（2015）穗中法民五终字第4360号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2015-12-31

案件名称

张哲与广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司,张哲

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第4360号上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：李连娟，职务：经理。委托代理人：朱志学，公司职员，联系地址。委托代理人：霍文琦，公司职员，联系地址。被上诉人（原审原告）：张哲，住广州市越秀区。委托代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称“逸涛雅苑公司”）与被上诉人张哲因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：逸涛雅苑公司是广州市南沙区环市大道北逸涛雅苑商住房项目的开发商。2010年10月13日，张哲（乙方）与逸涛雅苑公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买广州市南沙区逸涛雅苑四期A8栋201房（建筑面积110.06平方米），总金额为626888元，付款方式为按揭贷款。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第八条约定根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日起至实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。第十条约定办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。张哲已向逸涛雅苑公司付清全部购房款626888元。张哲于2013年1月18日接收涉案房屋，同时领取该房的钥匙。逸涛雅苑公司于2014年7月10日作出《产权办理通知书》，通知张哲于2014年7月17日提交资料办理产权证，张哲于2014年7月22日前往逸涛雅苑公司处提交办理房产证的全部资料。2014年1月9日，广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420182842的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记。广州市国土资源和房屋管理局于2015年2月5日出具涉案房产的房产证。2015年4月22日，张哲从逸涛雅苑公司处领取了涉案房屋产权证并向逸涛雅苑公司支付了面积补差款205元。原审另查明，2015年3月9日，逸涛雅苑公司向张哲发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》，内容为“根据广州市南沙区房管部门所确认的正式房屋面积，您需向我司补交面积差异款20532.59元。”张哲当庭确认收到上述通知书。原审庭审中，张哲、逸涛雅苑公司共同确认：涉案房屋交付日期为2013年1月18日，从该日起计算210个工作日，逸涛雅苑公司应为张哲办妥涉案房屋产权登记的日期为2013年11月22日；张哲购买的广州市南沙区逸涛雅苑四期A8幢201房经公安部门审核批准门牌号为广州市南沙区南沙街倚涛四街7号201房。逸涛雅苑公司另确认其于2013年9月委托广州南国测绘有限公司对涉案楼宇进行测绘，于2014年2月份申请办理涉案房屋所在楼宇的初始登记；由于面积测绘不准，在2014年4月又再次进行测绘。另张哲陈述《补充协议》第八条中约定的“根据房管部门出具的测绘报告”是指房产证所载的面积，逸涛雅苑公司陈述没有该名称的报告，该约定是指大确权的初始登记。2015年5月5日，张哲以商品房预售合同纠纷为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司向张哲支付延迟办证的违约金162050.5元人民币（每日按总房价626888元的0.05%的标准计算，从2013年11月23日开始计起至2015年4月25日共计517天共计违约金162050.5元。）。二、逸涛雅苑公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为：张哲、逸涛雅苑公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”双方当事人在补充协议约定的“根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限内补齐”，因房管部门没有该测绘报告，而涉案房屋权属登记的合法面积在行政主管部门出具房产证才可最终确定，涉案房屋待房产证出具后方能确定是否需要补差及具体补差的金额，故该约定实际上无法履行，逸涛雅苑公司依约应在该涉案房屋交付之日起210个工作日内办妥产权登记，并将房地产权证交付张哲。据此逸涛雅苑公司抗辩其不存在逾期办证的事实依据不足，原审法院不予采信。张哲于2013年1月18日领取涉案商品房钥匙，并办理收楼手续，逸涛雅苑公司在广州市国土资源和房屋管理局出具涉案房产的房产证后仍未通知张哲办理面积补差手续，因此，逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日即2013年1月18日起210个工作日内办妥并交付房产证给张哲。逸涛雅苑公司直至2015年4月24日才交付涉案房产的房产证给张哲，已构成违约。逸涛雅苑公司应当从办证期限届满之日次日即2013年11月22日起支付逾期办证违约金，张哲要求逸涛雅苑公司按照合同约定的标准支付从2013年11月22日起至张哲收到逸涛雅苑公司办理的房产证之日即2015年4月24日止的逾期办证违约金的诉请合理，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年7月17日作出如下判决：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司向张哲支付从2013年11月22日起至2015年4月24日止的逾期办证违约金，违约金以总房价款626888元的每日万分之五的标准计算。本案受理费1771元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。上述受理费已经由张哲预交，张哲同意由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给张哲。判后，上诉人逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为只有房产证办妥后才具备补差条件，逸涛雅苑公司认为原审法院的认定错误且未遵从合同补充协议：1、产权登记（合同第21条及附件七补充协议第十条）：合同约定的办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算…未办面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。约定对双方都适用。2、编号为0420182842的《广州市房地产初始登记告知书》为房管部门（交易登记所为房管局的直属功能机构）出具的证明逸涛雅苑公司办理开发项目的确权依据，该告知书后附的面积清单不会再有变化、变更，便具备补差条件，根据该确权面积，开发商就可以为各小业主办理房产证。3、订立买卖合同补充协议第八条第十条的基本原意为假若各小业主不办理补差手续，那么逸涛雅苑公司就不办理房产证，逸涛雅苑公司只有这样才能有条件促使小业主办理补差手续。若过了该步骤，便无法约束小业主办理补差手续，小业主不补差，逸涛雅苑公司除了通过诉讼途径之外便无其他强制解决办法。4、逸涛雅苑公司正基于对上述约定的肯定和依赖，认为从该基点起算办证时间的话基本可以保证不违约，便没有按照市场惯例和原则调整办证时长，因为无论哪家开发商都基本无法在广州市房管局公布的商品房买卖合同格式版本第21条规定的210日完成办证并交付到业主手中，如果不调整时长基本都会违约。二、房屋办证起算日期自补差手续办妥之日起算，逸涛雅苑公司已履行通知和催告义务。合同约定应该得到遵守：原审查明2015年1月9日房地产登记交易中心向逸涛雅苑公司出具了编号为0420182842的《广州市房地产初始登记告知书》，2015年3月9日逸涛雅苑公司发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》再次要求张哲办理补差手续。张哲收到通知后直到2015年4月22日才向逸涛雅苑公司办理了补差手续。按照合同约定，办理房产证的起计日期为补差手续办妥之日。即便逸涛雅苑公司未及时在大确权登记正式文件确定测绘面积后马上发送办理补差手续的通知导致张哲迟延办理补差手续并导致办证时间起算迟延有违公平，办理房产证的起计日期也是应倒推到2015年1月lO日起算。综上，逸涛雅苑公司上诉请求撤销原判，改判驳回张哲的诉讼请求。被上诉人张哲答辩称：《商品房买卖合同》第五条约定了面积确认及面积差异处理，第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，合同已经明确列明第五条并不是违约责任的约定，而是面积差异的处理。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，一、逸涛雅苑公司陈述其因之前延迟交楼需承担延期交楼违约金导致案涉房屋被查封，故直至2015年1月9日房管局才正式受理了其办理初始登记的申请。二、逸涛雅苑公司二审称其在2015年1月9日取得初始登记后于2015年3月9日即通知张哲补差，因为初始登记的告知书的附件就有每一套房屋的测绘面积，以后房产证也是根据该面积确定的，不会进行调整；但逸涛雅苑公司并未将房管部门出具的测绘报告特别告知张哲，但订立合同时本意如此且在补差通知书中也有相应表述。张哲则不同意逸涛雅苑公司的意见，认为房屋的面积应当以房产证为准，因为业主只有拿到了房产证才知道面积的大小，若补差在前办证在后，则意味着开发商没有确认面积差就不办证，这显然不合理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对逸涛雅苑公司的上诉意见，评析如下。首先，原审法院认定逸涛雅苑公司（甲方）、张哲（乙方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，论理清晰无误，本院不予赘述。《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记约定“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。由该约定可见，双方约定逸涛雅苑公司若逾期办证则需向张哲支付逾期办证违约金，双方现争议的是逸涛雅苑公司是否构成逾期办证。逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条的约定，即“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”，在逸涛雅苑公司未与张哲办妥面积补差手续之前，前述合同第二十二条约定的办证日期尚未起计；张哲则以逸涛雅苑公司迟延办理案涉房屋所在楼盘的初始登记，主张应以张哲收楼之日作为办证日期的起算点。因此，双方争议为应如何确定办证日期的起算点。其次，虽然从《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”的字面意义来看，起算日期是从“乙方领取钥匙之日”和“办妥面积补差手续之日”中较后者为准，但事实上“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。办妥面积差手续的前提条件是需确定面积差。根据合同补充协议附件七第八条的约定，合同第十八条约定的面积确认及面积差异处理的程序是“根据房管局出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方需在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金。”，因此按照该约定，房管局出具测绘报告是确定面积差的依据，现无依据显示逸涛雅苑公司在张哲提起本案诉讼前取得了该测绘报告并告知张哲，在此情况下，逸涛雅苑公司要求将房屋初始登记后的测绘报告作为计算面积补差的基础，并以此作为办证日期的起算点显然不诚信。第二、根据合同补充协议附件七第八条的约定，确定面积差后，若需要补交面积差款则由逸涛雅苑公司通知张哲补交，该约定意味着逸涛雅苑公司掌握主动权，只要其不通知张哲则办证期限则不会起算，逸涛雅苑公司也可以无需承担逾期办证责任，这与张哲签约时的真实意思表示相悖。第三、《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由上规定可见，缔约双方约定违约责任是督促双方依约履行合同，因此，逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定，办证日期以办妥面积补差手续起算不承担逾期办证的违约责任缺乏理据，本院亦不予支持。综上所述，逸涛雅苑公司的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3542元，由上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　岳为群审　判　员　　郑怀勇代理审判员　　柳玮玮二〇一五年十月十六日书　记　员　　张　辉百度搜索“”