法的条款，且该条款是被上诉人自愿承担的责任，是对方的真实意思，被上诉人的赔付责任与涉案合同的效力没有法律关联。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求，并判令被上诉人承担原审公告送达费用。被上诉人润阳公司二审未进行答辩，也未提交新证据。本院经审理查明，原审法院依被上诉人注册地址“南京市浦口区星甸镇工业园区17号”向被上诉人寄送了传票，后因被上诉人迁移新址未能送达。后原审法院进行了公告送达。二审中韩鸿萍未提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，依据土地管理法的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。集体土地使用权不得出让、转让。本案中，上诉人与被上诉人签订的购房合同所涉土地性质为集体土地，因此上述购房合同违反了法律的强制性规定，属无效合同。依据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人作为购房人可以据此寻求合同无效的法律救济。现上诉人要求被上诉人按照购房合同第八条第二款约定办理产权证并支付违约金，该请求与合同法规定的合同无效的法律效果不符，且在原审法院向其释明变更诉讼请求的情况下，上诉人仍然不予变更，故对上诉人原审诉讼请求，本院不予支持。关于上诉人所称购房合同第八条第二款系独立存在的解决争议方法条款的观点，本院认为，该条款系对被上诉人应承担协调办理产权证的义务及相应违约责任的约定，并非对双方发生争议后可通过仲裁或诉讼等途径解决争议的约定，对上诉人该上诉理由，本院不予支持。关于上诉人所称公告费问题，本院认为，原审法院公告送达符合法律规定，上诉人的诉讼请求未获法院支持，应当承担公告费用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩鸿萍负担。本判决为终审判决。审　判　长　　殷源源审　判　员　　孙　伟代理审判员　　张卓慧二〇一五年十月十六日书　记　员　　李映碧百度搜索“”