（2015）洛执异字第71号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-11-20
案件名称
陈来明、王小平与河南广宇房地产开发有限公司、石家庄荣远房地产开发有限公司等借款合同纠纷执行裁定书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
案由
法律依据
全文
河南省洛阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）洛执异字第71号异议人：陈来明。申请执行人：王小平。委托代理人：张治安，河南仕起律师事务所律师。被执行人：河南广宇房地产开发有限公司。法定代表人：刘文忠。委托代理人：赵保华，该公司职员。被执行人：石家庄荣远房地产开发有限公司。法定代表人：郝新辉，执行董事。被执行人：刘文忠。被执行人：康铁刚。被执行人：付凤燕。被执行人：朱晓慈。本院在执行王小平依据本院作出的（2015）洛民立初字第3号民事调解书申请执行河南广宇房地产开发有限公司（以下简称广宇公司）、石家庄荣远房地产开发有限公司、刘文忠、康铁刚、付凤燕、朱晓慈借款合同纠纷一案中，异议人陈来明于2015年9月23日向本院提出执行异议：请求中止祥瑞新城5号楼底商17号商铺的执行，解除查封，切实维护异议人的合法权益。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人陈来明称：2014年1月12日，异议人与本案被执行人广宇公司签订《祥瑞新城认购协议》，约定被执行人将其开发的祥瑞新城5号楼底商17号商铺，建筑面积为223.25平方米的商铺出售给异议人，认购总价为2269475元，异议人已实际支付商铺全部价款合计2269475元。异议人认为：异议人与被执行人在贵院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，异议人的权利足以排除执行。综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以执行，明显错误，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向贵院提出异议，请立即中止对上述财产的执行，解除查封，切实维护异议人的合法权益。申请执行人王小平认为：从执行和解协议及和解笔录中可看出，被执行人愿意用被法院查封的财产抵偿其债务，被执行人的总经理也证实在法院采取查封措施时，被查封的财产未出售，仍属于广宇公司的房产。不动产物权发生变更的条件是有效的买卖合同加上产权变更登记，但在本案中异议人仅举出代表购买意向的购买约定，并未与被执行人签订合法有效的买卖合同；同时，异议人也并未进行相关的房屋预告登记，而从房屋登记管理机关出具的文件显示法院查封的相关财产仍登记在广宇公司名下。异议人提起执行异议的依据是《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该条款必须在三个条件同时具备的情况下，异议才能成立。但异议人未与广宇公司签订合法有效的书面买卖合同、异议人认购的是商业房，而不是居住用房，所以无论异议人交付房款的数额多少，在缺乏合法有效的商品房买卖合同及被查封的房产系商业用房的情况下，依据该条款，执行异议不成立。异议人与广宇公司签订的《认购协议》约定要在指定的地点签署《商品房买卖合同》，但广宇公司直至现在也并未按照协议约定通知异议人签署买卖合同。这是一种违约行为，对于该行为异议人应当通过起诉广宇公司，要求其承担相应的违约责任来实现自己的正当权益，而不应以执行异议的方式来对抗申请执行人的权利。综上所述，法院应驳回异议人的执行异议申请。本院查明，本案在执行过程中，2015年2月27日查封了被执行人广宇公司位于本市老城区九都路与金业路交叉口，祥瑞新城5号楼20套房产、3-B号楼14套房产以及7号楼102号房产，其中包括5号楼底商17号。2015年3月25日被执行人广宇公司的代理人康铁刚向本院出具保证书“自愿用已被法院冻结的我公司开发的祥瑞新城一号地块3、5、7号楼九都路沿街商业房作为还款保证”，同时在其笔录上确认祥瑞新城一号地块3、5、7号楼九都路沿街商业房没有出售。2014年1月12日异议人陈来明与被执行人广宇公司签订《祥瑞新城认购协议》时，祥瑞新城5号楼已经有建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地证，商品房预售许可证到2014年6月24日才领取。祥瑞新城5号楼建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证、商品房预售许可证显示的开发、建设单位全部是河南广宇房地产开发有限公司。祥瑞新城5号楼五证齐全后，没有与被执行人广宇公司签订商品房买卖合同，也没有去房产管理部门登记备案。2015年2月27日本院查封时，祥瑞新城5号楼底商17号在房产管理部门仍登记在被执行人广宇公司名下。申请执行人王小平及被执行人广宇公司对异议人陈来明的《祥瑞新城认购协议》及付款凭证都没有异议。本院认为，祥瑞新城5号楼建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证、商品房预售许可证显示的开发、建设单位全部是被执行人广宇公司，异议人陈来明虽然与广宇房公司签订了《祥瑞新城认购协议》，认购祥瑞新城5号楼底商17号，并已支付商铺价款合计2269475元，但因没有去房产管理部门登记备案，祥瑞新城5号楼底商17号在房产管理部门仍登记在被执行人广宇公司名下。依据“以形式审查为主，实质审查为辅”的案外人异议审查原则，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构建物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”以及《物权法》第6条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”的规定，本院查封被执行人广宇公司名下祥瑞新城5号楼底商17号并无不当。异议人陈来明的异议理由不成立，应予以驳回。异议人陈来明与被执行人广宇公司签订的《祥瑞新城认购协议》效力，涉及权属的实质审查，应由执行异议之诉审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回陈来明的执行异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长 黄宏伟审判员 郭建平审判员 李予洛二〇一五年十月十六日书记员 郭一曼 来自