（2015）玉中民一终字第300号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-04
案件名称
肖某刚、唐某丹等与广西玉林喜某房地产开发有限公司定金合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区玉林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西玉林喜某房地产开发有限公司,肖某刚,唐某丹
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十四条，第一百七十条
全文
广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）玉中民一终字第300号上诉人（一审被告）：广西玉林喜某房地产开发有限公司，住所地玉林市某某东路105号3-7第3层。法定代表人：刘某成。委托代理人：陈剑，广西广合律师事务所律师。委托代理人：庞某刚，该公司员工。被上诉人（一审原告）：肖某刚。被上诉人（一审原告）：唐某丹。上诉人广西玉林喜某房地产开发有限公司（以下简称喜某公司）因定金合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日依法受理后，依法组成由审判员罗飒担任审判长，审判员陈劲松、代理审判员陈贤参加的合议庭，于2015年9月15日公开开庭审理了本案。书记员梁伟成担任法庭记录。上诉人喜某公司的委托代理人陈剑以及被上诉人肖某刚到庭参加诉讼，被上诉人唐某丹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。一审法院经审理查明：肖某刚、唐某丹与喜某公司于2014年10月12日就喜某公司开发的喜润·金域华府小区的房屋签订《认购协议书》。该书约定：肖某刚、唐某丹认购喜润·金域华府小区3号楼2单元502号房屋，房屋的建筑面积为139.84平方米，优惠后认购总价为550863元。付款方式为银行按揭付款。1、购房定金：￥20000元须于签署本协议书时付清，在双方签订《商品房买卖合同》时转为首期房款。2、首期房款：占总房款的30%，扣除购房定金后的￥145元认购方须于2014年11月15日前付清；备注：“此价格须在2014年11月15日前交清首付款，现已交定金2万元整，于2014年10月19日交3万元整，于2014年10月31日之前交35863元整，余额于2014年11月15日之前交完，如逾期未交清则总价上浮两个百分点，如不符合首套房条件，则按银行政策执行，首付延期至2014年2月28日交清，总价上浮一个百分点。”（备注栏文字系手写体）二、认购条款（1）认购方须在签署本认购协议后七个工作日内，携同此协议书、定金收据、身份证、有关证件、办理按揭所需的所有资料及上述首付款到【喜润·金域华府】售楼部，缴付首期房款、签署认购方已认可的《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。如认购方未在规定期限内与出售方签署《商品房买卖合同》并支付首期购房款的，则视为认购方违约，所付定金不予退还，出售方有权对预定房产另行处置……。双方签署《认购协议书》后，肖某刚、唐某丹于当日通过银联商务向喜某公司交付定金20000元，喜某公司开具《收据》一张交肖某刚、唐某丹收执。后肖某刚、唐某丹于2014年11月向喜某公司申请调换房屋，即将原认购的3号楼2单元502号房调换为3号楼2单元402号房，喜某公司同意，并在《收据》上注明：“已申请更换房号为3-2-402”。喜某公司开盘预售喜润·金域华府小区的房屋，未与肖某刚、唐某丹签订《商品房买卖合同》，却于2014年11月11日将3号楼2单元502号房屋出售给肖毅、梁艳，于2015年1月21日前将3号楼2单元402号房出售给他人。另查明，肖某刚、唐某丹已在玉林市金湾名城购置有房屋一套，本次所购房系二套房。2015年2月2日，肖某刚、唐某丹向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1、喜某公司双倍返还购房定金40000元给肖某刚、唐某丹；2、本案诉讼费由喜某公司承担。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。肖某刚、唐某丹与喜某公司在平等、自愿的基础上签订《认购协议书》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，因而该协议成立有效，应受到法律保护。双方应按照协议的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，备注栏的手写体文字系非格式条款，是订立协议时肖某刚、唐某丹与喜某公司协商一致的条款，该栏中“如不符合首套房的条件，则按银行政策执行，首付延期至2014年2月28日交清，总价上浮一个百分点”处“2014年2月28日”有歧义，肖某刚、唐某丹认为系笔误，应表达为“如不符合首套房的条件，则按银行政策执行，首付延期至2015年2月28日交清，总价上浮一个百分点”，在联系签订日期、定金交付时间“2014年10月12日”及“于2014年10月19日交3万元整，于2014年10月31日之前交35863元整，余额于2014年11月15日之前交完”的上下文语境及时间的前后连贯性，对该主张予以采信。而第二条的认购条款则为格式条款，其约定的缴付首期房款的时间与备注栏的约定发生了矛盾，此时，应适用“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，肖某刚、唐某丹可在2015年2月28日前交清首付款。但喜某公司以肖某刚、唐某丹在签署《认购协议书》后超过七个工作日未交款首付款系违约为由，将3号楼2单元402号房出售给他人，该行为违反了《认购协议书》中第一条第二款的约定，损害了肖某刚、唐某丹的合法权益。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，喜某公司应当双倍返还定金共计40000元给肖某刚、唐某丹。喜某公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：广西玉林喜某房地产开发有限公司双倍返还购房定金共计40000元给肖某刚、唐某丹。案件受理费400元，由广西玉林喜某房地产开发有限公司负担。上诉人喜某公司不服一审判决，上诉称：被上诉人严重违约，上诉人没收其20000元定金符合合同约定；一审判决认定上诉人同意变更房号缺乏有效证据支持，判决不公。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第二款的规定，应予撤销一审判决，改判驳回被上诉人双倍返还定金的诉讼请求。具体理由为，一、被上诉人严重违反双方签订的《认购协议书》约定，未与上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人没收其定金20000元，并将预定房产另行处理给他人完全符合双方的合同约定。一审判决对被上诉人这一违约在先的行为避而不谈，反而将上诉人按照合同约定、在被上诉人违约之后处理预定房产的行为认定为违约。《认购协议书》明确约定：认购方（被上诉人）应在签订《认购协议书》后七个工作日内，到上诉人售楼部签订正式的《商品房买卖合同》并交纳首期房款。如认购方（被上诉人）未在规定期限内与出售方签署《商品房买卖合同》并交纳首期房款，视为认购方违约，所付定金不予退还，出售方有权对预定房产另行处理。基于上述约定，上诉人没有义务通知被上诉人前来签订《商品房买卖合同》。在双方签订《认购协议书》后的七个工作日内，甚至截止被上诉人起诉之日，被上诉人并未与上诉人签订《商品房买卖合同》。二、从《认购协议书》看，被上诉人在首付款额交纳上也明显违约。即使如一审判决所说，将《认购协议书》约定的“如不符合首套房条件，则按银行政策执行，首付延迟至2014年2月28日交清”中的“2014年2月28日”理解为笔误，首付款可以“延迟至2015年2月28日交清”，但对“交清”的含义应结合上下文理解为首付款中的最后一笔可以在2015年2月28日前支付，不能片面解释为全部首付款都可在2015年2月28日前缴纳。《认购协议书》约定：“首付款：占总房款的30%，扣除定金后的￥14.5元（笔误，应为14.5万元）认购方须于2014年11月15日前付清。此价格须在2014年11月15日前交清首付款，现已交定金20000元整，于2014年10月19日交3万元整，于2014年10月31日之前交35863元整，余额于2014年11月15日之前交完。”按照该约定，首付款14.5万元分三期支付，最后一笔“于2014年11月15日之前交完”。因此，虽然“如不符合首套房条件，则按银行政策执行，首付延迟至2015年2月28日交清”，但可以延迟的仅是第三期（即余额部分），对于首付款中的第一笔（3万元）、第二笔（35863元），仍应按合同的约定于2014年10月19日、2014年10月31日前交付。被上诉人除了20000元定金外，未交纳任何款项给上诉人，在首期款的缴纳上已经违约。三、一审判决认定上诉人同意变更房号缺乏有效证据支持。被上诉人称在2014年11月向上诉人申请变更房号并取得申请人的同意，不是事实，也没有有效证据证实。其在一审提交的证据是《收据》的一行字“已申请更换房号为3-2-402”，这行字下面既无上诉人的盖章，也无上诉人工作人员签名。这一行字从字面意思来看，也只是表明被上诉人进行了“申请”，但并无上诉人“同意”的意思表示。四、被上诉人知道、也应该知道本案两套房产在签订《认购协议书》时已开盘销售。《认购协议书》约定被上诉人应及时主动到售楼部签订合同，无需上诉人另行通知。即使上诉人同意被上诉人更换房号的申请，但被上诉人没有积极主动履行签订合同义务，消极等待（通知），严重违约，应认定为以自己的行为明确拒绝签订合同。被上诉人肖某刚答辩称：按照合同约定。一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人唐某丹不到庭，亦未提交书面答辩意见。经本院审理查明：一审查明的事实除“首期房款：占总房款的30%，扣除购房定金后的￥145元”应纠正为“首期房款：占总房款的30%，扣除购房定金后的￥14.5万元”外，其他事实属实，本院予以确认。本院认为：关于本案的当事人是否存在违约行为的问题。首先，确定双方必须何时签订《商品房买卖合同》。上诉人喜某公司与被上诉人肖某刚、唐某丹于2014年10月12日签订的《认购协议书》中格式条款约定：认购方须在签署本认购协议后七个工作日内，携同此协议书、定金收据、身份证、有关证件、办理按揭所需的所有资料及上述首付款到【喜润·金域华府】售楼部，缴付首期房款、签署认购方已认可的《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。如认购方未在规定期限内与出售方签署《商品房买卖合同》并支付首期购房款的，则视为认购方违约，所付定金不予退还，出售方有权对预定房产另行处置。从该约定可以知道，双方须于2014年10月12日签订《认购协议书》后七个工作日内缴付首期房款并签订《商品房买卖合同》。缴付首期房款与签订《商品房买卖合同》同时进行，缺一不可。但双方在《认购协议书》中用手写文字对该格式条款缴付首期房款时间约定了延迟。既然上述条款约定缴付首期房款时签订《商品房买卖合同》，而双方并没有对这一规则作出变动，只是对缴付首期房款时间延迟，则签订《商品房买卖合同》也应相应延迟，为缴付首期房款时。这也符合商品房买卖常理，与被上诉人称双方口头约定必须签订《商品房买卖合同》时间为缴付首期房款时吻合。双方签订的《认购协议书》约定：“首期房款占总房款的30%，扣除购房定金后的￥14.5万元认购方须于2014年11月15日前付清；备注：此价格须在2014年11月15日前交清首付款，现已交定金2万元整，于2014年10月19日交3万元整，于2014年10月31日之前交35863元整，余额于2014年11月15日之前交完，如逾期未交清则总价上浮两个百分点。如不符合首套房条件，则按银行政策执行，首付延期至2014年2月28日交清，总价上浮一个百分点。”上述约定中“首付延期至2014年2月28日”早于达成约定时的时间2014年10月12日，明显系笔误，双方对此予以认可，上诉人称应为2014年12月28日但无相关证据证实，不予采信，结合被上诉人购买涉案房屋不是首套房，双方又约定“如不符合首套房条件，则按银行政策执行”被上诉人肯定需要相应时间办理相关手续的实际和该笔误系上诉人造成等综合考虑，一审法院采信被上诉人的说法认定笔误处时间为2015年2月28日正确，本院依法予以确认。从上述对首期房款的约定可知，首套房除定金外，分3次交付首期房款，最后一次于2014年11月15日前付清。如逾期未交清，商品房买卖仍然可以继续，条件是总价上浮两个百分点。如不符合首套房条件，首期房款（首付）延期至2015年2月28日交清，并没有要求不符合首套房条件时首期房款应分3次交付。因此，对上诉人关于不符合首套房条件时首期房款应分3次交付，第一次交付时间为2014年10月19日、第二次交付时间为2014年10月31日之前、第三次交付时间为延期至2015年2月29日的主张不予采信。被上诉人本案所购房系二套房，首期房款延期至2015年2月28日交清，首期房款缴付时签订《商品房买卖合同》。而在2015年2月28日前，被上诉人已于2014年11月11日将3号楼2单元502号房屋另行出售，于2015年1月21日前将3号楼2单元402号房另行出售。即本案中无论房屋是否调换，房屋均已出售给他人，被上诉人已然违约。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，因上诉人将本案中的商品房另行出售而导致双方未能订立商品房买卖合同，一审法院认定喜某公司应双倍返还定金共计40000元给肖某刚、唐某丹正确，本院予以确认。综上所述，上诉人上诉请求无事实和法律依据，本院依法予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元（上诉人广西玉林喜某房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西玉林喜某房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗 飒审 判 员 陈劲松代理审判员 陈 贤二〇一五年十月十六日书 记 员 梁伟成 关注公众号“”