（2015）三中民终字第12543号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2015-12-08

案件名称

宋臻图与北京高腾物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋臻图,北京高腾物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第12543号上诉人（原审被告）宋臻图，女，1989年6月28日出生。委托代理人宋仁丰（宋臻图之父），男，1957年10月27日出生。被上诉人（原审原告）北京高腾物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路106号。法定代表人于洪波，总经理。委托代理人孙德金，男，1976年9月1日出生。委托代理人周力，男，1965年10月25日出生。上诉人宋臻图因与被上诉人北京高腾物业管理有限公司（以下简称高腾公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第25885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官霍思宇、法官王奔参加的合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人宋臻图的委托代理人宋仁丰、被上诉人高腾公司的委托代理人孔德金、周力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高腾公司在一审中起诉称：2000年宋臻图取得×室（建筑面积105.79平方米）的所有权，入住并全额缴纳当年的物业费，与高腾公司形成事实物业服务关系。但宋臻图从2011年起拖欠5077.92元物业费至今未缴纳。高腾公司多次催要未果，故诉至一审法院，要求宋臻图立即给付2011年度至2014年度物业费5077.92元、滞纳金1000元。宋臻图在一审中答辩称：首先，宋臻图认为本案案由应该是消费者权益纠纷，而不是物业服务合同纠纷。关于高腾公司的诉讼请求，高腾公司要求宋臻图支付4年的物业费没有依据，在2013年之前的物业费已经超过时效。2013年到2014年的物业费没有依据。高腾公司提交的证据中只有第一个与宋仁丰有关，其他都没有关系；滞纳金更没有依据；诉讼费用属于谁败诉谁承担。因为高腾公司没有提供合格的物业服务所以消费者就不该交钱。高腾公司所述双方形成事实服务关系，与事实不符，因为高腾公司与宋臻图之间没有合同。高腾公司的服务有瑕疵，具体如下：1.电梯服务严重不合格，存在人身安全隐患，高腾公司的电梯服务在2010年之前是有人员值班的，现在没有了，这是一种欺诈业主的行为，在此之后宋臻图及其家人以及邻居尤其老人和孩子经常被电梯门夹，精神紧张；2.小区户外管理不合格，无视业主的权益和人格，2号楼门前经常被堵塞，出楼无路、入楼无门；3.高腾公司15年经常侵害业主的切身利益，不说明不公示不告知停车收费项目。在小区2号楼一楼厅内安装电视广告、长期私吞广告费、2015年来租赁收费从来没有对本楼188户业主给一个交待和说明。高腾公司起诉宋臻图欠费毫无证据，而高腾公司提供不合格服务、长期给宋臻图带来极不安全隐患，并任意侵占业主的财产和利益确是铁的事实。综上，高腾公司应该补偿服务不合格而进行的惩罚性费用1倍5000元。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）第48条、50条、51条、55条、56条，宋臻图和高腾公司之间有两年的利益往来，双方不存在欠费的问题，是消费者买服务的问题。高腾公司还曾威胁侮辱宋仁丰的人格；一直以来也没有人与宋臻图签订任何公平的合同，高腾公司提供的服务存在缺陷而且侵犯了消费者权益。一审法院审理查明：宋臻图之父宋仁丰自北京市公安局东城分局购买了×号联建住宅楼×号二居室一套（下称涉案房屋）。2000年4月13日，宋仁丰就涉案房屋向高腾公司办理了入户手续，并与高腾公司签订《房屋委托代管合同》和《物业管理公约》。该《房屋委托代管合同》及《物业管理公约》约定：宋仁丰将涉案房屋（建筑面积105.79平方米）委托高腾公司管理，宋仁丰按规定于每年3月20日以前以现金支付相关费用；物业管理服务费，首期缴纳以开发商开具的入住通知单日期起支付本年度其余各月费用，当月20日前即收全月费用，20日后从下月开始计收；以后各年费用业主应按期缴纳；小区试运行一年，暂按每平米每月1元收取管理服务费。2000年11月8日，北京市朝阳区房屋土地管理局填发涉案房屋所有权证，登记的房屋所有权人为宋臻图（建筑面积106.15平方米）。此后，高腾公司与宋臻图就涉案房屋未签订物业服务合同。但自2000年起至2010年，高腾公司均按每月每平米1元、建筑面积105.79平方米收取了涉案房屋的物业费，该房屋未存在欠付物业费的情形。现高腾公司诉至法院主张双方存在事实物业服务关系，要求宋臻图支付2011年度至2014年度拖欠的物业费，宋臻图对此予以否认，宋臻图提交了照片证明高腾公司电梯服务不合格、小区脏乱差、长期私吞广告费等，高腾公司对照片真实性保留意见，并称电梯是国家强制年检，不存在安全隐患，该小区属于老旧小区，已经管理的井井有条，门口临时停车有这种可能性，小区收费率超过了98%，停车费、广告费，小区有业主委员会，账目公开过，业委会有权审查。另宋臻图提出诉讼时效问题，高腾公司提交了案件登记表以及两份判决书（涉及高腾公司与宋仁丰、高腾公司与宋臻图供暖纠纷），证明之前高腾公司立案存在一定困难，在2014年已起诉过，而且因为供暖费等费用问题一直与宋臻图存在纠纷，宋臻图对立案登记表不认可，认为高腾公司是无理起诉所以不予立案，对原来判决不服并称与本案无关。一审法院判决认定：高腾公司与宋臻图虽未签订物业服务合同，但高腾公司客观上自2000年开始持续为宋臻图所有的房屋提供物业服务，现高腾公司作为物业服务的提供方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方收取必要的物业管理费用。关于宋臻图主张的电梯服务以及小区户外管理问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。另外宋臻图主张电梯安全隐患但未提供充分证据，假使宋臻图所述成立，高腾公司之行为即是对其小区业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为宋臻图拒付物业服务费的依据。关于宋臻图抗辩的公共区域广告问题，应由小区业主委员会代全体业主行使权利，个别业主无权代表全体业主行使公共收益冲抵。关于宋臻图抗辩之诉讼时效问题，物业服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，物业管理、业主拖欠物业费亦是一个连续的、不间断的过程，除物业服务单位明显怠于行使追索物业服务相关费用的权利外，应当认定物业服务单位在持续主张权利。本案中，高腾公司提供证据证实其曾通过诉讼方式向宋臻图催要过物业服务费，因此对宋臻图提出的部分诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，该院不予采纳。综上，结合双方陈述及证据，宋臻图之抗辩均不构成其不交纳物业费之理由，高腾公司要求宋臻图支付拖欠物业费之请求，理由正当，该院予以支持。因高腾公司与宋臻图未签订书面物业服务合同，双方未就滞纳金的支付进行约定，故高腾公司要求宋臻图支付滞纳金之诉请缺乏依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、宋臻图于判决生效之日起7日内支付高腾公司2011至2014年度物业费5077.92元；二、驳回高腾公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。宋臻图不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.一审法院无视宋臻图提供的证据，不去北四环东路106号院做实地调查，未做公允判决。2.一审法院明知宋臻图从未与高腾公司签订过任何合同，却断然作出无依据的错误判决。一审法院在判决中认可双方未签订物业服务合同，故本案并非物业服务合同纠纷，但一审法院仍然主观臆断，不按《中华人民共和国产品质量法》（以下简称《产品质量法》）和《消费者权益保护法》依法判决。3.一审法院无视消费者生命安全，未采纳宋臻图的主张，反指责宋臻图未提供充分证据。2010年以前涉案房屋所在小区的电梯安排专人上岗操作，2010年后高腾公司偷工减料，擅自撤销了电梯操作工岗位，此行为不仅提供了不合格的服务，而且造成电梯安全隐患。4.一审法院不公正、不公平地提出“事实服务”，没有服务合同、服务标准，无法认定高腾公司的服务是合格的。5.一审法院用“全体业主”和“业主委员会”来混淆主次、转移视线，为高腾公司开脱。宋臻图主张电梯安全隐患，个体维权也应该被尊重，不能剥夺宋臻图个体的正当权利。6.宋臻图在一审庭审中从未主张冲抵，而是强调高腾公司提供严重不合格的服务存在侵权行为，要求高腾公司给予赔偿。综上，宋臻图上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回高腾公司的一审诉讼请求；2.请求依据《产品质量法》和《消费者权益保护法》确认高腾公司提供的是不合格服务（产品），并判决其赔偿宋臻图一倍以上的罚款即人民币6000元；3.高腾公司与宋臻图签署第一份公平、公正维护双方合法权益的物业合同，特别提醒高腾公司再不要主体不分，拿出非宋臻图签署的合同来混淆视听。宋臻图向本院提交了以下证据予以证明：2015年10月11日拍摄的4张涉案房屋所在小区的照片，用以证明涉案小区出楼无门、入门无路，小区道路堵塞。高腾公司服从一审法院判决。其针对宋臻图的上诉理由答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意宋臻图的上诉请求，请求维持原判。经本院庭审质证，高腾公司对上述照片的真实性、证明目的均不予认可。本院认为，宋臻图称其提交的照片拍摄于2015年10月，而高腾公司主张的是2011年至2014年度的物业费，故上述照片与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有房产证、《物业管理公约》、照片以及当事人一、二审陈述意见等在案佐证。本院认为：高腾公司与宋臻图虽未签订物业服务合同，但高腾公司自2000年开始为宋臻图所有的房屋提供物业服务，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系。高腾公司作为物业服务的提供方，有权基于其提供服务向物业服务的接受方收取必要的物业管理费用。宋臻图以高腾物业未与其签订书面合同为由不交纳物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。宋臻图主张高腾公司的物业服务不合格、存在安全隐患，但其就此未能提交充分有效的证据予以证明，故本院对其第1项上诉请求不予支持。另，关于宋臻图的第2项和第3项上诉请求，因宋臻图在一审中并未提出反诉，故其可另行解决，本院不予处理。但是应当指出的是，高腾公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平和质量，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。综上，一审法院判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由宋臻图负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费50元，由宋臻图负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　巴　　晶　　焱代理审判员　霍　　思　　宇代理审判员　王　　　　　　奔二〇一五年十月十六日书　记　员　郭莹书记员王天冕更多数据：