（2015）汇民初字第3388号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-11-30
案件名称
蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司诉周鹏飞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贵州市汇川区人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2015）汇民初字第3388号原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司。住所地：遵义市红花岗区海尔大道永生花园永平楼门上夹号。组织机构代码：68398625-0。负责人蔡大钧，职务：总经理。委托代理人周光先，女，汉族，贵州省遵义市人，系该公司员工，住贵州省遵义市汇川区。被告周鹏飞，男，汉族，贵州省遵义市人，现住贵州省遵义市汇川区。原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司与被告周鹏飞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年08月24日立案受理后，本院依法由审判员唐庆华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司的负责人蔡大钧、被告周鹏飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司诉称：原告经被告所在小区应邀选聘为该小区物业服务企业，于2011年5月5日与被告小区开发商签订了《前期物业服务合同》，原告按合同约定向被告小区履行合同义务，被告在原告服务期间欠缴物业服务费2569.30元，经原告多次上门或电话口头催缴和书面催交，至今仍拒不缴纳。故原告诉至法院请求：1、判令被告立即支付按《前期物业服务合同》约定已提供物业服务的2011年5月1日至2013年10月31日期间应交纳之物业服务费2569.30及滞纳金5300.00元；2、本案诉讼费由被告承担。被告周鹏飞辩称：2011年5月1日后我没有缴纳过物业管理费用，理由是与原告公司未签订物业合同。之前我与重庆渝振物管公司口头协议用装修保证金抵扣物管费，如现在原告公司也同意我只缴纳用装修保证金抵扣后的物业管理费用，我才愿意补交物管费。另我对原告公司取得的物业服务资质有异议。经审理查明：被告周鹏飞系遵义市汇川区枫桥韵泊小区业主，该小区由贵州远通房地产开发公司开发，竣工交付时由重庆渝振物业服务公司提供物业服务，小区共有业主数百户。后重庆渝振物业服务公司停止物业服务，原告蒙自金马公司于2011年5月1日进驻该小区提供物业服务，蒙自金马分公司与贵州远通房地产开发有限公司于2011年5月5日签订了《枫桥韵泊前期物业服务合同》，约定由蒙自金马分公司为遵义市枫桥韵泊小区提供物业服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.65元／月／平方米，高层（电梯）住宅0.95元／月／平方米（住宅一、二层楼按0.75元／月／平方米）；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在收费之日起6个月内一次性交清一年物业服务费的履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期的5‰追缴滞纳金的标准支付滞纳金。合同有效期3年，期限自2011年5月6日起至2014年5月6日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年6月27日，遵义市物价局以遵市价格（2011）98号文件批复同意蒙自金马公司关于枫桥韵泊物业管理收费标准的请示。另查，蒙自金马物业服务有限公司于2007年4月18日成立，由红河州蒙自市工商行政管理局颁发《企业法人营业执照》，并于2008年11月10日由红河哈尼族彝族自治州建设局颁发了红建房证物字043号《物业管理企业资质证书》，资质等级为三级。蒙自金马物业服务有限公司于2009年3月31日在贵州省遵义市设立蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司，由遵义市红花岗区工商行政管理局颁发了《营业执照》。本院认为：关于金马物业服务公司分公司未办理物业管理企业资质证书的问题。《物业管理条例》第三十二条第二项规定对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。金马物业服务公司已经取得了三级物业服务资质，其分公司作为分支机构，应在分支机构所在地办理营业登记并取得《营业执照》，并无法律、行政法规规定分公司需要单独取得物业服务资质。因分公司不具备法人资格，不能独立承担民事责任，但可以以分公司自己的名义从事民事活动，其民事责任由总公司承担，故分公司需要办理营业登记，但物业服务资质与民事责任的承担方式无关，只影响物业服务合同的效力，故分公司不需要单独办理物业服务资质，事实上也无法办理。在总公司取得物业服务资质的情况下，以分公司未办理物业服务资质为由否定物业服务合同的效力，没有法律依据。另原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司与贵州远通房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，该合同对全体业主均具有法律约束力。蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司对枫桥韵泊小区提供了物业管理服务，周鹏飞为该小区业主，因此享受了原告提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，作为小区业主，周鹏飞应当缴纳物管费。故对原告的诉讼请求，予以支持。蒙自金马公司请求按每日5‰支付滞纳金5300.00元，《前期物业服务合同》虽然约束全体业主，但毕竟未与业主协商，建设单位与物业服务公司签订《前期物业服务合同》时应遵循公平合理的原则，不得为业主约定高额的违约金而获得不当利益。滞纳金约定每日5‰超过同期银行贷款利率数十倍，明显过高，本院酌定为200.00元。被告周鹏飞要求用已缴纳给案外人重庆渝振物管公司的装修保证金抵扣应交纳给原告公司的物业服务费用，原告并不同意，被告应与收取装修保证金的单位自行结算。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告周鹏飞于本判决书生效后十日内支付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司物业管理服务费2569.30元及滞纳金200.00元，共计2769.30元。二、驳回原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司其余的诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告周鹏飞承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员 唐庆华二〇一五年十月十六日书记员 陈 越 微信公众号“”