（2015）沪二中民二（民）终字第1179号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-10-26
案件名称
五矿物流集团有限公司与五矿国际货运上海有限责任公司、胡志勇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
五矿物流集团有限公司,五矿国际货运上海有限责任公司,胡志勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1179号上诉人（原审原告）五矿物流集团有限公司。法定代表人韩刚。委托代理人毛纪富，上海融力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）五矿国际货运上海有限责任公司。法定代表人梅旺年。委托代理人米占青，上海江晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡志勇。委托代理人倪富华，上海市嘉华律师事务所律师。上诉人五矿物流集团有限公司（以下简称“五矿物流”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，1994年9月16日，五矿国际货运公司（以下简称“五矿国际”）与上海森林房地产开发经营公司（以下简称“森林房产”）签订购房协议，约定森林房产将上海市辉河路XXX弄XXX号XXX层转让给五矿国际，房屋建筑面积599.85平方米，每平方米价格人民币（以下币种均为人民币）4，800元（含税金），总金额为2，879，280元。1994年10月7日，五矿国际货运上海有限公司（以下简称“五矿上海”）与上海申城物业公司（以下简称“申城物业”）签订公有房屋委托代理经租合同，合同约定五矿上海将上海市辉河路XXX弄XXX号XXX-XXX室公有住房委托申城物业代理经租，代理经租房屋期限自1994年10月至1996年9月。胡志勇于1994年5月进入五矿上海工作，1999年5月离职。1995年10月30日，五矿上海就上海市辉河路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）向胡志勇开具住房调配单及住房配售单，其中调配原因注明为“单位产权房，用于解决职工住房”。1995年11月29日，五矿上海与胡志勇签订公有住宅租赁合同，该合同约定胡志勇向五矿上海租用系争房屋，建筑面积66.65平方米，租期自1995年12月1日开始，月租金按胡志勇月基本工资收入的25%交纳，在其工资中扣除。胡志勇必须按月及时交付租金等各项费用，如累计三次发生故意拖延缴纳，五矿上海将收回其住房，有关责任及费用由胡志勇承担。如胡志勇调离公司、被公司解聘开除或聘用期到期而未续聘者，五矿上海将收回其住房并解除合同。1995年11月8日，申城物业向胡志勇颁发系争房屋租用公房凭证，租用公房凭证记载的月租为43.80元，调配单位为五矿上海，起租日期为1995年11月8日。1999年4月27日，本院就五矿国际与森林房产房屋买卖一案作出（1997）沪二中民初字第273号民事判决，认定上海市辉河路XXX弄XXX号第13层房屋系森林房产委托上海市居住区综合开发中心在划拨土地上建造的非商品房项目，双方在签订购房协议时森林房产尚不具有转让上述房屋的条件，但协议签订后五矿国际已按约付清所有费用，森林房产也已将房屋实际交付五矿国际使用，五矿国际又于1994年10月起将房屋交由其职工使用，而房屋产权已可办理至五矿国际名下，故该协议可不按无效处理。由于森林房产委托代建的上述房屋系非商品房项目，故只能办理划拨土地上的房地产权证。1999年2月11日，五矿国际经核准更名为五矿国际货运有限责任公司，2008年4月16日，五矿国际货运有限责任公司更名为五矿物流，系争房屋的产权目前登记在五矿国际货运有限责任公司名下。1999年5月五矿上海与胡志勇的合同期满，双方未再续约，胡志勇也不再交纳租金。2013年6月11日，五矿物流发函给五矿上海，称上海市辉河路XXX弄XXX号1302室至1305室四套房屋系其在上海购买的房产，一直由五矿上海有偿使用，为防止国有资产流失，要求五矿上海在2013年底前将上述房屋收回并返还五矿物流。2014年8月26日，五矿上海回复五矿物流称系争房屋于1995年11月29日出租给其当时的员工胡志勇，胡志勇1999年离职后一直占用该房未搬离，故现无法向五矿物流返还房屋。2013年7月17日，国浩律师（北京）事务所向胡志勇发出律师函，要求其向五矿上海交还系争房屋。因嗣后双方交涉无果，故五矿物流起诉至原审法院，请求判令解除其与五矿上海的房屋租赁关系，五矿上海归还系争房屋，胡志勇搬出系争房屋。原审法院另查明，五矿上海系独立法人，其股东为五矿钢铁有限责任公司及五矿物流。原审法院又查明，2012年12月29日，上海市虹口区住房制度改革办公室曾就系争房屋向五矿上海发出通知，该通知称系争房屋属于公有住房出售范围，应按规定出售给承租人或受配人，要求该公司为购房人办理公有住房的出售手续。原审法院再查明，系争房屋的房地产权证记载的权利人为五矿国际货运有限责任公司，建筑面积69.01平方米，房屋类型为新工房1。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五矿上海与胡志勇订立的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。案件争议焦点为系争房屋的性质究竟为商品房抑或公有住房，五矿物流称系争房屋为商品房，但五矿上海与胡志勇签订的合同为公有住房租赁合同，同时向胡志勇开具了住房调配单和住房配售单；五矿上海与申城物业签订的亦系公有住房代经租合同，虹口区房改办就系争房屋出具的通知则言明该房屋属于公有住房范畴，而系争房屋房产证记载的房屋类型为新工房1。综合法院生效判决、系争房屋房地产权证的记载及双方当事人提供的证据，原审法院认定上海市辉河路XXX弄XXX号第13层房屋系森林房产委托上海市居住区综合开发中心在划拨土地上建造的非商品房项目，五矿物流购买上海市辉河路XXX弄XXX号第13层房屋后交由五矿上海使用，五矿上海通过住房调配方式将房屋交由其职工租赁使用，其中包括胡志勇。五矿物流称其与五矿上海形成不定期租赁关系，但其与五矿上海并无书面租赁合同，而五矿物流提供的租金发票与其所称的年租金无法一一对应，且未载明所支付租金的房屋地址，故难以认定其与五矿上海之间存在租赁关系。据此，原审法院作出判决：一、驳回五矿物流集团有限公司要求解除其与五矿国际货运上海有限责任公司的房屋租赁合同的诉讼请求；二、驳回五矿物流集团有限公司要求五矿国际货运上海有限责任公司返还上海市辉河路XXX弄XXX号XXX室房屋的诉讼请求；三、驳回五矿物流集团有限公司要求胡志勇迁出上海市辉河路XXX弄XXX号XXX室房屋的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由五矿物流集团有限公司负担。五矿物流不服原判，向本院提起上诉称，系争房屋是五矿物流从市场上支付对价购买而来，并非国家划拨代管的公有房屋，虽然（1997）沪二中民初字第273号判决认定系争房屋系划拨土地上的非商品房。但是系争房屋在此之后发生性质变化，现在已经是产权房而非公房。而且，五矿物流和五矿上海之间存在不定期的租赁合同，这点五矿上海也在原审中予以确认并有相关的租金支付凭证。五矿上海在没有征得五矿物流同意的情况下将系争房屋转租胡志勇属于非法转租，五矿上海与胡志勇的合同当属无效。故上诉请求撤销原审判决，依法改判支持五矿物流原审中的全部诉讼请求。被上诉人五矿上海辩称，同意五矿物流的意见。至于向胡志勇开具系争房屋住房调配单则是单位经办人员的操作失误所致。被上诉人胡志勇辩称，系争房屋属于公有房屋，五矿物流和五矿上海之间根本不存在租赁关系，五矿物流和五矿上海之间所谓租金支付凭证也是虚假的（系五矿上海支付锦艺大厦的租金）。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意五矿物流的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，从本案现有的证据来看，胡志勇在领取系争房屋时五矿上海向其开具了住房调配单和住房配售单，五矿上海与申城物业签订的亦系公有住房代经租合同，系争房屋房产证记载的房屋类型为新工房1，上海市虹口区房改办就系争房屋出具的通知也证实系争房屋属于公有房屋范畴，原审法院在综合考虑法院生效判决、系争房屋房地产权证的记载及双方当事人提供的证据的基础上，对系争房屋的性质认定为公有房屋符合事实，本院予以认可。五矿物流对其与五矿上海之间存在不定期租赁关系负有举证责任，但是五矿物流无法提供书面租赁合同，其提供的所谓租金支付凭证不足以证明其主张，因此其主张与五矿上海之间存在不定期租赁关系，缺乏事实依据，本院不予采纳。对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人五矿物流集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾慧忠审 判 员 周刘金代理审判员 陈家旭二〇一五年十月十六日书 记 员 范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”