（2015）东三法民一初字第1121号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-11-19
案件名称
李春南与葛增粮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法民一初字第1121号原告李春南，男。委托代理人黄德生、周裕锋。被告葛增粮，男。原告李春南诉被告葛增粮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李春南的委托代理人周裕锋，被告葛增粮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李春南诉称，2013年11月25日，被告与原告签订了两份《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市凤岗镇凤深大道160-1号凤安大厦凤安电子市场内第二层第2FB083号卡位、第2FB086号卡位，2FB083卡位每月租金为人民币2082元，2FB086卡位每月租金为人民币2418元，租赁期限为2013年12月6日至2016年7月2日止，租金按季度收取，被告应在每个季度的第一月的10日前向原告缴纳。合同签订后，原告依约将商铺交给被告使用，但事与愿违的是被告并没有如约履行付款义务，自2014年12月份开始就无故不向原告支付2FB083卡位的租金，自2015年1月份开始就无故不向原告支付2FB086卡位的租金，后经原告多次催款，被告依然是分文未付，至今被告仍欠原告自2014年12月份至2015年7月份的租金及逾期付款滞纳金人民币36981.63元未付。根据被告与原告签订的《商铺租赁合同》第十八条、第十九条的约定及我国相关法律法规的规定，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，被告拖欠上述租金给原告造成一定的经济损失。据此，原告特诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原告与被告于2013年11月25日签订的两份《商铺租赁合同》；2、被告支付原告自2014年12月份至2015年7月份的租金人民币33582元及逾期付款滞纳金（2FB083卡位以每月人民币2082元为本金，自2014年12月11日起按日利率千分之一计至清偿之日止，暂计至2015年7月9日为人民币1813.42元；2FB086卡位以每月人民币2418元为本金，自2015年1月11日起按日利率千分之一计至清偿之日止，暂计至2015年7月9日为人民币1586.21元），合计人民币36981.63元；3、被告支付原告自2015年8月份起至搬出租赁商铺之日止的租金（2FB083卡位租金按每月人民币2082元计算，2FB086卡位租金按每月人民币2418元计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告葛增粮辩称，第一，被告同意解除租赁合同。第二，被告不同意支付原告2014年12月份起的租金，理由如下：1、合同无效，合同上的“葛增粮”的名字不是被告本人所签，手印是2014年4月21日盖的；2、合同签订时间是2013年11月25日，2014年4月21日交保证金，合同内容相互矛盾。经审理查明，原告于2001年10月从东莞市凤岗房地产开发公司处购买了位于东莞市凤岗镇凤深大道70-72号凤安大厦二层2108号的铺位，并办理了房地产权证。为经营需要，原告将铺位分成不同面积的卡位对外出租。被告租用了上述铺位中编号为2FB083及2FB086的两个卡位，原告提交了由原、被告双方于2013年11月25日签订的两份《商铺租赁合同》，原告为出租人（甲方），被告为承租人（乙方），其中卡位编号为2FB083的合同约定：乙方租用甲方位于东莞市凤岗镇凤深大道160-1号凤安大厦凤安电子市场内第二层第2FB083号的卡位，建筑面积为37.18平方米，用途及经营范围为品牌电脑；租赁期限为2013年12月6日至2016年7月2日，租金标准为每月90元／㎡，月租金3346元，租金交纳时间为每个月10日前，按季度收取，租金自2013年12月6日至2015年12月5日期间租金打折后为2082元／月，2015年12月6日至2016年7月2日期间租金打折后为2305元／月；保证金为4164元，在签订合同时交纳；乙方逾期三天交纳费用，从应交次日起计算滞纳金给甲方，租金、管理费、设施运行费滞纳金按日千分之一计算；乙方有下列情形之一的，甲方有权停电、没收保证金、要求赔偿、解除合同收回铺位，租金、管理费、设施运行费计收至合同期满：其中第6条约定：逾期七日以上不交清各项费用除承担第十八条规定的责任外，并经甲方催交仍然拖欠的。卡位编号为2FB086的合同约定：建筑面积为39平方米；租金每月95元／㎡，月租金3705元，租金交纳时间为每个月10日前，按季度收取，租金自2013年12月6日至2015年12月5日期间租金打折后为2418元／月，2015年12月6日至2016年7月2日期间租金打折后为2691元／月；保证金为4836元，在签订合同时交纳；其它内容与卡位编号为2FB083的合同内容相同。此外，该两份合同还对其它事项进行了约定。该两份合同经被告质证，被告对该合同内容不确认，认为合同中“葛增粮”不是被告所签，指模是2014年4月21日所捺，涉案合同是原告胁迫签订的，且被告在2014年12月就正式搬走了并书面报告给管理处经理，涉案店铺内的物品是没有值钱的物品，即使有也是垃圾。原告对被告的陈述不予确认，并主张被告2015年7月之前一直有正常经营，之后也有陆续在店铺经营，至今涉案的两个店铺依然为被告占有使用。庭审中，被告主张无需支付滞纳金。因被告认为合同中“葛增粮”的签名不是其书写，本院告知被告在2015年9月29日前向本院提出鉴定申请，但被告在上述期限内未向本院提出鉴定申请。另查明，本院于2015年9月1日依法向被告送达了起诉状及应诉材料。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、房地产权证书，被告提供的保证金收据以及庭审笔录附卷为证。本院认为，原、被告于2013年11月25日签订的两份《商铺租赁合同》，虽被告对合同中“葛增粮”的签名不予认可，但被告在本院通知的期限内未提交鉴定申请，故视为被告放弃鉴定的权利，涉及的法律后果应由被告承担，即使合同中的名字不是被告所签，但指模系被告所捺，被告捺印的行为也是对合同内容的确认。另，被告主张合同是原告胁迫其所签，但其未向本院提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，况且因胁迫而签订的合同，属于可撤销的范畴，并不是合同无效的理由。故被告辩称的理由不能成立。本院确认涉案的两份《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应全面履行。关于合同解除的问题。根据合同约定，被告逾期七日以上不交纳租金，经原告催交后仍然拖欠的，原告可解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。对照本案，双方约定了解除合同的条件，即被告拖欠租金达7日以上且经原告催交后仍拖欠的。被告自2014年12月开始拖欠原告租金，至今已超过合同约定的七天时间。因被告拖欠租金，原告向本院起诉，起诉状内容涉及解除合同的意思表示，本院于2015年9月1日依法向被告送达了起诉状副本及其它应诉材料。庭审中，被告同意解除合同。本院认为，根据上述法律有关规定，合同解除权的法定行使方式为“通知”、解除权的生效方式为“到达”，故本院送达起诉状副本的行为可以成为原告行使解除权的一种行为形式，原告这种方式也就是通知被告解除合同，故原告提出的该解除合同行为符合法律规定，对其效力本院依法予以确认，涉案两份合同于2015年9月1日解除。关于租金如何支付的问题。庭审中，原告主张，被告自2014年12月开始没有交纳租金，现仍有部分器材存放在涉案的两个店铺内，租金应支付至被告实际搬离之日。被告主张，被告在2014年12月就正式搬走了并书面报告给管理处经理，涉案店铺内没有值钱的物品，即使有也是垃圾。本院认为，被告未向本院提供证据证明其在2014年12月向原告管理处告知正式搬走的事实，原告也不予认可，被告应承担举证不能的法律后果，故本院对被告主张不予采纳。被告一直没有向原告发送解除合同的通知，且从2014年12月份开始仍放置有物品在涉案的店铺，原告也没有将涉案店铺出租给第三人使用，故应视为被告一直使用该商铺。如前所述，涉案两份合同于2015年9月1日解除，合同解除前的租金被告应当支付，其中编号为2FB083号卡位的租金为18738元（月租金2082元×9个月，自2014年12月1日至2015年9月1日）；编号为2FB086号卡位租金为21762元（月租金2418元×9个月，自2014年12月1日至2015年9月1日）；租金合计40500元。至于涉案合同解除之后，被告是否仍需支付使用费的问题。因合同解除之后，原告可以另行使用，且被告也确认涉案商铺内没有值钱的物品，可认定被告在合同解除之后没有继续占用该商铺，故被告无需支付原告合同解除之后的使用费。关于滞纳金即违约金的问题。对于租金支付时间，合同约定为每个月10日前，同时又约定租金交纳方式为按季度收取。该约定内容不明确，应理解为被告在每月的10日前交纳当月租金。对于违约金，合同约定被告逾期三天交纳费用，从应交次日起计算滞纳金给原告，滞纳金按日千分之一计算。因被告从2014年12月份起至合同解除之日止，每月的租金逾期超过三天没有支付，故被告应按约定向原告支付逾期支付租金的违约金。庭审中，被告提出不应支付违约金，应视为其对合同约定的违约金标准过高的抗辩，考虑原告已经向被告主张租金，其预期的利益没有受到很大的损失，根据公平原则及诚实信用原则，本院将违约金计算标准调整为月利率2%，计算违约金的截止时间为合同解除时间即2015年9月1日。其中，被告应向原告支付编号为2FB083号卡位2014年12月11日至2015年9月1日期间的违约金分别计算如下：1、2082元×（21天／31天＋8个月）×2%=361.33元；2、2082元×（21天／31天＋7个月）×2%=319.69元；3、2082元×（18天／28天＋6个月）×2%=276.61元；4、2082元×（21天／31天＋5个月）×2%=236.41元；5、2082元×（20天／30天＋4个月）×2%=194.32元；6、2082元×（21天／31天＋3个月）×2%=153.13元；7、2082元×（20天／30天＋2个月）×2%=111.04元；8、2082元×（21天／31天＋1个月）×2%=69.85元；9、2082元×（21天／31天）×2%=28.21元，以上合计1750.59元。编号为2FB086号卡位的违约金，因原告只主张2015年1月11日之后的违约金，故本院按原告的主张计算自2015年1月11日之后的违约金，被告应向原告支付2015年1月11日至2015年9月1日期间的违约金分别计算如下：1、2418元×（21天／31天＋7个月）×2%=371.28元；2、2418元×（18天／28天＋6个月）×2%=321.25元；3、2418元×（21天／31天＋5个月）×2%=274.56元；4、2418元×（20天／30天＋4个月）×2%=225.68元；5、2418元×（21天／31天＋3个月）×2%=177.84元；6、2418元×（20天／30天＋2个月）×2%=128.96元；7、2418元×（21天／31天＋1个月）×2%=81.12元；8、2418元×（21天／31天）×2%=32.76元，以上合计1613.45元。违约金合计3364.04元。原告诉求超出部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告李春南与被告葛增粮于2013年11月25日签订的两份《商铺租赁合同》于2015年9月1日解除；二、被告葛增粮自本判决发生法律效力之日起五日内向原告李春南支付2014年12月1日至2015年9月1日期间的租金40500元；三、被告葛增粮自本判决发生法律效力之日起五日内向原告李春南支付违约金3364.04元；四、驳回原告李春南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费725元，由被告葛增粮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长 罗广杰人民陪审员 刘丽璋人民陪审员 赵亮明二〇一五年十月十六日书 记 员 陈沃林附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 微信公众号“”