（2015）宿城民初字第0580号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-06-22
案件名称
杜加永与江苏中豪控股集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宿迁市宿城区人民法院
所属地区
宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜加永,江苏中豪控股集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）宿城民初字第0580号原告杜加永。委托代理人刘浩、董波，江苏固邦律师事务所律师。被告江苏中豪控股集团有限公司，住所地宿迁市宿迁经济开发区发展大道。委托代理人刘成、吴萍，江苏宏亮律师事务所律师。原告杜加永诉被告江苏中豪控股集团有限公司（以下简称中豪集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘浩、董波及被告委托代理人刘成均到庭参加诉讼。因案件复杂，依法转为普通程序，组成合议庭于2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人董波及被告委托代理人吴萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜加永诉称：2012年6月12日，原告从被告处购买中豪国际星城商品房一套，并签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋的交付时间、交付条件、逾期交房违约金、电梯的品牌等做出了明确约定。后被告将临时用电的房屋交付给原告，不符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定。原告所购房屋用电于2014年4月27日纳入城市供电网络。直到2014年12月17日，所在小区物业公司才通知原告领取《电费缴纳卡》。该合同约定该栋楼安装西子奥的斯电梯，但实际安装的是日立牌电梯。原告因逾期交房违约金及更换电梯事宜协商未果，故诉至法院，要求：1、判令被告支付逾期交房违约金16955.78元（以487235元为基数，按每日万分之三自2014年1月1日计算至2014年4月27日）；2、要求被告将电梯更换为西子奥的斯牌；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告中豪集团辩称：1、原告购买的房屋于2013年12月经主管部门综合验收，且被告办理了验收备案手续。后被告按照合同约定通知原告分户验收，原告对交付房屋的基本事实予以认可，交付的时间在合同约定的时间内。虽交房时房屋用电是临时供电，但该行为已征得电力部门同意，原告在接收房屋时对供电问题并未提出任何质疑，故被告不存在逾期交房的事实；2、被告将西子奥的斯电梯改为日立牌电梯，征求过相关主管部门同意。从两种品牌的电梯价格、性能等方面对比，更换后的电梯价格高于原设计电梯，使用性能优越于原电梯，更换电梯虽是事实，但被告并没有从中受益。原告购买房屋所使用电梯为特别订制产品，目前已投入使用，在原告接收房屋时对于电梯的品牌是予以认可的，电梯在交付之前也是经过质检部门检验合格，现原告要求更换电梯不符合财物尽可能得到使用原则，同时基于原告个人申请可能更会影响其他大多数业主使用，因此要求更换电梯不具合法性及合理性。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2012年6月12日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于宿迁市义乌国际星城三期32幢一单元703室，建筑面积为111.33平方米，单价4376.49每平方米，房款总价为487235元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府关于房地产项目竣工验收备案的相关规定，将商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，除合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付日期第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋验收单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝接收，有此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人书面通知十五日内，未与出卖人办理交付手续的，有此产生的延期交房责任由买受人承担。第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人在买受人通知到达后3日内，组织有关的人员对商品房的装饰、设备未达标部分进行补充安装工作，由此产生的费用由出卖人承担。该合同附件三约定装饰、设备及节能标准，电梯（施工图纸标明的以施工图纸为准）：西子奥的斯，维保两年，电表为一户一表。合同签订后，原告按合同约定支付了房款487235元。2013年12月10日，被告在宿迁市晚报上公告：中豪国际星城28#-32#将于2013年12月9日-2013年12月11日进行分户验收，特此公告。原告于2014年1月4日接收房屋后，原告得知其所购房屋所使用的是临时用电，且所在楼使用日立牌电梯，均不符合合同约定，双方协商未果，故而成讼。另查明，义乌国际星城现名称为中豪国际星城。宿迁市中豪国际星城32幢纳入城市供电网络时间为2014年4月27日，临时供电的电力工程验收合格时间为2013年11月21日。中豪国际星城三期32号楼使用电梯于2013年12月12日经江苏省宿迁市质量技术监督局验收合格，该栋楼房屋建筑工程竣工验收备案时间为2014年1月2日。以上事实有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、建筑工程单项验收评定表、房屋建筑工程专项验收合格意见书、房屋建筑工程竣工验收备案表以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的合同合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。一、关于逾期交房问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，原被告在合同第八条约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府关于房地产项目竣工验收备案的相关规定，将商品房交付给买受人使用”。根据双方约定被告应当在2013年12月31日前取得竣工验收备案表并交付房屋，而被告于2014年1月2日取得竣工验收备案。另被告未提供证据证明其已按照合同十一条约定通知原告接收房屋，根据原告陈述其实际接收房屋时间是2014年1月4日，故被告应承担按合同约定给付违约金584.7元（以487235为基数，自2014年1月1日起至2014年1月4日按日万分之三计算）。按照合同附件三的约定，被告交付房屋应是一户一电表，即应纳入城市供电网络。被告在交付房屋时，应当向原告提供纳入城市用电网络的房屋，否则，即为瑕疵交付，亦属违约。被告交付行为不符合双方合同的约定，其交付行为属于瑕疵交付，原告可按照合同第十三条约定要求被告进行补充安装，期间费用由被告承担。实际上，房屋交付时，正式电力工程正在实施，被告为便于房屋交付使用，制定了临时用电方案，且临时供电的电力工程已经相关部门验收合格，期间产生的费用由被告自行承担。本案中原告虽未提供证据证明临时用电给其造成的损失，但结合用电实际情况和房屋实际交付时间，酌定被告因使用临时用电的瑕疵履行行为除了已负担相关电费外还向原告赔偿最多1000元损失【从2014年1月1日起至同年4月27日止，计117天】，并以实际交付之日至2014年4月27日为计算各业主相应瑕疵履行违约损失。据此，瑕疵履行违约损失965.8元（1000元／117天×113天】。上述两项合计1550.5元。二、关于被告是否应更换电梯。按照合同附件三的约定，被告交付房屋所在楼应安装西子奥的斯牌电梯，实际安装的是日立牌电梯，且经过相关部门验收合格。原告虽主张被告不按合同约定单方决定更换使用日立牌电梯可节省维护费用等，但未提供证据证实。而被告则认为，之所以更换电梯系基于该公司前期相关小区使用合同约定西子奥的斯电梯运行故障较多故而选用日立牌电梯，且其提供证据证实其更换日立牌电梯不仅未节约支出反而多支出。被告交付行为虽不符合合同约定，但通过对两种电梯购买价格及安装费用比较，被告并未从中获取利益，反而日立牌电梯单价及安装单价之和高于西子奥的斯的电梯单价及安装价之和。且原告也未提供证据证明安装日立牌电梯给其造成了损失，故原告要求更换电梯的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏中豪控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜加永支付1550.5元；二、驳回原告杜加永其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，由原告承担196元，由被告江苏中豪控股集团有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 邹志敏人民陪审员 吴 江人民陪审员 林艾平二〇一五年十月十六日书 记 员 张秀玲第1页／共8页 来源：