（2015）厦民终字第2645号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-09
案件名称
李克阳与张兵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张兵,李克阳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第2645号上诉人（原审被告）张兵，男，1976年6月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）李克阳，男，1963年2月6日出生，汉族。委托代理人董志武、李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。上诉人张兵因与被上诉人李克阳房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2015）集民初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李克阳向原审法院提起诉讼，请求判令：1、立即解除李克阳与张兵于2009年11月15日所签订的《房屋租赁合同》，张兵支付违约金250000元；2、张兵从2014年12月30日起按每月23000元标准支付李克阳房屋占用费，直至承租的房屋实际返还时止。本案诉讼费由张兵负担。原审判决查明，1996年11月9日，厦门市集美区计划统计局作出厦集（1996）计基字86号《关于同意新建集美区勤兴贸易公司办公楼项目的批复》。1996年11月25日，厦门市集美区人民政府作出集府（1996）166号《厦门市集美区人民政府关于区勤兴贸易公司办公楼建设用地的批复》，同意厦门市后溪镇叶厝居委员会划出农地630㎡，杂地650㎡，合计1280㎡作为叶厝居委员会所属区勤兴贸易公司办公楼建设用地。随后，案外人厦门市集美区勤兴贸易公司先后取得《建设用地批准书》及《建设用地规划许可证》。2009年11月15日，李克阳（甲方）与张兵（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：“甲方自愿将座落在侨英街道叶厝168号内其中一幢综合楼（六层约2300平方米）出租给乙方作为厂房使用，经甲乙双方共同协商，同意拟以下条款：一、租赁期限定位拾年。即从2010年1月1日起至2020年12月31日止。租赁期内，乙方承租的房屋自行管理。二、租金及交付方式：第一年租金定为人民币壹拾壹万元整，从第二年起至第五年，每年租金人民币壹拾贰万元整。从第六年起，到时根据市场趋势，由甲乙双方再共同商讨年租金事宜。三、本合同签字之日，乙方先支付甲方租金人民币壹万元整，到2010年1月30日前再支付甲方人民币贰万元整，前两年以每季度前5天支付季度租金，后三年以每半年期间的前5天支付半年租金。四、甲方所出租的房屋应提供水、电等基本设施，乙方厂房的机台设备等自备，乙方还须自行缴纳工商、税务费用及水电。自行清理厂内环境卫生。五、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得随意改变房屋结构或将房屋转租给第三者。租赁期满时，乙方若不续租，应提前三个月告知甲方，否则应被视为续租。六、租赁期内，乙方承租的房屋属人为因素造成构件损坏的，由乙方负责修复；属不可抗力因素或甲方建筑质量问题导致损坏的，由甲方负责修复。七、违约责任：本合同生效后，双方均不得违约，如乙方违约，乙方已缴的租金不退，并一次性支付违约金伍拾万元整；如甲方违约，甲方退还乙方剩余租金，并一次性支付违约金伍拾万元整。”2010年3月26日，张兵支付李克阳押金10000元。张兵及李克阳双方确认2014年12月30日前的租金均已支付完毕。双方对第六年起的租金按240000元标准计算未能达成一致意见。张兵同意于2014年12月30日起解除双方租赁合同。案外人厦门市集美区勤兴贸易公司出具给李克阳的1份落款时间为2008年1月1日的《授权书》，载明：“我司特授权李克阳同志以自己名义，对我司位于叶厝168号的办公楼一栋，对外招租、签订租赁合同、收取租金和进行一切必要的管理，对于本房产利益受到的侵害，李克阳同志有权向法院提起诉讼和应诉，包括但不限于聘请律师参与诉讼和执行，为提起并参加一审、二审诉讼，以及提起并参加案件的再审。”李克阳在本案审理过程中提交了《证明》2份，以证明案外人林荣文、许小莲从张兵处转租本案讼争办公楼的事实。张兵对该2份《证明》的真实性不予确认，但自认确在《房屋租赁合同》存续期间曾将讼争办公楼部分转租给案外人林荣文的事实。李克阳提交案外人签订的《厂房租赁合同》和《房屋租赁合同》各1份，以证明讼争房屋周边的厂房承租价格分别为每月14元／㎡和12元／㎡，其主张按每月10元／㎡计算房屋占用费符合市场价格。张兵对该两份证据真实性不予确认。本案审理过程中，经李克阳申请，原审法院委托就讼争房屋的租金价格进行鉴定，后厦门深茂房地产评估公司以李克阳不配合鉴定为由退回鉴定材料，同时，李克阳亦撤回鉴定申请。上述事实有李克阳提交的厦集（1996）计基字86号《关于同意新建集美区勤兴贸易公司办公楼项目的批复》、集府（1996）166号《厦门市集美区人民政府关于区勤兴贸易公司办公楼建设用地的批复》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《红线图》、《授权书》、《证明》、《房屋租赁合同》、《厂房租赁合同》，张兵提交的《押金凭据》，厦门深茂房地产评估有限公司出具的《退件函》以及本案庭审笔录予以佐证。原审判决认为，本案系因房屋租赁过程中引发的房屋租赁合同合同纠纷。下面就本案双方争议焦点问题具体分析如下：1、关于讼争《房屋租赁合同》是否有效的问题。本案讼争房屋系以案外人厦门市集美区勤兴贸易公司的名义申请批建，并取得了相应的建房许可证，现案外人厦门市集美区勤兴贸易公司授权李克阳以其自己名义对外承租讼争房屋，未违反法律规定，依法应予准许。张兵以此抗辩其与李克阳于2009年11月15日签订的《房屋租赁合同》无效，缺乏法律依据，不予采纳。2、关于李克阳要求张兵支付违约金250000元是否有事实和法律依据的问题。首先，关于张兵是否存在违约之事实。本案双方在《房屋租赁合同》第五条中约定：“租赁期内，未经甲方同意，乙方不得随意改变房屋结构或将房屋转租给第三者。”现张兵自认在租赁期内曾将部分房屋转租给案外人林荣文，李克阳主张张兵转租行为未经过其同意，张兵亦未能举证证明其转租行为经过李克阳同意，故可认定张兵违反合同约定，应承担违约责任。其次，关于张兵应承担的违约金数额问题。双方在《房屋租赁合同》中约定的违约金为500000元，李克阳主张自愿将违约金降低为250000元，张兵则抗辩250000元仍过高，以60000元为适宜。法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，尊重意思自治的同时亦应维护民法的公平和诚实信用原则。本案中，张兵在合同履行期间的转租行为确实违反合同约定，理应承担相应的违约责任。对于张兵违约责任承担的大小，不仅应考虑双方关于违约金的约定，亦应考虑张兵的过错程度和因此给李克阳造成的损失。根据本案庭审调查的事实，导致双方合同难以继续履行的争点在于对第六年起的租金无法达成一致意见，而对于第六年起的租金，双方在《房屋租赁合同》中明确约定“到时根据市场趋向，由甲乙双方再共同商讨年租金事宜”，即第六年起的租金双方并未明确约定，出租人无权强行要求承租人接受某一价格。本案张兵虽有转租行为，但其能够依约支付租金，张兵违约过错程度相对较轻，而双方在《房屋租赁合同》中约定的违约金500000元远超双方年租金120000元，即使李克阳诉求主张的违约金250000元，其额度仍超过两年的年租金，现李克阳未举证证明张兵的转租行为给其造成相应损失，张兵亦抗辩李克阳主张的违约金过高，认为以60000元标准计算为适宜。综合前述分析，张兵违约事实属实，双方亦对违约金进行了约定，鉴于李克阳未举证证明其损失额，法院酌定以年租金120000元标准确定张兵所应承担的违约责任，李克阳超过该部分的诉求，依法予以驳回。3、关于李克阳要求张兵自2014年12月30日起按每月23000元标准支付房屋占用费是否有事实和法律依据的问题。首先，关于双方合同解除问题。本案李克阳提出解除《房屋租赁合同》，张兵抗辩其已将租金支付至2014年12月30日，因双方就第六年租金达不成一致意见，进而提出要腾空房屋，之后双方合同即已解除。根据双方意见，可确定双方于2009年11月15日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月30日解除。其次，关于房屋占用费标准问题。鉴于合同解除后，张兵至今仍未腾空房屋，应依法支付相应的房屋占用费。至于占用费的计算标准，李克阳撤回了鉴定申请，并提供他人的房屋租赁合同以期通过周边房屋出租合同价格来到佐证其房屋占用费标准为每月10元／平方米，月租金为23000元，年租金为276000元。张兵对李克阳所提交的他人的房屋租赁合同不予确认，并抗辩认为应按合同约定的第二至第五年年租金120000元标准计算。法院认为，因双方确认张兵已支付2014年12月30日前的租金，房屋占用费的起算时间应自2014年12月31日起算。对于2014年12月31日起的租金标准，双方在《房屋租赁合同》中未明确约定，而房屋租赁价格受房屋的地段、装修情况、面积、市场行情等多重因素决定，现李克阳撤回对于价格标准的鉴定申请，其所提交他人的房屋租赁合同不足以佐证讼争房屋的出租价格标准，酌定2014年12月31日起的房屋占用费参照第五年年租金120000元的基础上上浮10%计算，即120000元×（1＋10%）=132000元，每月房屋占用费计算为11000元，李克阳超过该标准诉求依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李克阳与张兵于2009年11月15日所签订的《房屋租赁合同》于2014年12月30日解除；二、张兵应于本判决生效之日起十日内支付李克阳违约金120000元；三、张兵应于本判决生效之日起十日内支付李克阳房屋占用费（以11000元／月为标准，自2014年12月31日起计算至房屋实际返还之日止）；四、驳回李克阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取2525元，由李克阳负担1000元，由张兵负担1525元。宣判后，张兵不服，向本院提起上诉。上诉人张兵上诉请求：撤销原审判决，驳回李克阳要求张兵支付违约金及支付房屋占用费的诉讼请求。主要理由：一、一审法院判决张兵违约应支付违约金12万元缺乏事实与法律依据。本案讼争的主体不适格。一审中李克阳提交的证据不足以证明其具备讼争房屋的资格，双方签订的房屋租赁合同应属于无效合同。张兵虽有部分房屋转租他人，但均是在征得李克阳同意的前提下转租的，而且转租事实产生了5年之久，李克阳从未提出任何异议，可视为其同意转租。退一步说，李克阳提出转租违约已超诉讼进效，张兵不应承担违约责任。二、一审中李克阳提交的证据证明讼争房屋面积是1280平方米，而一审法院确认为2300平方米，明显与事实不符。张兵已经在2014年12月31日将房屋腾空归还给李克阳了，李克阳已经将讼争房屋出租给林荣文等人，因此，不存在房屋占用费。被上诉人李克阳答辩称，一、张兵与李克阳之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，且被上诉人系适格主体。由李克阳在一审提交的证据可知，涉诉房屋系案外人厦门市集美区勤兴贸易公司申请批建，且依法取得了相应的建设许可证。案外人厦门市集美区勤兴贸易公司对涉诉房屋具有完全的处分权。李克阳系取得案外人厦门市集美区勤兴贸易公司的授权后，以自己名义对外承租涉诉房屋，并就承租事宜与张兵签订了《房屋租赁合同》，该合同并未违反法律规定，合法有效。案外人厦门市集美区勤兴贸易公司亦将处理房屋事宜的权限授予李克阳，故李克阳有权以自己名义提起诉讼，系适格主体。二、张兵未经李克阳同意擅自将房屋转租给他人，已严重违约，应承担相应的违约责任。1、张兵在一审及二审上诉状中已明确自认其在租赁期间内曾将部分涉诉房屋转租给他人，由此可知张兵转租事实清楚。而张兵并未将涉诉房屋转租给他人的事实告知于李克阳，亦未取得李克阳的同意。张兵主张李克阳知悉转租之事实、同意转租之事实，其依法应就该事实进行举证，而上诉人未能就该事实进行举证，应承担举证不能的后果。2、张兵与李克阳之间签订的《房屋租赁合同》内容均系双方真实的意思表示，并且该合同未违反法律规定，合法有效，双方均应遵照执行。从李克阳举证的两份《证明》及张兵对转租事实的自认亦可知张兵已严重违反合同约定，应承担违约责任。3、张兵违约事实清楚，其理应按照双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定承担违约责任，向李克阳支付违约金。关于违约金金额一审法院已结合合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，对违约金进行了调整，调整的金额合法合理，并无不当。4、张兵主张李克阳提出转租违约超过时效，没有任何依据。李克阳系在一审诉讼时才知悉张兵将诉争房屋转租于他人的，之前对此并不知情，本案诉讼时效应从被上诉人知道转租事实时起计算2年。另外，张兵在一审并未提出诉讼时效抗辩，现二审提出不应支持。三、张兵主张诉争房屋面积为1280平方米，认为一审认定的诉争房屋面积为2300平方米，与事实不符，没有任何依据。1、李克阳在一审时提供的集府（1996）166号文件即《厦门市集美区人民政府关于区勤兴贸易公司办公楼建设用地的批复》中载明的面积1280平方米，仅系勤兴贸易公司办公楼建设用地的面积，并非涉诉房屋的实际面积。2、张兵与李克阳之间签订的《房屋租赁合同》中载明的涉诉房屋面积2300平方米，系双方至现场勘测预估出来的面积。此外，张兵在签合同时已对涉诉房屋的面积予以确认，现其提出面积抗辩没有依据。3、退一步讲，涉诉房屋的租金并非以其面积为计算依据的，其不受面积影响。四、张兵自解除合同之日起至今仍未将涉诉房屋腾空，占用着涉诉房屋，其依法应支付占用费。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除张兵提出原审中案外人厦门市集美区勤兴贸易公司出具给李克阳的《授权书》系李克阳出具以外，对其余事实没有异议。本院对双方当事人没有争议的事实予以确认。二审审理过程中，上诉人张兵向本院提交一组证据：手机谈话录音及录音整理记录，拟证明李克阳对张兵转租行为知情和认可，张兵不存在违约。李克阳质证认为，张兵提供的录音资料超过举证期限不同意质证，在保留意见的前提下，对真实性不认可，即使按照书面提交的材料，语音1并没有提及转租的事情。语音2虽然提到转租，但是可以看出李克阳是不同意转租的。针对张兵在二审中补充提交的证据，本院经分析认为：上述证据的形成时间皆在张兵提起本案诉讼之前，不属于法律规定的新证据，且录音中谈话人员未能表明身份，谈话内容不清晰，从谈话录音中不能明确听到张兵主张的证明对象，本院对该录音证据不予采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。从李克阳在原审诉讼中提交的《建设工程规划许可证》、《授权书》等证据可证明案外人厦门市勤业贸易公司授权李克阳以自己名义对外出租讼争房屋，张兵与李克阳签订的《房屋租赁合同》并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人在《房屋租赁合同》中约定“租赁期内，未经李克阳同意，张兵不得随意改变房屋结构或将房屋转租给第三者”，故张兵应承担其转租行为经过李克阳同意的举证责任。张兵在二审中补充提交的证据不足以证明其主张，亦无其他证据予以佐证，其关于李克阳同意其转租的上诉理由缺乏相关证据证明，本院不予采纳。张兵违反合同约定应承担违约责任，原审综合考虑张兵的过错程度和对李克阳造成的损失，酌定以年租金120，000元标准确定张兵应支付的违约金属自由裁量范围，在适用法律上并无不当。合同解除后，张兵未腾空房屋，应支付相应的房屋占有使用费。原审诉讼中，李克阳撤回了对讼争房屋租金价格的鉴定申请，应承担不利后果。李克阳所提交他人的房屋租赁合同亦不足以证明讼争房屋的出租价格标准，鉴于房屋租赁价格受市场行情等多方因素影响，本案中张兵应支付的房屋占有使用费参照原年租金120，000标准计算较为适当。综上，张兵上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持厦门市集美区人民法院（2015）集民初字第69号民事判决第一、二项；二、撤销厦门市集美区人民法院（2015）集民初字第69号民事判决第四项；三、变更厦门市集美区人民法院（2015）集民初字第69号民事判决第三项为：张兵应于本判决生效之日起十日内支付李克阳房屋占用费（以10000元／月为标准，自2014年12月31日起计算至房屋实际返还之日止）；四、驳回张兵的其他上诉请求；五、驳回李克阳原审的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2525元，由李克阳负担1175元，张兵负担1350元。二审案件受理费2700元，由张兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲审 判 员 柯艳雪代理审判员 陈 鸣二〇一五年十月十六日代书 记员 彭丽月附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”