（2015）绵民终字第834号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-01-05
案件名称
胡小林与李瑞泷、四川太豪商业经营管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡小林,李瑞泷,四川太豪商业经营管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第834号上诉人（原审原告）胡小林，男，汉族，四川绵阳市人，住绵阳市涪城区，系佳佳旺东方风情快餐店经营者。委托代理人林勇，四川晓君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李瑞泷，女，汉族，四川省绵阳市人，住绵阳市涪城区。委托代理人杨春，四川道融民舟律师事务所律师。被告四川太豪商业经营管理有限公司。住所地成都市。法定代表人胡代寿，公司总经理。委托代理人王长青，四川银证律师事务所律师。原审原告胡小林与被告李瑞泷、四川太豪商业经营管理有限公司（以下简称太豪公司）租赁合同纠纷一案，前由四川省绵阳市涪城区人民法院作出（2007）涪民初字第1298号民事判决。宣判后，原告胡小林不服，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡小林及其委托代理人林勇，被上诉人李瑞泷的委托代理人杨春到庭参加诉讼。被上诉人太豪公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年4月24日，李瑞泷（甲方）与太豪公司（乙方）签订了《爱喜嘉年华商业物业委托招商租赁协议》，约定甲方将其所有的爱喜嘉年华项目1101号商铺全权委托乙方提供专业化招商租赁管理服务，乙方利用自身品牌效应和自有资源代为对外招商、签订租赁合同；甲方不得擅自将商铺租赁与他人；商铺经营须符合乙方对爱喜嘉年华项目商铺的商业业态定位、租赁价格定位、经营管理策略；商铺出租前产生的水、电、气费和物业管理费由甲方承担，出租后，该费用由承租人承担；商铺出租后，乙方有权向甲方收取第一个月的租金的50%即2884元作为招商管理佣金，该佣金由乙方在支付给甲方第一期租金中扣除。2006年6月26日，太豪公司（甲方）与胡小林（乙方）签订了两份《爱喜嘉年华商业物业租赁合同》。双方约定：甲方受“爱喜嘉年华”项目房屋产权所有人全权委托，将爱喜嘉年华项目第1101号（租赁建筑面积57.68㎡）商铺租赁给乙方，用于经营中国法律、法规、法令所允许的餐饮经营活动及配套经营活动；租赁期从交房日（以开发公司书面通知为准）起计3年，免租优惠期1个月（从交房日起来），租金交付为半年付；从交房起第1年租金单价为100元／㎡／月，第2年租金单价为100元／㎡／月，第3年租金单价为110元／㎡／月……；乙方经营项目须符合国家相关要求，油烟、噪音、污水排水、垃圾处理等应符合国家标准；乙方自行负责其经营场地内的物业管理，以及场地内的供电线路、消防设施、通讯线路、宽带网络、自用空调系统等的维修与更换；乙方有权在租赁商业房屋范围内设置店招，店招的位置和规格由乙方设计，交由甲方审定；甲方有权对乙方的经营活动是否合法、是否遵守双方协议进行监督；乙方租赁经营期间与他方产生经营性矛盾，甲方应积极协调帮助，予以妥善解决，如属乙方责任，由乙方自负；乙方不得擅自将其所租赁房屋转租、分租、入股、转借第三方使用或与他人交换；租赁期内，如果甲、乙任何一方无正当理由擅自终止履行合同，视为违约，违约方支付守约方违约金17000元；本合同经协商一致后可进行变更或解除；甲方与该房屋产权人签订的《授权委托书》作为本合同附件给予一方；由于政府的法律、法令致使本合同无法履行时，经双方协商本合同即可终止。2006年6月28日，胡小林又与太豪公司签订了两份物业租赁合同，约定太豪公司将爱喜嘉年华项目1102号（租赁建筑面积18.43㎡）和1127号（租赁建筑面积73.03㎡）商铺租赁给胡小林从事餐饮经营活动及配套经营活动。2006年6月8日，胡小林向太豪公司交纳了1101号、1102号、1127号商铺管理费7765元。胡小林签订合同后，向太豪公司报备装修方案，将1101号、1102、1127号门面作为其餐饮经营场所。2007年1月7日太豪公司审批同意胡小林装修该方案，原告进场装修后开始经营“佳佳旺”东方风情快餐，同年7月停止营业。营业期间未办理营业执照。一审审理中，经法院委托，由绵阳市涪城区物价局价格认证中心对案涉门面的装修价值进行了鉴定，该认证中心出具了《关于“爱喜嘉年华涉案门面内部装修”的价格鉴定结论书》，认定1101号、1102号、1127号门面内部装修鉴定金额为111253元。太豪公司为此垫付了鉴定费1713元。另查明，2007年2月7日，包括胡小林在内的爱喜嘉年华项目部分商户以“嘉年华全体餐饮经营户”的名义，向太豪公司递交了《紧急报告》，表明“……一、及时将贵公司指定的餐饮区全部商家安装好天然气，保证春节前通气、正常开业，避免给商家造成不必要的损失。二、餐饮区内临时增设的排烟管道达不到排烟的实际效果，请贵公司尽快改造，以免给影响正常经营。三、餐饮区内全部商家的排污管道应该更新改造，增大口径，以免在经营过程中堵塞，造成不必要的经济损失，甚至停业……”该报告同时报送给该嘉年华项目的物管公司，物管公司在报告上注明，“物管多次与施工方衔接整改烟道，排烟仍不顺畅，情况属实。”同年6月，原告等商户又向物管公司递交了《紧急再报告》，表明“……鉴于贵司对餐饮区油烟排放存在的严重问题，至今未作回复，我们深受其害，曾经多次向贵司各位领导反映，贵司也曾数次派人查看现场，但存在的问题并未得到解决……再次书面申请贵司在近期内必须彻底改造，保证商家能够正常经营……对餐饮区烟道进行大手术，完全、彻底的改造，解决油烟不能排放的问题……”同年6月11日，部分商户再次以“爱喜.嘉年华餐饮区”的名义向太豪公司递交《报告》，表明“……餐饮区油烟排放的严重问题……已经给我们造成了严重经济损失。为此，我们强烈要求贵公司尽快解决，并承担因此给商家造成的全部经济损失。一、烟道必须重新按规定设计，重新施工，保证油烟排放畅通，并符合国家相关规定。二、墙体必须重新更新，保证不相互窜烟……”2007年8月1日太豪公司向原告等餐饮商户发出书面回复，载明“我公司受业主委托，已按合同规定向你交付了房屋。你方提出的要求我公司无法接受。我公司建议你方通过法律途径解决。”2007年6月28日，绵阳市环境保护局（下称环保局）作出《关于爱喜.嘉年华商住区设立餐饮项目的意见》，表明：绵阳市人民政府关于《绵阳市城区餐饮娱乐服务业环境保护管理办法》第五条规定，兴办餐饮娱乐服务业项目，必须建有油烟通道和隔音设施，并达标排放，不具备上述条件的，不得兴办餐饮娱乐服务业项目；具备条件的，建设餐饮项目的单位及个人必须在开工建设前，到环保部门办理相关环保审批手续，经批准后方可建设。2007年7月6日，向原告经营的餐厅发出了《油烟污染限期整改通知书》，载明“经调查核实，你单位产生的油烟未经治理，直接排放违反了下列环境保护规定……现根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，责令你单位于2007年7月30日之前改正以上违法行为。（1）安装油烟排放烟道，且高出周围最高建筑1—2米”。同年8月22日，环保局再次发出《关于责令佳佳旺餐厅限期补办环境影响评价的通知》，载明“根据群众投诉和我局调查，你单位餐饮项目未进行环境影响评价，违反了……现责令你单位于2007年9月30日前补办环境影响评价文件，逾期不补办手续，将依法处理。你单位餐饮业项目选址违反了市政府（2003）184号文件规定‘商业用房未预留排烟通道，不得从事餐饮业’，属选址不当，请另行选址”。原审法院认为：李瑞泷与太豪公司签订委托招商租赁协议，将其所有的案涉商铺委托给太豪公司对外招商租赁，该协议系双方真实意思表示，双方建立了合法有效的委托关系。太豪公司基于此，又与胡小林签订租赁合同，同时在合同中披露太豪公司是受业主委托将案涉商铺租赁给原告，租赁合同亦是承租、出租双方真实意思表示，该合同合法有效。在本案一审2007年11月7日开庭审理过程中，胡小林提出解除合同的诉讼请求，被告同意解除，故该租赁合因双方协商一致解除，原审法院予以确认。李瑞泷与太豪公司约定，由太豪公司定位案涉商铺业态。太豪公司与胡小林约定的经营项目为餐饮及其配套经营活动。由于案涉商铺排放烟道不符合相关标准，导致胡小林无法继续经营，排放烟道实际已限制了在案涉商铺所能经营的餐饮业种类及其配套经营活动，太豪公司作为从事专门经营管理活动的法人，在对外招商租赁时，应当清楚商铺状态以及适合经营的范围，但其在合同中未明确餐饮业的种类，亦未告知胡小林商铺的真实状况，对于因此造成租赁合同不能继续履行的后果，有一定过错。由于太豪公司是受李瑞泷委托而为的前述行为，因此其行为后果应由李瑞泷承担；胡小林从事餐饮经营，应具备餐饮经营活动所必须的经验及常识，其接收商铺后未按照相关规定办理环保审批手续，但亦应在装修时知晓商铺的真实状况，其提交的《紧急报告》，也印证至少在2007年2月7日胡小林就清楚排烟管道不适合所经营的餐饮业，而胡小林在此后仍然继续经营，对由此所扩大的损失应当承担相应责任。审理中，胡小林主张1101号门面的损失为196154元。其中关于胡小林主张装修损失的诉讼请求，因胡小林与被告均没有提出重新申请鉴定的请求，因此原审法院对《关于“爱喜嘉年华涉案门面内部装修”的价格鉴定结论书》1101号、1102号、1127号面装修价格为111253元的鉴定结论予以确认。因该鉴定价格为三间门面的装修总价值，根据各门面的面积大小，酌定1101号门面的装修价格为43027元。关于胡小林主张厨房设备、餐具、空调、灯具等设备损失。胡小林并无相关证据证明因合同的终止履行导致该批物品的价值或使用价值减损，故对该诉讼请求原审法院不予支持。关于胡小林主张代理费、品牌技术管理费的损失。原审法院认为，胡小林因签订代理合同而取得的知识产权在代理合同约定期间持续享有使用的权利，并不因胡小林与被告之间的房屋租赁合同纠纷而解除，因此该代理费等不是必然损失，对胡小林该诉讼主张本院不予支持。胡小林主张的人员工资损失、物管、水电、清洁费、职工住房租金、灯箱、水晶字制作安装等损失。因上述费用是胡小林经营期间产生的正常支出，且胡小林举出的人员工资表是其单方制作，缺乏客观性，故胡小林的此项损失主张不成立。胡小林还要求被告支付合同约定的违约金，由于本案租赁合同的解除是双方达成合意所致，并非原、被告单方擅自解除合同，胡小林主张违约金无约定依据，对该主张原审法院不予支持。关于胡小林主张管理费的诉讼请求，该费用是太豪公司收取，由于收取该费用并无法律规定或合同约定，故太豪公司应将“管理费”返还给胡小林。因胡小林所租赁的1101.1102.1127三处门面共同交纳了7765元管理费，原审法院已在（2007）涪民初字第1619号判决书中处理，故在本判决中不再作处理。李瑞泷、太豪公司认为胡小林的损失完全是其经营失策所致，其不应承担责任的主张，与查明事实不符，原审法院不予采纳。太豪公司辩称所收取的管理费是居间佣金，由于太豪公司与李瑞泷之间是委托关系，审理查明的事实也显示其主张的居间关系不成立，该辩称理由原审法院不予采纳。综上，判决如下：一、胡小林1101号门面装修损失43027元，李瑞泷承担21513元，其余损失由胡小林自行承担；上述给付义务均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。上诉人胡小林的上诉理由为一审认定的事实不清，二被上诉人应承担全部赔偿责任且应互付连带责任，请求本院依法改判。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为李瑞泷与太豪公司签订的委托招商租赁协议及太豪公司基于委托关系与胡小林签订的租赁合同，均系各方真实意思表示，该两份合同合法有效。现租赁合同各方已经协商解除，一审法院予以确认符合法律的规定。本案纠纷的引发是由于案涉商铺排放烟道不符合相关标准，导致胡小林无法继续经营。因李瑞泷与太豪公司约定，由太豪公司定位案涉商铺业态。而太豪公司在对外招商租赁时，应当清楚商铺状态以及适合经营的范围，但其在合同中未明确餐饮业的种类，亦未告知胡小林商铺的真实状况，对于因此造成租赁合同不能继续履行的后果，有一定过错，应当承担主要责任。因太豪公司与李瑞泷之间系委托关系，其行为后果应由李瑞泷承担，胡小林所持李瑞泷与太豪公司应当互负连带责任的上诉理由不能成立。胡小林在2007年2月7日提交《紧急报告》时就知晓商铺的真实状况，但在此后仍然继续经营，故对扩大的亦损失应当承担相应责任。原判认定损失的金额有鉴定结论作为依据，本院予以确认。对胡小林主张的厨房设备、空调等损失，因其并未提交相关证据证明因合同的终止履行导致该批物品的价值或使用价值减损，故原审法院对该诉讼请求不予支持并无不当。原判认定事实清楚，但对损失的分担不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2007）涪民初字第1298号民事判决第一项；二、维持四川省绵阳市涪城区人民法院（2007）涪民初字第1298号民事判决第二项；三、胡小林1101号门面装修损失人民币43027元，由李瑞泷承担34616元，其余损失由胡小林自行承担。上述金钱给付义务应于本判决送达之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1300元，鉴定费571元，由原告胡小林负担374元，被告李瑞泷负担1497元。二审案件受理费人民币1300元，由上诉人胡小林负担260元，被上诉人李瑞泷负担1040元。公告费人民币300元，由被上诉人李瑞泷负担。本判决为终审判决。审判长 李又平审判员 陈 幽审判员 赵才明二〇一五年十月十六日书记员 宋 岩 更多数据：