（2015）浙金民终字第1186号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2015-11-30

案件名称

浙江汇鑫房地产开发有限公司与王军武、王珊商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2015）浙金民终字第1186号上诉人（原审被告）王军武。上诉人（原审被告）王珊。两被告共同委托代理人（特别授权）郑布英，浙江一剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）浙江汇鑫房地产开发有限公司。法定代表人何祝平。委托代理人（特别授权）朱国明，浙江五义律师事务所律师。上诉人王军武、王珊为与被上诉人浙江汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2015）金武民初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告汇鑫公司起诉称：2014年8月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，被告购买了由原告开发的位于武义县北岭新区北岭府11幢402号房屋一套，建筑面积为207.05平方米，单价为7395元／平方米，房屋总价款为1531135元，约定一次性付清房款及其他事项。然，事实上原告至今都没有收到被告支付的购房款。故诉至贵院，请求依法解除原、被告于2014年8月12日签订的BLF272号《浙江省商品房买卖合同》，案件受理费由被告承担。原审被告王军武、王珊答辩称：原告诉状中所述内容与事实不符，涉案房屋是原告法定代表人何祝平以房抵债，因此与被告产生的交易关系，被告已实际用债权抵销了涉案房屋的购房款，不存在未支付购房款的情形，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原判认定：两被告王军武、王珊系夫妻关系。2014年8月12日，原告与两被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，约定两被告购买由原告汇鑫公司开发的位于武义县城北岭新区北岭府11幢402室的房屋一套，某建筑面积为207.05㎡，房屋单价为7395元／㎡，总价款1531135元。同日，被告王珊向原告汇鑫公司交纳了预收办证工本费及交易金、代收契税、三证代办费、装修保证金、物业专项维修基金、物业费等共计60926.75元，原告则向被告交付了涉案房屋的钥匙。2014年8月14日，原告汇鑫公司向武义县建设局办理了涉案房屋的预售备案登记手续，预售证号为（2011）006号。另查明，本案原告汇鑫公司与浙江武义恒友机电有限公司（以下简称“恒友公司”）之间订立有以北岭府28套房屋抵销5900万元债务的协议，而涉案房屋北岭府11幢402室房屋亦在其中。恒友公司的法定代表人为本案证人之一的吕某，某妻子为应建惠。证人陈某为浙江武义农村合作银行（以下简称“武义合行”）的职员，某妻子为徐巧玲。原审法院认为：原告汇鑫公司与两被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对其真实性均不持异议，予以确认。本案的争议焦点主要是两被告是否支付了相应的房款以及若被告未支付房款的情形下原告是否可主张解除涉案房屋买卖合同关系。对于两被告是否支付了购房款的问题，被告王军武辩称涉案房屋的买卖关系源于原告汇鑫公司法定代表人何祝平为冲抵其欠王军武120余万元的债务关系，在双方缔约了买卖关系并到建设局办理了预售登记后，已将相应借条还给何祝平。对此，原告法定代表人何祝平予以否认，某表示与被告王军武并不熟悉，而双方之间房屋买卖关系的建立由来是：汇鑫公司与恒友公司之间有5900万元的债权债务关系，因原告无法偿还，故用北岭府的28套房屋抵给恒友公司，房款由恒友公司收取，合同则由原告与买房人签订。后恒友公司拿出4套房屋指标以更优惠的价格卖给武义合行的员工，某中一套给了合行员工陈某，后陈某转给了被告。但之后因恒友公司与武义合行之间的按揭贷款事宜未达成，故先前给武义合行4套优惠房屋之事也予以作废，相应房款由恒友公司退还，陈某也相应退还给了被告，相当于两被告并未交纳涉案房屋的购房款，故主张要求解除合同。对以上陈述，证人吕某、陈某的证言均与之一致，且原告提交的“恒友购5900万元房产成交清单”、证人吕某提交的浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）取款存款凭条、中国银行网上银行电子回单等均能互相印证。原告当庭提交的收款收据、普通转账回单及费用支付会签意见表亦能证明涉案房屋的买卖关系系建立在恒友公司与武义合行原先的优惠协议基础上、因协议破裂汇鑫公司向恒友公司退还购房人之前支付的交房费用等事实，某中应退还王珊60926.75元亦与被告陈述的向原告交纳的代办证、契税、物业等费用金额一致。相反，被告王军武辩称其与原告汇鑫公司法定代表人何祝平存在债权债务关系、涉案房屋系以债抵房，但除了两位证人表示其听被告王军武所说曾借钱给何祝平的传来证据外，无其他任何证据可以与之辩解相互印证。根据高度盖然性原则，更倾向于支持原告汇鑫公司的陈述，认定被告并未支付涉案房屋的购房款。基于以上，根据双方的合同约定，被告未在合理期限内支付购房款，原告汇鑫公司有权要求解除与被告之间的房屋买卖合同关系。此外，汇鑫公司表示在解除与被告的房屋买卖合同关系后，愿意返还被告先前支付的60926.75元，系其对自身权益的处分，并未违反法律法规的禁止性规定，予以支持。综上，原告汇鑫公司的诉请于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告浙江汇鑫房地产开发有限公司与被告王军武、王珊于2014年8月12日签订的关于武义县北岭新区北岭府11幢402号房屋的BLF272号《浙江省商品房买卖合同》；二、原告浙江汇鑫房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还被告王军武、王珊预付的涉案房屋三证代办费、契税、物业费等共计60926.75元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（已减半），由被告王军武、王珊负担。宣判后，王军武、王珊不服，向本院提出上诉称，原判认定上诉人所购房屋与陈某所购房屋系同一套房且上诉人未交纳购房款错误。理由如下：一、案涉销售合同签订时，上诉人并不知汇鑫房产与恒友公司存在以房抵债协议，即使客观存在，该协议对于善意第三人并无约束力。二、根据汇鑫房产提供的证据，陈某妻子给恒友公司法定代表人妻子汇购房款的时间是2014年8月11日，涉案购房合同签订于同年8月12日，而王军武向陈某汇款最早的一笔系同年8月7日，未签订购房合同即汇款不合常理。三、王军武汇给陈某的40万元系借给陈某的购房款，陈某购房不成于2014年9月14日以汇款方式还款424000元（其中24000元为利息），否则无法解释以更优惠价代购还贴上利息。四、汇鑫房产提供的“恒友购5900万元房产成交清单”显示，涉案房产总价2132615元，截止2015年1月7日已付1273358元，与陈某汇购房款1377585元数额上不一致，且陈某的购房款已于2014年8月26日通过应建惠还给陈某及其妻，可见上诉人所购房屋与陈某所购房屋并非同一套房屋。五、本案中的举证责任及证明标准问题：吕某是本案的利害关系人，高达5900万元的以房抵债协议既无书面协议又未经备案登记，且吕某与何祝平证词上是有出入的，陈某的证词也是漏洞百出，而成交清单系汇鑫房产的内部资料，原审以没有证据效力的证据已形成高度盖然性的推理没有说服力。前述证据根本不足以对抗涉案购房合同中已明确约定全部购房款已全部付清并已备案的事实。请求依法撤销原判依法改判驳回汇鑫房产的诉讼请求或发回重审。汇鑫房产答辩称，何祝平的陈述与吕某、陈某的说法相互印证，因考虑到要挑好后凑到5900万元，多退少补再进行结算，所以没有订立书面协议。关于陈某之所以要垫付127万元是因为陈某买入价与卖给王军武的卖出价间有10万元的差价原判认定的事实清楚，适用法律和实体处理正确。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议主要在于王军武、王珊是否已履行交付房款的义务。依照法律规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。王军武、王珊主张购房款是以汇鑫公司法定代表人何祝平欠其的120余万元借款冲抵，虽商品房买卖合同中约定于2014年8月3日前一次性付清全部房价款（注：合同签订日为2014年8月12日），但因商品房交易办证过程中需提供购房发票是常识，王军武、王珊既未提供购房发票，也不能进一步举证来证明其所主张的汇鑫公司法定代表人何祝平欠其借款120余万元及以此次购房款抵借款的事实存在。相反，汇鑫公司对为何商品房买卖合同中载明于2014年8月3日前一次性付清全部房价款、嗣后进行备案及交付等进行了说明，并提供了取款、存款凭条、网上银行电子回单、普通转账回单等书面证据，并申请证人吕某、陈某出庭作证。相比于汇鑫公司提供的证据，王军武、王珊提供的证据并不占明显优势。故王军武、王珊主张购房款是以汇鑫公司法定代表人何祝平欠其的120余万元借款冲抵的事实不能成立。现王军武、王珊未在合理的期限内交付购房款，汇鑫公司要求解除合同之主张成立。上诉人的上诉理由不能成立，故对其上诉请求本院不予支持。原判认定的事实清楚，适用法律和实体处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18580元，由上诉人王军武、王珊负担。本判决为终审判决。审判长　胡玲玲审判员　钱　萍审判员　胡　照二〇一五年十月十六日代书记员　徐艳锦来源：百度搜索“”