（2015）营民一终字第01394号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-03-16
案件名称
上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司与被上诉人马福龙、原审第三人中国农业股份有限公司营口东新支行商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省营口市中级人民法院
所属地区
辽宁省营口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司,马福龙,中国农业股份有限公司营口东新支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）营民一终字第01394号上诉人（原审被告）营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地。法定代表人郑朝辉，系公司董事长。委托代理人吴瑕，辽宁海润律师事务所律师。委托代理人佟欣美，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）马福龙，男。原审第三人中国农业股份有限公司营口东新支行，住所地营口市站前区盼盼路。负责人米小光，系该银行行长。委托代理人郭万举，男，该银行职员。上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2015）营西民一初字第655号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司的委托代理人佟欣美，到庭参加了诉讼。被上诉人马福龙，原审第三人中国农业股份有限公司营口东新支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告与被告东华公司于2012年11月25日订商品房买卖合同，二原告以228749.02元买东华公司开发的位于营口市西市区新力大街房屋、建筑面积54.49平方米；第六条约定原告在签署合同时已付首付款68749.02元，余款16万元为商业贷款；第八条约定被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5、1中条件，并符合本合同约定的商品房屋交付买受人使用，其中第一项约定“该商品房经验收合格”，第五项约定“本条1所指的商品房经验收合格是指经出卖人、施工单位、监理公司、设计单位共同验收合格”；第九条1、（2）中约定，逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定“商品房达到交付使用条件后…双方进行验收交接时，卖方应当出示验收手续，并签署房屋交接单…出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”，第十四条约定“出卖人承诺煤气在入住率达到煤气公司规定的开通最低入住率后开通”。被告于2013年1月10日未原告开具《销售不动产统一发票》，原告办理了进户。原审法院认为，被告在备案的工程涉及图纸上并没有煤气管道的相关设计。但被告在商品房买卖合同中却明确约定“出卖人承诺煤气在入住率达到煤气公司规定的开通最低入住率后开通”，现被告交付的房屋没有煤气设施，其存在欺诈，且没有煤气会给买受人（原告）带来生活上的极大不便。被告的欺诈行为，已构成根本性的违约。因此，应解除原告与被告的商品房买卖合同。故对于原告起诉要求返还购房款及支付相应银行利息的请求本院予以支持。原告与第三人的借款关系系另一法律关系。且双方对于纠纷管辖作出了约定，故应另行处理。原审法院判决：一、解除原告与被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款228749.02元，并以购房发票日期始按中国人民银行确定的同期同类贷款利率支付利息至判决确定给付之日止。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4732元，由营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司承担（已缓交）。上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司上诉称，1、原审法院认定上诉人存在欺诈，构成根本性违约缺乏事实及法律依据。上诉人交付房屋符合合同约定的交房标准，被上诉人对于房屋不存在煤气设施的事实清楚并认可，上诉人并不存在欺诈。首先，上诉人分三期，共建设24栋住宅。第一期住在为普通型住宅。第二期为小户型“错跃式”住宅，第三期同第二期。第一期房屋交付标准为“清水房”，第二期根据市场需要由清水房变为精装房，双方签订的商品房买卖合同及附件、装修委托协议、宣传资料明确记载了房屋的交房标准。其次，双方签订的商品房买卖合同约定交房标准为“清水房”，具体的标准的约定：（二）住宅部分：1、单元门；2、室内窗；3、入户门；4、采暖方式；5、住宅地面；6、住宅墙面；7、上水管；8、下水管；9、厨房卫生间。补充约定所约定的交付标准为：“第四，买受人同意房屋交付条件为土建完工、水电配套能满足室内装修需要。”《鼎尚华庭二期“甲壳虫”1#24#6#房屋装修改造委托协议》（以下简称《委托协议》）变更了房屋的交付标准，即由原来的清水房变成精装房，变更后的交付标准为：1、阳台为封闭阳台；2、厨房不铺设天然气，厨房部分安装有海尔电器的电磁炉和吸油烟机；3、户内地面为品牌复合地板；4、户内墙面和顶棚为品牌环保乳胶漆；5、厨房前面、地面为品牌瓷砖；6、厨房顶棚为塑钢PVB吊顶；7、橱柜为板式品牌整体橱柜（含水盆、龙头）；8、洁具为品牌五金件、手盆等等。以上条款经过被上诉人阅读、认可并签字生效。再次，依据上诉人举证的宣传材料可知，该宣传材料明确记载装修标准：“海尔家电（电磁炉、吸油烟机、热水器）……”而被上诉人收到并阅读过相关宣传资料。因此，上诉人交付的房屋符合双方合同约定的交房标准，且上诉人在商品房的宣传材料以及《委托协议》中均明确了本案涉及房屋的厨房设计是海尔牌电磁炉和吸油烟机，并非使用煤气的事实。被上诉人在订立房屋买卖合同之时对上述事实清楚并认可。《商品房买卖合同》中关于煤气的约定已被《委托协议》所改变，因此上诉人不存在欺诈。2、原审法院认定，没有煤气会给被上诉人生活带来生活上的极大不便的事实错误，上诉人交付房屋符合法定及约定的交房条件，且被上诉人已实际入住使用本案涉案房屋，双方合同已实际履行。首先，被上诉人对于厨房不铺设煤气设施的事实清楚并认可，且上诉人亦按约定提供了电磁炉等设备，不存在造成被上诉人生活极大不便的事实。其次，上诉人交付房屋符合法定及约定的交房条件。依据国家《住宅设计规范》关于项目规模的开发要求，本案涉及房屋的煤气设施为宜设置设施。上诉人所建设房屋为小户型“错跃式”精装商品房，依据国家《城镇燃气设计规范》的规定，因煤气设施将穿过卧室，故该建筑格局不能安装燃气设施。现上诉人所开发的房屋符合国家规范建设标准，且已经过相关部门验收合格并可以交付使用，具备房屋的使用功能。同时，因上诉人交付的房屋符合合同约定的设计标准，且上诉人依据国家规范要求对所建设房屋厨房的设计是海尔牌电磁炉和吸油烟机，亦保障了被上诉人对房屋的使用，达到合同目的。因此，上诉人交付的房屋已达到被上诉人签署商品房买卖合同的合同目的，双方签订的商品房买卖合同不应予以解除。最后，被上诉人已办理入户并使用本案争议房屋，双方签订的合同已实际履行完毕。3、被上诉人要求上诉人全额返还被上诉人购房款的事实错误，因被上诉人系按揭贷款方式购买房屋，依据相关司法解释，该购房款不应全额返还给被上诉人。4、原审法院认定合同约定违约金过低的事实错误，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，系双方真实意思表示，双方均受违约条款的约束。现被上诉人并未就其经济损失举证予以证明，不能证明实际经济损失高于合同约定违约金。因此，原审法院认定违约金过低，并自开具购房发票日期始按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，缺乏事实及法律依据。5、本案遗漏诉讼主体。涉案房屋装修单位以及《委托协议》的签订单位为沈阳华格装修工程有限公司。最后确定房屋交付标准的内容确定与《委托协议》中，法院对于该房屋是否达到交付标准、是否构成根本违约与沈阳华格装修工程有限公司有法律上的利害关系，且便于查清案件事实，该公司应作为诉讼主体参加诉讼，以确定其是否有责任。但是本案并未追加沈阳华格装修工程有限公司参与诉讼，显系遗漏了诉讼主体。6、被上诉人房款没有交齐，尚欠28749.02元。请求本院：1、撤销一审判决，依法判令驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费等全部由被上诉人承担。被上诉人马福龙答辩称，尾款28749.02元，我没有交，认可，对数额没有异议。原审第三人中国农业股份有限公司营口东新支行未答辩。本院审理后查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人在备案的工程设计图纸上并没有煤气管道的相关设计。但上诉人在《商品房买卖合同》中却明确约定“出卖人承诺煤气在入住率达到煤气公司规定的开通最低入住率后开通”，现上诉人交付的房屋没有煤气设施，会给被上诉人带来生活上的极大不便。上诉人的欺诈行为，已构成根本性违约。原审法院未认定合同约定违约金过低的事实，亦未遗漏诉讼主体。原审法院判决正确，上诉人上诉理由，本院不予支持。另，上诉人诉称被上诉人房款未交齐，尚欠28749.02元，被上诉人马福龙对此款予以认可，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省营口市西市区人民法院（2015）营西民一初字第655号民事判决。二、被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马福龙购房款200，000.00元，并以购房发票日期始按中国人民银行确定的同期同类贷款利率支付利息至判决确定给付之日止。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4732元，二审案件受理费4735元，共计9467元，由上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司承担8279元，由被上诉人马福龙承担1188元。本判决为终审判决。审 判 长 盖世非审 判 员 张 育代理审判员 栾 娜二〇一五年十月十六日书 记 员 吴晓月 关注公众号“”