（2015）绿民二初字第295号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-21
案件名称
赵爽与长春祥祺酒店管理有限公司、长春英明房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市绿园区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵爽,长春祥祺酒店管理有限公司,长春英明房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款，第一百零八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2015）绿民二初字第295号原告赵爽，女，1979年2月22日生，汉族，住长春市绿园区。委托代理人李潇桐，吉林德勋律师事务所律师。被告长春祥祺酒店管理有限公司，住所地长春市绿园区万福街33号401室。组织机构代码：05054547-1。法定代表人纪达全，总经理。委托代理人宋氏玲，吉林可信律师事务所律师。被告长春英明房地产开发有限公司，住所地长春市绿园区普阳街68号。组织机构代码：66164067-0。法定代表人王亚飞，总经理。委托代理人吴移，吉林尚信律师事务所律师。原告赵爽诉被告长春祥祺酒店管理有限公司、被告长春英明房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵爽及其委托代理人李潇桐、被告长春祥祺酒店管理有限公司的委托代理人宋氏玲、被告长春英明房地产开发有限公司的委托代理人吴移出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年10月8日与被告长春英明房地产开发有限公司（以下简称英明公司）签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的��瀚国际5楼520室，当时英明公司承诺以高租金回租十年以上。原告购买此房后，于2013年8月17日与被告长春祥祺酒店管理有限公司（以下简称祥祺公司）签订了《房屋租赁经营合同》（以下简称租赁合同），租赁合同中约定租期为十年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止。同时租赁合同中约定自2013年4月1日至2018年3月31日期间租金2，600元／月，每季度最后一个月30日前支付当季租金。2018年4月1日至2023年3月31日年租金标准上浮15%。但被告长春祥祺酒店将2014年9月30日前的租金支付完毕后，明确要求解除租赁合同，表示不再支付租金，也不按照合同支付违约金。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，要求：1、请求法院判令解除原告与被告长春祥祺酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；2、请求��院判令二被告按照合同约定赔付被告六个月租金作为违约金15600.00元（2600元／月）；3、请求法院判令二被告按照合同约定结清房屋水电费、物业管理费、电梯费、宽带费等费用；4、请求法院判令二被告给原告支付自2014年10月起至2015年7月14日止房租9013.00元；5、请求法院判令被告将房屋恢复原状，包括但不限于防盗门、厨房设施等；6、请求法院判令被告承担诉讼费。被告祥祺酒店辩称：1、对于被答辩人的第一个诉讼请求，答辩人早在2014年10月16日左右已经向被答辩人以快递形式发出书面解除合同通知书，并且以电话通知和刊登报纸形式依法解除了双方的协议，被答辩人也在2014年11月7日向人民法院提起了解除合同的诉讼，所以对于解除双方合同的诉讼请求没有争议，解除合同的时间应当确定为2014年10月16日即被答辩人收到书面解除合同书之日；2、被答辩人诉求的赔偿违约金6个月的租金，按照合同法解释违约金约定过高，应降低到银行同期贷款利息的30%，合同解除时间2014年10月16日，而被答辩人收到租金截止至2015年3月31日，这期间达到6个月租金总额，答辩人的诉讼请求不应保护；3、第三个诉讼请求金额和期间不确定，合同解除时间2014年10月16日，之前的费用按照合同约定确定承担方，这部分答辩人应承担的已经承担，所以在法庭上明确要求原告对第三个诉讼请求期间和金额加以明确；4、答辩人的第四项诉讼请求依法不成立，被答辩人在起诉书中明确承认答辩人支付至2014年9月30日前的租金，租金是给至2015年3月末，起诉书第二页原告明确被答辩人明知答辩人在2014年10月16日解除合同，解除后原告有控制损失不扩大的义务，如可自行出租房屋等，原告不采取措施造成损失扩大，由此造成的损失原告自行承担；5、原��第5项诉讼请求不明确，要求恢复原状，具体到什么形态不清楚，只在起诉状上写明不限于防盗门厨房设施等，现在房屋可以正常使用，答辩人没有损坏房屋性能，故原告应予明确；6、诉讼费用应由法院按照比例确定承担。所有的税金按照双方约定应由原告承担，现在的情况是一直由祥祺酒店代交。被告英明公司辩称：我方认为原告系与被告祥祺酒店签订的房屋租赁经营合同，被告英明公司不是租赁合同的签约方，故依法不应作为本案适格被告，对于原告起诉英明公司一节请求法院驳回原告诉请。开庭审理中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证以及辩论，原告当庭提供了如下证据材料：1、商品房买卖合同一份（2012年8月10日签订），证明原告与被告英明公司签订商品房买卖合同购买被告开发的长春市绿园区明瀚国际5楼520房间。被告祥祺酒店质证：真实性和证明问题没有异议。被告英明公司质证：真实性没有异议，证明问题没有异议。2、房屋租赁合同一份（2013年8月17日签订），证明被告祥祺酒店租赁原告明瀚国际5楼520号房屋用于经营酒店，租期10年，2013年4月1日至2023年3月31日。其中自2013年4月1日起至2018年3月31日止租金为2600元，2018年4月1日后上浮15%。合同第5条违约责任第7款约定“被告在合同期内违约……被告应向原告支付半年的租金作为违约金”；被告祥祺酒店质证：真实性没有异议，对想要证明的问题有异议，祥祺酒店当庭申请降低违约金标准，因为约定的违约金标准过高。应按照银行同期贷款利率的30%即等同于利息的1.3倍计算。被告英明公司质证：对租赁合同的真实性没有异议，对于证明内容英明公司认为与英明公司无关，该合同英明公司没有参与签订，而且根据��赁合同第4条第2款的约定英明公司在出售房屋时及于的房屋设施及装修等配置原告已经与第一被告祥祺酒店进行了约定和更改，所以英明公司也不承担按照销售合同约定恢复原状的责任。3、被告英明公司销售明瀚楼盘的宣传单四张，证明英明公司在销售房屋宣传时明确承诺房屋可享受10年高租金，该宣传对原告购买房屋和购房的价格产生了重大影响。被告祥祺酒店质证：对该证据不发表质证意见。被告英明公司质证：对于四张宣传单的真实性和证据来源以及证据形成时间有异议，原告方提供的四张宣传单不能证明是由英明公司制作并发放的，且宣传单当中没有记载宣传的日期，故也不能够证明原告购房的时间，即2012年的11月8日是基于该份宣传单购买房屋；对于四份宣传单的证明有异议，四份宣传单当中只有一份宣传单明确记载“10年零月供，投资精装酒店公寓，租���户均2，500元／月”，那么即使该份宣传单是英明公司发放的，该宣传内容并不存在虚假，也不存在违反宣传单销售的事实；原告方向法庭出示的第2份证据房屋租赁合同可以证明原告与第一被告祥祺酒店已经事实上达成出租房屋、收取租金；房屋由祥祺酒店用于经营精装酒店公寓，因此英明公司即使发放该宣传单也已经履行了宣传单当中的承诺，至于原告与第一被告祥祺酒店在租赁合同履行过程中发生的纠纷，英明公司无过错，不承担任何违约责任。4、2012年8月31日星期五的新文化报B17版广告栏，证明明瀚国际宣传10年零月供，长春仅此明瀚国际，四至六层……高租金2，500元／月，证明被告长春英明公司承诺长春明瀚国际房屋10年享受高租金回报。被告祥祺酒店质证：真实性没有异议。被告英明公司质证：真实性没有异议，证明内容有异议，即使该份宣传是英明公��发放的，该宣传内容并不存在虚假，也不存在违反宣传单销售的事实；原告方向法庭出示的第2份证据房屋租赁合同可以证明原告与第一被告祥祺酒店已经事实上达成出租房屋、收取租金、房屋由祥祺酒店用于经营精装酒店公寓，因此英明公司即使发放该宣传单也已经履行了宣传单当中的承诺，至于原告与第一被告祥祺酒店在租赁合同履行过程中发生的纠纷，英明公司无过错，不承担任何违约责任。被告祥祺酒店当庭提供了如下证据材料：1、解除合同通知函及快递回执，证明2014年10月16日已经向原告下发了解除合同通知书，证明双方合同解除日期应当以快递回执为准。原告质证：没有原件，对真实性有异议，我没有接到过该快递。被告英明公司质证：没有意见。2、2014年10月22日、2014年10月23日在新文化报刊登解除合同通知书，告知：解除房屋租赁合同，截���期限2014年10月25日。在2014年10月23日B11版下部有一个公告，内容为：明瀚国际0单元401号至405号一直到650号，实际上包含所有的业主（包括今天起诉及没有起诉的），通知内容：解约和交房，截止日期2014年10月25日。在2014年10月22日第6版下部有一个公告，内容和23日的内容一致。原告质证：1）该公告上没有看到原告的房间号520；2）被告单方通知并不产生解除合同的效力，只能证明从公告后被告未继续履行合同，拖欠原告房屋租金。被告英明公司质证：没有异议。3、电话录音。原告质证称：没有接到过该电话，没有通知我解除合同的事，我是后来在电视上发现这件事了才过去。4、民事起诉书，按理该材料不应作为证据提供，但是该材料中所有原告的起诉时间是2014年11月7日都有原告签字按手印，刚才审判长在法庭上说原告的立案时间大约是在2015年4月20日，所以该民事��诉状作为我方的书面证据提供，证明两个问题：1）原告在2014年11月7日提出诉求，要求解除合同，所以我公司认为解除合同时间应当以收到快递时间最迟不能晚于原告书面起诉书时间；2）在起诉书第2页原告自书“长春祥祺酒店履行合同不到2年时间明确要求解除租赁合同，表示不再支付租金”证明原告在2014年11月7日前无论是以快递方式、电话通知方式，还是刊登报纸方式，已经收到祥祺酒店解除合同的通知。原告质证：以今天当庭的诉讼请求为准。被告英明公司质证：无异议。5、租金冲抵房款自愿书一份，证明我公司支付原告租金62400元至2015年3月31日。同时证明被告祥祺酒店履行了付款义务。原告质证：没有异议。被告英明公司质证：没有异议。被告英明公司当庭未提供证据材料。经审理查明：2012年10月8日，原告与被告长春英明房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告长春英明房地产开发有限公司开发的明瀚国际5楼520室。2013年8月17日原告与被告长春祥祺酒店管理有限公司签订《房屋租赁经营合同》，约定：被告长春祥祺酒店管理有限公司租赁原告购买的明瀚国际5楼520室房屋用于开展酒店业务，租期10年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止。2013年4月1日至2015年3月31日期间租金共计62，400.00元已由被告长春英明房地产开发有限公司一次性向原告支付；2015年4月1日至2018年3月31日期间租金每月2，600.00元，每季度最后一个月30日前支付；2018年4月1日至2023年3月31日年租金上浮15%，租赁期间房屋水电费、物业管理费、电梯费、宽带费由被告长春祥祺酒店管理有限公司支付，采暖费、有限电视费由原告支付；同时还约定，被告在合同期内违约，除房屋由被告为经营添置的物品归原告所有外，并应向原告支付半年的租金作为违约金。《房屋租赁经营合同》签订后，原告将房屋交给被告长春祥祺酒店管理有限公司经营酒店。被告用租金冲抵房款至2015年3月31日。2014年10月以后被告长春祥祺酒店管理有限公司明确要求解除租赁合同，表示不再支付租金也不再按合同支付违约金。现原告诉至法院，要求：1、请求法院判令解除原告与被告长春祥祺酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令二被告按照合同约定赔付被告六个月租金作为违约金15，600.00元（2，600元／月）；3、请求法院判令二被告按照合同约定结清房屋水电费、物业管理费、电梯费、宽带费等费用；4、请求法院判令二被告给原告支付自2014年10月起至2015年7月14日的房租9013.00元；5、请求法院判令被告将房屋恢复原状，包括但不限于防盗门、厨房设施等；6、请求法院判令被告承担诉讼费。本案争议的焦点：1、双方的合同是否已经解除；2、原告的其他诉讼请求本院是否应予支持；3、二被告在本案中如何承担责任。依据审理查明的事实、本案争议的焦点及双方当事人提供的证据，本院综合分析评判如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告与被告长春祥祺酒店管理有限公司签订的《房屋租赁经营合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确���解除合同的效力。”原告在民事诉状中称“被告长春祥祺酒店管理有限公司将2015年3月31日前的租金支付后，明确要求解除租赁合同，表示不再支付租金，也不按照合同支付违约金”，原告与被告祥祺公司于2013年8月17日签订了《房屋租赁合同》，约定了租赁期限为十年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止，合同签订后双方按合同约定履行合同约定义务，被告祥祺公司租赁至2014年9月30日，便不再交付，没有再履行合同，现原告主张解除合同，被告祥祺公司同意解除合同，故对原告的该项请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时��当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告与被告长春祥祺酒店管理有限公司签订的《房屋租赁经营合同》中第五条第七款约定：被告长春祥祺酒店管理有限公司在合同期内违约……并应向原告支付半年的租金作为违约金。被告长春祥祺酒店管理有限公司在房屋租赁经营合同约定期限内提出解除合同，属于合同约定的违约，依据双方的约定其应向原告支付半年的租金，以每个月2，600.00元为准，计15，600.00元，且依据约定没有超过原告的实际损失，同时根据合同的履行情况，支持原告要求被告支付违约金15，600.00元的诉讼请求。原告要求被告按照合同约定结清房屋水电费、物业管理费、电梯费、宽带费等费用的诉讼请求，庭审中原告没有向法庭提供相应的证据证明被告欠上述费用的具体数额，故��项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告给付原告至本案判决生效至日止的房租，被告给付原告房租应至合同解除之日，庭审中双方对解除合同均无异议，关于合同解除的具体日期，双方各持己见，虽然庭审中被告祥祺公司主张已于2014年10月16日通过快递的形式向原告发出解除合同通知书，以及于2014年10月22日、2014年10月23日在新文化报刊登解除合同通知书，告知原告解除房屋租赁合同，截止期限为2014年10月25日，但被告祥祺公司并没有充分的证据证明原告已收到、看到或已知晓被告要求解除合同的相关事宜，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。¨¨¨”本案中，没有证据证明一方要求解除合同并送达到对方，故应以起诉状副��送达对方当事人的时间作为合同解除的时间即2015年6月5日。故欠付租金应计算至2015年6月5日，被告已给付原告租金至2015年3月31日，故应从2015年4月1日计算至2015年6月5日，2个月零5天的租金为2600.00元×2＋2600.00元÷30天×5天=5633.33元。原告要求判令被告将房屋恢复原状，包括但不限于防盗门、厨房设施等，因原告在庭审中没有向法庭提供房屋原状具体状况的相关证据，此项请求无明确标准，本院不予支持。虽然原告在诉讼请求中要求二被告承担责任，但本院认为，原告与被告英明公司签订的是商品房买卖合同，在合同中并未约定房屋租赁事宜，虽然原告举证证明宣传材料是英明公司发放的，但房屋租赁合同是原告与被告祥祺公司具体签订的，房屋是由祥祺公司用于经营酒店公寓，房屋租赁合同也是由原告与被告祥祺公司在履行，被告英明公司不是租赁合同的主体。原告与被告祥祺公司在租赁合同履行过程中发生了纠纷，原告要求被告英明公司承担责任无事实及法律依据，原告向法庭提供的要求被告英明公司承担责任的证据，不足以证明其主张成立，故对原告要求被告英明公司承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告赵爽与被告长春祥祺酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告长春祥祺酒店管理有限公司于本判决生效后向原告支付违约金15600.00元；三、被告长春祥祺酒店管理有限公司于本判决生效后向原告支付从2015年4月1日起至2015年6月5日止2个月零5���的租金5633.33元；四、驳回原告赵爽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，360.00元、由被告长春祥祺酒店管理有限公司承担（于本判决生效后立即给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 杨立春代理审判员 邵 汀代理审判员 谢 薇二〇一五年十月十六日书 记 员 赵 航 搜索“”