（2015）沪二中民二（民）终字第1454号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-10-26
案件名称
汤建华、袁亨与赖丽君定金合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汤建华,袁亨,赖丽君
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1454号上诉人（原审被告）汤建华。上诉人（原审被告）袁亨。被上诉人（原审原告）赖丽君。委托代理人郑郁安，上海汉成律师事务所律师。上诉人汤建华、袁亨因定金合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年11月13日，赖丽君（购买方，又称甲方）、汤建华、袁亨（出售方）与上海家怡房地产经纪事务所（以下简称“家怡事务所”、居间方又称乙方）签订《委托购买意向书》，约定甲乙双方就甲方委托乙方购买上海市嘉定区江桥镇吴杨东路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）达成意向，甲方的购买条件如下：1、甲方愿意以总价人民币（以下币种均为人民币）210万元购买该房屋，第一次签订买卖合同时，支付总房款约30%（含定金3万元）；2、双方约定于2014年12月9日前支付房东房款60万元，并签订买卖合同，签订《上海市房屋买卖合同》当日前房东注销该房屋抵押，并确定无任何抵押、查封等；3、购买方目前受上海市政策（限购）影响，暂无法办理贷款及产权过户，现双方约定于购买方满足购买政策后办理贷款及过户手续；4、若购买方能过户后，有权转手给第三方；5、购买方向银行贷款147万元；6、购买方所付首付60万元（含3万元，由出售方支付给中介方代为保管）；7、出售方承诺该房屋无任何纠纷，无任何查封等；8、该房屋价格含房屋固定装修、家具电器等在内；9、该房屋无户口，维修基金赠送；10、房东承诺该房屋满五年唯一；11、水、电、煤气开通费包含在该房价内；12、双方约定首付款当日做60万元借款抵押（含定金），抵押时间至双方产权过户时注销；13、出售方从即日起不得将该房屋再次抵押给第三方，若一经发现则算出售方违约，将按买卖合同比例赔偿购买方；14、若购买方个人原因无法购买该房屋，则购买方转让给第三方时，三个月内找好第三方；15、三个月内未找到第三方按客户违约。就上述购买条件，甲方支付意向金3万元，如出售方同意甲方购买条件，则意向金转为定金，买卖双方应于达成一致意向之日起7日内，按中介方安排签订房屋买卖合同，此后如甲方违约，则没收定金，如出售方违约则双倍返还定金。2014年11月14日，汤建华、袁亨向赖丽君出具了收到定金3万元的收据。2014年12月9日，赖丽君与汤建华、袁亨达成一份《补充协议》，约定现因出售方未能按原《委托购买意向书》所约定时间注销该房屋抵押，现双方约定由原来2014年12月9日注销日期改为2014年12月15日前，若该日前出售方未能办理该房屋原来抵押120万元，则按出售方违约处理。2014年12月15日，双方均到中介处。赖丽君认为汤建华、袁亨仍未注销抵押，而汤建华认为赖丽君应当先支付首付，故双方未签订房屋买卖合同。2015年1月，赖丽君诉至原审法院，要求判令汤建华、袁亨返还已付定金3万元，并支付违约金3万元，另要求汤建华、袁亨按照银行同期贷款利率支付上述三万元款项从2014年12月15日起至实际付款之日止的利息损失。原审法院另查明，汤建华、袁亨系系争房屋的登记权利人。该房屋之上，存有案外人朱东海金额总计120万元的抵押债权。截止至2014年12月17日，上述抵押仍未注销。赖丽君确认《委托购买意向书》中的乙方家怡事务所系赖丽君丈夫工作单位，该笔居间业务的居间人员即赖丽君丈夫与其同事。但赖丽君陈述其在签订意向书前已向汤建华、袁亨说明了其与中介方的关系。汤建华、袁亨则对此不予认可，并陈述如知晓赖丽君与中介方的特殊关系，不会将涉案房屋出售给赖丽君。原审法院认为，本案有以下两个争议焦点：一是赖丽君与汤建华、袁亨之间关于赖丽君支付首付款和汤建华、袁亨注销抵押登记的先后顺序约定；二是赖丽君的特殊身份是否会影响赖丽君与汤建华、袁亨间协议的效力。首先，赖丽君与汤建华、袁亨之间签订的协议虽名为《委托购买意向书》，但其中记载的买卖内容明确具体，意向书也约定汤建华、袁亨接受赖丽君购买条件签字后意向金即转为定金，故认定赖丽君与汤建华、袁亨之间存在定金合同关系。对于争议焦点一，按照协议约定，购买方支付的首付款60万元交付中介方保管，在之后赖丽君与汤建华、袁亨的补充协议也载明双方未能签约的原因是汤建华、袁亨未能按照约定注销抵押，且补充约定如汤建华、袁亨未能在2014年12月15日前注销抵押的，则按出售方违约处理。故对赖丽君所作双方约定汤建华、袁亨应当先涤除抵押的陈述予以采信，而对汤建华、袁亨所作赖丽君交付其首付款后其再涤除抵押的辩称意见不予采信。对于争议焦点二，虽然赖丽君系系争房屋房屋中介人员的妻子，但法律对此并未有禁止性规定，且赖丽君与汤建华、袁亨间的定金合同并不存在显失公平之处，故赖丽君的特殊身份并不影响双方间定金合同的效力，汤建华、袁亨该项抗辩意见，不予采纳。现汤建华、袁亨违反定金合同，未能在约定期限内注销抵押，致使双方未能签订房地产买卖合同，故赖丽君要求汤建华、袁亨按照定金罚则，承担违约责任，合法有据，予以支持。由于汤建华、袁亨已因其违约行为承担了违约责任，该责任大于赖丽君要求的已付款项的利息损失，故对赖丽君要求汤建华、袁亨支付利息损失的诉请，不予支持。据此，原审法院判决：一、汤建华、袁亨应于判决生效之日起十日内返还赖丽君定金30，000元；二、汤建华、袁亨应于判决生效之日起十日内偿付赖丽君违约金30，000元；三、驳回赖丽君的其他诉讼请求。原审法院判决后，上诉人汤建华、袁亨不服，向本院提起上诉称：赖丽君的丈夫以中介的名义与其签约，在整个过程中，中介和赖丽君隐瞒实情，合同条款一边倒偏向赖丽君，对上诉人明显不公。上诉人要求赖丽君先行支付房款以解除抵押并不违约。请求本院撤销原判，改判驳回赖丽君的诉讼请求。被上诉人赖丽君辩称：赖丽君买房为了自住，在丈夫的中介购房并不违反法律法规。上诉人未按约先行注销抵押，属违约，应当承担违约责任。请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，赖丽君与汤建华、袁亨经家怡事务所居间签订了《委托购买意向书》。其后，双方签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。虽然赖丽君系中介人员的妻子，但法律对此并未有禁止性规定，且双方签订的合同并不存在显失公平之处，故汤建华、袁亨上诉称合同条款对其明显不公，依据不足，本院不予采纳。汤建华、袁亨未能按照约定注销抵押，则应按违约处理，承担违约责任。汤建华、袁亨的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，300元，由上诉人汤建华、袁亨负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 陈 俊代理审判员 马忆蔺二〇一五年十月十六日书 记 员 彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”