（2015）宝民三（民）初字第473号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2015-11-27

案件名称

上海巨端汽车配件制造有限公司与上海威盈装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第473号原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人吴新新，董事长。委托代理人闫学文，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人万晓缨，上海敏诚善律师事务所律师。反诉委托代理人吴龙福，公司员工。被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人陈宝华，总经理。委托代理人唐侃，上海市信义律师事务所律师。原告上海巨端汽车配件制造有限公司与被告上海威盈装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本案依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫学文、吴龙福，被告委托代理人唐侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海巨端汽车配件制造有限公司诉称，2011年7月30日原被告签订厂房租赁合同，由原告将宝山区市台路XXX号XXX号厂房出租给被告。合同签订后，原告依约交付厂房，但被告自2014年12月起未再支付租金等。另被告违反合同约定用途，擅自将厂房用于木工架子加工及喷漆，污染了环境，极易引发火灾。故原告向法院起诉，要求：1、判令确认原、被告自2015年1月1日起解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告限期搬离厂房，并将厂房恢复至租赁前的状况后归还至原告，如不恢复原状，则赔偿原告损失3万元；3、判令被告向原告支付自2014年12月1日起至实际搬离厂房止的租金，暂计人民币58，567.50元（被告如在2016年8月31日之前搬离，该段按月租金19，522.50元计，如在2016年9月1日后搬离，该段月租按在前段月租金的基础上，每3年递增10%计）；4、判令被告向原告支付以上第三项计算的租金为基数，自2014年12月1日起至本判决生效确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算的逾期利息；5、判令被告向原告支付自2015年1月1日起至实际搬离厂房止的综合管理费、水费、电费，其中综合管理费按每月500元，电费按1.55元／度、水费按5.5元／吨计；6、判令被告向原告支付以上述第五项计算的费用为基数，自2015年1月1日起至本判决生效确定的给付之日，按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算的逾期利息；7、判令被告向原告支付自2015年1月1日起至实际搬离厂房止的搭建夹层补贴，按每年5，000元计；8、判令被告向原告支付违约金39，045元；9、判令被告已经向原告支付的房屋租赁保证金17，707.5元归原告所有。被告上海威盈装饰工程有限公司辩称并反诉称，双方发生纠纷的原因是原告进行违章搭建，严重影响了被告的通风、采光，且有明显安全隐患，致被告无法正常使用，合同目的无法实现。被告并非不支付租金，而是要求原告拆除违章搭建后再支付。被告多次口头及书面通知原告，但原告非但不拆除，反而对被告停电，构成根本违约。被告承租后花费40万元搭建了夹层，解除合同造成了被告经济损失。故反诉要求：1、判令原告支付违约解除双方签订的《厂房租赁合同》的违约金39，045元；2、判令原告支付违约解除《厂房租赁合同》给被告造成的经济损失25万元。针对被告的反诉，原告辩称，原告租给被告四年多时间，此前的三年时间，被告按时支付租金，从去年开始，被告换了生产的产品，造成整个厂区的环境恶化，影响原告其他租户的经营，原告向被告建议要添加设备，处理好灰尘，或者改变经营项目，被告不听从原告的建议，还与原告吵闹。故原告没有违约，也不承担违约金。夹层是被告自己搭建、使用，与原告无关，不同意赔偿25万元。经审理查明，2011年7月30日原、被告签订厂房租赁合同，由原告将宝山区市台路XXX号XXX号厂房出租给被告。用于生产制造。租期为2011年9月1日至2019年8月31日。2011年9月1日至2014年8月31日，月租金为18，592.90元，2014年9月1日至2016年8月31日月租金为19，522.50元，2016年9月1日至2019年8月31日月租金在第二阶段上递增幅度由双方在最高递增幅度不超过10%的范围内另行协商。租金三个月支付一次，先付后用。乙方每月向甲方支付综合管理费500元。合同第八条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同一方向另一方按月租金的2倍支付违约金：甲方交付房屋不符合本合同约定，致使合同目的无法实现，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。乙方拖欠租金超过三个月，并经甲方书面催告后3日内仍未支付的。同年7月30日双方签订补充协议，约定今后在西南方向的场地搭建光棚使用，在不影响乙方前提下，乙方同意甲方搭建。实际签约为六年，如后期无改动按原本合同为准。如六年后甲方需动用厂房，甲方不作任何赔偿，如六年后乙方有所变动，乙方也不作任何赔偿。甲方允许乙方在一号厂房内搭建夹层，乙方一次性补贴5，000元每年给甲方，搭建的所有物资和材料归乙方所有。合同签订后，被告向原告支付了保证金17，707.50元，并支付了2014年11月底前的租金，支付了2014年12月底前的管理费及夹层费用。2015年3月11日原告向被告发出催告函，要求被告支付所欠租金，如不想续租的，则于收到本函后三日内搬出厂区，逾期原告将单方解除合同，提前收回全部租赁物。审理中，被告提供于2015年2月16日、3月27日发给原告的两封函，称原告的违章搭建影响了被告的使用，要求原告拆除，恢复供水供电等。原告称未收到，被告称该函件因原告不收而退回。被告提供报警登记表，证明因原告停电而报警，原告称报警表只证明双方发生纠纷，但未记录是为了停电。审理中，经被告申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对被告所建的夹层进行评估，原值为394，952元。按五年折旧计算，自2011年9月起至委托评估日2015年6月共计45个月，现残值为128，359.40元。经质证，原告称造价与本案无关，本案是被告违约在先，才引起原告行使解除合同的权利。补充协议约定，夹层由被告搭建，拆除也是被告的义务，搭建的材料、物资都是被告的，因此审价是没有意义的。被告称对原造价没有异议。但残值应高一点。按照合同，被告的装修应该使用8年，现在只用了3年半，剩下超过50%以上，折下来还有225，000元左右。合同的解除是因为原告违约导致的，因原告违法搭建造成房屋无法使用，被告的目的无法达成，才解除合同，因此原告应对搭建的装修残值进行赔偿。审理中，原告称被告在租赁房屋中挖了2个大坑，墙面上打了4个洞，2层上面安装排污管。原告要求被告把坑、洞填好，拆掉排污管。被告称合同没有约定要恢复原状，对于被告的租赁用途，在双方的租赁合同中已经约定，厂房是用于生产制造，原告对被告的改建也是明知的。审理中法院会同双方到现场进行查看，原告确实在被告承租的房屋边进行了搭建。原告称是于2011年到2012年搭建的，被告称原告于2012年到2013年开始搭建。双方确认现电表数为77，468，水表数为2，268。被告称2015年3月1日左右原告停电后，被告即停产至今。原告称因为被告不付租金，因此在2014年2月春节的农历初八，停了被告一次电。被告在农历初九或初十，自行敲掉配电房的门，将电闸又拉上，恢复了供电，后原告未再停电。审理中法院多次向原被告释明，可以先行交接房屋，以免损失扩大。原告称如交接，被告应拆除设备、夹层，恢复原状，并通知原告交接的时间。但至今，原告还没有收到被告的通知。被告称被告通知过原告随时可以搬走，是原告不同意被告搬离。夹层是添附物，不能取回，拆了就没用，要求原告赔偿。因双方争执不一，故未能交接。以上事实，有厂房租赁合同、补充协议、收款收据、产权证、行政处罚决定书、鉴定意见书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，受法律保护，双方理应严格履行。根据查明的事实，在合同履行中，原告在被告承租的房屋边进行搭建，其搭建的房屋及光棚将被告的窗户、管道遮掩，对被告的通风、采光及生产产生了一定的影响，故原告对此应承担相应的责任。虽然原告进行搭建对被告产生一定的影响，但还没有达到完全不能使用、生产的程度，故被告仍应支付相应的租金，被告自2014年12月起未再支付租金及其他费用，故也应承担相应责任。现双方均同意解除合同，本院予以准许。合同解除后，被告应搬离并将房屋返还原告。关于原告主张的恢复原状，合同中并未约定被告需恢复原状，且被告租用房屋用于生产，因生产所需而增加设备、设施，属于对房屋的合理利用，且被告生产至今，原告也应当是明知的，故被告无需恢复原状。关于原告主张的租金、管理费、水电费等，被告在2014年12月曾支付过水电费，根据现水电表数，证明被告又生产过一段时间，被告称其于2015年3月1日左右停产，而原告于同年3月11日发函提出过解除合同，故本院根据双方的实际情况，确认被告应按合同约定标准支付2014年12月1日至2015年2月底前所欠的租金58，567.50元。2015年3月以后的租金，由于双方对合同的解除及诉讼中的交房存在争议，现房屋仍由被告占用，综合考虑双方的过错，本院酌定由被告按每月6，000元向原告支付使用费。被告还应向原告支付2015年2月底前所欠的管理费1，000元、夹层补贴费833元、还应支付水费825元、电费14，408.8元。关于原告主张的利息、违约金、2015年3月以后的管理费、夹层补贴等，考虑到原告在履行中存在的过错及被告已经停产等实际情况，故对上述主张本院不予支持。对于原告主张的保证金归原告所有，双方在合同中约定合同终止时，保证金抵充费用外，其余退还乙方，故原告的主张缺乏事实依据。关于被告的反诉请求，被告搭建了夹层，按补充协议，双方实际签约为六年，现合同提前解除，被告未能完全使用，故本院根据使用年限及双方的过错，酌定由原告赔偿被告夹层损失16万元，夹层的材料归原告所有。关于被告反诉主张的违约金，虽然原告的搭建行为对被告产生一定影响，但没有达到完全无法生产的程度，被告不付租金的行为也存在一定过错，故对被告主张的违约金，也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司与被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司签订的厂房租赁合同及补充协议解除；二、被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内搬离厂房，并将承租的厂房归还原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司；三、被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司支付自2014年12月1日起至2015年2月底的租金58，567.50元；四、被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司支付2015年3月1日起至实际搬离厂房止的使用费（按每月6，000元）；五、被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司支付2015年2月底前所欠的管理费1，000元、夹层补贴费833元；六、被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司支付水费825元、电费14，408.8元；七、原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司保证金17，707.50元；八、原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司夹层损失16万元，夹层的材料归原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司所有；九、原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司的其余诉讼请求不予支持；十、被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1，361元、财产保全费1，125元，由被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司负担。反诉案件受理费2，818元，由原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司负担1，750元，被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司负担1，068元。鉴定费12，000元，由原告（反诉被告）上海巨端汽车配件制造有限公司负担8，000元，被告（反诉原告）上海威盈装饰工程有限公司负担4，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　戴筱岚二〇一五年十月十六日书记员　　袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 关注微信公众号“”