（2015）通中民终字第36号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-03-16

案件名称

姜大金与徐辉、郑仁哲确认合同无效纠纷二审民事判决书

法院

吉林省通化市中级人民法院

所属地区

吉林省通化市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

姜大金,徐辉,郑仁哲

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第36号上诉人（原审原告）：姜大金，男，1969年7月23日生，汉族，个体工商户，住通化市东昌区。委托代理人：聂邦成，吉林智丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐辉，男，1968年12月26日生，汉族，无职业，住通化市东昌区。被上诉人（原审被告）：郑仁哲，男，1957年3月11日生，朝鲜族，下岗职工，住吉林省通化县。委托代理人：姜俊伟，吉林通兴律师事务所律师。上诉人姜大金与被上诉人徐辉、郑仁哲确认合同无效纠纷一案，通化县人民法院于2013年7月15日作出（2013）通民一初字第206号民事判决，姜大金不服，提出上诉，本院经审理于2013年11月26日作出（2013）通中民终字第720号民事裁定书，撤销原判，发回重审。通化县人民法院经重审于2014年11月5日作出（2014）通民一初字第145号民事判决，姜大金不服，向本院提出上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告姜大金诉称：2007年9月21日，徐辉与郑仁哲签订协议书，协议内容为“甲方徐辉将自己朋友姜大金所有的位于通化县供销社综合楼的两户住宅（分别为74.9平方米、103.02平方米）及商品房一户（48平方米），卖给乙方郑仁哲，住宅每平方米1300元，商品房每平方米3000元，房款共计为375309元。”郑仁哲付给徐辉4万元订金，剩余房款分三次三年付清。同时约定“乙方郑仁哲如有违约，三年内没有付清房屋全款，甲方无条件收回房屋，订金不予返还。”三年内，郑仁哲仅付给原告115000元，剩余房款未给付。三年里，徐辉多次追要，郑仁哲均以无钱、出国劳务或韩币贬值为由拒绝给付。近两年，郑仁哲去韩国劳务，原告及徐辉均己无法联系上郑仁哲。2012年12月12日，徐辉等人来到郑仁哲家与其弟弟欲商讨该合同无效事宜，但未达成协议。姜大金认为，徐辉未经其授权私自与郑仁哲签订房屋买卖协议，将姜大金所有的房屋出售，徐辉无权处分该房屋，且郑仁哲也未按协议履行，姜大金对上述不予追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故姜大金诉至人民法院，请求依法确认徐辉与郑仁哲签订的房屋买卖协议无效，以维护当事人的合法权益。原审被告徐辉辩称：徐辉给姜大金当司机，后有一个叫冯海的人介绍说郑仁哲要买房，郑仁哲说无法一次性付清房款，想两年付清，之后徐辉和郑仁哲签订卖房协议，约定三年付清房款。合同签订后两三天，徐辉告诉姜大金卖房一事，姜大金不高兴，嫌付款的时间太长。徐辉和姜大金吵了起来，之后徐辉就不在姜大金那干活。后期姜大金出事了，徐辉和姜大金没有再联系。徐辉将第一笔（卖房）钱给了姜大金的母亲，也曾找姜大金的女朋友李敏商量卖房的事，徐辉和李敏都去快大要过钱，郑仁哲付过一次钱，后期就再没找到过郑仁哲。原审被告郑仁哲辩称：2007年10月17日，徐辉以“供销社售楼处”的名义与郑仁哲签订的房屋买卖协议合法有效，并实际履行。1、该协议不存在无效情形，应认定合法有效。首先，姜大金建成该楼后一直以“供销综合楼售楼处”名义出售房屋，郑仁哲及所有购买房屋的人均在售楼处签订协议，协议上均盖有“供销综合楼售楼专用章。”徐辉是售楼处工作人员，无论售楼处人员谁在协议上签字，均代表售楼处的行为，不存在无权代理的情形。其次，房屋买卖协议签订后该房即交付郑仁哲使用。从姜大金诉状的阐述可见，姜大金对协议的签订及履行完全清楚，并且有该协议。姜大金现在提出协议无效是因为该房屋要动迁。姜大金将法院判决给购房人纪同录的房屋也协议收回，可见其目的。郑仁哲在协议订立时并不存在恶意，故应认定协议真实、合法、有效。姜大金主张协议无效无事实根据和法律依据，应驳回其诉讼请求。2、郑仁哲在履行过程中不存在违约行为，姜大金在诉状中称郑仁哲以无钱为由拒付房款不是事实。协议签订后，姜大金因犯罪服刑，致使郑仁哲无法向其交纳房款，也无法找到徐辉和李敏，该楼不是供销社的也无法向供销社交纳房款。郑仁哲亦曾向公证处咨询提存，被告知无法寻找债权人无法进行提存。而且不是郑仁哲一人无法交纳房款，其他购房人也因姜大金的原因无法交纳房款，故郑仁哲不存在违约行为，郑仁哲现在仍主张向姜大金交款，并可以承担协议约定的交款期限内的银行存款利息。原审法院经重审查明：2007年10月17日，郑仁哲与徐辉签订协议书，协议约定：“供销综合楼现有房屋门市35.2平方米、177.93平方米（三单元二楼两房产），位于快大茂供销社综合楼，现以每方平米3000元，每平方米1300元出售给郑仁哲，共计336909元。因资金不足，首付30000元，每年付76728元，2010年前全部付清。如郑仁哲不能及时付清房款，卖方有权无偿收回房屋。房款付清后办理房屋过户手续，费用双方各自负担。”甲方签字为徐辉，盖章处写有供销综合楼同时盖有供销综合楼售楼专用章，乙方签字为郑仁哲。协议签订后，郑仁哲交给徐辉30000元。2009年2月23日，李敏收到郑仁哲购房款70000元；另查明，2001年6月6日，姜大金与通化县快大茂镇供销合作社签订建筑工程承包合同。合同约定，姜大金接收宋建国的在建工程，一楼面积除北侧第二户约50平方米归姜大金所有，其余归通化县快大茂供销合作社所有，大门以南约200平方米的地下室归通化县快大茂供销合作社所有，大门北侧地下室归姜大金所有，二楼以上（含二楼）全部归姜大金所有；同时查明，通化县房屋所有权登记申请书写明位于通化县快大茂镇团结路2-5-18号房产所有权人系通化县快大茂供销合作社，法人代表系姜大金，该申请书申请人签章为姜大金；同时查明，2008年3月21日，姜大金因涉嫌合同诈骗被刑事拘留，于2008年4月30日被执行逮捕，后被判处有期徒刑四年，2012年3月20日，姜大金刑满释放。重审时，除原审时查明的事实外，另查明：姜大金有外售楼房的真实意思表示。其一，从姜大金亲自与纪同录签订的房屋买卖合同以及证人崔某某、周某某的证实可以看出房屋并非留为己用。其二，从其庭审中陈述“如他们能把合同履行期限改过来变成一次付清，我也会同意该合同”。结合徐辉答辩意见：“签定合同后两三天我就告诉原告卖房的事，姜大金不高兴了，嫌付钱时间太长”。可以看出姜大金并非不想出售楼房，且对该出售的房屋价款亦无异议，只是认为履行时间过长而已。原审法院认为：1、郑仁哲与徐辉系在售楼处签订的协议，协议书盖有供销综合楼售楼专用章，由此可以证实郑仁哲在签订协议时有理由相信徐辉系售楼处的工作人员，有权代签协议。郑仁哲无法辩认公章真伪，亦无义务考证是否经过授权，不具有过错，故郑仁哲与徐辉签订的协议合法有效。郑仁哲未付清全部房款系因姜大金在2008年3月21日至2012年3月20日在服刑期间，致使郑仁哲无法联系姜大金，无法交纳房款。2、姜大金有出售楼房的真实表示，且对徐辉等人外售的楼房价款无异议。郑仁哲有购买该楼房的真实意思表示，并已实际接收管理所购楼房，且已按约部分履行了前期价款，双方合意明确应继续履行协议，故应驳回姜大金的诉讼请求。经该院第三十四次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、《最高人民法法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，遂判决：驳回原告姜大金的诉讼请求。案件受理费100元，由原告姜大金负担。上诉人姜大金对原审法院重审判决不服，向本院提出上诉，主要上诉理由为：1、原审认定郑仁哲与徐辉在售楼处签订协议书，协议合法有效，没有事实和法律依据。在2014年9月22日的庭审时，徐辉和证人冯海已明确说明上诉人没有售楼处，徐辉不是售楼处工作人员、冯海也证实供销综合楼专用章是徐辉让冯海刻的，郑仁哲当时也在场。2、原审认定姜大金有出售楼房的真实意思表示，且对徐辉等人出售的楼房无异议。被告郑仁哲有购买该楼房的真实意思表示错误。姜大金认为：郑仁哲为想购买低于当时市场价的房屋与徐辉及冯海恶意串通损害了姜大金的合法权益。3、2014年9月22日庭审时经过法庭及代理律师的询问，能够证明郑仁哲的证人周某某所证事实是郑仁哲告诉他的。所以，周某某证明“当时冯海证明的门市房不是售楼处，有冯海、徐辉等人在其办公，在门上刻有售楼的字样”是不存在的。综上，请求二审法院依法撤销原判，确认徐辉与郑仁哲签订的房屋买卖协议无效。被上诉人徐辉辩称：冯海找到徐辉说其朋友要买房，让徐辉找姜大金，然后徐辉答应给办办看。后来冯海和郑仁哲就来了，到冯海住的屋，要签个协议，当时交了一部分钱，钱是徐辉收的。郑仁哲让冯海给徐辉1000元，徐辉没要把钱给冯海了。郑仁哲说要盖个章，当时没有公章，徐辉就让冯海去刻一个，去刻章说圆形的刻不了，就刻了个椭圆的，刻完就盖上章了。当时徐辉没跟姜大金说，过几天跟姜大金说，姜大金不同意，说价格低，分期时间长，不能卖。徐辉与姜大金就为这事吵起来了，姜大金不同意，事就放下了。徐辉就找李敏把钱给李敏，让李敏给姜大金母亲，让李敏去找郑仁哲要钱，把余款要回来。去要了点钱，后来就找不到人了，郑仁哲也不给钱，姜大金也不同意，徐辉就不管了。被上诉人郑仁哲辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持原判，驳回姜大金的上诉请求。1、本案通过三次庭审，事实已经查清，徐辉售楼时并非只出售郑仁哲一户，还有原审证人崔某某的。售楼专用章在崔某某的合同中、耿忠礼的合同中以及郑仁哲的合同中均出现过，而且姜大金在第一次起诉时提供了一份虚假的与郑仁哲的房屋买卖合同，也是使用该公章，从而可以看出，该售楼专用章是姜大金等反复使用的。2、在本案第一次开庭审理时，审判长询问徐辉“你为什么要冯海刻章”，徐辉回答“因为没有章，卖楼别人也不信”，由此可以证明该公章的使用就是为了出售房屋。综上，原审根据调查的案情，判决合同有效，认定事实和适用法律均正确，请求驳回姜大金的上诉。本院审理查明事实与一审认定事实相同。认定上述事实的主要证据有：当事人一、二审中的陈述，当事人在原审中提交的证人证言、书证及生效的民事、刑事裁判文书。本院认为，姜大金上诉要求撤销原判，确认徐辉与郑仁哲签订的房屋买卖协议无效，其主张依法不能成立。1、姜大金以“徐辉未经其授权私自与郑仁哲签订房屋买卖协议将姜大金所有的房屋出售，徐辉无权处分该房屋，且郑仁哲也未按协议履行，姜大金对上述不予追认”为由，提起诉讼，要求确认郑仁哲与徐辉签订的房屋买卖协议无效。根据本案当事人庭审中的陈述及购房协议内容，徐辉与郑仁哲签订房屋买卖协议的时间为2007年10月17日，之后郑仁哲即交纳首付款接收并装修该房屋。在签订协议的两、三天后，徐辉即将销售房屋的情况告诉了姜大金，在此后至2008年3月21日姜大金被限制人身自由前，近5个月的时间里，姜大金并未找郑仁哲主张撤销合同，并且实际上也接受了郑仁哲的交款，故姜大金所诉主张与客观事实不相吻合。2、根据郑仁哲提交的交房款收据、刑事判决书、徐辉庭审中的陈述、姜大金证人李敏的证人证言，郑仁哲已履行了部分交款义务，对于此后郑仁哲未能付清全款，郑仁哲也能够进行合理说明，故姜大金主张郑仁哲未按协议履行，亦不能成立；3、郑仁哲系经人介绍在楼房销售之处与销售人员徐辉签订购房协议，协议书盖有供销综合楼售楼专用章，郑仁哲有理由相信合同相对方身份的合法性，并且郑仁哲此后交款7万元时也是由他人（李敏）持供销社售楼公章向其收款，结合其它购房人耿忠礼的购房协议（李敏签字销售，盖有供销综合楼售楼专用章）、冯海与耿守礼妻子王树芬通话录音等证据，郑仁哲在合同的履行中并无过错，姜大金主张郑仁哲与徐辉、冯海恶意串通损害其合法权益，亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。上诉人的上诉主张，证据不足，理由不充分，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人姜大金负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邹秀芳代理审判员　　盖晓晨代理审判员　　李尧川二〇一五年十月十六日书　记　员　　徐晓东 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