（2015）闽民申字第1326号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-01-05
案件名称
福建龙岩御佳园房地产有限公司、黄键与福建龙岩御佳园房地产有限公司、黄键商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
福建龙岩御佳园房地产有限公司,黄键
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）闽民申字第1326号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建龙岩御佳园房地产有限公司。住所地：福建省龙岩市新罗区。法定代表人：郑晓辉，该公司执行董事。委托代理人：佟波，该公司职员。委托代理人：周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄键，男，汉族，1992年3月27日出生，住福建省厦门市思明区。委托代理人：黄阳生，系黄键父亲。再审申请人福建龙岩御佳园房地产有限公司（以下简称“御佳园公司”）因与被申请人黄键商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市中级人民法院（2014）岩民终字第959号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。御佳园公司申请再审称：（一）生效判决认定御佳园公司与黄键签订的《商品房买卖合同》合法有效是错误的。御佳园公司未与黄键签订《商品房买卖合同》，黄键提供的《商品房买卖合同》不是真实、有效的合同。黄键提供的《商品房买卖合同》签订时间是2008年8月11日，龙岩市房地产管理局规定该时间段应签订2007版商品房买卖合同，但黄键提供的是2000版的商品房买卖合同，并且未按规定办理备案登记。合同内容有诸多瑕疵，体现在买受人基本信息除黄键名字外无其他信息，付款方式不明，出卖人未填写合同签订日期，合同中买受人签章为袁水康代却无委托代理人信息情况，合同附件一至四无任何内容等等。合同内容中的诸多瑕疵以及合同的签订等均与赖孟扬和邓绍平有关，御佳园公司有理由怀疑该合同并非在2008年8月11日签订，御佳园公司向二审法院申请对合同签订时间进行鉴定但未获准许。（二）生效判决认定黄键向御佳园公司支付了房价款205万元是错误的。庭审过程中黄键对房价款的支付方式陈述不一致。案外人袁水康转帐给邓绍平的款项不能认定为支付房价款，邓绍平无权代表御佳园公司与他人签订合同并收取房价款，赖孟扬因涉嫌职务侵占被公安机关立案调查，其与御佳园公司有利害关系，其证言不可采信。赖孟扬名义上虽是御佳园公司的法定代表人，但其行为代表的是邓绍平，而不是御佳园公司。（三）生效判决认定御佳园公司将诉争房屋交付黄键管理使用是错误的。黄键对诉争房屋是否交付存在不同说法，事实上诉争房屋仍由御佳园公司管理，御佳园公司也从未与黄键办理交房手续。（四）一审法院审理程序违法。一审法院在第一次开庭审理时要求黄键在5日内提供银行支付凭证，否则承担举证不能的后果，但黄键在5日后才提交证据，且未在举证期限届满前变更诉讼请求，一审法院不仅同意黄键在第三次开庭后变更诉讼请求，而且最终采纳黄键提交的证据并判决支持黄键变更后的诉讼请求显然程序违法。（五）如果黄键真有向御佳园公司购买房屋，并已付清购房款，不可能长达五年多时间才向御佳园公司主张权利，黄键起诉早已超过了诉讼时效。综上，请求依法对本案进行再审。黄键提交意见称：（一）黄键与御佳园公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同双方为黄键与御佳园公司，御佳园公司在合同上盖有公章。御佳园公司作为开发商，在商品房买卖交易中占主导地位，其提供哪种版本的合同给黄键签署，不在黄键的可控范围内。御佳园公司也持有合同原件，但至今未向法院提供。御佳园公司内部于2009年之后发生纠纷，而本案双方早在2008年就签订了合同，黄键不知道御佳园公司与赖孟扬、邓绍平的关系，更无法预见到御佳园公司会在双方签订合同后发生内部纠纷，且御佳园公司的内部纠纷，不应影响其对外责任的承担。合同交由房地产管理部门备案是御佳园公司的义务，不是黄键的义务。御佳园公司违背诚信原则，拒不向黄键充分履行交房义务，属于严重违约。（二）黄键已向御佳园公司足额支付购房款205万元，有银行转账凭证及御佳园公司出具并盖公章的收款收据为证。黄键委托袁水康向御佳园公司购房，袁水康根据御佳园公司的要求进行付款，并按御佳园公司要求将银行转账凭证原件交给御佳园公司换得收款收据。至于邓绍平与御佳园公司之间是何关系，黄键不得而知，即便邓绍平侵占御佳园公司的财产，也是他们内部纠纷，应另案处理，与黄键无关。黄键起诉时与购房当时已相隔五年有余，黄键的父亲在外做生意，其与公司相关管理人员（包括袁水康）的帐户常年有大量往来款项，一时忘记当初如何付款。开庭后，黄键通过多方寻找、查证，终于记起当时是如何付款，并找到银行交易原始凭单向一、二审法院提交。（三）御佳园公司已于2008年8月21日将讼争房屋交给黄键占有、管理，但相关质量证明至今未交给黄键。黄键接收房屋后，于同年装好房屋的大门，在房屋周围砌好围墙，在房屋内堆放杂物，并与小区其他业主一起承担业主义务，但御佳园公司至今未完全履行合同。黄键曾误以为没有书面交房手续、没有质量证明就不算交房，后来了解到交房主要义务是交付房屋本身、次要义务是交付房屋质量证明，所以对交房问题有不同认识。（四）因购房与诉讼时隔已久，黄键在调取证据等方面存在困难导致延期举证，一、二审法院从减少诉累、彻底解决纠纷的角度出发审理案件，审判程序合法。（五）黄键关于交付房屋质量证明及协助办理房屋权属证明的主张属物权请求权，并非债权请求权，不存在超过诉讼时效的问题。（六）黄键已向一审法院申请执行，御佳园公司应履行生效判决确定义务。本院认为：双方签订《商品房买卖合同》是在2008年8月11日，合同是由御佳园公司提供且御佳园公司及其当时的法定代表人赖孟扬在合同上盖章确认。御佳园公司对外公告法定代表人变更以及旧公章、财务章和私章等作废是在2009年5月13日，黄键作为一名普通购房者，根本无法预见到御佳园公司内部情况变化，且御佳园公司也未提供证据证实黄键对御佳园公司上述情况变化是知情的。黄键委托案外人袁水康通过银行转款205万元给邓绍平后，御佳园公司亦向黄键出具加盖公司印章的收款收据。因此，御佳园公司提出黄键未支付购房款，其未与黄键签订《商品房买卖合同》，黄键提供的《商品房买卖合同》不是真实、有效的合同的主张，理由不能成立。御佳园公司在无任何证据能证明黄键与邓绍平、赖孟扬恶意串通签订虚假合同的情况下，仅凭猜测就申请鉴定，理由并不充分，二审法院不予准许亦无不当。一审过程中御佳园公司对物业费收取登记表的真实性无异议，该登记表上记载的交纳诉争房屋物业费的对象为黄键。黄键在一审诉讼中提供了案外人郭向东代自己交纳诉争房屋自来水改造款的转帐汇款凭证。在御佳园公司未能提供证据证明诉争房屋仍由御佳园公司占有、使用的情况下，生效判决认定诉争房屋已交付，并无不当。黄键要求交付房屋证明文书及协助办理权属证书的诉讼请求属于物权请求权，并非债权请求权，不存在诉讼时效的问题，御佳园公司主张黄键的诉讼请求超过诉讼时效，理由不能成立。御佳园公司主张一审程序违法问题，经审查一审法院为查明案件事实组织四次庭审并同意黄键放弃部分权益主张的诉讼请求的变更，并未违反法定程序。综上，御佳园公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回福建龙岩御佳园房地产有限公司的再审申请。审 判 长 林国新审 判 员 田 青代理审判员 陈立峰二〇一五年十月十六日书 记 员 朱 彤 更多数据：