（2015）浙杭民终字第1448号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-01-14

案件名称

蒋菊香与周海琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒋菊香,周海琴

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2015）浙杭民终字第1448号上诉人（原审原告）：蒋菊香。委托代理人：金忠华，杨岚，浙江巨诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周海琴。委托代理人：周正兴。委托代理人：戴昌旵，浙江之江律师事务所律师。上诉人蒋菊香与被上诉人周海琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西泗民初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终��。原审法院审理认定：2014年7月5日，双方当事人签订《厂房租赁合同》一份，约定周海琴出租给蒋菊香的厂房坐落于杭州市西湖区白村，厂房为砖混结构，独门独院；厂内车间共三间，建筑面积约3450平方米；宿舍六间，位于二楼，建筑面积约250平方米；办公楼一栋，共两层，楼下食堂，楼上办公用房，建筑面积约400平方米；租赁期限六年，从2014年7月10日起至2020年7月9日止；第一、二年的租金为每年35万元，第三、四年的租金为每年37万元，第五、六年的租金为每年39万元；租金半年一付，合同签订即支付租金；合同签订后，蒋菊香支付周海琴保证金3万元；租赁期间，如厂房及其附属设施有损坏或故障时，蒋菊香应及时通知周海琴修复，周海琴在接到蒋菊香通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，蒋菊香代为维修，费用周海琴承担，如因此造成蒋菊香损��的，周海琴还需赔偿相应损失；租赁期间，周海琴应保证厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全状态，如周海琴没能保证厂房及其附属设施处于正常可使用和安全状态而造成蒋菊香生产受损或员工伤亡的，周海琴应承担相应的法律责任；租赁期间，如蒋菊香提前退租而违约，应赔偿周海琴三个月租金。合同签订后，蒋菊香于2014年7月10日支付周海琴租金17万元、保证金3万元，合计20万元。2014年7月28日，蒋菊香一员工从厂房顶棚摔落身亡。之后，蒋菊香决定不再租赁厂房，并陆续将自己的设备和货物搬离厂房。为此，双方发生冲突，周海琴扣留了蒋菊香部分货物。2014年9月16日，蒋菊香委托律师发函通知周海琴解除合同。蒋菊香于2014年9月25日提起本案诉讼，诉请判令：一、解除双方当事人于2014年7月15日签订的《厂房租赁合同》；二、周海琴返还蒋菊香租金170000元、保证金30000元，合计200000元；三、周海琴支付蒋菊香厂房维修费28157.5元；四、周海琴返还蒋菊香价值100000元的设备及原材料（详见清单）；五、本案诉讼费由周海琴承担。原审法院另查明：杭州雄盖椅业有限公司（以下简称雄盖公司）此前承租厂房时，于2012年2月4日办出了营业执照。原审法院审理认为：双方当事人签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方并未在合同中约定办理营业执照系蒋菊香签订合同的目的，依常情，承租方承租房屋一般以使用为目的。此外，从周海琴提供的证据判断，厂房是符合办理营业执照条件的。故蒋菊香关于周海琴违约致使蒋菊香办不出营业执照从而导致合同目的不能实现的主张，依据不足，原审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”本案中，虽租赁期间发生了蒋菊香一员工从厂房顶棚摔落身亡的事件，但厂房顶棚并非通行区域，蒋菊香又未举证证明该员工的死亡与厂房质量不合格之间存在因果关系，因此仅凭该员工从厂房顶棚摔落死��的事实尚不足以认定厂房存在质量不合格且已危及人身安全的事实。故蒋菊香关于厂房质量不合格已危及其人身安全的主张，证据不足，原审法院不予采信。据上所述，蒋菊香要求解除合同、返还已付租金和保证金的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于厂房维修费，根据合同约定，蒋菊香在维修厂房前，必须先通知周海琴进行维修，只有在周海琴不及时维修的情况下，蒋菊香才能代为维修。本案中，蒋菊香未举证证明厂房存在维修的必要且周海琴怠于维修，故蒋菊香诉请的维修费，原审法院不予支持。关于货物的返还，蒋菊香诉请的设备与材料系周海琴为阻止蒋菊香解除合同而强行扣留的属于蒋菊香的生产经营物品，由此引发的纠纷，与本案房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，该诉请不能在本案中予以主张。蒋菊香如有证据，可另行处理��综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年3月22日判决：驳回蒋菊香的诉讼请求；案件受理费6222元，由蒋菊香负担。宣判后，原审原告蒋菊香不服，向本院提起上诉称：1、原审判决适用法律错误，案涉房屋租赁合同应属无效合同；2、即使案涉房屋租赁合同有效，原审判决也认定事实不清。请求二审法院撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人周海琴答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为：根据周海琴于原审诉讼中提交的相关证据，可以证��案涉出租厂房系杭州市双铺镇白村集体所有并对外出租，该村委会同意承租人转租使用。原该厂房的承租人雄盖公司租赁使用该厂房已领取了相关营业执照。蒋菊香诉称案涉厂房租赁合同为无效，但其不能举证证实案涉租赁厂房未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定所建造，其无效的主张缺乏事实依据。蒋菊香也未举证证实其诉称的因案涉厂房的问题而不能办理营业执照，且该主张与上述案涉厂房原承租人取得营业执照的事实相违背，原审判决对蒋菊香该主张不予采信系正确。蒋菊香在原审诉讼中也未能提交证据以证实其诉称的案涉厂房破旧不堪、年久失修，存在安全隐患之主张，也有悖于其签订案涉厂房租赁合同理应先对案涉厂房有所查看了解的交易惯例，故其该主张也不能成立。案涉厂房租赁合同约定了蒋菊香提前解除合同的违约责任而非赋予蒋菊香擅自解除合同的权利，周海琴在诉讼中明确不同意解除案涉厂房租赁合同，据此抗辩要求驳回蒋菊香的诉讼请求，蒋菊香要求解除该合同的理由及其诉请不能成立，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。蒋菊香的上诉理由依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6222元，由上诉人蒋菊香负担。本判决为终审判决。审　判　长　　胡宇审　判　员　　陈艳代理审判员　　丁晔二〇一五年十月十六日书　记　员　　王勤微信公众号“”