（2015）崇民初字第0201号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-08-26

案件名称

张坚、帅晓华与南通金鼎湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南通市崇川区人民法院

所属地区

南通市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张坚,帅晓华,南通金鼎湾房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十三条第一款

全文

南通市崇川区人民法院民事判决书(2015)崇民初字第0201号原告张坚，南通市肾脏病医院医生。原告帅晓华，南通大学附属医院退休，委托代理人何路、陈峻岭，江苏普泰律师事务所律师。被告南通金鼎湾房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区新建路1号。法定代表人叶晓钟，董事长。委托代理人韩建，江苏濠阳律师事务所律师。委托代理人杨伟雄，江苏濠阳律师事务所实习律师。原告张坚与被告南通金鼎湾房地产开发有限公司（以下简称金鼎湾开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张坚、帅张华及其委托代理人何路、陈峻岭、被告金鼎湾开发公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张坚诉称，2012年9月3日，原、被告签订一份商品房买卖合同，由原告向被告购买金鼎湾花园3幢904室房屋一套。合同订立后，原告按约履行了付款义务。被告按约应于2012年12月31日前交付房屋。2012年12月22日，原告收到交房通知，当晚去看房时，发现屋顶多处漏水。经与被告交涉，被告修理多次，后于2013年6月8日才将房屋交付给原告。因被告逾期交房，导致原告于2012年12月28日与江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司签订的房屋装潢合同未能按时开工装潢，只能按2013年的价格支付装潢费用，即在原有基础上上调20%。2014年初，装潢工程进行到铺设木地板时，工人发现地面是一般散沙，无法铺设。后又发现墙壁多处开裂、空鼓。为此，南通市建设工程质量监督站也多次到现场查看，并多次督促被告整改。因地面、墙面问题导致原告的装潢工程返工，客厅、厨房、卫生间的地砖、墙砖需敲掉重贴，原定的门、门套、移门、家具等需要进行整改或重置，且因被告故意拖延整改时间，给原告造成严重损失。因购买了新房，原告将原有房屋出售给他人，原定2013年7月8日办理产权过户手续，7月31日将房屋交付他人。因被告逾期交房且房屋质量存在问题，导致原告与他人签订的售房合同违约，原告赔偿违约金5万元，并支付中介费1万元。综上，请求判令被告给付原告逾期交房违约金71100元，赔偿各项损失297672.68元。被告金鼎湾开发公司辩称，1、本案被告不构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约金。2、案涉房屋质量问题应属于房屋质量的通病和瑕疵，被告愿意承担维修义务，但不应承担赔偿损失的责任。3、案涉房屋已经过有关部门协调，被告已提出了切实可行的维修方案，但因有关细节问题导致原告在执行过程中提出异议，进而至今未能处理，但责任不在被告，被告仍然愿意通过法院主持由双方进行协商妥善处理该问题。经审理查明，2012年9月3日，原告张坚、帅晓华（买受人）与被告金鼎湾开发公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，买受人购买的商品房为金鼎湾花园3幢2单元904号房，层高为2.9米。该商品房建筑面积共189.19平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11914元，总金额2254010元。合同第八条交付期限条款约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同补充协议第六条约定，在房屋交付过程中，乙方除因甲方不具备本合同第八条约定的交房条件而拒绝办理外，不得以其他任何理由拒绝办理交接手续。在交付过程中，乙方发现的质量问题不影响交付手续办理，乙方可要求甲方按本合同约定在完成房屋交付后的合理时间内承担保修义务。2012年12月21日，金鼎湾开发公司发函给张坚，通知收房。2012年12月27日，金鼎湾开发公司办理了案涉房屋所在楼房的建筑工程竣工验收备案证明书。张坚、帅晓华在收房过程中提出屋面渗漏，未同意收房。其后，金鼎湾开发公司于2013年2月对案涉房屋次卫生间排气管四周渗水问题进行了维修。2013年3月又对案涉房屋屋面檐沟渗水问题进行了维修。2013年3月26日，南通市建设工程质量监督站（以下简称南通质监站）派员至案涉房屋现场调查，发现存在阁楼檐沟渗漏。4月7日，南通质监站发出处理建议：檐沟部位防水返工处理。金鼎湾开发公司对檐沟部位再次维修。2013年6月8日，金鼎湾开发公司与张坚办理了房屋验收交接。金鼎湾开发公司同时出具了一份关于金鼎湾国际3-904室内维修情况说明：“2013年5月初，南通金鼎湾房地产开发有限公司已完成金鼎湾国际3-904室内关于渗水工程的维修，目前已经具备交房条件。其相关防水工程保修范围、保修期限、保修责任依据《住宅质量保证书》实施。”2013年6月27日，张坚、帅晓华向金鼎湾物业提出书面报修：后阳台东面屋顶向外溢水、落水管漏水、设备平台积水；后阳台、东面地面渗漏；阁楼北墙体以及地面（后阳台上方）渗漏；6月26日多云，一天无雨，晚上查看时，设备平台上方横行的水管继续在漏水。对于该问题，金鼎湾开发公司进行了维修，现未出现渗漏情况。2013年9月，张坚、帅晓华对案涉房屋进行装修。在装修过程中，进行到铺设木地板阶段，施工人员发现找平层强度不够，且室内墙面有空鼓现象。2014年1月22日，张坚、帅晓华向金鼎湾开发公司报修。经与张坚、帅晓华沟通，金鼎湾开发公司于2014年2月25日完成套内4个自然间地面找平层的铲除，并告知张坚、帅晓华次日将进行地面找平层的恢复。后因双方对地面找平层恢复方案未能达成一致，导致地平层未能恢复。后张坚、帅晓华将情况反映至南通质监站。2014年10月，金鼎湾开发公司制订关于金鼎湾国际3幢904室施工方案：1、在得到业主对本次施工方案认可及瓷砖到货的前提下，施工工期初步为30个天。如因业主方面原因造成施工周期的延长，由业主方负责。2、双方对室内现有物品、物件进行清点，并罗列明细清单经双方签字确认后方可施工。施工过程不得丢失、损坏，如有按价赔偿。3、室内墙面空鼓问题，对存在二次装修、改动的墙面由业主自行安排；其余墙面由金鼎湾公司负责维修，其修复标准符合现有墙面的标准；4、由金鼎湾公司对客厅、餐厅和走道的地砖进行凿除并恢复；5、由金鼎湾公司负责黄沙、水泥材料的采购。业主自行选购瓷砖，金鼎湾公司按照业主原购买价格提供购买瓷砖的资金，业主提供正式发票给金鼎湾公司（发票购买单位：南通金鼎湾房地产开发有限公司）。6、施工过程中，由金鼎湾公司负责现场施工记录，每道工序的完成需告知业主。对于该施工方案，张坚、帅晓华未确认。其后双方对于地砖的型号、价格、采购方式未能达成一致，地面找平层恢复未能继续。2014年11月19日，南通质监站形成《关于对金鼎湾3-904室住户张坚反映其房屋质量问题的检查情况》：“我站多次派员会同开发企业相关人员到金鼎湾3-904室，对投诉人张坚所反映的房屋质量问题进行现场查看，具体问题如下：1、现浇楼板上的细石混凝土面层超厚，且强度不足；室内墙面粉刷存在多处空鼓；针对以上问题，我站将进一步督促开发企业拿出整改方案，做好保修整改工作。”因双方未能达成一致，张坚、帅晓华诉至本院提出前述诉讼请求。其中主张的损失具体为：装潢上调损失99632÷1.2×0.2=16605元；地面、墙面返工费53051.28元；返工主材费62266.4元；家具整改费2796元；门及门套重置费16860元；玻璃移门重置费6534元；老房出售违约金60000元；故意拖延损失442元／天×180天=79560元（按合同约定的违约金标准，自2014年2月起计算6个月）。张坚、帅晓华为支持其主张的损失提供了以下证据：1、委托设计协议、江苏锦华建设设计工程股份有限公司的报价通知、缴款凭证、工期变更单、证明、装潢合同，证明因房屋质量问题多次维修导致装璜开工延期，张坚、帅晓华支付的装璜费上调了20%损失16605元；2、返工费用预算表，证明因地面、墙面返工所需费用；3、返工主材数量、单价表、陶瓷经营部证明，证明因地面、墙面返工的需要的主材费用；4、房屋产权证、房屋买卖协议、补充协议、收条两份，证明因房屋质量问题导致原告旧房出售违约，损失了违约金、中介费60000元；5、家具付款凭证、通知五份，证明原告定制家具因房屋质量问题不能安装需要整改；6、卫浴发货单，证明定制玻璃移门需要重置的费用；7、百安宜家销售单，证明定制的门、门套需要重置，损失的费用。金鼎湾开发公司质证认为上述证据系张坚、帅晓华与案外人形成的合同、单据，金鼎湾开发公司没有参与，对其真实性无法确认。诉讼中，本院委托江苏中房建设投资管理咨询有限公司对案涉房屋的地砖及基层拆除费用、整套房屋修复找平层费用、现有地砖恢复费用、房屋空鼓部分修复费用进行了司法鉴定。鉴定意见书确定上述造价为60247.34元。张坚、帅晓华对鉴定意见提出如下异议：1、鉴定人主体资格及程序不合法。鉴定人未取得司法鉴定人执业证，鉴定人员张振国、李慧均在南通中房工程建设监理公司工作过，具有利害关系，李慧没有进入江苏省高级人民法院鉴定人员名录，鉴定人未在30日内完成鉴定，超过了法律规定期限。2、报告中有诸多与事实不符的地方，如：201109*07004号技术核定单不能作为鉴定依据，地砖每片298元的价格没有依据，厨、卫墙面未计算重做费用，垃圾清运距离与实际不符。金鼎湾开发公司认为鉴定意见程序合法，内容真实客观，但对关联性提出异议。根据张坚、帅晓华的申请，鉴定人江苏中房建设投资管理咨询有限公司工作人员张振国、李慧出庭作证，并对张坚、帅晓华提出的问题给予了书面答复。在本院鉴定科组织鉴定期间，张坚、陈峻岭在2015年5月27日的选择确定鉴定机构笔录中明确不回避已确定的鉴定机构。上述事实有商品房买卖合同、图纸、结构设计总说明、标准层平面图、技术核定单复印件、维修情况说明、工程质量投诉调查表、报修材料、照片、张坚递交给金鼎湾开发公司领导的材料、维修交房物品清单、施工方案、短信、南通质监站的检查情况、建筑工程竣工验收备案证明书、房屋交接手续、工程造价鉴定咨询报告书、鉴定人当庭证言及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告张坚、帅晓华与被告金鼎湾开发公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为有效。一、关于金鼎湾开发公司交房是否逾期,是否应支付逾期交房违约金的问题。双方合同约定的交房期限为2012年12月31日前。虽然金鼎湾开发公司于2012年12月27日取得建筑工程竣工验收备案证明书，但其欲交付给张坚、帅晓华的案涉房屋在其时确实存在渗漏等质量问题。在其后的2013年4月7日，南通质监站也就此发出檐沟部位防水返工处理的处理建议。事实上金鼎湾开发公司也对此进行了多次维修。直至2013年6月8日维修结束，双方才办理房屋验收交接手续。金鼎湾开发公司在当天出具的维修情况说明中了承认“目前已经具备交房条件”。因此，交房时间应确定为2013年6月8日。金鼎湾开发公司构成逾期交房的违约。张坚、帅晓华主张金鼎湾开发公司应按合同约定支付逾期交房违约金71100元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于已交付的房屋是否存在质量问题，金鼎湾开发公司应否承担责任。张坚、帅晓华收房后，在装修过程中发现了房屋质量问题，向金鼎湾开发公司报修，并向南通质监站投诉。南通质监站出具的房屋质量问题检查情况确定案涉房屋存在细石混凝土面层超厚且强度不足、室内墙面粉刷存在多处空鼓等问题。金鼎湾开发公司具此也提出维修的施工方案。因此，案涉房屋存在质量问题。因房屋已经竣工验收备案并实际交付，根据法律规定，金鼎湾开发公司应承担保修责任，赔偿因此造成的损失。三、关于损失的确定。根据合同违约损失赔偿的理论，违约行为与损害后果之间应存在因果关系，同时确定损失时应当适用可预见规则、减损规则、损益相抵规则、过失相抵规则。本案中张坚、帅晓华合同损失主张共8项，本院逐一分析。（一）装潢上调损失16605元，该项损失属于金鼎湾开发公司逾期交房造成的损失，张坚、帅晓华对逾期交房已按合同约定主张了违约金，该损失应包含在违约金内，因此该项损失，本院不予支持。（二）地面、墙面返工费53051.28元；（三）返工主材费62266.4元。上述（二）、（三）项损失属于修复的费用。对于该项损失，本院委托江苏中房建设投资管理咨询有限公司鉴定，确定为60247.34元。张坚、帅晓华提出鉴定程序不合法的质疑不能成立。首先，江苏中房建设投资管理咨询有限公司是江苏法院系统登记在册的鉴定机构。其次，张坚、帅晓华提供的江苏法院委托鉴定机构信息采集表系未经过更新的信息表，在经过系统更新的信息表上有鉴定人员李慧的信息。最后，张坚、帅晓华提出的江苏中房建设投资管理咨询有限公司应当回避鉴定的理由并不充分，且在本院鉴定科组织鉴定期间已明确不申请回避。张坚、帅晓华对鉴定意见提出的实体方面的问题，鉴定人出庭作证并给予了书面答复，本院对鉴定意见予以确认。（四）家具整改费2796元；（五）门及门套重置费16860元；（六）玻璃移门重置费6534元。上述（四）、（五）、（六）项损失系基于案涉房屋楼层的净高不符合设计规定，而张坚、帅晓华对此未能提供充分的证据证明，本院不予支持。（七）老房出售违约金60000元，该项损失与金鼎湾房地产开发公司没有直接的因果关系，也超出了违约方要预见的范围，另外完全可以通过另行租房等方式予以避免。根据损失确定的规则，本院对该项损失不予支持。（八）故意拖延违约金79560元。该项损失实为修复拖延造成的损失，张坚、帅晓华按合同约定的逾期交房的违约金计算并不恰当，按照拖延期间的相同地段的租金计算更为合理。而上述损失系双方的原因造成，应由双方分担。本院酌情确定由金鼎湾开发公司赔偿2万元。综上所述，金鼎湾房开发公司逾期交房应支付逾期交房违约金，所交付房屋存在质量问题，应承担修复费用并赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》、第六十条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告南通金鼎湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张坚、帅晓华逾期交房违约金人民币71100元。二、被告南通金鼎湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告张坚、帅晓华损失人民币80247.34元。三、驳回原告张坚、帅晓华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6832元、鉴定费3000元，合计人民币9832元，由原告张坚、帅晓华负担3458元，被告南通金鼎湾房地产开发有限公司负担6374元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并与原告结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6832元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行)。审　判　长　　余雪松代理审判员　　范纪强人民陪审员　　马　莉二〇一五年十月十六日书　记　员　　朱路遥第10页共10页关注公众号“”