（2015）长中民三终字第05067号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2015-11-05

案件名称

廖建钧与张翼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

廖建钧,张翼

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2015）长中民三终字第05067号上诉人（原审原告）廖建钧。委托代理人杨路明，湖南金州律师事务所律师。委托代理人邬胜蓝，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张翼。委托代理人曾树理，湖南湘江律师事务所律师。上诉人廖建钧因与被上诉人张翼房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出（2014）芙民初字第4234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：长沙市芙蓉中路388号鲇鱼套（定王大厦）颐美会现代城的2628号房屋系廖建钧所有，廖建钧委托刘民生代理该房屋租赁事宜。2014年2月26日，经长沙万联房地产经纪有限公司介绍，刘民生将前述房屋出租给张翼用于办公，双方签订《房屋租赁合同》，合同注明出租方廖建钧，合同尾部出租方处签注“刘民生代廖建钧”。合同约定：租期自2014年3月15日起至2015年3月14日止，租金为每月2万元，按4个月结算，承租方应于每次租金到期前10天支付租金给出租方。承租方在合同签订之日向出租方支付2万元作为押金。租赁期内，每月的物业管理费、水电费等杂费，均由承租方支付。承租方应妥善使用该房屋及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自担。承租方应及时足额交纳租金、物业管理费等杂费，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金，如拖欠租金超过10天或拖欠租金、物业管理费、水电费等杂费累计超过人民币8000元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。租赁期内，承租方若非出租方的原因��前终止合同，需提前贰个月通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金。违约金不足弥补出租方经济损失，承租方需承担赔偿责任。在签订本合同时，出租方、承租方各自支付经纪方居间服务费1万元。双方又于2014年3月12日签订《定王大厦2628补充协议》，约定2628号房屋内设施明细及价格，其中自动电动门一张、钥匙贰片，金额为9500元，电费卡一张，金额为70元…以上房屋内现有财产，如有损坏，照价赔偿。合同尾部出租方处签注：刘民生代廖建钧，乙方：资娟代张翼。上述合同签订后，张翼给付刘民生押金20000元，首期租金8万元，张翼、刘民生各自给付房产经纪公司10000元中介费。张翼在承租房屋期间玻璃门发生破损。张翼因生意亏损，在未与屋主协商一致的情况下，于2014年9月搬离定王大厦2628号房屋。刘民生得知张翼搬离后，多次找张翼要求给付租金，2014年11月6日张翼委派资娟与刘民生就合同解除事宜进行协商，刘民生提议合同解除条件，资娟于当日清理了屋内相关物品并交付刘民生钥匙一片，但双方未立即达成协议。资娟于2014年11月28日转帐4万元至刘民生帐户。定王大厦2628号房屋物业管理费、水电费等相关费用已缴纳至2014年9月。长沙定王物业管理有限责任公司发送给2628号房屋的缴费通知单载明2628号房屋于2014年10月份产生管理费、水费、公共能源分摊费、空调费共计821.2元，务必于2014年11月20日前结算；2014年10月1日至2015年3月4日期间共产生前述费用12351.5元，务必于2015年3月20日前结算。廖建钧重新安装钢化玻璃门花费5500元、补办电卡50元、聘请律师代理本案产生费用20000元、律师到外地进行财产保全产生的差旅费用5943元。廖建钧认为张翼的行为已构成违约，诉至原审法院，请求判令：1、张翼支付廖建钧自2014年7月至2015年3月的房屋租金160000元、物业管理费、主供水管改造费、公共能源分摊费、空调费共计12351.5元、居间服务费10000元，费用共计182351.5元；2、张翼支付廖建钧至其房屋租金全部缴纳完毕之日止的所有滞纳金306400元（自2014年7月起暂计至2015年3月止）；3、张翼赔付廖建钧门锁、玻璃门费用和补办电卡费用共计6305元；4、张翼支付廖建钧律师费20000元及律师到外地进行财产保全产生的差旅费5943元。原审法院认为：廖建钧系定王大厦2628号房屋的所有人，且双方所签《房屋租赁合同》已注明出租方系廖建钧，刘民生为廖建钧的委托代理人，建立租赁合同关系的主体为廖建钧与张翼，故廖建钧在本案依法享有诉讼主体资格。本案争议的焦点为双方是否已协商解除租赁合同。张翼提供的由张翼、资娟分别与刘民生的电话通话记录不能直接证明双方协议解除的事实。从已查明的事实来看，张翼未经协商即迳行搬离了2628号房屋，后双方虽经协商，但张翼对于刘民生提出的解除条件未予明确认可并立即履行，张翼于2014年11月28日给付刘民生4万元不能证明刘民生接受了张翼单方重新提出的解除合同条件。故该院认为张翼主张协商解除合同的事由不成立。关于张翼实际履行合同的期限问题。张翼未予协商搬离了2628号房屋，后双方多次协商解除租赁合同事宜，2014年11月6日，张翼委派资娟与刘民生当面协商合同解除事宜未果，资娟当场交还钥匙给刘民生，资娟交付钥匙的行为可视为张翼单方提出解除租赁合同并向房屋出租人交还房屋，但张翼未经协商即单方提出解除合同应构成合同约定的违约事件。廖建钧要求继续履行合同并按合同约定租赁期限给付剩余租金的主张，该院认为张翼因生意亏损无法继续经营的事由符合《中华人民共和国��同法》第一百一十条第一项规定的事实上不能履行的情形，故对廖建钧的该项主张不予支持。本案所涉租赁合同实际履行期限应计算至2014年10月7日，张翼应当支付在此之前所产生的房屋租金、物业水电费用等，并承担赔偿损失及违约责任，但2628房屋原由张翼所购置的家具应归张翼所有。租金及物管费用结算方面，张翼的租金已给付至2014年7月15日，故张翼还需给付廖建钧自2014年7月16日至11月6日的租金74667元。张翼于2014年11月28日给付廖建钧4万元应予抵扣，实际余欠租金34667元。2014年10月产生的管理费、水费、公共能源分摊费、空调费共计821.2元，应由张翼负担，此后产生的费用由廖建钧自行负担。违约责任方面，因张翼提前终止合同及延迟给付租金的违约行为，廖建钧据此可以没收押金2万元，但合同关于对承租人拖欠费用加收滞纳金的约定过高，加重了承租人的负担，该院酌定按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。根据张翼的租金缴纳情况及合同约定，该院确定租金滞纳金具体计算方式为：2014年7月15日起至2014年11月28日以74667元为本金，11月29月起以34667元为本金计算至实际给付之日止。物管费等杂费的滞纳金按物业公司发送的缴费通知单上载明的交付日期的次日2014年11月21日起算。赔偿损失方面，张翼主张玻璃门破损系自然损耗非人为导致，但并无证据证明，张翼应当承担赔偿责任，现刘民生已进行了更换花费5500元，并提供了相关收据，该证据虽存在瑕疵，但根据玻璃门破损事实及日常交易习惯，该院对该收据予以认可。同理，张翼未经协商擅自搬离房屋且未及时交还全部钥匙、电卡，导致廖建钧更换门锁花费755元、重新补办电卡花费50元，均系合理开支，张翼应予赔偿。中介费用系双方为缔结合同而支付给他人的��间服务费，应由双方按约定承担，廖建钧要求张翼赔偿损失于法无据，该院不予支持。廖建钧主张律师费及申请保全产生的差旅费用，双方未予约定，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决：一、张翼在本判决生效后三日内给付廖建钧房屋租金34667元及滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，其中自2014年7月15日起至2014年11月28日止以74667元为本金，自2014年11月29日起至实际给付之日止以34667元为本金）；二、张翼在本判决生效后三日内给付廖建钧物业管理费、水费、公共能源分摊费、空调费共计821.2元及滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2014年11月21日起计算至实际给付之日止）；三、张翼在本判决生效后三日内赔偿廖建钧玻璃门安装费5500元、更换门锁费用755��、电卡补办费50元，共计6305元；四、驳回廖建钧的其他诉讼请求。如果未按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务的利息。本案受理费9010元，保全费2170元，共计11180元，由张翼负担3400元，廖建钧负担7780元。上诉人廖建钧不服原审判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定张翼于2014年11月28日给付廖建钧的4万元是租金属于认定事实错误，张翼应给付廖建钧租金16万元。张翼应于2014年7月4日、11月4日，分别向廖建钧支付房租80000元。但张翼未履行到期支付租金的义务，张翼于2014年11月28日给付廖建钧的4万元属于其拖欠租金所加收的滞纳金。2.张翼应承担向廖建钧支付物业管理费、主供水管改造费、公共能源分摊费、空调费共计12351.5元及滞纳金。一审��决认定2014年10月产生的管理费、水费、公共能源分摊费、空调费共计821.2元，应由张翼负担，此后产生的费用由廖建钧自行负担，根据物业公司提供的缴费通知单显示，张翼有2014年10月1日至2015年3月4日产生的物业管理费、主供水管改造费、公共能源分摊费、空调费共计12351.5元未缴纳，该费用应由张翼承担。二、一审判决适用法律错误。1.张翼应给付廖建钧房屋租金16万元。原审判决认定张翼因生意亏损无法继续经营的事由符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的事实上不能履行的情形，对廖建钧要求继续履行合同并按合同约定租赁期限给付剩余租金的主张不予支持。廖建钧要求张翼履行的是到期支付租金16万元的债务，而合同法第一百一十条第一项适用的是要求对方履行非金钱债务的情形，不适用要求对方履行到期的金钱给付债务。张翼未履行到��支付价款的义务，根据《合同法》第一百零九条之规定，张翼应向廖建钧支付租金16万元。2.张翼应按合同约定向廖建钧支付滞纳金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第（三）项约定“张翼应及时足额交纳租金、物业管理费等杂费，每逾期一日，廖建钧有权加收拖欠部分1%的滞纳金……”暂计至2015年3月13日，张翼应向廖建钧支付的滞纳金为306400元，本案一审中，张翼未向原审法院申请将合同约定的滞纳金予以适当减少，但一审法院径行对滞纳金进行调减为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，违反了合同约定以及合同法的规定。3.廖建钧所主张的居间费、律师费及申请保全产生的差旅费由张翼承担，于法有据。根据《合同法》第113条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失……”，上述费用均系张翼违约所给廖建钧造成的经济损失，应由张翼承担。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求：1、撤销原审判决第一项，改判为张翼给付廖建钧房屋租金16万元及滞纳金306400元（滞纳金暂计算至2015年3月13日，应计算至房屋租金全部缴纳完毕之日止）；2、撤销原审判决第二项，改判为张翼给付廖建钧物业管理费、主供水管改造费、公共能源分摊费、空调费共计12351.5元及滞纳金；3、改判由张翼给付廖建钧为实现本债权所支付的律师费20000元及律师到外地财产保全的差旅费5943元，并赔偿廖建钧居间费10000元；4、一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。被上诉人张翼辩称：1、原审判决认定事实和适用法律均是正确的，判决结论是清楚的，该案在一审中经过三次开庭，被上诉人不欠上诉人任何钱，在交付钥匙的时间上有差别，所以才会出现法院判决的金钱数比原来的数目还多；2、上诉人提出4万元是交滞纳金没有事实依据，上诉人最初不承认被上诉人交了4万元钱，待法院查明事实之后就说是滞纳金；3.物业管理费不能由被上诉人一个人承担，总物业管理费821.2元，是原审法院计算出来的。4、本案的上诉不是廖建钧本人的行为，代理人虽有当事人的委托授权，但不能代理签名，上诉无效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经二审审理查明：上诉人廖建钧的代理人最初递交的民事上诉状，廖建钧的签名系杨路明代签的，后本院于2015年8月25日要求廖建钧本人在民事上诉状上签名，廖建钧于2015年8月26日在民事上诉状上签名，并核实提起上诉系廖建钧本人真实意思表示。廖建钧出具给杨路明律师并经过公证的授权委托书，包含有代为提起上诉的特别授权。本院查明的其他事实与原审��院查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点问题是：一、本案房屋租金支付的截止时间、租金数额及滞纳金数额；二、被上诉人张翼应承担物业管理费、水费、公共能源分摊费、空调费的具体金额及滞纳金数额；三、被上诉人张翼应否向上诉人廖建钧支付律师费20000元、律师到外地财产保全的差旅费5943元及赔偿居间费10000元；四、本案上诉人廖建钧的代理人代为上诉是否符合法律规定的问题。一、本案房屋租金支付的截止时间、租金数额及滞纳金数额的问题。上诉人廖建钧与被上诉人张翼签订的房屋租赁合同约定租赁期限是2014年3月15日至2015年3月14日，在合同履行过程中，张翼于2014年9月自行搬离本案涉诉房屋，并于2014年11月6日委派资娟与刘民生当面协商合同解除事宜未果，资娟当场交还钥匙给刘民生，资娟交付钥匙的行为可视为张翼单方提出解除租赁合同��向房屋出租人交还房屋，支付租金的截止时间应认定为交还房屋的时间，张翼还需给付廖建钧自2014年7月16日至11月6日的租金74667元，张翼于2014年11月28日给付廖建钧4万元，仍欠租金34667元。上诉人廖建钧提出张翼应支付租金至合同期满之日，2014年11月28日支付的4万元为滞纳金，欠付租金为16万元的上诉意见，本院认为，张翼向廖建钧交还房屋钥匙后，已经向廖建钧退还房屋，且之后未实际使用该房屋，故要求张翼承担交还房屋钥匙之后的租金，无事实依据，也不符合公平原则，本院不予支持；至于张翼在本案中存在违约行为，廖建钧可依合同约定没收2万元押金作为违约金及要求张翼赔偿损失，但不能以张翼违约为由要求其支付已经交还房屋之后的租金，原审判决认定张翼因生意亏损无法继续经营的事由符合事实上不能履行的情形虽有不妥，但不影响判决结果；廖建钧认为张翼2014年11月28日支付的4万元为滞纳金，但廖建钧未提供证据证明及双方当事人并未一致认可该4万元为滞纳金，故原审判决认定该4万元为租金较为公平合理。关于滞纳金的数额，廖建钧要求张翼支付滞纳金306400元，本院认为，双方当事人虽在合同中有每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%滞纳金的约定，但该滞纳金约定的标准过高，不符合损失填补原则，故原审判决将支付滞纳金的标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍，并无不妥。二、被上诉人张翼应承担物业管理费、水费、公共能源分摊费、空调费的具体金额及滞纳金数额问题。张翼已于2014年9月搬离本案涉诉房屋，并于2014年11月6日向廖建钧交还房屋，交还房屋之后的物业管理费、公共能源分摊费、空调费应由廖建钧自行承担，且主供水管改造费更是廖建钧作为房屋所有权人和出租人承担的费��，原审法院据此判决2014年10月产生的管理费、水费、公共能源分摊费、空调费共计821.2元由张翼负担，此后产生的费用由廖建钧自行负担，符合接受服务者付费的权利义务相一致原则及案件的实际情况，故廖建钧要求张翼支付2014年10月1日至2015年3月4日产生的物业管理费、主供水管改造费、公共能源分摊费、空调费共计12351.5元的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决将该部分费用的滞纳金支付标准同样调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍也较为适宜。三、被上诉人张翼应否向上诉人廖建钧支付律师费20000元、律师到外地财产保全的差旅费5943元及赔偿居间费10000元的问题。廖建钧与张翼之间签订的房屋租赁合同未对律师费和财产保全的差旅费进行约定，又因财产保全经当事人申请后由人民法院采取保全措施，律师并非一定参与财产保全，故廖建钧要求张翼支付律师费和财产保全差旅费的上诉理由不能成立，本院不予支持。居间费系双方为缔结合同成功而支付给中介机构的报酬，廖建钧与张翼之间已经达到了缔结合同的目的，向中介机构支付报酬是各自的应尽义务，且廖建钧向中介机构支付的居间费属另一法律关系，故廖建钧要求张翼赔偿居间费的上诉理由也不能成立，本院不予支持。四、本案上诉人廖建钧的代理人代为上诉是否符合法律规定的问题。杨路明律师系上诉人廖建钧的特别授权委托代理人，有代为提起上诉的权限，虽最初递交的民事上诉状上廖建钧的名字是杨路明代签的，后经本院审查核实，本案提起上诉确系廖建钧本人真实意思表示，且廖建钧本人其后又在民事上诉状上签名，故廖建钧的上诉行为不违反相关法律规定，应当依法准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。上诉人廖建钧的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费9010元，由上诉人廖建钧负担。本判决为终审判决。审　判　长　　詹支粮代理审判员　　曾庆军代理审判员　　黄　琦二〇一五年十月十六日书　记　员　　何冰洁附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。百度搜索“”