（2015）灵民初字第01865号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-08-02
案件名称
安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司与张玉娣、岳标商品房买卖合同和物权保护纠纷一审民事判决书
法院
灵璧县人民法院
所属地区
灵璧县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司,张玉娣,岳标
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国物权法》：第三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2015）灵民初字第01865号原告：安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司，住所地灵璧县。法定代表人：刘辉，系公司董事长。委托代理人：陈晨，安徽山石律师事务所律师。委托代理人：朱邦兴，安徽山石律师事务所律师。被告：张玉娣，女，48岁，汉族，住江苏省常州市武进区。被告：岳标，男，1974年1月2日生，汉族，居民，住安徽省灵璧县。委托代理人：罗飞，安徽鑫光律师事务所律师。委托代理人：宋文号，安徽鑫光律师事务所律师。原告安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司（以下简称宏景公司）因与被告张玉娣、岳标商品房买卖合同和物权保护纠纷一案，于2015年6月15日向本院起诉。本院于2015年6月15日受理后依法由审判员李朝刚担任审判长、与审判员程仁山、人民陪审员刘钊组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭审理了本案。宏景公司的委托代理人朱邦兴、被告岳标的委托代理人罗飞、宋文号到庭参加诉讼。被告张玉娣经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏景公司诉称：2012年6月19日，张玉娣与宏景公司签订一份住宅认购书，房屋位于宏景-君临天下小区第26幢3单元301室。认购书约定，签订时买受人应支付定金1万元，于签订认购书之日起7日内签订商品房买卖合同，逾期，宏景公司无需通知买受人，有权单方面解除认购书，并将房屋另行处置，所收定金不予返还。张玉娣在交付定金后，未按约定期限签订商品房买卖合同，按照约定，宏景公司与张玉娣之间的认购书已解除。岳标在未取得产权的情况下占用宏景公司的房屋，已构成侵权。为此，宏景公司具状起诉，请求解除宏景公司与张玉娣在2012年6月19日签订的宏景-君临天下小区第26幢3单元301室商品房认购书；张玉娣、岳标停止侵害、返还宏景-君临天下小区第26幢3单元301室房屋；张玉娣、岳标赔偿宏景公司经济损失5万元；张玉娣、岳标承担本案诉讼费用。张玉娣未提交答辩意见。岳标辩称：本案中宏景公司的诉求涉及两个法律关系，不应在本案中一并处理；宏景公司不是涉案房屋的权利人，不具备本案诉讼主体资格；宏景公司与张玉娣签订的认购书具备商品房买卖合同的主要要件，应认定为商品房买卖合同；宏景公司指定的物业公司将房屋钥匙交给张玉娣，并与张玉娣签订物业协议，收取物业费，转移占有应视为交付；张玉娣将房屋转让给岳标，岳标已支付合理对价，并占有使用，岳标是善意取得；请求驳回宏景公司的诉讼请求。宏景公司向本院提交了一份2012年6月19日签订的君临天下-商品房认购书，证明：认购书既不是预售合同也不是买卖合同；认购书约定买受人应在签订认购书之日起7日内与出卖人签订商品房买卖合同，未能在上述期限内签署预售合同，或者不履行认购书约定的条件，则出卖人无需通知买受人，有权单方面解除认购书；交付的1万元是定金，不是购房款。岳标发表质证意见为：认购书的内容具备商品房销售管理办法规定的商品房销售的主要内容，应该视为商品房买卖合同；认购书客户签字处的签名不能确定是张玉娣本人所写，认购书的内容有涂改的痕迹；岳标不是认购书的相对人；张玉娣和宏景公司签有商品房买卖合同，合同原件已交给宏景公司在房产局备案；1万元是购房款还是定金应该以收据上写明的为准。岳标向本院提交了下列证据：1、收据4张，证明：2012年6月19日，宏景公司收取张玉娣房款1万元，而不是定金或者认购金；2013年3月2日，物业公司收取了张玉娣垃圾清运费、电费、装修押金、物业费等费用。2、家庭装修施工许可证，住宅使用说明书，业主手册，证明：2013年3月2日，宏景公司委托物业公司向张玉娣交付房屋，同意张玉娣装修，同时把住宅使用说明书及业主手册交给张玉娣。3、业主陈虎收据和业主手册，证明：张玉娣持有的家庭装修施工许可证，住宅使用说明书，业主手册是真实的；涉案房屋已经转让给陈虎，并且已经办理了房屋所有权转移登记手续。4、2012年6月19日的房屋转让协议及收条，证明：岳标是善意取得房屋。宏景公司发表质证意见为：对以上证据的真实性不持异议，但是需要说明的是1万元是定金，不是购房款，收据上写成购房款是宏景公司工作人员笔误造成的；宏景公司没有委托物业公司向张玉娣收取物业等费用，也没有向张玉娣交付房屋，物业公司和宏景公司是两个主体，收取张玉娣物业等费用，与宏景公司无关。根据当事人举证、质证意见，本院认证意见为：宏景公司提交与张玉娣之间签订的认购书，证明张玉娣打算购买宏景公司开发的商品房，岳标不持异议，本院经审查予以确认。对岳标提交的证据1、2、3、4，宏景公司不持异议，本院经审查予以确认。本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：2012年6月19日，张玉娣与宏景公司签订一份君临天下-商品房认购书，认购书约定，房屋位于宏景-君临天下小区第26幢3单元301室，面积98.32平方米，价款390330元。同日，张玉娣交付房款1万元。2013年3月2日，涉案房屋所处小区物业公司收取了张玉娣垃圾清运费、电费、装修押金、物业费等费用，并向张玉娣颁发了家庭装修施工许可证、业主手册及物业管理服务协议。另查明：涉案房屋的登记权利人是陈虎。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：1、宏景公司与张玉娣之间签订的商品房认购书的性质；2、如何确定本案案由；3、宏景公司要求解除与张玉娣之间的商品房认购书事由是否成立；4、宏景公司要求返还房屋、赔偿损失的理由是否成立。一、宏景公司与张玉娣之间签订的商品房认购书的性质。宏景公司与张玉娣之间签订的商品房认购书，明确了拟购商品房的位置、面积、价款，已经具备商品房买卖合同的主要要件，可以认定为商品房买卖合同。二、如何确定本案案由。最高人民法院关于民事案由的规定中指出，同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。本案中诉争的两个法律关系，不属于主从关系，故本案案由应定为商品房买卖合同和物权保护纠纷。三、宏景公司要求解除与张玉娣之间的商品房认购书事由是否成立。合同目的不能实现是合同解除的根本原因，本案中的房屋已经转让给陈虎，且办理了房屋所有权转移登记手续，一处房屋不能设立两个所有权，因此，宏景公司与张玉娣之间的商品房买卖合同客观上已不能履行，合同目的不能实现。因此，宏景公司与张玉娣之间的商品房买卖合同应予解除。鉴于张玉娣未到庭参加诉讼，合同解除的过错责任及因此发生的损失可另行主张。四、宏景公司要求返还房屋、赔偿损失的理由是否成立。宏景公司不是涉案房屋的权利人，无权要求岳标、张玉娣返还房屋、赔偿损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国物权法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司与被告张玉娣之间签订的宏景-君临天下小区第26幢3单元301室商品房认购书。二、驳回原告安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长 李朝刚审 判 员 程仁山人民陪审员 刘 钊二〇一五年十月十六日书 记 员 周 祥附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”