（2015）仁和民初字第1443号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-31
案件名称
文本英与攀枝花惠林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市仁和区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文本英,攀枝花惠林房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条，第十八条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
攀枝花市仁和区人民法院民 事 判 决 书（2015）仁和民初字第1443号原告文本英，女。委托代理人刘荣六，男，系原告文本英的丈夫。被告攀枝花惠林房地产开发有限公司。住所攀枝花市东区川惠大酒店*楼。法定代表人刘延林，董事长。委托代理人赵洪伟，男，系被告公司员工。原告文本英与被告攀枝花惠林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理后，依法由审判员刘炳东适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2002年7月，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于攀枝花市仁和区第一农贸市场二区首层19号房。原告交清房款后被告如期交房。但被告迟迟没有给原告办理房屋所有权证书。后经协商，被告于2014年7月31日承诺，“因攀枝花惠林房地产开发有限公司资金不到位造成产权延误办理，将由惠林房产承担相应责任，予以业主四倍违约金补偿。”原告的房屋所有权证书至今没有办好，被告也没有履行四倍违约金补偿的承诺。原告起诉要求判令被告支付违约金16182.69元，其中2014年10月违约金计437.37元；2014年11月至2015年7月31日的违约金15745.32元；诉讼费由被告承担被告辩称：1、原告的诉讼请求依据的购房合同中，并未约定相关违约金条款；2、造成违约的原因不在被告，而是因为行政机关的原因造成的；3、原告的诉讼请求要求赔偿四倍违约金显失公平，被告不予认可。请法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2004年12月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于攀枝花市仁和区第一农贸市场二区首层19号房。合同签订前，原告于2003年6月24日开始向原告交付房款，至2004年12月13日，原告交清全部房款88920元。2005年5月10日，就产权证办理事宜双方达成《协议》，约定被告于2006年底将房屋产权手续办理完毕，逾期被告按银行同期贷款利率支付违约金。此后被告没有向原告交付房屋所有权证书，被告于2014年7月31日承诺，“因攀枝花惠林房地产开发有限公司资金不到位造成产权延误办理，将由惠林房产承担相应责任，予以业主四倍违约金补偿。”原告的房屋所有权证书至今没有办好，被告也没有履行四倍违约金补偿的承诺。原告起诉要求判令被告支付违约金16182.69元，其中2014年10月违约金计437.37元；2014年11月至2015年7月31日的违约金15745.32元；由被告承担诉讼费。经本院主持调解，双方意见分歧大，无法达成调解协议。上述事实有原、被告的陈述、商品房买卖合同、购房收据、钥匙领取单、协议、承诺书、议事纪要、建设工程规划许可通知、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证在案佐证。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《协议》合法有效，双方当事人均应按约定履行义务。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据以上规定，被告未按约定向原告交付房屋所有权证书，应承担违约责任，违约责任包括继续履行、赔偿损失、支付违约金等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据以上规定，原告要求被告支付未办理房屋所有权证的违约金的诉求本院予以支持。双方2005年5月10日达成的《协议》约定被告向原告支付合同违约金按原告支付房款额的银行同期贷款利率计算；被告承诺，因资金不到位造成产权延误办理，将对业主承担四倍违约金补偿。按此承诺，被告应支付原告已付房款的银行同期贷款利率4倍的违约金，其数额过高，超过中国人民银行规定的同期存贷款利率的30%以上。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据以上规定，被告提出违约金显失公平的抗辩理由成立，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该规定，本院确定被告向原告支付违约金的标准按2014年11月前中国人民银行公布的一年期以上的贷款利率6.15%上浮40%即年利率8.61%支付，支付期限为2014年11月起至2015年7月，数额为5742元（88920元×8.61%×9月÷12月）。2014年10月违约金计437.37元不违反法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决如下：一、被告攀枝花惠林房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告文本英支付违约金6179.37元；二、驳回原告文本英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费205元减半收取102.5元，由原告文本英负担52.5元，被告攀枝花惠林房地产开发有限公司负担50元。本如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员 刘炳东二〇一五年十月十六日书记员 熊晓强 来自