（2015）苏审二民申字第01009号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-01-05

案件名称

连云港登泰实业有限公司、连云港登泰实业有限公司登泰大酒店等与连云港登泰实业有限公司、连云港登泰实业有限公司登泰大酒店等房屋租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

法院

江苏省高级人民法院

所属地区

江苏省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

连云港登泰实业有限公司,连云港登泰实业有限公司登泰大酒店,张学林,刘克坚,刘臻磊

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条

全文

江苏省高级人民法院民事裁定书（2015）苏审二民申字第01009号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：连云港登泰实业有限公司。住所地：江苏省连云港经济技术开发区临港产业区242省道***号。法定代表人：许春元，董事长。委托代理人：孔苋，连云港登泰实业有限公司法务。委托代理人：殷秋宝，江苏纵联律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：连云港登泰实业有限公司登泰大酒店。住所地：江苏省连云港市海州区通灌南路**号。负责人：许春元，总经理。委托代理人：孔苋，连云港登泰实业有限公司法务。委托代理人：殷秋宝，江苏纵联律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张学林。委托代理人：金菊，江苏苍梧律师事务所律师。委托代理人：曹立志，江苏苍梧律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘克坚。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘臻磊。再审申请人连云港登泰实业有限公司（以下简称登泰实业）、连云港登泰实业有限公司登泰大酒店（以下简称登泰大酒店）因与被申请人张学林、刘克坚、刘臻磊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2014）连民终字第0524号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。登泰实业、登泰大酒店申请再审称：一、有新的证据，足以证实刘臻磊不是登泰大酒店的承包人。《登泰大酒店内部承包经营合同》（以下简称承包合同）的附件及交接明细均载明刘克坚是实际经办人并由其签字接手物品。刘臻磊代刘克坚交付承包费，故登泰大酒店向其出具收条，合情合理。刘克坚作为承包人已经于2010年12月4日向登泰大酒店发函，要求提前终止承包合同，登泰大酒店对其终止行为予以认可，（2011）新民调初字第0092号民事调解书也对此予以确认。因此承包合同已经于2010年12月4日终止，一、二审法院认定实际解除时间为2011年6月14日没有事实和法律依据。二、刘臻磊将涉案房屋出租给张学林的行为是无权处分，该登泰大酒店合同专用章是刘臻磊私刻的，所签订的租赁协议无效。张学林明知刘臻磊没有处分权仍然与其签订租赁协议，具有主观恶意明显，其应承担合同无效的法律责任。登泰大酒店也没有收到张学林所称的租金48万元、保证金10万元及装潢装修费用32万元，登泰大酒店不应返还上述款项。三、即使刘臻磊是实际承包人，承包合同明确未经登泰大酒店同意不得对外转包、分包，刘臻磊无权将涉案房屋对外出租。综上，登泰大酒店、登泰实业依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请本案再审。被申请人张学林提交意见称：刘臻磊妻子陈静与刘克坚签订协议，明确刘克坚不是实际承包人，张学林签订租赁协议时看到该份协议及承包合同的，其有理由相信刘臻磊是实际承包人，登泰大酒店也将合同解除的回函发给刘臻磊而不是刘克坚。（2011）新商初字第1391号民事案件中登泰大酒店、登泰实业要求追加实际承包人刘臻磊为第三人，可见其明知刘臻磊是实际承包人。刘臻磊在承包期内有权按照承包合同出租涉案房屋。张学林也实际支付了租金等费用并从事经营。请求驳回登泰大酒店、登泰实业的再审申请。被申请人刘臻磊提交意见称：刘臻磊是登泰大酒店的实际承包人，刘克坚向登泰大酒店提出解除合同，刘臻磊对此不知情也不认可，（2011）新民调初字第0092号民事调解书中的内容是违背刘臻磊真实意思的。在承包合同没有解除的情况下刘臻磊有权将涉案房屋出租给张学林。关于私刻公章问题，承包合同并未约定刘臻磊使用登泰大酒店合同专用章需要登泰大酒店确认，刘臻磊作为酒店实际承包人有权行使承包人权利。综上，请求驳回登泰大酒店、登泰实业的再审申请。被申请人刘克坚未提交书面意见。本院审查查明：登泰大酒店系登泰实业的分支机构，有营业执照，但不具有独立法人资格。2009年8月29日，登泰大酒店（甲方）与刘克坚（乙方）订立承包合同，载明刘臻磊为该承包合同担保人。合同主要内容为：承包经营范围为登泰大酒店及其附属配套用房、设施、设备及各类资产；承包经营期限为十年，乙方每年向登泰大酒店交纳承包费、资产折旧费290万元；承包期间，乙方出于经营运作的需要，一楼门面房可对外出租；乙方承包经营甲方的登泰大酒店不得向外转包、分包，若乙方将酒店部分配套功能对外分包，必须征得甲方同意并办理相关手续后，乙方方可分包，否则，甲方有权追究乙方违约责任；承包期间，甲方同意乙方使用新的财务印章、合同章，乙方应负更换使用、保管财务印签章和合同章的一切责任，甲方概不承担因章印被窃、丢失等所产生的一切经济责任；一方确因无法继续履行并说明欲提前终止承包合同的原因，经友好协商达成一致意见后可签署提前终止履行的补充协议，合同可以终止，有一方不同意终止，双方应继续履行本合同等。刘克坚与刘臻磊系叔侄关系。合同签订后，首年的承包费和保证金以及次年的承包费均由刘臻磊交纳给登泰大酒店，登泰大酒店向刘臻磊出具相应收条，其中2009年8月31日的收条载明收到刘臻磊同志承包登泰大酒店2009年8月31日至2010年（第一年）承包费290万元及保证金30万元共计320万元。2010年5月26日的收条载明收到刘臻磊、陈静承包经营登泰大酒店第二年承包费及资产折旧费共计290万元。2010年12月4日，刘克坚发函给登泰大酒店，告知其将解除合同。登泰大酒店复函给刘臻磊表示其行为违约，刘臻磊随后复函给登泰大酒店称，要求解除合同一事其并不知情，并非其真实意思表示，而是刘克坚所为。2011年2月28日，刘臻磊以登泰大酒店的名义（甲方）与张学林（乙方）签订租赁协议一份，约定：甲方有权将登泰大酒店大门南侧一楼门面茗食阁（约450平方）及一楼后楼梯口厨房（约50平方）租给乙方经营使用；租赁期限为2011年3月1日至2019年8月30日，共计8年6个月，租金为每年12万元整；合同签订之日乙方先付前4年租金48万元整给甲方，并向甲方支付保证金10万元，乙方一次性付给甲方先期装潢费用32万元整；租赁期间水电气由甲方提供，乙方按月向甲方支付水电气费用（按国家标准）；租赁期限未满，甲方不得单方解除租赁合同，否则除应退还乙方交付的所有租金并按同期银行贷款利息四倍支付利息，还要赔偿乙方装潢费用和剩余租赁期间的逾期利润和违约金50万元。2011年3月1日、5月18日，刘臻磊以登泰大酒店的名义分别出具收据给张学林，收到承包费58万元、装潢及厨房设备费用32万元。上述两笔款项，均于当日被刘臻磊所领取。张学林承租门面房以后用于经营饭店。因刘克坚致函登泰大酒店要求解除租赁房屋，致刘克坚与登泰大酒店产生纠纷，登泰大酒店遂诉至江苏省连云港市新浦区人民法院。经该院调解，登泰大酒店与刘克坚于2011年6月14日达成协议，主要内容为：1、刘克坚于2010年12月4日单方终止承包合同。2、刘克坚于2011年6月16日前退出登泰大酒店，返还承包使用的一切财产。3、承包金按承包合同的标准，计收至刘克坚实际返还财产之日。4、未尽事宜，按承包合同的约定另行处理。该院据此作出（2011）新民调初字第0092号民事调解书。上述调解协议生效后，登泰大酒店遂要求张学林返还租赁房屋，而张学林则认为其系合法租赁，拒绝返还。2011年9月6日，张学林与登泰大酒店协商不成，登泰大酒店对其采取了断水、电、气等措施。该租赁房屋现实际由登泰大酒店控制。2011年12月20日，张学林向江苏省连云港市新浦区人民法院提起本案诉讼，请求判令登泰实业、登泰大酒店继续履行租赁协议，立即恢复供水、供电、供气，并赔偿备用菜品损失15000元，按每日3000元赔偿营业损失共计6万元（暂计算至2011年9月26日，应付至水、电、气复供之日），以上损失暂合计75000元。登泰实业、登泰大酒店反诉请求确认登泰大酒店与张学林签订的租赁协议无效，张学林返还租赁物及相关附属设施（租赁的门面房450平方米及楼梯口的厨房50平方米），刘克坚、刘臻磊直接承担张学林的各项责任。该院经审理后作出（2011）新民初字第2985号民事判决：一、驳回张学林的诉讼请求；二、登泰大酒店于2011年2月28日与张学林签订的租赁协议无效；三、张学林于判决生效之日起十日内将登泰大酒店大门南侧一楼门面茗食阁（约450平方米）及一楼后楼梯口厨房（约50平方米）返还给登泰实业、登泰大酒店。张学林、刘臻磊不服，向江苏省连云港市中级人民法院提起上诉。该院经审理于2012年12月9日作出（2012）连民终字第0353号民事裁定：撤销（2011）新民初字第2985号民事判决，将该案发回江苏省连云港市新浦区人民法院重审。张学林重审后的诉讼请求为：登泰实业、登泰大酒店退还租金48万元，保证金10万元，前期装修费用32万元，以上共计90万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍，从2011年5月18日计算至还款之日止），支付违约金及预期可得利润50万元。该院经审理于2013年12月11日作出（2013）新民初字第2256号民事判决：一、登泰大酒店于判决生效后十日内返还张学林租金、保证金、装修款合计821176元及利息（自2011年9月6日按银行同期银行贷款四倍计算至实际支付之日止）；二、登泰大酒店不能偿还部分，由登泰实业承担给付责任；三、刘克坚、刘臻磊待登泰大酒店、登泰实业履行完给付义务后十日内给付登泰大酒店821176元及利息（自2011年9月6日按银行同期银行贷款四倍计算至实际支付之日止）；四、驳回张学林其他诉讼请求。登泰实业、登泰大酒店不服，将江苏省连云港市中级人民法院提起上诉，该院经审理于2014年11月1日作出（2014）连民终字第0524号民事判决：驳回上诉，维持原判。登泰实业、登泰大酒店仍不服，向本院申请再审。本院审查再审申请过程中，登泰大酒店、登泰实业向本院提交承包合同附件及资产明细作为新证据，用以证明刘克坚是实际承包人。刘臻磊对该合同附件及资产明细不持异议，但认为该些材料为其作为实际承包人与登泰大酒店签订承包合同的组成部分。张学林以该合同附件及资产明细与其无关为由不予发表质证意见。刘臻磊向本院提交程文斌为原告起诉登泰大酒店、登泰实业以及第三人刘臻磊买卖合同纠纷案件中登泰大酒店、登泰实业提交的反诉状一份，反诉状中登泰大酒店、登泰实业提出其与刘臻磊的委托代理人刘克坚和实际承包经营人刘臻磊签订了承包经营合同，承包经营期间发生的债权债务应由酒店的实际承包经营人刘臻磊承担。本院认为：本案系张学林作为承租人向登泰大酒店、登泰实业主张解除租赁协议的违约责任。登泰大酒店、登泰实业以其与刘克坚为承包人订立的承包合同已经于租赁协议签订之前的2010年12月4日解除，张学林的租赁协议是与刘臻磊签订，和登泰大酒店无关为由，认为不应对张学林承担责任，该主张不能成立。理由如下：1、虽承包合同中载明的承包人为刘克坚，刘臻磊是担保人，但刘臻磊举证主张自己是实际承包人，登泰大酒店、登泰实业已经在其他案件中认可刘臻磊为实际承包经营人，刘克坚也在本案一、二审中认可刘臻磊为实际承包人，因此一、二审法院认定刘臻磊为实际承包人，有相应的事实及法律依据。申请再审中登泰大酒店、登泰实业提供的证据是该承包合同的组成部分，仅以此不足以否定刘臻磊为实际承包人的事实。2、承包合同约定，承包期间，承包人有经营管理权，承包人出于经营运作的需要，一楼门面房可对外出租；登泰大酒店同意承包人使用新的合同章，因此，在承包合同依法终止之前，刘臻磊作为实际承包人以登泰大酒店名义对外签订租赁协议出租一楼门面房，相应法律后果应由登泰大酒店、登泰实业对外承担。3、承包合同约定，一方欲提前终止承包合同，经双方协商达成一致意见可以终止合同，有一方不同意终止，双方应继续履行合同。刘克坚向登泰大酒店发函告知将解除合同，登泰大酒店复函给刘臻磊，表示解除行为违约，刘臻磊作为实际承包人对刘克坚解除承包合同行为不予认可，并向登泰大酒店回函明确对解除合同一事不知情，不属于其真实意思。（2011）新民调初字第0092号民事调解书表明刘克坚于2010年12月4日单方终止承包合同，登泰大酒店至2011年6月14日调解才与刘克坚就终止承包合同达成一致意见，因此，双方对承包合同解除日期的追溯性约定不能对抗此前已与其订立合同的第三方，不能以该调解书免除此前实际承包人已以登泰大酒店名义对外所订合同中登泰大酒店对外应承担的法律责任。4、关于承包企业对外发生纠纷时诉讼主体的确认，发生诉讼时，承包合同已依法终止，应以企业为被告，如企业要求按照承包合同的约定由承包人承担责任的，可将承包人列为第三人参加诉讼。由企业向对方当事人承担责任，由承包人按照承包合同向企业承担责任。本案中租赁合同由实际承包人刘臻磊以登泰大酒店名义签订，合同载明的出租方为登泰大酒店，张学林也将租金等费用汇入登泰大酒店银行账户，并实际从事经营，因此一、二审判决由登泰大酒店、登泰实业对张学林承担相应的民事责任具有事实和法律依据。登泰大酒店、登泰实业以其未收取费用为由主张不予返还，依据不足。综上，登泰大酒店、登泰实业的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回连云港登泰实业有限公司、连云港登泰实业有限公司登泰大酒店的再审申请。审　判　长　王　蔚代理审判员　吴　艳代理审判员　丁晓苏二〇一五年十月十六日书　记　员　张敏慧来自：