（2015）鄂浠水民初第01105号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-01-04

案件名称

浠水碧桂园房地产开发有限公司与胡伟商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

浠水县人民法院

所属地区

浠水县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浠水碧桂园房地产开发有限公司,胡伟

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第六十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂浠水民初第01105号原告：浠水碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：杨文杰，。。诉讼代理人：王惠婷，湖北××律师事务所律师，执业证号14202201411991884。代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。诉讼代理人：戴懋浩，湖北××律师事务所律师，执业证号14202201210411033。代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。被告：胡伟，男，××年××月××日出生，汉族，深圳市罗湖区人。原告浠水碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房产公司”）诉被告胡伟商品房销售合同纠纷一案，本院2015年8月13日受理后，依法由审判员黄小益适用简易程序，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告碧桂园房产公司的诉讼代理人王惠婷、戴懋浩到庭参加了诉讼，被告胡伟经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园房产公司诉称，2013年10月10日，原告与被告胡伟签订《商品房买卖合同》（合同编号：00××××345号），约定：原告向被告出售碧桂园·江湾城·映翠湾02街02号商品房一套，总价款4801961元；付款方式为非银行按揭分期付款，被告应当在签订合同时付房款1920785元，余款2881176元分8期支付，每3个月为一期，每期支付360147元，其中：首期支付日期为2014年1月10日前，之后每期于该期限届满之日前支付。若被告未按期付款，逾期在90日内的，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，以逾期应付款的日万分之三支付违约金。合同签订后，被告仅支付首付款和部分分期楼款共计2939079元（包括定金3万元），余款至今未付。特提起诉讼，请求判令被告支付购房余款1947645元，并以逾期应付款为基数按日万分之三的方式，支付违约金至全部付清之日止。被告胡伟未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据材料。审理查明，2013年10月10日，原告碧桂园房产公司、被告胡伟签订《商品房买卖合同》（合同编号：00××××345号），双方约定：原告碧桂园房产公司将位于湖北省浠水县散花镇李渡村大桥北路碧桂园·江湾城（一期）·映翠湾02街02号商品房一套，以单价每平方米10012.85元合计人民币4801961元的价款，预售给买受人胡伟。该商品房的建筑面积共479.58平方米，花园面积为775.00平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为零。合同第六条约定：“买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付房价款1920785元整；余下房价款2881176元整分8期支付，每三个月为一期，每期支付360147元整。首期支付日期为2014年1月10日前，之后每期于该期限届满之日前支付”。履行期限分别为：2014年4月10日、7月10日、10月10日，2015年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日。合同第七条约定“买受人如未按合同规定时间付款，按逾期时间分别处理：⑴逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金”。“本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期应付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际付款的差额确定”。同时查明，合同签订当日，被告胡伟依约向原告碧桂园房产公司支付购房款1920785元整，其中包括先前于2013年10月5日支付的定金30000元。应原告碧桂园房产公司依约提出申请，浠水县房地产管理局于同年11月14日为合同编号：00××××345号的《商品房买卖合同》办理了备案登记。此后，被告胡伟先后三次向原告碧桂园房产公司支付购房款共计1018294元，其中：2014年1月24日付360147元、同年4月21日付360147元、2015年4月11日付298000元。因对被告胡伟未依约支付购房款催缴未果，原告碧桂园房产公司提起诉讼，请求判令被告胡伟继续履行合同向原告支付购房余款1947645元，并以逾期应付款为基数自逾期之日起至付清之日止按日万分之三的标准支付违约金。上述事实，有原告碧桂园房产公司提交的营业执照、组织机构代码证、被告胡伟的身份证、《商品房买卖合同》（合同编号：00××××345号）及附件、湖北省商品房预售许可证书、买卖合同重要事项告知书、滞纳金明细表、已到期应缴款通知书及邮寄凭证等证据复印件在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告碧桂园房产公司销售的位于湖北省浠水县散花镇李渡村大桥北路碧桂园·江湾城（一期）·映翠湾02街02号商品房，已经取得商品房预售许可；原、被告双方于2013年10月10日签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，已经依法办理登记备案手续，符合法律规定，具有法律效力。合同履行中，被告胡伟于合同签订时依约给付1890785元购房款后，其余各期均未按照约定的期限履行给付义务，应当承担违约责任。原告碧桂园房产公司请求继续履行合同的主张，符合法律规定，本院予以支持；其主张由被告支付购房余款1947645元并以逾期应付款为基数自逾期之日起至付清之日止按日万分之三的利率支付违约金的请求，不符合《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以调整，即：由被告胡伟支付2015年7月10日前未付购房款1502735元和违约金61044.93元，并以未付购房款总额及形成期日为基准至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算7月10日后的迟延履行违约金。理由是：第一、关于未付购房款总额问题。其一、按照附件四《商品房买卖合同》补充协议第一条的约定，被告向原告购买的商品房房屋建筑面积共479.58平方米，该商品房的花园面积为775平方米，商品房总价款为4801961元。经查，原告提交的滞纳金明细表证实，其于2014年12月1日在合同项下套内面积、花园面积、合同总价均未变化的情形下，计入超标楼款84763元，使房屋总价款增加至4886724元，并据此计算向被告主张应支付逾期购房款金额，与合同约定的内容不符，其亦未提交证据证实双方存有变更合同价款、计付超标楼款的事实，该部分请求本院不予支持。其二、违约责任的产生以合同当事人不履行合同义务为条件。按照附件四《商品房买卖合同》补充协议第二条关于付款方式及履行期限的约定，买受人支付第8期购房款360147元的期限是2015年10月10日，至2015年8月13日本案系属诉讼时，该期应付购房款期限并未届至。经查，原告提出的由被告支付购房余款（包括：逾期应付款总额1502735元、超标楼款84763元和第8期应付款360147元共计1947645元）的请求中包含该期应付款，与合同约定的内容不符，且未提交证据证实被告存在预期违约的事实，该部分主张本院不予支持。第二、关于违约金问题。其一、按照《商品房买卖合同》第七条第一款第⑴项、合同附件四第二款第⑵项的约定，被告实际支付首期购房款的期日为2014年1月24日，逾期14天，应支付违约金1512.62元；第二期实际支付当期购房款的期日为同年4月21日，逾期11天，应支付违约金1188.49元。原告主张以逾期应付款为基数按日万分之三的标准支付该两期违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。其二、依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条的规定，被告于2015年4月11日支付购房款298000元，原告予以接受，该行为视为原告放弃行使解除权并同意被告继续履行合同，按《商品房买卖合同》第七条第一款第⑵项、合同附件四第二款第⑵项的约定，被告应当自合同规定应付款期限之第二天起以分期应付款与实际付款的差额为基准，按日万分之三的标准向原告支付2015年4月11日前的违约金58343.82元。其三、因被告自2015年4月11日后再未按合同约定履行分期付款义务，至本案系属诉讼时逾期付款时间已经超过90日，原告主张按日支付逾期应付款万分之三违约金的请求，不符合《商品房买卖合同》第七条第一款第⑵项的约定，因该条规范内容并未涵盖买受人逾期付款超过90日后，出卖人放弃行使解除权，主张继续履行合同，要求买受人给付剩余购房款并支付迟延履行违约金的情形。被告胡伟未出庭参加诉讼，视为其放弃诉讼抗辩权，但不能推定在原告放弃行使解除权的情形下，其有愿意按日支付逾期应付万分之三违约金的意思表示。是故，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第二款的规定，以未付购房款总额为基准，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计付至本判决确定的履行期限届满之日止，其余部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限于本判决生效后十日内，被告胡伟向原告浠水碧桂园房地产开发有限公司支付2015年7月10日前的未付购房款1502735元。二、限于本判决生效后十日内，被告胡伟向原告浠水碧桂园房地产开发有限公司支付2015年7月10日前的违约金61044.93元；自2015年7月10日起至本判决第一项确定的履行期限届满之日止的违约金，以未付购房款总额1502735元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告浠水碧桂园房地产开发有限公司其余诉讼请求。本案受理费22329元（原告已预交），减半收取11164.50元，由被告胡伟负担7815.00元，原告浠水碧桂园房地产开发有限公司自行承担3349.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员　　黄小益二〇一五年十月十六日书记员　　王亚飞 来源：百度搜索“”