（2015）开民二初字第230号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2015-12-21

案件名称

范冬梅与开远嘉翔文化房地产开发��营有限公司、开远新天地商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

法院

开远市人民法院

所属地区

开远市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范冬梅,开远嘉翔文化房地产开发经营有限公司,开远新天地商业经营管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款，第五十五条，第六十一条，第一百三十条

全文

云南省开远市人民法院民事判决书（2015）开民二初字第230号原告范冬梅，女，1968年12月22日生，汉族，开远市人。委托代理人王国防，云南法砝码律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人张远，云南法砝码律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告开远嘉翔文化房地产开发经营有限公司。法定代表人高文胤，该公司总经理。被告开远新天地商业经营管理有限公司。法定代表人章跃辉，该公司总经理。二被告共同委托代理人李清林，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二被告共同委托代理人适艳红，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告范冬梅与被告开远嘉翔文化房地产开发经营有限公司（以下简称嘉翔公司）、开远新天地商业经营管理有限公司（以下简称新天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理，依法由审判员杨国忠、孔令旭、仁添才组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告范冬梅及其委托代理人王国防、张远，被告嘉翔公司及被告新天地公司的共同委托代理人李清林、适艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范冬梅诉称：原告与被告系商品房买卖合同关系。2010年5月，嘉翔公司在开发位于开远市人民中路XX号新天地房地产中，开展了虚假、违法的广告宣传，其内容为：八万人流总站经济核，锻造100位新百万富翁，名店扎��、抱团赚钱40年；新天地优质商铺全面认筹，统筹经营、坐地分红40年；蓝筹股、未来上涨40年；即买即返得三年租金，冲抵首付低至26%，签订年租金回报8%的租约，按现阶段租金计算12-15年即可回本。被告的上述要约和承诺对原告与被告订立购房合同产生了重大影响，致使原告于2010年10月11日与被告签订了《商品房购销合同》，该合同文本一式六份，原告签名后全部由被告收执。同时，嘉翔公司又要求原告与新天地公司签订《承诺书》和《房屋租赁合同》，要求原告将预购的房产委托给新天地公司统一管理经营，使用期为三年，按三年期计算得出的房屋租金所得一次性直接冲抵购房款，同时免予两个月的租金，租赁期从2011年9月1日到2014年8月31日。《商品房购销合同》及《房屋租赁合同》签订后，原告按照被告的交款明细单支付购房款1132599.21元，减去优惠价款66130元，一次性应付款为1066469元，再折抵三年租金255953元后，实际付给被告房款810516元，并交付了各项税费33531元及房屋维修基金53323元，共计给付被告购房款897370元。办理房产证及土地证手续由被告代为办理。到2014年8月31日三年的租期届满后，原告才拿到房产证，此时原告发现自己所购买的41.05平方米商铺，产权证上仅标明套内建筑面积25.6平方米，而不是合同上的41.05平方米，房产实际上的套内建筑面积被严重缩水了。这时原告才认识到被两被告共同诱骗和欺诈了。原告在被告签合同时，合同中的第四条约定：按第1种方式计算该商品房价款，即按套内建筑面积计价，套内建筑面积为41.05平方米，单价为每平方米25980元（已包含分摊的共有建筑面积的价格）。而在合同签订后，嘉翔公司借口该一式六份合同需要向房管部门备案又全部收回，其事后在合同书第三条尾部��擅自加盖了“本合同中涉及的套内建筑面积均为建筑面积”的内容。该条款及所附图纸都没有得到原告的签名认可，事前原告完全不知情。按照格式合同范本中约定的建筑面积和计价方式，原告所购买的41.05平方米商铺是套内建筑面积，即每平方米单价为25980元，这一单价相比当时邻近的房价来讲也不算高得太多。但经被告私自改后的房产证和房屋买卖合同中的套内建筑面积就只有25.6平方米了，以此推算该商品房的单价每平方米的价格就由原先的25980元变成了每平方米41658元。2014年8月31日，二被告通知原告到其公司接收代办的房产。原告对比了新天地A幢商铺房屋的结构，发现该幢房屋与之前被告所宣传和预售时的规划和设计，在面积、结构、功能、楼道、观光电梯等方面均有不同，整幢房屋从外观到内部结构、功能及用途上均有重大改变，而且整幢房屋在整体上向北端退缩3米，房屋建筑面积因此缩小了数百平方米。原先由被告宣传或出示的商业楼模型显示，新天地A幢房屋整幢分为前、后分体式的两幢商业楼房，而现在已经被连接起来改建成一整幢楼，两幢房屋之间的连接处成了不见天的楼道，客观上扩大了原有的共同过道和分摊面积数百平方米。为了弥补商品房建筑面积严重缩水或不足的情形，被告一方面隐瞒商业楼缩小的事实，擅自更改规划和已减少建筑面积的真相，另一方面单方面在原格式购房合同上做文章，私下恶意加注合同条款，将原合同中已包含分摊的共有建筑面积概念，用隐瞒、恶意欺诈等手段进行变更，将公摊面积恶意强加给原告分担，致使原告蒙受不应有的巨大经济损失。原告认为，二被告在与原告签订预售商品房合同后，根据自己的开发情况，随意对预售的房屋商铺功能进行调整，且采用隐瞒规划和��筑面积已变更，或擅自加注合同条款、私自改变合同单价、违法售后返租哄骗欺诈原告，严重损害了原告的合法利益，直接造成了原告的重大损失，为此向人民法院提起诉讼，请求判令：1、撤销原告与嘉翔公司签订的《商品房购销合同》中第三条附加条款内容；2、被告退还原告房产证中不符多收的面积款：（41.05平方米-25.6平方米）×25980元=401391元及利息；3、被告退还原告2010年10月11日至2014年9月16日违法收取、占用的维修基金53323元的利息；4、诉讼费用由被告承担。被告嘉翔公司辩称：一、原告无权要求撤销《商品房购销合同》第三条中附加的条款内容。该约定是双方真实意思的表示，其形式及内容均合法有效，该约定与《认购书》、《确认函》的内容一致。双方签订《商品房购销合同》至今已近五年，原告接收商铺至今已近四年，现已超过法定的撤销权行使期间。二、原告向嘉翔公司购买商铺时，双方先后签订了《认购书》、《商品房购销合同》、《附件》、《确认函》等文件。这些文件均表明原告所购商铺是按照建筑面积进行计价销售的。本案也不存在嘉翔公司向原告交付的商铺面积少于合同约定面积且面积误差比超过3%的情形。因此，原告无权要求嘉翔公司返还部分购房款。三、原告撤回对诉讼请求的第三项，对此不再进行答辩。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告新天地公司辩称：一、新天地公司不是本案诉争《商品房购销合同》的主体，也未参与履行《商品房购销合同》，不应承担本案的任何责任。二、新天地公司与原告仅存在租赁合同关系，但双方的租赁合同已履行完毕且不存在纠纷。原告对新天地公司的起诉系滥用诉权，新天地公司将予追究责任。综上，请求依法驳回原告的��讼请求。综合原、被告双方诉辩主张，本案争议焦点是：1、原告购买的开远市人民中路XX号开远新天地A幢A-1-2号房屋套内建筑面积，是否达到《商品房购销合同》第四条约定的41.05平方米？该面积是否包含分摊的共有建筑面积，以及嘉翔公司是否应当退还原告购房款401391元及利息；2、被告新天地公司是否是本案合适的被告，如果是，在本案中其应承担什么责任？原告范冬梅为证明其主张，向本院提交以下证据：1证，《商品房购销合同》复印件一份，证明原告与被告签订的合同及合同约定购买的是套内建筑面积；2证，交款明细单复印件一份，证明原告购房应交款项；3证，收据、发票复印件共三份，证明原告买房所付款项；4证，房产证复印件一份，证明原告所买商铺的套内建筑面积的数据；5��，开远市工商局处罚通知书、新天地项目虚假广告复印件各一份，证明被告因虚假广告被开远市工商局处罚以及新天地项目在被处罚后依然用虚假广告欺骗原告的事实；6证，开远新天地沿街效果图复印件二份，证明被告原来的规划设计；7证，建设行政处罚决定书复印件一份，证明被告未按规划建设被开远市住建局处罚的事实；8证，云南省建设工程规划许可证申请表、开远市房管局测量报告复印件各一份，证明新天地A幢建筑面积由2446.34平方米变更为1873.36平方米。被告嘉翔公司、新天地公司对原告范冬梅提交的上述证据共同质证后认为：1证，无异议，但对证明目的、证明内容有异议，房屋的建筑面积、套内建筑面积约定很明确；2证，无异议，但交款明细单上面积是建筑面积，双方对此面积是明知的；3证，无异议，但此单据能证明双方约定的建筑面积就是41.05平方米；4证，无异议，约定的与实际交付的面积相符；5证，真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，处罚决定书是发生在原告购买房屋之前；6证，真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，并不是要约，只是要约邀请；7证，真实、合法性无异议，但与本案没有关联性，行政处罚决定针对的是C幢，原告购买的是A幢；8证，真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，建设规划许可证申请表与实际规划施工情况不一致，与本案无关。本院对原告范冬梅提交的上述证据审查后认为：证据1、2、3、4，被告对真实性均无异议，且各证据相互印证，能够证实原告向嘉翔公司购买开远市人民中路XX号开远新天地A幢A-1-2号房屋事实，予��采信；证据5，与原告的诉求无直接关联性，本院不予采信；证据6，仅是宣传效果图，不符合法律规定的合同要约内容，本院对该证据的证明力不予采信；证据7，能够证实被告未按规划建设被开远市住建局处罚的事实，本院予以采信；证据8，系新天地项目早期设计方案的申请面积，而非规划部门的最终许可批准面积，该证据与原告所购房屋面积是否减少没有必然的关联性，本院对该证据的证明力不予采信。被告嘉翔公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1证，《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、预售许可证资料复印件各一份，证明原告向被告购买的开远新天地项目系被告开发的合法项目；被告向住建局提交的申办预售证的资料中已经清楚标明以建筑面积进行销售；被告在向原告出售商铺前取得了相关证书及《商品房预售许��证》；2证，项目开盘及销售照片七张、（2012）开民二初字第9号民事判决书、（2012）红中民一终字第481号民事判决书复印件各一份，证明被告项目开盘及销售时已公开展示了《开远新天地A栋层平面图》、《A栋1楼价格表》，被告是按照建筑面积进行销售；展示平面图及价格均与购房合同一致；开远新天地项目于2010年9月17日开盘销售；3证，《认购书》、交款收据、《商品房购销合同》、交款明细单、《开远新天地代办协议》、《确认函》复印件各一份，证明原告及被告多次在不同的文件中确认商铺是按照建筑面积进行销售的；双方约定的建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有面积；原告所购商铺的建筑面积是41.05平方米；原告于2010年9月17日参加了项目开盘并签署《认购书》，且交纳了认购定金50000元；4证，开远市建设项目竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、开远新天地接房单复印件各一份，证明项目建成后通过了各个部门的验收；原告于2011年6月30日接收了所购商铺；5证，房产测量报告、房产证复印件各一份，证明原告所购商铺建筑面积41.05平方米，实际交付的41.65平方米，比合同约定多了0.6平方米；6证，案件调查终结报告、建设行政处罚事先告知书、建设行政处罚决定书复印件各一份，证明处罚决定与原告所购买的房屋没有任何关系；7证，证人谭XX、谢XX证言，证明嘉翔公司提供的《商品房购销合同》文本中，已经用条章加注了“文本合同中的套内建筑面积为建筑面积，包括套内建筑面积在内的共有建筑面积”等字样，同时销售人员已解释，因为合同条款中没有规定按建筑面积计价，需要添加按建筑面积计价内容。原告范冬梅对被告��翔公司提交的上述证据质证后认为：1证，无异议。2证，照片真实性无异议，但只标明了建筑面积，公摊面积没有标注，其余两份判决书无异议，判决书没有确认是建筑面积还是套内建筑面积。3证，真实性、合法性无异议，其中《认购书》只是意向性合同，没有证明力，交款明细单没有说明房屋的情况，代办协议不能以上面的面积进行计价，《确认函》的真实性、合法性、关联性不予认可；4证，竣工规划验收合格证无异议，但它是2013年才验收的，在验收前房屋已经交付使用，接房单无异议，但房屋未验收就进行了交付，验收备案表只是备案时间，对于验收时间只能按行政机关的为准；5证，房产测量报告无异议，该报告在交付时一直是没见过的，至2014年才知道实际的面积；房产证无异议，能证明房屋实际面积有误差；6证，真实性无异议，但不能证明被告的证明目的，这些证据恰好能够证明被告擅自改变规划、减少建筑面积等问题；7证，两证人与被告有利害关系，对真实性不予认可。被告新天地公司对被告嘉翔公司提交的上述证据均无异议。本院对被告嘉翔公司提交的上述证据审查后认为：证据1、4，是规划建设和房地产行政管理部门依法颁发的公文书证，证明了新天地开发项目的合法性，本院对该证据的证明力予以确认；证据2中的开盘销售照片，与证据3相互印证，能够证明嘉翔公司按建筑面积销售房屋的事实，本院对开盘销售照片和证据3的证明力均予以采信，证据2中的两份判决书，系有关他人购买商铺的法律文书，与本案无直接关联性，本院不予采信；证据5，能够证明原告购买房屋的建筑面积符合《商品房购销合同》约定��建筑面积，本院对该证据的证明力予以采信；证据6，是建设行政管理部门对新天地项目C幢房屋的处罚，不是对A幢房屋面积减少的处罚，本院对该证据的证明力予以采信；证据7，与《认购书》、《确认函》以及开盘销售照片等证据相互印证，能够证明原告明知所购买的商铺按建筑面积计价及单价、总价的事实，本院对该证据的证明力予以采信。被告新天地公司未向本院提交证据。综合原、被告双方的陈述及辩解，根据庭审及证据的审查核实情况，本院确认以下法律事实：开远新天地项目由嘉翔公司开发建设，该项目由A、B、C、D幢房屋构成，经批准取得了建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关证明文件。2010年9月17日，嘉翔公司举办楼盘开盘发售仪式，现场公开展示了《开远新天地A栋层平面图》、《A栋1楼价格表》。平面图标明：A-1-2建筑面积41.05平方米，总价1132599元。当日，范冬梅与嘉翔公司签订了一份《认购书》，确认：乙方（范冬梅）认购甲方（嘉翔公司）发售的开远新天地A幢A-1-2号物业，建筑面积为41.05平方米，物业总价为1132599元，乙方须于签订本物业认购书当日支付定金50000元，并于签订本物业认购书7日内付清全部按揭首期房款，并签署购销合同。《认购书》还对双方的其他权利义务进行了约定。《认购书》签订后，范冬梅向嘉翔公司交付了购房定金5万元。2010年10月11日，范冬梅与嘉翔公司签订了一份《商品房购销合同》和《合同补充协议》，双方约定：甲方（嘉翔公司）在开远市人民中路XX号建设商品房，项目名称为开远新天地。乙方（范冬梅）向甲方购买开远新天地第A幢第壹层Ａ-1-2号房；乙方购买的商品房为预售商品房，其房屋分户平面图为合同附件一；该商品房的产��登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，产权登记面积以产权登记机关确定为准；本合同中涉及到的套内建筑面积均为建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积）；商品房价款按套内建筑面积计价，商品房套内建筑面积为41.05平方米，单价为每平方米25980元（已包括分摊的共有建筑面积的价格），总金额1066469元；采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意按单价每平方米25980元不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行；合同未尽事项，由甲乙双方另行签订补充协议；合��之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同及附件内容空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。《合同补充协议》约定：商品房价款总金额为甲方实际收取的金额，相关优惠、折扣、优惠券冲抵等事宜，在确定总金额前双方已经结算完毕。《商品房购销合同》及《合同补充协议》还就双方其他权利义务进行了约定。同时，范冬梅与新天地公司签订了房屋租赁合同，将预购的商品房委托给新天地公司出租。上述合同签订后，范冬梅以租金折抵房款之后，向嘉翔公司实际支付了房款810516元、相关税费33531元、房屋维修基金53323元，共计897370元。2011年3月28日，新天地建设项目通过了勘察、设计、施工、监理等单位的验收，并于2013年12月20日进行了备案。2011年5月5日，经开远市房地产交易服务中心对开远市新天地A幢房屋进行测量，确认：A-1-2号��屋套内建筑面积为25.6平方米，分摊公用建筑面积为16.05平方米，房屋的建筑面积41.65平方米。2011年6月30日，嘉翔公司向范冬梅交付了A-1-2号房屋。2012年2月5日，范冬梅与嘉翔公司签署《确认函》，确认：A-1-2号房屋登记的所有权人为范冬梅。产权登记面积即本人所购买的商铺面积为41.05平方米，包括套内建筑面积和分摊的共有面积，具体以产权登记机关确定为准。本人知悉、理解并确认：本人与嘉翔公司在合同中约定的计价方式为【（套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积）×29580元】。2013年2月6日，开远市住房和城乡建设局批准颁发开远市新天地项目竣工规划验收合格证。2014年6月10日，开远市房地产管理局对A-1-2号房屋进行了产权登记，登记内容明确：A-1-2号房屋建筑面积为41.65平方米，套内建筑面积为25.6平方米。本案审理过程中，原告范冬梅撤回第三项诉��请求，即撤回要求被告退还原告2010年10月11日至2014年9月16日违法收取、占用维修基金53323元的利息的请求。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告与被告嘉翔公司签订的《认购书》、《商品房购销合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，具有法律效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《中华人民共和国民事合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因��大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，原告主张《商品房购销合同》第三条不一样的字体内容属嘉翔公司事后擅自添加，因原告未向本院提交证据证明，亦未提交证据证明该合同存在法定可撤销情形，应由原告承担举证不能的法律后果。此外，2011年6月30日原告在交房后至原告起诉之日也已经超过一年的撤销权行使期间。根据《中华人民共和国民事合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，《商品房购销合同》生效后，原告与被告嘉翔公司对于开远新天地第A幢第壹层Ａ-1-2号房计价方式发生争议。对此争议的处理，不宜仅凭《商品房购销合同》的文字表现形式上简单、片面的认定，而应结合双方磋商、订立合同的过程进行全面的分析，确定双方订立合同时的真实意思表示。换言之，嘉翔公司在新天地项目开盘发售仪式现场通过《开远新天地A栋层平面图》、《A栋1楼价格表》公开展示了A-1-2号房屋建筑面积41.05平方米，总价1132599元。平面图、价格表在A-1-2号房屋的相应位置均明确、具体的标明了该房建筑面积为41.05平方��；同时《商品房购销合同》第四条约定：甲乙双方约定合同涉及到的套内建筑面积均为建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积）；双方此后签订的《认购书》亦载明：原告认购开远新天地A栋一层A-1-2号物业，建筑面积为41.05平方米，物业总价为1132599元；原告签署的《确认函》再次明确产权登记面积为41.05平方米，包括套内建筑面积和分摊的共有面积，具体以产权登记机关确定为准。计价方式为【（套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积）×25980元】。以上几份文书，完整反映了原告与被告嘉翔公司磋商、订立商品房买卖合同的全过程，从中可以认定原告是知晓或应当知晓其购买的是A-1-2号房屋的建筑面积，而非套内建筑面积。嘉翔公司在开发、预售新天地项目过程中，虽有不规范行为，涉及的工程验收等手续在预售时有一定的瑕疵，受到相关部门的处罚，但是并不能以此否定原告与被告嘉翔公司之间房屋买卖合同的法律约束力。因此，对原告主张撤销《商品房购销合同》第三条中不一样字体条款、以及返还房款的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”新天地公司并未与原告签订《商品房购销合同》，原告因《商品房购销合同》发生纠纷向新天地主张权利不符合合同相对性原则，新天地公司不应受《商品房购销合同》的约束，故对原告主张新天地公司承担共同赔偿责任的诉求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十一条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告范冬梅的诉讼请求。案件受理费8121元，由原告范冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长　　杨国忠审判员　　孔令旭审判员　　仁添才二〇一五年十月十六日书记员　　林　妍