（2015）杭下民初字第00765号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-26
案件名称
下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会与浙江亿城置业有限公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会,浙江亿城置业有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十三条，第七十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民初字第00765号原告（反诉被告）：下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会。负责人：刘光。委托代理人（特别授权）：张杰。被告（反诉原告）：浙江亿城置业有限公司。法定代表人：肖峰。委托代理人（特别授权）：方怀宇、马浩杰。原告下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会（以下简称业委会）诉被告浙江亿城置业有限公司（以下简称亿城公司）物权保护纠纷一案，于2015年4月28日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。被告浙江亿城置业有限公司在提交答辩状期间提起反诉，本院审查受理后，将反诉与本诉合并，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。嗣后又组成由人民陪审员郑义、傅广平参见的合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原被告代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业委会诉称，亿城嘉园小区系由被告开发建设的住宅小区，2009年向业主交付，交付后由被告子公司浙江润和物业管理有限公司（以下简称润和物业公司）负责前期物业服务。在润和物业公司前期服务期间，该公司在被告的授意下，因小区停车的问题不断与业主产生矛盾，数次对地下车位停车费涨价，拒不公示收取业主停车费的去向，随意阻止业主车辆进出，甚至小区保安殴打业主的现象也时有发生，公安部门多次介入，被告及润和物业公司均置若罔闻。小区业主出于无奈，自发组织维权，于2013年依法成立了下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会（即本案原告）。业委会成立后，多次代表业主就小区停车、房屋质量、共建配套设施等问题与被告及润和物业公司交涉，但均未得到有效回应，只得数次召开业主大会，依法罢免了润和物业公司，重新聘任杭州荣德物业管理有限公司负责小区的物业服务管理。润和物业公司从小区撤出后，被告不但不思悔改，反而变本加厉地继续对业主侵权。其先是将小区地下一、二层除所谓已出售车位外，对其余车位全部安设了地锁，声称只售不租，后又安排众多保安24小时轮流在地下一、二层看护这些停车位，一旦有业主的车辆停进，马上就将其车轮锁止，有些业主的轮胎都被扎破，业主与其交涉时，被告工作人员竟然对业主恶言相向，甚至威胁业主的人身安全，时至今日，被告的非法侵权行为仍在延续。原告认为，被告在小区地下车位产权尚未明晰的情况下，擅自出售小区车位，随意安设地锁，锁止业主车辆，均已严重违反了《中华人民共和国物权法》第74条及杭州市政府相关文件中对小区停车库（位）开发企业不得只售不租的规定，同时亦与构建和谐社会的现代理念格格不入。故诉请判令：确认被告将亿城嘉园小区地下一、二层停车位加装地锁的行为违反《中华人民共和国物权法》第74条规定，并判令被告立即拆除位于杭州市下城区亿城嘉园小区地下一层：编号为2、13、15、16、21、29、34、39、41、45、46、50、54、55、59、60、61、62、67、68、69、70、90、91、93、94、96、98、104、105、115、116、117、118、119、121、122、123、124、126、129、130、131、134、145、152、157、158、163、165、166、167、171、172、174、176、177、179、183、189、191、192、193、195、197、198、199、204、205、206、208、209、211、212、213、214、216、217、219、223、224、225、229、230、231、232、233、234、235、236、237、238、239、240、241、242、243、244、245、246、247、248、249、250、251、252、253、254、256、258、261、262、263、265、266、267、280、281、295、296、298、299、300、301、303、310、311、312、315、319、320、323、324、325、326、329、330、334、335、339、340、341、342、343、344、346、347、349、352、354、358、359、362、363、364、368、370、376、385、392、393、394、395、407、421、428、430、437、438、475、477、478、479、480、481、482、483；地下二层编号为487、488、512、532、559、563、565、570、571、585、619、620、637、639、641、643、666车位的地锁。被告亿城公司辩称，一、涉案的亿城嘉园小区地下一层、地下二层车位产权清晰明确，归亿城公司所有。亿城嘉园小区由亿城公司开发，小区业主因购买该小区住宅与亿城公司均签署过商品房买卖合同，根据商品房买卖合同，“不计入公摊范围的地下室和地下汽车位归出卖人（即亿城公司）所有，出卖人有权将地下室和地下汽车位有偿转让、出租或使用”。根据房地产测绘报告，亿城嘉园小区地下一层、地下二层不计入公摊面积，因此小区地下一层、二层车位归被告亿城公司所有。车位的归属本质上是平等主体间的民事行为，应当遵循意思自治。既然商品房买卖合同已经明确亿城公司对涉案车位具有所有权，原告及小区业主应当遵守合同约定，不得非法占用。二、亿城公司对属于亿城公司自己的车位的处理、处置行为（包括是否安设地锁），是对自身固有权利的处置，不构成侵权。三、在商品房买卖合同对涉案车位归属已明确归亿城公司所有的情况下。亿城公司又依照规定将足额的临时公共停车泊位无偿移交业委会使用，同时还向小区业主开放出售、出租车位，考虑了业主的正当需求。亿城嘉园小区的车位配置标准，在杭州市公安局交警支队对小区验收时已经明确，共计513个。亿城公司遵照规定，将该车位配置标准10%共计51个车位，无偿移交业委会，由物业公司实际管理。同时，亿城公司通过与小区业主协商，将小区地下一层、二层车位出售给业主，截止2015年5月31日，已有共计237名业主自愿购买了小区地下一层和地下二层共237个车位。综上，要求驳回原告的诉讼请求。反诉原告亿城公司诉称，亿城嘉园小区由亿城公司开发。根据小区业主与亿城公司签署的商品房买卖合同，明确约定，“不计入公摊范围的地下室和地下汽车位归出卖人即亿城公司所有，出卖人有权将地下室和地下汽车位有偿转让、出租或使用”。因亿城嘉园小区地下一层、二层不计入分摊面积，该地下一层、二层停车位归亿城公司所有。在小区交付业主时，亿城公司已按规定将临时公共停车泊位（共计51个，其中地面停车位12个、地下二层停车位39个）无偿移交给业委会。小区业主也就其余地下停车位与亿城公司以及亿城公司指定的润和物业公司签署车位租赁协议，小区业主按期交纳车位租金。此前，就车位租赁合同，亿城公司与各小区业主之间一直履行良好。但自2013年起，业委会以及业主却要求亿城公司额外再无偿提供车位，并就车位租金提出明显不合理要求、强占亿城公司车位并拒绝向亿城公司支付租金。亿城嘉园小区地下一层、二层归亿城公司所有的车位，部分已由业主向亿城公司买断使用权并在正常使用。除这部分买断车位以外，小区地下一层、二层归亿城公司所有的车位多数被小区业主强占，一些还被业委会擅自出租给小区业主，却未经亿城公司同意，也未向亿城公司支付任何租金，亿城公司多次与业委会交涉，业委会拒不改正，亿城公司无奈只得在部分亿城公司车位上安装地锁。但业委会及业主仍旧我行我素，继续强占亿城公司车位。反诉原告认为，根据商品房买卖合同，亿城嘉园小区地下一层、二层不计入公摊范围的停车位归亿城公司所有，任何人不得非法侵占。业委会和业主如果要使用归亿城公司所有的车位，应当征得亿城公司同意，并向亿城公司支付车位租金。小区业主此前向亿城公司租赁车位、交纳租金的事实也说明，涉案车位归亿城公司所有，业委会及小区业主无权随意占用。业主恶意侵占亿城公司车位，妨害了亿城公司物权，严重损害亿城公司合法权益，应当立即停止侵权行为，并根据实际侵占车位的时间向亿城公司赔偿车位使用费的损失。为此诉请判令：1、确认位于杭州市下城区××城××小区地下××、地下××层车位，除已无偿移交给业委会的公共车位外，其余车位660个（编号如下：地下一层：2号-48号、49号-80号、81号-99号、100、101、103号-110号、111、113号-130号、131号-153号、154号-188号、190号-205号、206、208号-225号、228号-258号、260、261号-290号、291号-311号、312号-320号、322号-340号、341号-360号、361号-364号、366号-388号、389号-399号、401号-440号、441号-480号、481号-484号；地下一层另外还有1-01、1-04至1-16；地下二层：485号-491号、498、499、503、504、508号-537号、550号-552号、553号-588号、590号-604号、605号-647号、650、653、656号-658号、666号-668号、669；地下二层另外还有2-03至2-29）归反诉原告亿城公司所有；2、判令反诉被告承担反诉诉讼费。反诉被告业委会辩称，对于反诉原告列举清单中近30个车位反诉被告从未见过，反诉原告称已按照规定将临时公共停车泊位共51个无偿移交业委会与事实不符，反诉原告从未向业委会移交过公共泊位，所谓移交的51个车位，其中地面停车位12个，位于小区的地上公共区域，本来就应为业主共有；所谓的地下停车位39个本就为案涉小区的人防工程，反诉原告在没有办理人防工程平时使用证的情况下，擅自划设车位，甚至将部分车位出售给业主，本就属于违法行为。车位产权尚未明晰，反诉原告罗列了大部分不存在的事实，规避其安设地锁，锁止业主汽车轮胎等一系列侵权行为。综上，要求判令驳回反诉原告的反诉请求。且反诉请求不能抵消、推翻本诉，故应当另案起诉。原告（反诉被告）业委会为证明其主张，向本院提交以下证据：1.照片；2.车库泊位明细表；以上两组证据共同证明亿城公司对亿城嘉园小区地下车位安装地锁的事实。3.《建筑工程交通设计施工图审核申报表》，证明亿城公司向交警部门申报案涉小区要划设的车位为736个，最终交警部门批准的是513个，而亿城公司实际在小区划设了700个车位，超出审批的车位系违章。4.证人证言，欲证明车位被安装地锁的情况。上述证据经庭前证据交换和庭审质证，结合当事人质证意见，本院认证如下：对证据1认为照片没有拍摄时间，无法确认。本院认为结合现场勘验情况，对该组证据可予确认。对证据2三性均有异议，认为目前大部分地锁均被破坏。本院认为，该明细表由物业公司出具，与本院实地踏勘情况不尽一致，故对其证据效力不予认定。对证据3认为513个车位是交警部门认定的停车泊位标准，意思是车位数量只能在513个以上，不能少于513个。本院认为对该证据本身的真实性质证方并无异议，对其证据效力予以认定。对证据4认为两位证人的身份都是原告聘请的物业公司的员工，与原告有利害关系。本院认为对地锁安装情况本院已经进行了实地踏勘，对证人整人的效力不予认定。被告（反诉原告）亿城公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同》，证明亿城嘉园小区的地下室和地下汽车位不计入公摊范围，归反诉原告所有。2.《房地产测绘成果报告》，证明亿城嘉园小区地下部位不计入分摊面积。3.已交付的临时公共停车泊位清单，证明亿城公司已将51个公共停车位移交给业委会，包括路面车位12个、地下车位39个。4.照片，证明反诉被告侵占亿城公司车位。5.《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》，证明临时公共停车泊位的数量要求达到小区停车泊位配置标准的10%，只要达到这个下限就是合规的。6.杭公交审（2008）字第785号《公共及专用停车场（库）竣工验收合格书》，证明2008年10月21日杭州市公安局交警支队认定亿城嘉园小区停车泊位配置标准是513个，并验收合格。7.《建设工程竣工规划验收合格证》，证明2008年11月5日亿城嘉园小区通过规划验收。8.《亿城嘉园业委会关于租赁车位及租金的发函（2013年3月12日）》；9.亿城嘉园小区业主向亿城公司及亿城公司指定的润和物业公司租赁亿城嘉园小区车位的租赁车位清单；以上两组证据共同证明小区业主向亿城公司及亿城公司指定的润和物业公司租赁亿城嘉园小区地下车位的事实，亿城嘉园小区地下车位所有权归亿城公司。10.亿城嘉园小区业主向亿城公司买断部分小区车位的使用权的已售车位清单（截止2015年5月31日，已卖掉237个车位），证明小区业主向亿城公司买断亿城嘉园小区部分地下车位使用权的事实，亿城嘉园小区地下车位所有权归亿城公司；11.亿城嘉园业委会的函件，证明：1、亿城嘉园小区地下车位中除临时公共停车泊位不能出租出售外，其余车位归亿城公司所有，亿城公司有权出租出售；2、亿城公司已将共计51个车位作为临时公共停车泊位无偿提供业委会使用。12.（2014）杭下民初字第1905号《民事判决书》，证明法院判决明确亿城嘉园小区地下一层第84号车位不归小区业主所有具有代表性。13.照片17张（于2014年12月至2015年4月期间拍摄），证明地锁已被业主破坏，有无地锁都未能阻止一些业主持续地侵占亿城公司车位。14.2015浙民终字第1097号《民事判决书》，证明该小区地下一层第84号车位不归小区业主所有，其法律状态与临时公共停车泊位以外的小区其余地下车位的法律状态相同，具有代表性。15.亿城嘉园小区地下车位《租赁协议》，证明亿城嘉园小区业主此前通过向亿城公司有偿租赁的方式在使用车位，但租期届满后未续租，说明业主清楚小区地下车位归开发商所有。16.照片，证明目前车位没有地锁或早被业主拆除、破坏，业主强占亿城公司车位。上述证据经庭前证据交换和庭审质证，结合当事人质证意见，本院认证如下：对证据1业委会认为本小区有众多业主，仅有这一份合同不具备代表性，同时该约定也是被告利用格式合同误导业主签署的。对证据2真实性有异议。认为不是完整文本，且结合规划信息说明，地下二层大部分为人防工程，不能划设车位。本院认为证据1、2相互印证，与本案纠纷存在关联性，对其证据效力予以认定。对证据3认为所谓移交的车位，除了12个地上车位，其余39个车位本来就违反了交警部门的规定，属于违章建筑。对其证据效力本院予以认定。对证据4三性均有异议，认为无法看清车位的全貌。对其证据效力本院不予认定。对证据5真实性无异议，证明对象有异议，认为所谓车位配置的下限仅是被告的理解，而实际上小区车位的配置应以交警部门审核为准，不能多，也不能少。对证据6真实性无异议，证明对象有异议，实际上被告设立的车位超过交警部门的验收，原告认可车位513个。本院认为上述证据5、6与本案争议事实相关，对其证据效力予以认定。对证据7三性均有异议，认为该证据与本案无关联性。本院对被告意见予以采纳，对其证据效力不予认定。对证据8真实性无异议，证明对象有异议，原告在当时为了缓和本小区停车矛盾，在维持当时停车现状的情况下发出的一份建议，并不等同于原告认可被告对停车位的所有权。对其证据效力本院予以认定。对证据9三性均有异议，认为该证据系被告单方制作，无法确认。对证据10三性均有异议，认为部分业主是否向被告买断系这些业主的个人行为，不能代表全体业主，更无法反证本小区车位所有权均归被告所有。真实性原告也无法核实。本院认为该组证据对欲证事实缺乏证明力，对其证据效力不予认定。对证据11真实性无异议，证明对象有异议。本院认为该函件与本案争议事实相关，对其证据效力予以认定。对证据12真实性无异议，认为这份法律文书尚未生效，且该判决恰恰认定了对业主锁车构成了侵权，并未认定亿城公司对车位具有所有权。本院认为该证据与本案缺乏必要关联性，故不予认定。对证据13三性均有异议，本院认为现场情况以法院实地踏勘情况为准，对其证据效力不予认定。对证据14真实性无异议，关联性有异议，认为该判决是生效法律文书，该判决明确认定被告的行为是违法的，且该判决没有涉及被告证明对象中提到的亿城小区地下车位归亿城公司所有，该判决仅仅提及“使用权”，故该证据达不到被告的证明目的。本院认为该证据与本案缺乏必要关联性，故不予认定。对证据15认为因涉及众多业主，无法一一核实，对证据三性均有异议。即使这些协议都是真实存在的，也仅仅反映了相关业主向前期物业缴纳了相关停车费用。本院认为该证据与本案缺乏必要关联性，故不予认定。对证据16认为与实际情况不符，本院认为现场情况以法院实地踏勘情况为准，对其证据效力不予认定。根据上述有效证据及有关当事人在庭审中的自认陈述，本院认定以下事实：亿城嘉园小区由亿城公司开发建设，对于停车位亿城公司在杭公交审2005（字）第696号《建筑工程交通设计施工图审核申报表》中申报为机动车停车位规范要求配置335个，现设计为736个，其中地下室672个、半地下室52个、地面12个。对此杭州市公安局批复：配置机动车停车位513个。2008年10月杭州市人防办出具人防工程专项验收意见书，确认本次亿城嘉园小区人防地下室总建筑面积6043平方米，同意投入使用。投入使用前应按规定办理《杭州市人防工程平时使用证》。2008年10月杭州市公安局交通警察支队出具《公共及专用停车场竣工验收合格证书》，确认亿城嘉园停车位现设计为513个，其中地面12个，地下501个。在亿城公司与业主签订的《商品房买卖合同》附件中约定“不计入公摊范围的地下室和地下汽车位归出卖人所有，在按政府现行规定提留一定比例的地下室和地下车位给物业管理机构使用外，出卖人有权将其余部分地下室和地下汽车位有偿转让、出租或使用”。房屋交付使用后，亿城公司向业委会移交了51个车位。对于其余车位，业主只购买了一部分。2013年3月2日业委会致函亿城公司，认为根据《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》，住宅区停车泊位配置标准的10%作为临时公共停车泊位，不能出租出售，亿城嘉园小区地下一层车位484个，地下二层车位187个，半地下车位20个，路面临时泊位12个。按照10%的配比率，开发商应保留70个车位用于临时公共停车泊位，现开发商只保留了共51个车位，希望补足剩余19个临时公共停车泊位。2013年3月12日业委会再次致函亿城公司，提出小区地下一层、二层车位租金均为230元每月（含管理费），比其他小区略微偏高，部分业主不愿租赁地下车位，造成路面车辆乱停，间接引发安全美观等负面影响，要求地下车位租金适当调整。但双方就此至今未能达成一致意见，亿城公司对部分业主未购入或租赁的车位加装了地锁，以防止业主无偿使用车位。为此双方产生矛盾。业委会提出拆除地锁的诉讼请求后，亿城公司又就确认车位权利而提起反诉。经现场踏勘，除编号为泊2-16的停车位并不存在外，亿城公司所主张的其余车位与现场踏勘情况一致，其中部分车位亿城公司加装有地锁。本院认为：根据《城市地下空间开发利用管理规定》，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。亿城嘉园地下车位的建设符合规划要求，交付使用之前经过了人防及公安等职能部门的审批，根据亿城公司与业主所签订的《商品房买卖合同》，双方对地下车位的归属进行了约定，符合物权法关于：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，且房产测绘中也并未将地下车位计入公摊范围之内，故根据《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》关于住宅区停车泊位临时公共停车泊位按照10%配置的规定，除10%车位之外，根据谁开发，谁受益的原则，其余车位权利应归开发人即亿城公司所有，业委会认为亿城公司未获得人防使用许可，故无权主张权利的意见缺乏依据，本院不予采信。地下车位因其人防性质，投资人所享有的权利确实具有一定条件限制，但法律法规未禁止投资人对所开发车位的合理占有、使用、收益，业委会认为地下车位属人防性质，故应归国家所有，亿城公司无权主张所有权的意见有失偏颇，亿城公司所主张的权利并未排除地下车位本身的人防性质与功能，并无不当，故除现场踏勘中并不存在的泊2-16停车位之外，对亿城公司所主张的其他车位权利归其所有的请求，本院予以支持。除公安部门所要求配置的513个车位之外，开发商自主多开发的车位根据谁开发谁受益的原则，亦应归亿城公司所有，业委会要求按照实际的车位数的10%补足19个公共车位，换言之在亿城公司所主张权利的车位当中应该剔除19个车位的意见缺乏法律依据，本院不予采信。同时，也鉴于上述理由，对于业委会关于要求亿城公司拆除车位地锁的本诉请求，本院无法予以支持。但注意到亿城公司与业委会所代表的亿城嘉园小区业主之间因地下车位使用产生矛盾的原因，本院建议亿城公司对于业主未购入的车位，能够采用更为适当的管理方法，对于车位租赁价格，进行必要的询价，所确定的租赁价格应尽量取得小区业主的理解与认同，从而进一步保证小区车辆的正常停放与管理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认位于杭州市下城区亿城嘉园小区地下一层2号至48号、49号至80号、81号至99号、100、101、103号至110号、111、113号至130号、131号至153号、154号至188号、190号至205号、206、208号至225号、228号至258号、260、261号至290号、291号至311号、312号至320号、322号至340号、341号至360号、361号至364号、366号至388号、389号至399号、401号至440号、441号至480号、481号至484号；1至01、1至04至1至16；地下二层485号至491号、498、499、503、504、508号至537号、550号至552号、553号至588号、590号至604号、605号至647号、650、653、656号至658号、666号至668号、669；2-03至2-15，2-17至2-29号车位权利归被告（反诉原告）浙江亿城置业有限公司所有；二、驳回被告（反诉原告）浙江亿城置业有限公司的其他反诉请求；三、驳回原告（反诉被告）下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会的诉讼请求。本诉案件受理费80，由原告（反诉被告）下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会承担。反诉案件受理费80元，由下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会承担10元，被告（反诉原告）浙江亿城置业有限公司承担70元（上述费用承担均于本判决生效之日起10日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（其中本诉案件受理费80元，反诉案件受理费80元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。审 判 长 章幼戎人民陪审员 郑 义人民陪审员 傅广平二〇一五年十月十六日书 记 员 吕丽娟 更多数据：搜索“”来源：