（2015）西民一初字第1752号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-11-10
案件名称
刘增光与王言宏租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘增光,王言宏
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第六十四条第一款，第一百三十四条第一款
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第1752号原告刘增光，男，汉族委托代理人康世珍，西宁永兴法律服务所法律工作者。被告王言宏（身份证号：6301021963********），女，汉族委托代理人张生宽，青海恩泽律师事务所律师。原告刘增光与被告王言宏租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日受理后，依法适用简易程序于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告刘增光及其委托代理人康世珍、被告王言宏委托代理人张生宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘增光诉称，2012年8月中旬，位于西宁市城西区胜利路55号商铺所有人王言宏与原告协商，将自己所有的商铺长期租赁给原告使用，并与当时正在租赁该铺面的的实际使用人刘建红（另案起诉）商议，被告及刘建红将该铺面长期转让给原告使用，被告也书面承诺该商铺原告也可以随时转让，但需与商铺所有人被告王言宏签订书面的《房屋租赁合同》，合同期满后在市场租金同等条件下，原告继续承租，原告向被告王言宏缴纳房屋租金，向刘建红一次性交纳房屋转让费，使用期限为长期。原告考虑到该商铺使用的长期性和可转让性，于2012年8月29日与被告王言宏签订了《房屋租赁合同》，于2012年9月9日向刘建红支付了房屋转让费136000元。合同签订后，原告按照合同的约定如期履行了自己的全部义务，并花费10多万元对该商铺进行了全面装修。合同履行期间，原告在被告的同意下将装修好的商铺转租给了程辉（另案起诉）。程辉在租赁期间故意拖欠原告租金76500元，且不向原告交回商铺，却与被告王言宏及刘建红私下签订该商铺租赁合同并长期占有使用，直接将原告踢出门外，被告的故意违约行为给原告成了重大的经济损失。被告与刘建红相互串通后以长期租赁的方式取得原告的信任，并收取原告租赁费188000元及转让费用136000元，原告还为此支出铺面装修费10万多元。合同履行期间，被告及刘建红违背诚实守信的原则，单方解除租赁合同，致使原告长期租赁该商铺的合同目的无法实现，给原告经济上造成了巨大的损失，被告的行为已经构成违约，现诉至法院，请求人民法院依法判令被告向原告赔付违约金100000元，并退还押金5000元；本案诉讼费用由被告负担。被告王言宏辩称，原告所述与事实不符，原告诉求的违约金没有法律和事实依据，被告不存在违约行为，也不存在根本违约。首先，被告并未将房屋长期租赁给原告，也未与刘建红或者程辉相互串通。其次，原告在租用铺面后开设游戏厅，并未装修铺面。再次，原、被告双方的合同于2014年12月31日到期，被告在2014年10月已通知原告不再续签合同，被告不是单方解除合同。到目前为止，原告还未将铺面交还被告，且双方的合同没有约定铺面可以转租，原告未经被告同意将铺面转给程辉，应属违约行为。综上，请求法院依法驳回原告要求被告赔偿违约金100000元的诉求，原告主张的押金5000元，同意在原告交回铺面检查铺面无损的情况下退还原告。经审理查明，位于西宁市城西区胜利路55号F区商住楼55-5号商铺属于被告王言宏所有。2012年8月29日，原告刘增光与被告王言宏签订书面的《房屋租赁合同》一份，合同约定原告刘增光承租被告王言宏位于西宁市胜利路55-5商铺108平方米二楼房屋一间，租赁期为2年，自2013年1月1日至2014年12月31日，2013年租金为89000元，2014年租金为99000元，两年租金已全部付清。该份合同另约定租赁合同如期满而终止时，如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租房因此所受损失由承租方负责赔偿；合同期满，如出租方继续出租房屋，在市场租金条件下，承租方享有优先权。合同第七条约定了违约责任条款，即“1.出租方未按合同条款规定向承租方交纳房屋的负责赔偿100000元；2.承租方违反合同，擅自将承租房屋转让给他人使用的，不按合同期限交纳租金造成违约的，除按合同中第三条（逾期不交租金，按每日5%承担逾期罚金）外，还要承担违约金100000元，如因此造成承租房屋毁损的还应负责赔偿”。协议签订当日，原告向被告交付房屋租赁押金5000元，被告向原告出具收条一份，内容为“今收到房屋租赁押金伍千元整，5000元，刘增光缴纳的，如若不租房屋在没有损坏的情况下如数退还。”2012年9月2日，被告王言宏向原告刘增光出具证明一份，内容为“本人王言宏同意刘增光转让此房屋，什么时候都可以。以此证明”，原告刘增光主张该份证明可以证实被告王言宏同意原告刘增光长期租赁该商铺，但被告王言宏对此不予认可，表示同意原告刘增光在租赁期限内转让商铺，但并非同意原告可以长期租赁商铺。另查明，原告刘增光与被告王言宏签订《房屋租赁合同》当时，涉诉铺面由刘建红租赁经营，租赁期间尚未届满。原告刘增光与被告王言宏签订《房屋租赁合同》当日，原告与刘建红签订《店铺转让协议》一份，约定刘建红将商铺的使用权转让给原告刘增光，转让费为136000元。本案审理过程中，被告王言宏辩称其同意刘建红将商铺转让给刘增光，但对刘增光与刘建红之间签订的转让协议及转让费一事并不知情。2012年9月20日，原告向刘建红支付转让费，刘建红将铺面交付给原告使用。后原告在租赁该铺面期间，于2013年4月26日又与程辉签订《铺面租赁合同》，将该商铺转租给程辉，合同约定的租赁期限为5年（自2013年5月1日至2018年5月1日）。在程辉租用该铺面期间，被告王言宏于2014年12月向程辉书面通知其与刘增光的租赁合同将于2014年12月31日到期，要求程辉腾退铺面并转告刘增光。再查，2015年9月7日，本院向程辉调查核实本案案情，并制作谈话笔录一份，程辉陈述2013年4月26日其与刘增光签订的期限为5年的《铺面租赁合同》后，租金缴至2014年12月31日，其在租赁期间才得知房主为王言宏。2014年12月王言宏通知程辉要求腾退商铺，程辉已转告刘增光并以房主王言宏将收回铺面为由未再向刘增光支付租金，但涉诉商铺至今仍由程辉使用，现刘增光将程辉另案诉至本院要求支付租金，该案尚在审理中。此外，程辉表示其未与王言宏签订租赁合同，也未向王言宏缴纳过房租。再查，原告刘增光与被告王言宏签订的《房屋租赁合同》租赁期限于2014年12月31日届满后，双方再未续签租赁合同，双方对该份合同已经终止均不持异议。以上事实，有《房屋所有权证》、刘增光与王言宏签订的《房屋租赁合同》、押金收条、租金收条、刘增光与刘建红签订的《店铺转让协议》及转让费收条、王言宏出具的《证明》、刘增光与程辉签订的《铺面租赁合同》及租金收条、《退房通知》、民事起诉状、调查笔录（程辉）及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中原告虽主张被告王言宏与刘建红承诺将铺面长期租赁给原告使用，但原告与刘建红签订的《店铺转让协议》中对此并无约定，且同日原、被告签订的《房屋租赁合同》中明确约定租赁合同期限为2年，原告亦未提交其他有效证据证实被告承诺原告取得长期租赁该铺面的权利，故该项主张，本院不予采信。另外，原告主张被告与程辉私下签订租赁协议并收取程辉缴纳的租金致使原告无法继续获得租赁收益，但根据本院向程辉调查核实情况无法证实其主张，而原告也未提交有效证据证明被告王言宏存在与程辉相互串通损害其利益的行为，故该其项主张，本院亦不予采信。关于原告要求被告承担违约金100000元的诉讼请求，因双方签订的《房屋租赁协议》中关于出租方的违约责任仅约定“出租方未按合同条款规定向承租方交纳房屋的负责赔偿100000元”，现原告提交的证据无法证实被告未按约向原告交付铺面或存在其他违约行为，也无法证实被告与刘建红、程辉私下串通损害原告租赁利益，故原告的该项诉求，于法无据，本院不予支持。关于原告诉求被告返还房租押金5000元的诉求，根据双方“如若不租房屋在没有损坏的情况下如数退还”的约定，原告应在租赁期间届满后交回铺面，被告在检查铺面无损的情况下退还押金，但本案中原告将商铺转租给程辉后，该商铺目前仍由程辉使用，现未向被告交回，原告提交的证据也不能证实商铺已由被告收回，故被告以商铺尚未交回的抗辩理由成立，原告要求被告退还押金5000元的诉求应在商铺交回后向被告主张，本案中不予支持。综上，为维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘增光的全部诉讼请求。本案诉讼费2400元，减半收取1200元，由原告刘增光负担。如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 李成玲二〇一五年十月十六日书记员 严 丽附法律文书：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 来源：