（2015）三中民终字第12161号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-01-07
案件名称
哈丝曼与ＸＸ合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈丝曼,ＸＸ
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第12161号上诉人（原审原告）哈丝曼，女，1958年12月9日出生。委托代理人纪永存，北京市广言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）ＸＸ，女，1972年8月22日出生。委托代理人鲁升阳，北京市立圣律师事务所律师。上诉人哈丝曼因与被上诉人ＸＸ合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第13073号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。哈丝曼在原审诉称：我是北京市鑫宏峰美容美发厅的经营者，ＸＸ经人介绍在美容美发厅为我工作。2001年7月，我与ＸＸ口头约定，为了解决ＸＸ在我这长期工作居住的困难，由我出资以ＸＸ的名义购买位于北京市朝阳区石佛营东里×号房屋（以下简称×号房屋），并由我通过ＸＸ每月支付贷款。该房屋暂时登记在ＸＸ名下，在ＸＸ一直为我工作的前提下，该房屋归ＸＸ居住使用，若ＸＸ离职，应当将该房屋返还给我。2013年以来，ＸＸ多次提出离职，将×号房屋的房产证等相关手续交还给我，承诺其离职后从×号房屋中搬走并协助我办理房屋的过户事宜。但ＸＸ2013年10月16日离职以后，我多次与其联系办理过户事宜，ＸＸ却以各种借口拒不兑现返还房屋和房产过户的承诺。为维护我的合法权益，现起诉至法院，请求法院判决解除哈丝曼与ＸＸ之间的口头合同；ＸＸ将×号房屋返还给我，并配合我办理房屋过户手续。ＸＸ辩称：我不同意哈丝曼的诉讼请求，哈丝曼所述并不真实。×号房屋从购买、使用到偿还贷款，都是我一个人的行为，与哈丝曼之间没有任何关系，也不存在所谓的口头合同。1998年5月，我和爱人一起来到北京发展，认识了哈丝曼并得到其赏识和器重，情同姐妹。2001年7月，作为对我工作的褒奖，也是为了让我更安心、更长久的工作，哈丝曼帮我支付了买房的首付款5万元，对此我感激涕零。为了报答哈丝曼，我每天工作十几个小时，在这里奉献了自己15年的青春。买房时为了减轻还贷压力，我申请了贷款期限最长还款额度最低的30年个人公积金贷款，十几年来一直是我和我的爱人，用自己的血汗钱在偿还房贷。近几年，北京房价飙升，哈丝曼对我的态度发生极大变化，经常拿房子跟我说事，在工作上施加压力，处处刁难。随后，哈丝曼为了把房子据为己有，竟然不择手段，诱导我说出一些违背主观意愿的话。2013年8月份，哈丝曼又邀请我参加一个项目，让我拿房子去做抵押贷款，我出于信任将房本等资料都交给了哈丝曼，但抵押贷款的事却迟迟未办。直到2013年10月，哈丝曼跟我说贷款投资有风险，为了不让我承担风险，要我把房屋过户到她的名下，由她去承担贷款的���险，我这才如梦初醒，愤然离去。哈丝曼从2013年11月份开始，恶意的向我还贷账户中汇款，却不清楚具体还款金额和日期。在我更换账号后，又通过违法渠道查出卡号，继续这种恶意行为。哈丝曼的种种行为都是企图利用不法手段得到一笔不义之财。我请求法院驳回其诉讼请求。原审法院经审理查明：哈丝曼系北京市鑫宏峰美容美发厅（个体工商户）的经营者，ＸＸ在北京市鑫宏峰美容美发厅工作至2013年。×号房屋系ＸＸ于2001年7月购买。2001年9月19日，ＸＸ与中国建设银行北京城市建设开发专业支行签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，约定ＸＸ贷款39万元，贷款期限为2001年9月19日至2021年9月18日，等额还款月还本息2486.32元，还款日期为每月1日至25日。ＸＸ后将还款期间变更为30年，自2001年10月还款金额变更为每月1996.98元。2002年5月28日，ＸＸ取得×号房屋的所有权证（房产证号为京房权证朝私02字第×××号）。自2001年12月，ＸＸ居住在×号房屋。哈丝曼称，其经营美容美发店，起初女员工都住在店内。2001年一名女员工从店内搭建的阁楼楼梯上摔下，自此产生了解决员工住宿困难的念头，并挑选了一个多月，选定了这套离店较近、交通方便的1503号房屋。为了与自己的家庭财产分开，哈丝曼决定借用ＸＸ的名义购买，双方口头约定，暂时登记在ＸＸ名下，如果ＸＸ离职，再把房屋归还给哈丝曼。决定买房后，哈丝曼支付了首付款5万元。除了哈丝曼和ＸＸ之外，还有店内的两名员工翟×、丁×一起陪同前往交付首付款。交房后，哈丝曼又支付了8000元装修款。在房屋装修期间，ＸＸ的父母来到北京，并在装修完毕后与ＸＸ一同住进×号房屋，导致哈丝曼无法安排别的员工��住，只得另行租房解决员工住宿问题。至于房屋贷款的支付，哈丝曼主张，每月15日发放工资的时候，自己都会将贷款的数额另行交给ＸＸ，开始为每月2000元，后来为每月2500元，直到ＸＸ离职，哈丝曼还一直通过网银支付着房屋贷款。物业费也由哈丝曼负担，在每年年底交付给ＸＸ，供暖费则由ＸＸ自行负担。哈丝曼提供2013年5月7日录音，对话人为哈丝曼、ＸＸ及案外人张×等。期间，ＸＸ说，“我就敞开了说，大姐刚才也说了，说这N多年前就帮我置了一套房子，应该说真是以我的能力，以我的想法，说我想在北京买房，那是根本不可能的事”；“如果当时不是说大姐这个英明决断，然后又给我掏了钱，说我不可能想着我自己能在北京置套房。应该说我非常幸运”；“然后就是说这么多年，我也是特别的感激大姐，也不知道用什么方式来回报，把自己的能力充分的发挥出来，尽量的做工作。但是我觉得最近这几年，可能是因为种种原因吧，反正最后我自己总结下来，我觉得，让我跟姐之间产生隔阂的这个根源还就是这套房子。因为当时买的时候呢，应该说姐比较果断，但谁也没想到说，这北京房价现在涨的这么厉害，现在这房子市值怎么也得值200多万，以我做出了的这个贡献也好，或者回报大姐这些这个工作成绩也好，跟这个确实不成比例。所以呢，姐对我有想法，任何想法我都可以理解。但是姐周围可能也有很多人说了一些，可能是有一些负面的东西，可能会让大姐产生更多的想法，更多的不平衡”；ＸＸ接着案外人的问题“你父母一直跟你住”说道，“一直在这儿，也是几进几出的，已经折腾N多次了。最近也是实在是待不下去了，我说干脆索性就回去。这样他们走了之后，我也就没有后顾之忧了，我也就可以敞开的把我想做的事儿做了，我想做的是什么事呢？就是说这么多年，这个房子我住的很舒心，也很幸福，我就把它当成是大姐给我的一个福利。现在我就想跟姐说，把这房子还给姐，什么时候我们去办个过户手续。如果您有什么想法，说这个短期内不想出手，不想怎么着，我能继续住我还继续住。然后这个房租是因为现在每个月还银行2000，您要说现在暂时说不想把这个钱全部还银行，那我还继续还银行这钱，我租房我不是也得交房租吗？这很简单。或者大姐说有什么用，说想把这房子出手转让，给我个时间，我好去安排我下一步我是租房也好还是怎么着，这样我心里头会特别的舒服，然后大姐呢，也不会有什么再过多的一个想法。所以，就这么特别简单的一个事儿。这样以后，咱们再合作还是再怎么着，我继续给大姐做也好……”；哈丝曼说，“我告诉你，我给你买的房子，你看他们谁都不知道，包括你大哥你清楚，是不是？我给她跑了一个月，就找房、北京市”；“我给ＸＸ找房带着你大哥，到交钱的时候交首付的时候，知道吧？你大哥一点儿都不清楚，到现在他都不知道。而且我给她买这个房子，我实际上就是想让ＸＸ踏踏实实的干，是吧？”；“在我这儿，是吧？跟着我，我一直就是这么想的。我并没有说因为房子升值了，值多少钱，我有想法。你要是这样想，是错的，对不对？那你说除了房子我对你的家，你都清楚，是吧？不管是你爸你妈，林可然上学，小军的工作，包括小军有什么事，我都当做自己的事，是不是？”哈丝曼说，“说实话，30万流水的时候，我那时候就给你1万对不对？那个时候我就考虑到你要交这个月供，是吧？我那时候刚给买完房子的时候，我说我每个月给你补贴1000…那房子等于也就是我跟你一起儿供，对吧”……ＸＸ说，“姐的英明决断，现在的房子市值这么多，现在将房子过户给姐是我唯一的回报……这个是我唯一能弥补的”等。哈丝曼主张该证据证明ＸＸ认可是哈丝曼出资购买了×号房屋。ＸＸ表示，在录音中哈丝曼表示是给ＸＸ买的房屋，并不是借名买房；哈丝曼替ＸＸ支付了首付款，在生活、还贷过程中也得到了哈丝曼的帮助，当时ＸＸ还在哈丝曼处工作，不想丢掉工作，把与哈丝曼的关系搞僵，所以ＸＸ说了“这个房子我住的很舒心…给我的福利……我还过户给姐……”等客气话。哈丝曼的目的就是想要ＸＸ在她这里干活儿，实际上ＸＸ也是在这里干了15年。从谈话看，ＸＸ每月收入不是2000元，而是七八千元不等，不是哈丝曼偿还月供，而是哈丝曼偶尔补贴1000元。另外，谈话内容与哈丝曼证人证言间存在矛盾。哈丝曼提供其与ＸＸ于2014年1月8日录音，在谈话中，ＸＸ说“咱们现在这个是不动产，都是登记制，就是登记在谁名下就是谁的。（我弟说），如果当初就是你姐给你拿一个首付，你这十五年也回报的差不多了，你还难受什么呀”；“如果我是您呢，我也会这样想，我凭什么我这么多年对你这么好，你说这个撂挑子走人，然后这个房子也在你的名下，你就觉得你可以任意支配了，我这么多年对你不薄啊，那我必须对你采取手段，制约一下，你不能让我的利益受侵害，这都可以理解，如果我是您的话，我也会跟您一样”；哈丝曼说，“等于房子现在不是你的，也不是我的，是银行的”；ＸＸ说，“我就说您可以撤诉啊，过户这个事儿和法院没有关系，撤诉之后就和法院没有关系了，就不用法院去断了”；“咱们可以这么想，自当咱姐两的缘分，当然是借您的财气，借我���运气，就算咱俩的一个投资也好，还是怎么也好，等于现在是瓜熟蒂落的时候，那我祈求您咱俩一人一半不行吗？”；“如果我要留在北京的话，那我就可以给您80万，您把房子给我行吗，但是问题是我不打算留在北京了，所以房子肯定过户到您名下”；“就像您刚才说的，这房子现在不是你的，也不是我的，是银行的”；哈丝曼说“当初这房子我投资的，你说你在我这里工作，我供的这个房子……”，“我给经理买个房解决住宿，因为我考虑问题比较长远”；ＸＸ说“房子登记在我名下，又是我供了这么多年，你就是打到法院去，这房屋也是判给我所有，所以我还是请求你能够，您既然为我打算这么多年了，就再为我打算一下”，“当初您心里想帮我在北京置个家，您不就是给员工解决住房问题吗，那您完完全全可以用自己的名字啊，当年也没有限购，也没有必要说让我自己来供这个房子，所以说我为什么心存感激这么多年……”。ＸＸ表示，该录音不完整，录音内容是在争议发生之后，就如果哈丝曼要房子，如何补偿ＸＸ的谈话；ＸＸ在录音中说“我不想据为己有”是说ＸＸ可以让利，同意低于市场价格给哈丝曼；录音过程中没有提及借名买房的事情。哈丝曼提供《房屋所有权证》、《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》、购房款发票等证据材料，用以证明ＸＸ认可其出资购房，并同意将房屋过户给哈丝曼。ＸＸ表示，双方相识多年，哈丝曼从ＸＸ处取得这些证据说是要去办理抵押贷款。哈丝曼提供网上银行转账汇款电子回单等证据显示，付款人为哈丝曼（付款账户为×××），收款人为ＸＸ（收款人账号为×××），哈丝曼于2013年12月17日、2014年1月20日、2014年2月13日、2014年3月28日、2014年4月21日、2014年6月19日、2014年7月25日七次向ＸＸ账户支付涉案房屋贷款的事实。ＸＸ对该事实表示认可，但主张这是哈丝曼未经ＸＸ同意的行为，而且其还款的金额也不是每月所需还款的数额。哈丝曼提供其与ＸＸ之间的短信息往来记录，发信人均为ＸＸ。2013年10月12日10：49的短信息内容为“姐，不知怎么说才好，也许是思虑太重想的太多，总是失眠，情绪低落，身体也吃不消，实在没法上班，很对不起！什么时候办过户您通知我”；2013年10月13日13：42的短信息内容为“姐，万分感谢您答应我的请求！风光已不是我现在的需求了，所以请求您还是低调处理吧。他们三个人在店里工作的时日也不短了，而且在您的教导下也都成长的很快，相信用不了个把月就能接手，就定在办完过户之日就是你我分别之时吧。既然您这段时间对我没要求，我就不拿工资了，也是我应尽的义务吧”；2013年12月20日10：05的短信息内容为“姐，我到北京了，过户的事耽误这么久真对不住，您下午来家里吧，咱们商量一下过户的事，两点钟吧。收到请回复，妹：ＸＸ”；2013年12月20日13：30的短信息内容为“不好意思姐，我现在的精神状态和精神面貌都不太适合见人，家里事还是家里商量比较好，没有别人，就我和我妈”；2013年12月20日13：58的短信息内容为“姐，您大概几点结束？我在家等您吧”；2013年12月20日15：03的短信息内容为“我妈还好，谢谢姐关心，那就明天下午吧，还在我家旁边的上岛咖啡吧，您几点方便提前通知我”；2013年12月21日15：33的短信息内容为“好的，那我四点半到上岛等您”；2013年12月26日17：33的短信息内容为“姐：看了您的诉状我不知道该说什么。我并非贪图钱财之人，我带着病带着感恩回来就想有一个皆���欢喜的完满结局，为这十五年的情分、缘分，画上一个圆满的句号。我从未想过要据为己有，您又何苦这般呢！这不是我想要的结果，我相信也不是您想要的。我能理解您的心境，心里有怨有恨心有不甘，这些人之常情我都能理解。所以我不想跟您走到对簿公堂这一步，如此否定这十五年的人生，对你我都是残忍的，如果您跟我有同感，我们明天见面详谈。盼您回复！妹”。哈丝曼主张该证据证明ＸＸ认可×号房屋是哈丝曼出资购买，并同意将房屋过户给哈丝曼。ＸＸ对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。ＸＸ称发送短信息的时候已经离开了哈丝曼经营的美容美发店，双方一直在协商×号房屋的问题。本案原审中，哈丝曼证人翟×出庭作证称，我是哈丝曼的朋友，2001年夏天哈丝曼给我打电话说要买房，身上带现金怕不安全，让我陪着去。我亲眼看见哈丝曼从店里拿了5万元现金后到售楼处交了首付，一起前往的还有ＸＸ和丁×。哈丝曼主张该证人证言能够证明是哈丝曼支付的购房首付款。原审中，哈丝曼证人丁×出庭作证称，我从1999年至2003年在北京市鑫宏峰美容美发厅工作，2001年哈丝曼想给员工买房解决大家的住宿问题，因为当时ＸＸ是经理，就把房子登记在ＸＸ名下，哈丝曼付首付款当天是我亲眼看见哈丝曼从店里取钱，并和哈丝曼一起去售楼处付的款。哈丝曼主张该证人证言能够证明是哈丝曼支付的购房首付款。原审中，哈丝曼证人高×出庭作证称，我常年在哈丝曼店里做头发，有时候听到他们聊天提起哈丝曼给ＸＸ及其他员工买房解决住宿问题的事情。我曾经主持哈丝曼和ＸＸ进行调解，在8号公馆的一个咖啡屋里。ＸＸ认可买房的钱是哈丝曼付的，并同意将房屋过户给哈丝曼，���云还说自己身体不好，希望哈丝曼能够给一些补偿，但没有说具体金额。哈丝曼主张该证人证言能够证明是哈丝曼出资购房，包括首付款及每月贷款，ＸＸ表示过同意将房屋过户给哈丝曼。原审中，哈丝曼证人刘×1出庭作证称，我自1996年开始在北京市鑫宏峰美容美发厅工作，2001年哈丝曼想给员工购买房屋解决住宿问题，因为当时ＸＸ是经理，哈丝曼对她很信任，所以就决定暂时登记在ＸＸ名下。店里每月15号左右发工资，每人一个工资袋，我亲眼看见哈丝曼每次发完钱还另外给ＸＸ一叠现金，说是交房屋贷款的钱，一直持续到2013年10月。哈丝曼主张该证人证言能够证明×号房屋的贷款是哈丝曼偿还的。原审中，哈丝曼证人刘×2的证人证言。刘×2出庭作证称，我于2009年来到北京市鑫宏峰美容美发厅工作，刚开始做按摩师，后来做收银工作。店里每月15号左右发工资，每人一个工资袋，我亲眼看见哈丝曼每次发工资的时候，还另外给ＸＸ一叠现金，还亲耳听到这是还房贷的钱，一直持续到2013年10月份。每到年底时，我还亲眼看到哈丝曼拿出一叠约3000元左右的现金给ＸＸ说是用于交纳物业费。哈丝曼主张该证人证言能够证明房屋贷款及物业费均由哈丝曼在负担。原审中，哈丝曼证人张×出庭作证称，哈丝曼提供的有其声音的录音，他确在现场。ＸＸ表示，上述证人证言与哈丝曼陈述矛盾，与事实不符，故均不认可。哈丝曼提供部分交易申请、明细、内部平衡传票、通知单等，用以证明ＸＸ月工资为2000元，没有能力偿还贷款。哈丝曼称：2007年办理的代发工资，之前全都是现金发放；ＸＸ自2012年开始有绩效工资，到年底会有年终奖，但数额不定，有时候几千、有时候一万，还给��一次三万。ＸＸ对证据的真实性没有异议，但表示与哈丝曼自述工资以现金形式发放的方式矛盾。ＸＸ提供《证明》一份，显示ＸＸ月收入3500元。ＸＸ称：房屋的首付款是ＸＸ自己前去交付，并且以自己的名义办理了公积金贷款；装修费是ＸＸ自己出资、自己装修的；物业费并非哈丝曼陈述的每年3000多元，而是1500多元；哈丝曼给ＸＸ发放工资的时间并非每月15日，而是月底发放；不存在员工从楼梯上摔下受伤的事实。此外，ＸＸ表示其实际在该房屋中居住，并自行偿还单款。ＸＸ提供《外省市个人在京购房批准通知单》、契税完税证、房屋分配通知单、《居住证明》、票据等予以佐证。哈丝曼对ＸＸ该主张不予认可。原审中，哈丝曼、ＸＸ均认可×号房屋现在的市场价值为300万元。此外，对于哈丝曼给ＸＸ支付的5万元首付款的性质���题，ＸＸ表示该款项为劳动所得。原审法院经审理认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。×号房屋的产权自始登记在ＸＸ名下。哈丝曼主张与ＸＸ之间存在借名买房合同关系，但双方之间并未签署书面的借名买房合同，哈丝曼也未提交充分证据证明双方对于房屋归属存在明确的约定。而且，从双方提交的证据情况来看，哈丝曼只在购房之初为ＸＸ支付了购房首付款5万元，×号房屋的贷款本息长期由ＸＸ自行偿还；自房屋交付以来也是ＸＸ及其家人居住使用，而哈丝曼对此在长达十余年的时间内并未表示异议。哈丝曼提供的录音等证据材料，具有ＸＸ离职、离京等特定背景因素，同时也有双方在发生争议后协商处理的部分内容，哈丝曼无法以此佐证ＸＸ不具备购房能力、双���存在借名买房合同关系，以及ＸＸ同意以此法律关系为基础返还房屋的承诺。综上，哈丝曼的诉讼请求依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2015年7月判决如下：驳回哈丝曼的全部诉讼请求。判决后，哈丝曼不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求或将本案发回重审。主要理由是：原审认定事实不清，哈丝曼与ＸＸ之间虽然未签署借名买房合同，但哈丝曼提交的证据表明双方存在借名买房的口头约定，且涉案房屋的首付及还款系由哈丝曼出资，ＸＸ本人也同意将房屋过户，故哈丝曼的诉讼请求应当得到支持。ＸＸ同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。上述事实，有双方当事人提交的上述证据及当事人陈述意见等在案佐证。本院认为：在民事诉讼中，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，哈丝曼主张其与ＸＸ口头达成了关于×号房屋的借名买房约定，应由哈丝曼对其主张的该法律关系的存在承担相应举证责任。但从本案现有证据来看，哈丝曼并未对其主张的法律关系存在完成举证责任，应当承担相应的不利后果。具体而言，关于哈丝曼提交的录音和短信的含义都比较模糊，也有可能理解为“帮助买房”，不能够使法院相信双方存在口头的借名买房约定；而证人证言则因证人与哈丝曼存在一定利害关系，难以消除有关真实性、可靠性的疑问。此外，从生活常识来看，对于在北京购置不动产这样重要的事项，哈丝曼没有留下任何能够直接支持自己主张的书面凭证，亦与常理不符。综合本案所有证据，显然并没有达到能够证明哈丝曼所主张的其与ＸＸ之间存在借名买房约定以及×号房屋的房款都由哈丝曼支付的程度，故原审判决驳回哈丝曼的诉讼请求，并无不当。综上，哈丝曼提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由哈丝曼负担（已交纳35元，剩余35元于本判决生效后七日内交至原审法院）；保全费5000元，由哈丝曼负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由哈丝曼负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 程 磊代理审判员 林存义代理审判员 杨 夏二〇一五年十月十六日书 记 员 陈 萌 来源：