（2014）澄滨民初字第1458号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-08-26
案件名称
张晨与吴新俭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江阴市人民法院
所属地区
江阴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张晨,吴新俭
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十三条第一款，第二百三十五条，第十条第一款
全文
江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2014）澄滨民初字第1458号原告张晨。委托代理人张才良。委托代理人周建华，江阴市城西法律服务所法律工作者。被告吴新俭。委托代理人胡斌、卢守秋，江苏申越律师事务所律师。原告张晨诉被告吴新俭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，先由代理审判员卞钱忠适用简易程序，于2014年9月10日、2014年10月9日两次公开开庭进行了审理，原告张晨的委托代理人张才良、周建华，被告吴新俭及其委托代理人胡斌、卢守秋到庭参加了诉讼。后本案于2014年10月24日转入普通程序，依法组成合议庭，于2014年11月17日第三次公开开庭进行了审理，原告张晨的委托代理人张才良、周建华，被告吴新俭及其委托代理人胡斌、卢守秋到庭参加了诉讼。2015年4月15日，本案第四次公开开庭审理，原告张晨的委托代理人张才良、周建华，被告吴新俭的委托代理人徐梦潇、卢守秋到庭参加了诉讼。2015年6月2日，本案第五次公开开庭审理，原告张晨的委托代理人张才良、周建华，被告吴新俭及其委托代理人胡斌、卢守秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张晨诉称：2009年3月30日，吴新俭因开设江阴市家宝名家具商场需要向他承租位于江阴市河北街188号1至4楼营业房及房内设备，租赁期限5年，从2009年4月10日至2014年4月10日止，租金为每年300万元（不含税）。2011年4月19日，吴新俭又向他承租江阴市河北街188号5楼营业房，租赁期从2011年4月10日至2014年4月10日止，租金为每年66.6667万元（不含税）。上述两份合同共计租金为1700万元（不含税）。合同第二条第5款明确约定：“甲方于乙方交付租金时开具同等金额的收款收据，乙方需要税务发票时，税费由乙方自理”。2013年，吴新俭要求他开具全部房租金发票，他于2013年12月2日通过江阴地税局向吴新俭开具了1700万元房租金发票，缴纳税金85万元，但吴新俭至今未将房租金发票的85万元税金支付给他。同时，租赁合同第四条约定：“乙方应当对甲方提供的房屋及设施、设备做好正常的日常维护、保养，费用由乙方自理，以确保该设备、设施的完整性及正常运作”。但吴新俭在承租期间对8台自动扶梯、1台货梯没有进行维保，且向国家有关部门申请了停用；对中央空调、消防控制中心、灭火器未进行维保；对损坏的消防应急灯、指示牌未进行更换。吴新俭搬出后，对于租赁期间进行的装饰装潢未予拆除、恢复原状；对原租赁房屋顶楼“良晨房产”的霓虹灯广告牌拆除后未予恢复。因吴新俭未能妥善履行交接手续，将租赁房屋内的设施设备恢复原状，导致该房屋至今无法出租。故诉至法院，请求法院判令：1、吴新俭立即支付代垫房租税金85万元；2、吴新俭将承租房内的设施、设备维修之正常使用状态，否则赔偿损失245030元；3、承担本案诉讼费。庭审中，张晨增加、变更诉讼请求为：1、吴新俭立即支付代垫房租税金85万元；2、吴新俭立即支付因拆除租赁房的装潢产生的人工费9万元；3、吴新俭将承租房内的8台自动扶梯、1台货梯恢复使用，否则承担550元/台的检测费及16000元/年的维保费；4、吴新俭将承租房内的3台冷冻水泵、1台冷却水泵恢复至正常使用状态，否则承担2000元检测费、36870元冷冻水泵更换费、15160元冷却水泵更换费、3000元管道清理费；5、吴新俭将承租房内的消防中央控制器移位至租赁前状态，否则承担25000元的移位费；6、吴新俭将承租房内的90瓶灭火器重新冲装，否则承担40元/瓶的冲装费；7、吴新俭将租赁房外墙的广告牌全部清理干净，否则承担5000元清理费；8、吴新俭赔偿租赁房顶楼原“良晨房产”的霓虹灯广告设施费29万元；9、吴新俭支付自2014年4月10日至实际交房之日按3666667元/年计算的租金。被告吴新俭辩称：张晨的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。1、关于税费的负担，他不应该承担税金85万元。从诉状上看，张晨要求他承担税金的依据是2009年3月30日双方签订的租赁合同的第二条第5款。首先，该条款违反我国相关的税法规定。根据税法规定，对出租房屋获取租金所应缴税的纳税义务人是出租方，计税基数是出租人向承租人收取的租金。张晨在合同中做上述约定，明显有非法转移纳税义务的企图，故该条款属于无效条款。根据合同法的规定，无效的合同条款自始没有法律约束力。退一步讲，即使该条款有效，该条款的前提是“如乙方需要税务发票，税费由乙方自理”。双方自2009年3月30日签订房屋租赁合同，约定租金每半年支付一次。根据税法规定，出租方应于每收取一次租金就开具一次发票。他每次都按期支付租金，但从未要求开具过任何发票。根据两份租赁合同的约定，张晨免除了装修期间的租金，所以实际支付的租金并不是1700万元。张晨一次性开具1700万元的发票，不符合实际。据了解，张晨是在第三人的举报下才去开具的发票，故即使租赁合同中的条款有效，应由张晨举证证明他曾要求其开具发票以及交付发票的事实。2、关于租赁房屋装潢拆除费用。张晨将租赁房屋交付给他的时候并不是毛坯状态，张晨提供的拆旧协议中也未明确哪些是他承租的，哪些是其它承租方承租的。合同第四条第6款约定“租赁期满，乙方如期交还承租房屋，乙方在承租期内添置的设备、设施，乙方可拆除”。故根据该条款约定，他可以拆除也可以不拆除。张晨在收回房屋后自行拆除成毛坯状态产生的费用应由其自行承担。3、关于租赁房屋内设备设施问题。2014年4月10日，两份租赁合同均到期，他于2014年3月10日前就陆续搬离完毕，并于2014年4月10日当天当着民警的面办理了交接手续。在交接完后，张晨也未以任何形式提出任何异议。自合同到期到张晨起诉之日，长达几个月，中间存在很多变数。张晨现在称租赁物存在所谓的一系列问题，是设施设备在使用后的正常合理损耗，也有可能是张晨自己的原因造成的，故他不应该承担责任。4、关于2014年4月10日后的租金。2014年4月10日合同到期，双方于当天办完交接手续，他将租赁物交还给了张晨，他与张晨之间也不存在任何续租的合意。2014年4月10日租赁到期前，他就已经搬离承租房屋，根本就没有继续占用承租房。张晨在诉讼请求中也主张了租赁房屋内的拆除装饰装潢的相关费用，这更能说明租赁房屋已经交付给了张晨。即使租赁房内的设施设备存在一些问题，也可能是交接之后因张晨自己的原因导致的，且张晨没有采取措施减少其损失的扩大，该项诉讼请求不应得到支持。经审理查明一:原江阴市家宝名家具广场（已注销）的工商登记业主为吴新俭。位于江阴市河北街188号房产的所有权人为张晨。2009年3月30日，张晨与吴新俭签订一份房屋租赁合同，主要约定：一、张晨将其名下的位于江阴市河北街188号1-4楼及该房屋的外墙立面、房屋户外部分场地使用权出租给吴新俭；租赁期限为五年，自2009年4月10日至2014年4月10止；租金为每年300万元，每半年支付一次；张晨同意免除吴新俭从2009年4月10日至2009年7月10日共计3个月的装修期租金。二、张晨于吴新俭交付租金时开具同等金额的收款票据（如吴新俭需税务发票，税费由吴新俭自理）。三、吴新俭需对房屋进行装修、改造、添附设施设备的，费用由其自行承担，但必须保障房屋和原有消防、电梯、空调、水、电等设备、设施无损坏。对张晨提供的房屋与原有设施、设备，吴新俭应做好正常的日常维护、保养，费用由吴新俭自理，以确保该设备、设施的完整性及正常运作。如因吴新俭未尽责任或其他过错，造成房屋及设备、设施损坏，需承担赔偿责任。四、租赁期届满，吴新俭如期交还承租房屋，吴新俭在承租期内添置的设备、设施，吴新俭可拆除，但不得损坏原房屋结构，并恢复租赁房屋时的原状，否则赔偿损失。五、楼顶不属于本合同承租范围，楼顶固定广告位应优先给吴新俭使用，费用另行协商。在租期内，吴新俭在承租房墙上原有设计广告牌上制作广告，可自主操作。六、按照本合同需要发出的全部通知及双方的文件往来等，应以书面形式进行，任何一方收到对方文件后，七日内不予回复，视为认可该文件的效力。合同还约定了其它事项。2009年10月9日，张晨将租赁房屋交付给吴新俭，双方签署了租赁房交接清单及补充协议，主要约定：位于江阴市河北街188号1-4楼约12700平方米的营业房已移交；六台自动扶梯（含四组变频器）、货梯一台已移交运行正常，除自然损耗外电梯在租赁期满移交张晨时必须保持运行正常；中央空调系统除一台冷却泵不能正常工作外，其余全部正常运行；消防灭火系统已移交，50只存放灭火机的箱厨内装100只4公斤灭火机；在租赁期内，租赁范围内的水、暖设备、空调设备、电梯设备由吴新俭负责维护、保养，费用由吴新俭承担，租赁范围以外的上述设备吴新俭不承担任何义务和责任。此后，吴新俭对租赁房屋进行装修后，作为原江阴市家宝名家具广场的营业用房。2011年4月19日，张晨与吴新俭又签订一份房屋租赁合同，主要约定：一、张晨将江阴市河北街188号第五层全部出租给吴新俭经营家具，同时同意将第五层顶上的广告位（目前空缺部位）及时代超市东南角的广告位租赁给吴新俭使用；二、双方一致确认上述房屋及广告位的年租金为66.6667万元，租赁期限从2011年4月10日至2014年4月10日止；张晨同意免除吴新俭装修期间租金10万元整；三、承租期间租房内的消防责任由吴新俭承担，由此产生的费用由吴新俭支付；四、双方一致同意，租金的支付方式、双方的权利义务、合同的解除与终止、违约责任、免责条件、其他约定、合同的补充与变更等合同内容，均与2009年3月30日订立的《房屋租赁合同》的内容相同。查明二：2011年9月21日，张晨通过信函方式向吴新俭发出一份通知，主要内容为：我单位已按照房屋租赁合同约定将消控中心、中央空调、灭火机、排烟风机、屋外停车场、六楼广告牌全部移交，现使用中出现了问题，请及时维护维修，保障上述设施、设备的正常安全使用：1、你单位对消控中心既未按《消防法》规定派人值班，也不对消控中心设备进行维护，存在重大的安全隐患，故特书面通知，将你单位使用的消控中心分割出去，自行管理、自行维护，否则引起的后果自负；2、按照灭火机的维护及使用规定，灭火机的药液应当定期更换，零部件应定期维护。但你单位使用了二年半，至今未更换药液，也没有定期维保，请接通知后立即更换灭火机内的药液；3、中央空调很少使用，今年根本没有使用，经询问，中央空调如果长期不使用，应当积极进行维保，保障系统正常，维保费约7000-8000元，请接通知后做好维保工作等。查明三：租赁合同签订后，原江阴市家宝名家具广场与江阴蓝菱电梯工程有限公司签订了电梯委托保养协议，主要约定：江阴蓝菱电梯工程有限公司负责为原江阴市家宝名家具广场保养8台自动扶梯、1台货用电梯；协议期限从2010年1月1日至2013年12月31日止；费用为16000元/年（不含税）。此后，在租赁期间，原江阴市家宝名家具广场向无锡市江阴质量技术监督局申请停用了六台扶梯。查明四：2013年12月2日，张晨向江阴地税局就房屋出租所得申报纳税并开具发票，载明付款方为吴新俭，收款方为张晨，开票项目为房租费，金额1700万元，税率税额85万元。查明五：2014年4月10日前的房屋租金1615万元，吴新俭已全部支付给张晨。2014年4月10日，两份租赁合同到期，吴新俭一方的工作人员与张晨一方的工作人员因租赁房屋的交接发生纠纷，吴新俭一方人员报警后，将租赁房屋的钥匙交付给了张晨方。查明六：2014年6月19日，张晨与钱利、荣义云签订拆旧协议，主要约定钱利、荣义云承接江阴市河北街188号原江阴市家宝名家具广场（含华夏银行）1-5楼的全部拆旧工程；工程款总价10万元。2014年8月16日，钱利出具收条一份，载明：收到张晨支付的江阴市河北街188号（家宝名家具广场1-5楼）拆旧报酬10万元。2014年7月30日，张晨诉至本院。审理中，本院于2015年4月9日组织双方当事人到租赁房屋现场进行勘验，查明以下内容：此前，江阴市河北街188号1-5楼部分出租给了吴新俭，部分出租给了华夏银行，现该租赁房屋1-5楼内的装饰装修已全部拆除；租赁期间，原中央消防控制中心进行了分离和移位，分别由吴新俭和华夏银行承担了各自的消防控制设施费及移位费；租赁房屋内部分泡沫灭火器于2011年12月份冲装，部分于2013年7月10日冲装；租赁房屋朝北的外墙及门面上的广告尚未拆除；租赁房屋顶楼的广告位上显示家宝家具广场。2015年4月15日，张晨向本院提出申请，要求对租赁房屋内中央空调的水泵是否损坏及修复费用进行司法鉴定。经本院组织双方调解，张晨与吴新俭就租赁房屋内的中央空调水泵损失问题以及灭火器的冲装费用达成一致意见，由吴新俭承担中央空调水泵修复或更换的费用25000元及灭火器重新冲装费用1800元。以上事实，有房屋产权证、房屋租赁合同、补充协议、通知、特种设备停用申请、电梯委托保养协议书、拆旧协议书、收条、发票及双方当事人的陈述在卷予以证明。对于张晨诉请的中央空调水泵损失问题、灭火器的冲装费用，双方已达成一致意见，系双方真实的意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。本案双方当事人主要争议的是：一、因房屋租赁所产生的租金税费的负担；二、租赁房屋内装潢拆除费用的计算与负担；三、租赁房屋内电梯的恢复使用及维保费用的负担；四、租赁房屋内已分离的消防控制设施是否应予恢复；五、租赁房屋外墙的广告清理问题；六、吴新俭是否应赔偿张晨租赁房屋顶楼原良晨房产的广告制作费；七、自2014年4月10日后，吴新俭是否还应支付租金。关于第一个争议焦点，因房屋租赁所产生的租金税费的负担。本院认为，吴新俭需要承担税金80.75万元。理由如下：依法纳税是法人、其他组织和自然人应尽的法定义务。国家税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，对于实际由谁缴纳税款并未作出禁止性规定。出租方通过协商的方式将税费转由承租方负担并不会损害国家利益，该约定属于当事人意思自治的范畴，法律不应予以禁止。本案中，双方在2009年3月30日的房屋租赁合同第二条第五款约定，“甲方（即张晨）于乙方（即吴新俭）交付租金时开具同等金额的收款票据（如乙方需税务发票税费由乙方自理）”。对于这一条款，首先，从效力上看，该约定并未排除出租人依法纳税的义务，应为合法有效；其次，从表述上看，根据“如乙方需税务发票，税费由乙方自理”的表述，说明双方在2009年3月30日租赁合同中约定的租金为不含税价；尽管2011年4月19日的租赁合同中没有约定税费承担方式，但约定了双方的权利义务等内容与2009年3月30日订立的房屋租赁合同相同，由此可见，2011年4月19日约定的租金亦为不含税价；再次，从税费承担上看，该约定表面上为附条件民事法律行为，即吴新俭需要税务发票的条件成就时，吴新俭才承担税费。但如前所述，纳税是每个公民应尽的法定义务，是否需要发票与应否纳税之间并无关联，即使吴新俭不需要发票，也应缴纳相应的税款。吴新俭共计向张晨支付租金1615万元，根据《无锡市个人出租房屋税收管理办法》第一条第3款，应以5%的综合税率计征税款，共计80.75万元。张晨以1700万元向税务局申报纳税，超过吴新俭应承担的纳税基数，超过部分，应由张晨自行承担。关于第二个争议焦点，租赁房屋内装潢拆除费用的计算与负担。本院认为，吴新俭不需要承担拆除装潢产生的人工费。理由如下：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，对装饰装修物，有约定的，应根据当事人的约定处理。根据2009年3月30日租赁合同第四条第2款、第6款的约定，“吴新俭需对房屋进行装修、改造、添附设施设备的，费用由吴新俭自行承担；在租赁期满后，吴新俭如期交还承租房屋，在承租期内添置的设备设施，吴新俭可拆除，但拆除不得损坏原房屋结构，并恢复原状”。该条约定明确租期届满后吴新俭可以拆除添置的设备设施，而不是必须拆除；在吴新俭拆除添附的前提下需不损坏房屋结构，并恢复原状。故吴新俭在租期届满后未拆除添附，不违反双方约定。即使租赁期满后吴新俭应当拆除装潢，对于拆除的费用在双方协商不成的情况下也应当进行评估，但张晨自行委托第三方进行拆除，具体的装潢已不存在，导致该项费用目前亦无法确定，该不利后果应由张晨自行负担。关于第三个争议焦点，租赁房屋内电梯的恢复使用及维保费用的负担。本院认为，根据2009年10月9日双方签订的补充协议，在租赁期满后，除自然损耗外，电梯移交张晨时必须保持运行正常。根据特种设备停用申请显示，吴新俭在租赁期间向无锡市江阴质量技术监督局对其中6台自动扶梯申请了停用，其在租期届满移交租赁物时，应当对停用的电梯向有关部门申请予以恢复使用并承担相应的检测费用。原江阴市家宝名家具广场与江阴蓝菱电梯工程有限公司签订的电梯保养协议于2013年12月31日就已到期，吴新俭亦未提供证据证明此后对电梯进行了维保。故吴新俭应承担自2014年1月1日至2014年4月10日的电梯维保费用。张晨起诉时主张的16000元/年的维保费与江阴市家宝名家具广告签订的保养协议上的标准一致，本院据此作为电梯维保费用的计算基数。故吴新俭应承担维保费4000元。关于第四个争议焦点，租赁房屋内已分离的消防控制设施是否应予恢复。本院认为，租赁房屋内已分离的消防控制设施吴新俭可不予恢复。张晨于2011年9月21日向吴新俭发出通知，要求吴新俭将其使用的消控中心分割出去，自行管理和维护，即吴新俭是根据张晨的指示将消控中心分离出去，其后果应由张晨承担。原消防控制系统分割成了华夏银行及吴新俭管控的两部分，现该两部分的消控设备足以控制租赁房屋内的消防系统。故对张晨要求吴新俭恢复消控系统的诉讼主张，本院不予支持。关于第五个争议焦点，租赁房屋外墙的广告清理问题。本院认为，租赁房屋外墙的广告吴新俭可不予清理。理由如下：租赁房屋外墙广告同属于吴新俭在租赁期间对租赁房屋进行的装饰。首先，根据2009年3月30日的租赁合同，租赁房屋外墙原本就有广告；其次，从租赁合同所作的约定来看，租赁期满后，未形成附合的装饰装修物所有权应属于吴新俭，吴新俭可自主决定拆除还是放弃。现吴新俭明确表示予以放弃，系对自主权利的处分，也未违反双方的约定。因此，对张晨的该项诉讼主张，本院不予支持。关于第六个争议焦点，吴新俭是否应赔偿张晨租赁房屋顶楼原良晨房产的广告制作费。本院认为，吴新俭不应赔偿租赁房屋顶楼原良晨房产的广告制作费。根据2011年4月19日的租赁合同，该合同的租金包含了租赁房屋五楼及顶层广告位两项租赁费用。租赁广告位后，对广告位上原广告内容进行重新更换是符合合同目的的应有之意。现租赁期满后，广告位依旧完好，仅是广告内容由原来的“良晨房产”变更为了“家宝家具”，但无论是在2009年3月30日的租赁合同还是在2011年4月19日的租赁合同中，双方都未约定吴新俭在租赁期满后必须将广告内容予以恢复。张晨要求吴新俭赔偿原良晨房产的广告制作费，没有依据，本院不予支持。关于第七个争议焦点，自2014年4月10日后，吴新俭是否还应支付租金。本院认为，吴新俭不应再支付2014年4月10日后的租金。理由如下：截止2014年4月10日，两份合同租赁期均已届满。双方在庭审中也一致认可，吴新俭在2014年4月10日前已搬离租赁房屋。尽管双方对于房屋交接产生争议导致报警，但2014年4月10日，吴新俭已将房屋钥匙交还给了张晨。在此以后，吴新俭不实际控制租赁房屋，双方也没有达成新的租赁合意。张晨以吴新俭未妥善交接为由要求其承担2014年4月10日以后的房租金，于法无据，且张晨在本案中就租赁房屋交接时存在的各项问题也向吴新俭提出了主张，故对张晨的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，本案所涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，且合法有效。双方均应本着诚实信用的原则按照合同约定全面履行自己的义务。吴新俭未能按约支付税金，也未对空调、电梯等设施设备及时维保，确保设备正常运行，其应承担修复、赔偿等相应的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条之规定，判决如下：一、被告吴新俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张晨垫付的房租税金80.75万元。二、被告吴新俭应于本判决发生法律效力之日起十日内对原江阴市家宝名家具广场在租赁期间申请停用的六台自动扶梯向江阴市质量技术监督管理局申请恢复使用并承担相应的检测费用。三、被告吴新俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张晨电梯维保费4000元。四、被告吴新俭应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张晨中央空调水泵维修、更换费用25000元。五、被告吴新俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张晨泡沫灭火器冲装费1800元。六、驳回原告张晨其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32550元（张晨已预交），由张晨负担21330元，由吴新俭负担11220元。吴新俭于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付张晨11220元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长 龚理坚代理审判员 卞钱忠人民陪审员 陶一鸣二〇一五年十月十六日书 记 员 陶晓萍本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 更多数据：搜索“”来源：