（2014）浦民一（民）重字第43号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-01-05

案件名称

余文海、周丽仙与上海绿地施湾置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

余文海,周丽仙,上海绿地施湾置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2014）浦民一（民）重字第43号原告余文海，男，1971年1月1日生，汉族，住上海市松江区。原告周丽仙，女，1973年1月9日生，汉族，住上海市松江区。上述两原告的共同委托代理人程耀祖，上海成通律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人蒋春，上海成通律师事务所律师。被告上海绿地施湾置业有限公司，注册地上海市浦东新区，经营地上海市徐汇区。法定代表人徐荣璞，总经理。委托代理人洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人史琪敏，北京大成（上海）律师事务所律师。原告余文海、周丽仙诉被告上海绿地施湾置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月31日作出（2014）浦民一（民）初字第3122号民事判决。后余文海、周丽仙不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2014年11月28日裁定撤销原审判决、发回重审。本院于2014年12月10日重新立案后，另行组成合议庭，于2015年1月14日、2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告余文海及两原告的共同委托代理人程耀祖，被告的委托代理人洪维争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余文海、周丽仙共同诉称，2012年5月18日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告向被告购买上海市浦东新区施镇路256弄1.4.5号1层111室房屋（以下简称系争房屋），房屋暂测建筑面积为99.02平方米，其中套内建筑面积为60.85平方米，公用分摊建筑面积为38.17平方米，房屋建筑层高4.5米。在原告支付了部分购房款后，发现被告在原告所购系争房屋内，私自安装巨型金属管道，致使原告购买系争房屋的三分之一实际可用的套内建筑面积遭受严重影响。同时被告擅自变更房屋的建筑设计、私自侵占公摊面积对外出租，被告侵占的公摊面积分摊到原告这里就折合10平方米以上。上述问题出现后，原告多次和被告协商，被告明确拒绝拆除系争房屋内的巨型金属管道，并不做任何解释，另外被告承认侵占了原告的10平方米以上的公摊面积，但拒绝拆除、恢复原状。原告认为，被告的行为严重违反了双方签署的预售合同及相关法律规定，由此原告提起诉讼，请求：1、要求原、被告签订的《预售合同》予以解除；2、被告退还原告已经支付的购房款人民币98万元（以下币种相同）；3、被告赔偿原告违约金及房屋差价损失30万元（根据合同约定房价款3，250，800元的1%，以980，000元为本金从2012年5月18日开始至判决生效之日依照银行的同期贷款利率标准计算的利息以及房屋上涨的差价损失200，000元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告绿地公司辩称，原告确实于2012年5月18日向被告支付了房款总计98万元，之后并未履行过付款义务，被告认为双方签署的预售合同真实合法有效，原告不存在法定解除或协议解除的任何事由，被告不同意解除预售合同，由此不存在退还原告支付的房款并赔偿原告违约金及相关损失。从原告的主张上看，就违约金和实际赔偿原告不能同时主张，如果双方有约定应该严格按照合同约定，就系争房屋有否上涨和上涨幅度代理人不清楚，不确认原告存在实际损失20万元。关于原告表示现在系争房屋的实测面积和合同约定的暂测面积误差超过3%的情况不存在，根据相关部门的测量，系争房屋的实测建筑面积为99.44平方米，原告不具有解除权。对于系争房屋内安装金属管道的事实被告认可，但该不属于预售合同第八条所约定的房屋建筑设计变更，建筑设计变更需要相关部门的批准和备案，管道在房屋设计时就存在。房屋竣工和设计是一致的，且管道也是必须的附属设施。另外原告也没有证据证明被告侵占了其公摊面积，即使存在该情况，也不属于被告改变建筑设计的范畴，该仅是业主和开发商对于物权使用约定，不存在被告擅自变更建筑设计，原告不具有合同约定的解除权。综上，被告不同意原告所有的诉请。经审理查明，2012年5月18日，绿地公司（甲方）作为卖方与余文海、周丽仙（乙方）作为买方订立《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，规划用途为商业，房屋单价为每平方米32，829.73元，暂测房屋建筑面积99.02平方米，其中套内建筑面积为60.85平方米，公用分摊建筑面积为38.17平方米；暂定总价为3，250，800元；乙方于2012年5月18日前，支付甲方房款980，000元，2012年7月15日前，支付房款650，800元，2012年8月15日前，乙方付清余款1，620，000元；乙方若未按照本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除合同，……；在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，……甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3%（包含＋3%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方解除本合同，……；乙方行使合同约定的单方面解除合同权利时，应书面通知甲方，甲方在收到乙方的书面通知之日起45天内将已付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿责任为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方；甲方定于2013年5月31日前将房屋交付乙方；乙方应在付清全部房款即其他与购房相关的应由乙方支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则甲方交付期可相应推迟；签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，……甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同；条款中“建筑设计变更”单指合同生效后，甲方对本合同附件二“该房屋建筑设计及平面图”明示的内容因改动而产生的变化，但由于甲方为配合法规、规章、政府部门的命令、通知以及不可抗力因素而对乙方所购房屋作出的设计变更或变化及对乙方使用该房屋无任何不利影响的除外；甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意，甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款0.05%违约金；小区内所设的箱变、开关站、街坊变电站、配电分支箱、有线电视箱、水泵房、煤气调压站、车库安全疏散口、排风竖井、垃圾站等设施的位置，以政府及电力、煤气等相关部门最终确定为准，本合同附件四及展示模型所示位置仅供参考，若有所变动，乙方表示充分理解，甲方不构成违约；……另在合同中所粘贴的一层平面图，文字表示“型图仅表示单元室内分隔布置，没有表示室外可能存在的装饰构件，……设施位置以政府部门批文为准，若放置室内，小业主不得擅自移动或拆除”；《预售合同》附件二为“该房屋建筑设计及平面图”，《预售合同》附件三为“该房屋建筑结构、装修及设备标准”，均未提及系争房屋建筑面积内有通风管道设计走向。预售合同签订当日，余文海、周丽仙向绿地公司支付房款总计980，000元，后余文海、周丽仙未以其他任何方式向绿地公司继续履行付款义务。2014年10月15日，在上海市第一中级人民法院主持下，双方对系争房屋进行实地勘查，勘查结果为：系争房屋仍为毛坯，现场未进行装修；系争房屋内侧靠顶有不规则形状通风管道一组，其尺寸大小最高有161㎝，最长有554㎝，最宽有271㎝。绿地公司曾在原审中表示管道通过符合设计规范，是必要的公共设施，不影响余文海、周丽仙对房屋的使用及安全。另查，2013年4月经上海市浦东新区房产测绘中心对系争房屋在内的绿地东海岸商业广场房屋建筑面积测算，系争房屋的建筑面积为99.44平方米，独用面积为60.85平方米，共用面积为38.59平方米。再查，被告绿地公司于2014年1月13日曾与案外人签署《补充协议》一份，表示就沃尔玛超市装修隔断时将部门公共分摊区域划入其运营范围，达成协议，双方就占用面积房款退还及逾期支付违约金等进行约定，并提出逾期支付超过30天，业主有权单方自行拆除甲方所占用的公摊面积等。审理中，经原告申请，本院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估。该公司向本院出具评估报告结论称，在采取比较法和收益法两种方法进行评估后，结论为：系争房屋在2012年5月18日的评估总价为325万元；在2014年12月10日的评估总价为331万元；在2015年5月25日的评估总价328万元。原告对估价报告结论提出异议，认为2015年房屋市场价格上涨，但评估结论不涨反跌。估价师表示，因系争房屋为商业房地产，而商业地产在2015年相较2014年是下跌的，所以评估报告才会有此结论。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、《补充协议》、《房屋土地权属调查报告书》等及当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议焦点在于，余文海、周丽仙是否有权解除双方签署的《预售合同》。余文海、周丽仙表示系争房屋的面积减少了10.88平方米，与合同约定的面积误差高达10.99%，远远高于预售合同约定的3%误差，因而享有合同解除权。对此本院认为，《预售合同》约定房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，目前根据上海市浦东新区房产测绘中心的测算，房屋的实测面积为99.44平方米，与合同约定的暂测面积误差并未达到减少3%的标准。但在对系争房屋勘查中，发现系争房屋内安放了公用的通风管道，且体积巨大，占用了房屋内部较多空间，严重影响了买受人对房屋的正常使用，而且在《预售合同》中未予以明确约定，也没有其他证据显示卖方已经将此情况正式告知买受人，据此本院认为绿地公司的该违约行为已经造成余文海、周丽仙的合同目的难以实现，余文海、周丽仙因而享有合同解除权，绿地公司并应承担相应的违约责任。绿地公司认为管道符合设计规范，是必要公共设施，无相应证据证明，本院不予采信。根据《预售合同》的约定，乙方行使单方面解除合同权利时，甲方应在收到乙方的书面通知之日起45天内将已付的房价款（包括按中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息）退还乙方，并承担总房价款的1%的赔偿责任。据此，对余文海、周丽仙主张的退还已付购房款98万元、赔偿总房价款3，250，800元的1%的诉请予以支持。余文海、周丽仙还要求绿地公司支付以98万元为本金，从2012年5月18日起至判决生效之日止，按银行的同期贷款利率标准计算相应的利息，该诉请本身无悖合同约定，但其计算方式并不符合合同的约定，故本院依照双方合同约定，确定绿地公司自收到诉状等通知之日起的45日后，即2013年12月10日起，按中国人民银行公布的同期存款利率向余文海、周丽仙支付已付款98万元的利息，至判决生效之日止，对余文海、周丽仙主张的超出部分不予支持。除此以外，余文海、周丽仙还同时要求绿地公司支付系争房屋价格上涨的差价损失20万元。对此本院认为，首先，从双方的约定来看，双方合同第19条中关于被告承担违约责任的约定，是属于赔偿性违约金的约定，根据有关法律规定，赔偿性违约金和损失赔偿同属于损害赔偿，两者不能并行主张。因此，除非原告主张的有关损失的金额超过了违约金，否则其主张不能予以支持。但从估价报告的结果来看，系争房屋在双方签约时至2015年5月25日之间，市场价格基本稳定，其差价未显著或者大幅高过合同约定的赔偿金额。本院认为预售合同约定的违约金已经涵盖了余文海、周丽仙的已有损失，故对其差价损失赔偿的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告余文海、周丽仙与被告上海绿地施湾置业有限公司之间于2012年5月18日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海绿地施湾置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余文海、周丽仙退还已付购房款98万元；三、被告上海绿地施湾置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余文海、周丽仙支付已付购房款的利息（计算方法：以98万元为本金，自2013年12月10日起，按中国人民银行公布的同期存款利率，计算至本判决生效之日止）；四、被告上海绿地施湾置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告余文海、周丽仙32，508元；五、驳回原告余文海、周丽仙的其余诉讼请求。案件受理费16，320元（原告已预付），由原告余文海、周丽仙负担1，800元，被告上海绿地施湾置业有限公司负担14，520元。评估费24，390元（原告已预付），由被告上海绿地施湾置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　张卓郁代理审判员　　张　斌人民陪审员　　曹　璐二〇一五年十月十六日书　记　员　　陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。关注公众号“”