（2015）杭江民初字第792号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-21
案件名称
浙江南都物业管理有限公司与吴丽霞、姜俊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江南都物业管理有限公司,吴丽霞,姜俊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十五条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第792号原告浙江南都物业管理有限公司。法定代表人韩芳。委托代理人杨玲。委托代理人王伟，被告吴丽霞。被告姜俊。原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）为与被告吴丽霞、姜俊物业服务合同纠纷一案，于2015年5月4日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，后转为合议庭进行审理，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告南都公司的委托代理人杨玲、王伟，被告姜��到庭参加诉讼。被告吴丽霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南都公司诉称，2008年12月26日，被告入住东方润园X幢X单元X室，成为东方润园的业主。根据原、被告签订的前期物业服务管理协议以及原告与东方润园业主委员会签订的物业服务合同的约定，原、被告建立物业服务关系。原告按合同约定向被告提供了物业服务，但自2013年9月1日至2015年4月30日，被告未按合同约定向原告支付物业服务费28094.8元。自2012年7月1日至2014年10月10日被告未按合同约定向原告支付三个车位的车位费，之后至2015年4月30日未支付一个车位的车位费，共计8858元。自2013年7月7日至2015年2月2日被告未按合同约定向原告支付能耗费498.6元。经原告书面催讨，被告仍未支付。被告逾期支付的行为违约，应按合同约定向原告支付违约金。为保护原告的合法权益，原告诉至法院请求判令：一、被告向原告支付物业服务费28094.8元、车位费8858元、能耗费498.6元。二、被告向原告支付逾期付款产生的滞纳金8402.77元（按日万分之五计算，暂计算至2015年4月30日，要求计算至实际支付之日）。被告姜俊辩称，一、其未收到催缴物业费用的函件，原告将催款函邮寄至其早已不用的联系地址，书面催讨不成立。二、原告公司保安队长黄秀良于2013年8月上门催讨过物业费，其妻吴丽霞转账10000元至其账户，应计入已付物业费中。三、其未与原告签订物业管理合同，该合同无效，原告主张收取滞纳金没有依据，且按照日万分之五计算过高，应当予以免除。四、愿意支付实际使用期间的物业费、车位费和能耗费。经审理查明，本院对本案以下事实予以确认：杭州市江干区东方润园X幢X单元X室的房屋系吴丽霞、姜俊共同共有，该房屋建筑面积275.44平方米。两人系东方润园D319、D320、D321车位业主。2014年10月10日，吴丽霞与案外人签订《车位转让合同》，约定于当日起将D320、D321车位使用权转让给他人使用。吴丽霞在《东方润园住户基本信息登记表》中登记的联系电话为135××××7285，紧急联系人为姜俊、联系电话136××××0123、通讯地址建国路河滨公寓X幢X室。2011年12月18日，东方润园业主委员会（甲方）与南都公司（乙方）签订《东方润园物业服务合同》一份，约定：甲方根据业主大会决议将东方润园委托乙方提供物业服务，合同期限为一年，自2011年11月1日起至2012年10月31日止；物业服务费收费标准，高层住宅5.1元／平方米·月（已含电梯、水泵运行费、家居智能化及安防系统维护费）；地下车位服务费100元／个·月，费用用于地下车位公共部位、共��设施设备日常维护、日常保洁，地下车位公共照明；业主需在每半年的首月预付半年的物业服务费用，若业主逾期未予足额缴纳当年物业服务费用，应从次年3月1日起按逾期费用每日3‰的标准支付违约金；该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、服务质量、违约责任等其他内容进行了约定。2013年1月28日，东方润园业主委员会（甲方）与南都公司（乙方）签订了《东方润园物业服务合同》一份，约定，甲方根据业主大会决议将东方润园委托乙方提供物业服务；委托服务期限为2年，自2012年11月1日起至2014年10月31日止；物业服务费收费标准为高层住宅5.10元／㎡·月（已含电梯、水泵运行费、家居智能化及安防系统维护费）；地下车位服务费100元／个·月，费用用于地下车位公共部位、共用设施设备日常维护、日常保洁，地下车位公共照明；业主需在每半年的首月预付半年的物业服务费用，若业主逾期未予足额缴纳当年物业服务费用，从次年3月1日起按逾期费用每日3‰的标准支付违约金；业主／物业使用人委托物业代缴水电费，业主／物业使用人应共同对总表与各户分表用量总和的差额按业主／物业使用人实际使用额占分表用量总额的比例进行分摊，每2个月一次结算付清；该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、服务质量、违约责任等其他内容进行了约定。2015年2月13日，东方润园业主委员会（甲方）与南都公司（乙方）签订了《东方润园物业服务合同》一份，约定，甲方根据业主大会决议将东方润园委托乙方提供物业服务；委托服务期限为2年，自2014年11月1日起至2016年10月31日止；物业服务费收费标准为高层住宅5.10元／㎡·月（已含电梯、水泵运行费、家居智能化及安防系统维护费）；地下车位��务费100元／个·月，费用用于地下车位公共部位、共用设施设备日常维护、日常保洁，地下车位公共照明；业主需在每半年的首月全额预付全年的物业服务费用，若业主逾期未予足额缴纳当年物业服务费用，从逾期之日起按逾期费用每日3‰的标准支付违约金；业主／物业使用人委托物业代缴水电费，业主／物业使用人应共同对总表与各户分表用量总和的差额按业主／物业使用人实际使用额占分表用量总额的比例进行分摊，每2个月一次结算付清；该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、服务质量、违约责任等其他内容进行了约定。上述合同签订后，南都公司依约履行了合同义务。南都公司于2014年6月20日向吴丽霞、姜俊寄送物业服务费用催缴通知单，催缴2013年9月1日至2014年6月30日期间的物业服务费、2012年7月1日至2014年6月30日期间的车位服务费及2013��7月7日至2014年6月3日期间的代收水费。该邮件收件人为吴丽霞，填写的联系电话、寄往地址均为住户基本信息登记表中登记的电话和地址，该邮件因拒收被退回。南都公司于2015年1月13日向吴丽霞、姜俊寄送物业服务费用催缴通知单，催缴2013年9月1日至2014年12月31日期间的物业服务费、2012年7月1日至2014年12月31日期间的车位服务费及2013年7月7日至2014年12月2日期间的代收水费。该邮件收件人为吴丽霞、姜俊，登记的联系电话为住户基本信息登记表中登记电话，寄往地址为案涉房屋地址，该邮件因查无此人逾期被退回。2015年3月3日，南都公司委托律师向吴丽霞、姜俊寄送律师函，催缴2013年9月1日至2015年4月30日期间的物业服务费、2012年7月1日至2015年4月30日期间的车位服务费及2013年7月7日至2015年2月2日期间的能耗费，函告吴丽霞、姜俊于2015年3月15日前付清上述费用。该邮件���件人为吴丽霞、姜俊，填写的联系电话、寄往地址均为住户基本信息登记表中登记的电话和地址，该邮件因拒收被退回。另查明，吴丽霞于2013年8月13日向黄秀良账户中转账10000元。上述事实，有原告南都公司提供的房屋登记信息查询记录、东方润园物业服务合同、东方润园住户基本情况登记表、东方润园交房手续单、物业服务费用催缴通知单、律师函及EMS邮单，被告姜俊提供的转账凭证、《车位转让合同》及本案庭审笔录为证。本院认为，业主委员会成立后，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，东方润园业主委员会与南都公司签订的物业服务合同，合法有效，对吴丽霞、姜俊及南都公司均有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。南都公司为东方润园物业提供了物业服务，吴丽霞、姜俊作为业主接受了物业服务，理应按照合同约定按期支付物业服务费。根据《东方润园物业服务合同》约定，案涉房屋所在小区物业服务费的标准为5.1元／平方米·月。经计算，南都公司主张的2013年9月1日至2015年4月30日期间，吴丽霞、姜俊应支付的物业服务费为28094.8元。根据合同约定，地下车位服务费100元／个·月，吴丽霞、姜俊于2014年10月10日将其原有的三个车位转让掉其中的两个，经计算，南都公司主张的2012年7月1日至2015年4月30日期间，吴丽霞、姜俊应支付的车位服务费为8857元。上述费用均已届履行期限，本院对南都公司的诉请予以支持。能耗费系物业使用过程产生的费用，本院对南都公司主张吴丽霞、姜俊支付2013年7月7日至2015年2月2日期间能耗费498.6元予以支持。姜俊辩称其已于2013年8月13日支付了10000元物业服务费���本院认为，该笔款项系打入黄秀良账户中，姜俊未提供证据证明黄秀良系以南都公司名义收取该笔款项，其辩称黄秀良构成表见代理理由不充分，本院不予采信。姜俊辩称未收到南都公司的书面催讨函件，本院认为，南都公司按照吴丽霞、姜俊登记的联系地址邮寄信件，姜俊亦认可填写的联系电话仍在使用中，相关邮件因拒收被退回，本院认为南都公司曾书面催讨的事实成立，对姜俊的该辩称不予采信。《东方润园物业服务合同》对逾期支付服务费的违约责任进行了约定。南都公司主张滞纳金，其性质为违约金。南都公司虽已将合同约定的按日千分之三计算调整为按日万分之五计算，仍然过高，本院酌情调整为按日万分之二计算。关于计算期限，考虑本案实际情况，本院酌情确定为从南都公司催缴物业服务费的律师函中给予的期限届满之日开始计算。以欠缴的物业服务费和车位服务费总额36952.8元为基数，从2015年3月16日起暂计算至2015年10月15日，为1581.5元，此后至吴丽霞、姜俊付清上述物业服务费用之日止的违约金按每日万分之二计付。本院对南都物业主张违约金的诉讼请求中的合理部分，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项之规定，判决如下：一、被告吴丽霞、姜俊支付原告浙江南都物业管理有限公司2013年9月1日至2015年4月30日期间的物业服务费人民币28094.8元、2012年7月1日至2015年4月30日期间的车位服务费人民币8858元、2013年7月7日至2015年2月2日期间的能耗费人民币498.6元；上述共计人民币37451.4元，于本判决生效之日起十五日内付清。二、被告吴丽��、姜俊支付原告浙江南都物业管理有限公司逾期付款违约金人民币1581.5元（暂计算至2015年10月15日，此后以人民币36952.8元为基数，按日万分之二计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币946元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担人民币170元，由被告吴丽霞、姜俊负担人民币776元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币946元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 叶文军审 判 员 朱若君人民陪审员 徐 涵二〇一五年十月十六日书 记 员 刘佩文 来自：