（2015）黔法民初字第03846号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-19
案件名称
李爱华与重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市黔江区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李爱华,重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百四十八条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔法民初字第03846号原告李爱华，女，生于1957年，土家族，住重庆市黔江区。委托代理人向ＸＸ、庹蜂森，重庆云霁律师事务所律师。被告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道办事处团结居委。法定代表人杨文杰，该公司经理。委托代理人曾果，男，生于1989年，系该公司员工。原告李爱华诉被告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称黔江碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员郎卓章独任审判，依法适用简易程序于2015年7月23日公开开庭进行了审理后，原、被告和解未果，于2015年9月24日再次开庭审理，原告的委托代理人向ＸＸ、庹蜂森，被告的委托代理人曾果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月18日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，根据合同约定，原告购买黔江正阳街道正阳大道碧桂园X幢X单元X号房屋，向被告依约支付了房屋价款607065元及提供相关资料义务，被告应按合同约定向原告积极履行交付精装房屋义务。2014年6月10日前被告书面通知原告接房，原告便前往查看所购买的精装房，一看才知被告装修极为低劣，根本不能正常居住。原告便要求被告对装修质量问题立即进行整改，被告至今未整改合格。根据原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》第七条、第九条的约定，被告应向原告承担逾期交房的违约责任，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。为维护合法权益，原告特诉至法院请求判令被告对精装房屋出现装修质量问题进行修理，更换直至原告按规定检验装修合格为止；判令被告向原告支付逾期交房违约金54635.85元（从2014年6月11日至2015年4月10日），2015年4月11至房屋装修检验合格之日的违约金由被告每日以182.12元按月向原告支付，并承担本案诉讼费。原告为证明其诉求，向本院提交了以下证据：1.原告的身份资料；2.黔江碧桂园认购书复印件；3.《重庆市商品房买卖合同》复印件；4.重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明复印件；5.销售不动产统一发票复印件；6.黔江碧桂园为成功人士建的精装房宣传单2份；7.重庆市黔江区建设工程监督站关于黔江碧桂园小区精装修质量问题投诉处理情况的回复；8.黔江区城乡建设委员会关于黔江碧桂园小区精装修质量问题投诉处理情况的回复；9.重庆市黔江区泰来宏大自来水有限公司正阳服务中心于2015年7月29日出具的碧桂园小区业主上户时间的说明；10.重庆黔江民生燃气有限公司于2015年7月29日出具的关于黔江碧桂园小区75-84栋住宅天燃气入户情况证明；11.碧桂园一期业主向被告反映存在11种质量问题一览表；12.《成品住宅装修工程质量验收规范》、《成品住宅装修工程技术规程》。被告辩称：原告要求被告支付违约金的诉求无事实和法律依据，应予以驳回。一、黔江碧桂园项目的开发、建设、销售、交付符合法律规定。原告购买的商品房所属项目是被告在按照法律规定取得了政府相关部门的许可后进行开发、建设、销售和交付的。被告在取得国有土地使用权后，依据法律规定取得了建设工程规划许可、施工许可，在项目达到预售条件后，又取得了预售许可，在取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证后，依法进行了交付。项目开发、销售、交付的全过程均在政府的有效监管之下进行，无任何违法之处。二、被告出售的商品房符合法定和合同约定的交付标准。被告提供了《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，并书面通知了业主收楼，被告不应承担违约责任，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，被告已于约定的交付日期前取得《竣工验收备案登记证》，具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋状况符合《商品房买卖合同》附录四装饰设备标准，符合法定和双方约定的交付条件。被告书面通知了原告前来收楼，已履行己方义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条的规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，被告交付的房屋不存在结构质量问题，也不存在严重影响原告居住使用的问题，原告要求被告支付违约金的诉求无事实和法律依据，应予以驳回。三、原、被告签订的买卖合同第7条约定了商品房交付条件。被告提供的房屋无严重的质量问题，对于质量保修问题根据双方的约定原告有权要求保修，被告按照约定承担保修责任，原告以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝办理交付手续，而引起的逾期交楼的法律后果由原告自行承担。本案涉案房屋仅存在保修问题，不会导致合同目的无法实现。四、《重庆市成品住宅装修工程技术规程》、《重庆市成品住宅装修工程质量验收规范》系重庆市城乡建设委员会制定发布的，属于行政文件。不能影响民事领域，该规程和规范不属于法律、行政法规、地方性法规，根据合同法的规定不能导致合同的无效，双方的权利义务应当以商品房买卖合同约定为准。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；2.《重庆市商品房买卖合同》及附件、附录；3.《建设工程竣工验收意见书》、《住宅工程质量分户验收表》；4.《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；5.收楼通知书及邮寄回执。经审理查明：2013年1月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件，原告购买被告开发位于重庆市黔江区正阳街道正阳大道碧桂园X幢X单元X的装修房，总成交金额为607065元，并按约支付了房价。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第7条约定“甲方应当在2014年6月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”。第8条对交房手续的办理约定“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因未能按期交付的，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担”。第9条约定“除本合同第7条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自本合同第7条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之十五向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第7条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。另查明，《合同补充协议》第3条约定“商品房由甲方统一装饰，设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三、附件四约定，除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三、附件四的不一致或违反商品房的装修、设备标准的强制性规定外，乙方在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。乙方对该商品房的装饰和设备的异议由甲方按实情予以修补、保修或给予合理解决”。第4条对商品房交接约定“甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第8条第1项约定的‘甲方应于交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备’变更为‘甲方在《商品房买卖合同》第7条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交房手续’，除此之外，乙方应按《商品房买卖合同》第7条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续；《商品房买卖合同》第8条第2项约定的‘自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付’变更为‘自《商品房买卖合同》第7条约定的交付期限届满之日起视为交付’；商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求保修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得籍词拒绝收楼。乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担；乙方未在《商品房买卖合同》约定的交付期限前来交接商品房的，商品房的保修期限自《重庆市房屋买卖合同》约定的交付期限起计，甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第18条第2款‘在商品房保修范畴和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任’的约定内容予以删除，双方按保修期内正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修，因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题或其他损失由乙方承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成质量问题甲方不承担责任；在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求，若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方担责”。第5条对公共基础配套设施约定“供水、供电、电信、有限电视、燃气设施在商品房交付时达到使用条件，‘使用条件’是指达到甲方可向水、电、电信、有限电视、燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件”。再查明，被告于2013年10年30日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字（2013）0016号）。审理中，原告陈述未接房的原因是“房子存在质量问题，没有达到入住的条件，被告没有按照法律规定出示《成品住宅装修工程质量分户验收表》和《成品住宅质量保证书》，无证据证明其销售的房屋符合精装修的交付条件”。本院认为：原、被告于2013年1月18日签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按照合同约定履行义务。原告已按约支付房屋价款，被告应按约于2014年6月10日前将原告购买的房屋交付其使用。原告认为被告出售的房屋不符合精装修房的交付条件，应对精装房屋出现的质量问题进行修理，更换直至原告按规定检验装修合格为止，而被告则认为其出售的商品房符合法定和合同约定的交付标准，双方就房屋是否符合交付条件各执一词，本案的争议焦点在于被告于约定交房时间提供的房屋是否符合交付条件，即被告是否应当对原告购买房屋质量问题进行修理，更换直至原告按规定检验装修合格为止；被告是否应当承担逾期交房违约责任，现针对该焦点评述如下。一、关于被告是否应当对原告购买房屋质量问题进行修理的问题。原、被告在《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件已对房屋的交付方式及房屋工程保修时间、范围均作出了明确约定，该约定未违反法律规定，原、被告应遵守其约定。审理中，原告自认未接房，根据《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》对房屋保修时间、范围的约定，原告应按约接房、验房，如房屋确有属保修范围的质量问题，可要求被告按补充协议附录一对房屋进行保修。二、关于被告是否应当承担逾期交房违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持”之规定。在交付的房屋不存在影响合同目的的质量瑕疵的情况下，买受人不得拒收房屋，其拒绝受领则视为已交付。如开发商房屋交付系在双方约定的交付时间提出，则无需承担逾期交房违约金，至于房屋存在的质量瑕疵，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，买受人有修复请求权或修复费用请求权，开发商则应承担瑕疵担保责任。本案中，原、被告在《重庆市商品房买卖合同》第7条约定“甲方（被告）应当在2014年6月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用”，同时在《合同补充协议》中约定“乙方应按《商品房买卖合同》第7条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续；约定的交付期限届满之日起视为交付”。由于原、被告在《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件中未明确约定当商品房存在何种质量瑕疵可拒绝收房的条件，且原告亦未举证证明被告于交付期限届满时提供的房屋有重大质量瑕疵影响合同目的不能实现，被告不应承担逾期交房的违约责任。综上，按《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件的约定，原告应于约定交房期限届满之日自行到被告销售中心联系并办理交接房使用手续，如房屋确有属保修范围的质量问题，可要求被告按补充协议附录一对房屋进行保修，被告拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，原告可自行修复或委托他人修复，享有修复请求权或修复费用请求权，但原告未正式接房，其举示的证据不足以证明被告于交付期限届满时提供的房屋有重大质量瑕疵影响合同目的不能实现。对原告请求判令被告对精装房屋出现装修质量问题进行修理，更换直至原告按规定检验装修合格为止；请求判令被告从2014年6月11日起按182.12元／日支付违约金至房屋装修检验合格之日的诉讼请求，于法无据，本院碍难支持。对被告提出“其出售的商品房符合法定和合同约定的交付标准”的抗辩，予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李爱华的诉讼请求。案件受理费1166元，减半收取583元，由原告李爱华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 郎卓章二〇一五年十月十六日书记员 张云江 来源：百度搜索“”