（2015）南法民初字第05925号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-01-17
案件名称
重庆远大物业管理有限公司与姚兴平物业服务合同纠纷一审审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆远大物业管理有限公司,姚兴平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第05925号原告重庆远大物业管理有限公司。住所地重庆市渝中区新华路337号平街第11楼，组织机构代码28487513-1。法定代表人李国强，总经理。委托代理人旷玉林（特别授权），女，1990年3月16日出生，汉族，系重庆远大物业管理有限公司员工，住四川省简阳市。被告姚兴平，男，1965年8月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。（未到庭）原告重庆远大物业管理有限公司（以下简称“远大物业公司”）诉被告姚兴平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理，依法由代理审判员邓小晶适用简易程序公开开庭进行了审理，原告远大物业公司的委托代理人旷玉林到庭参加诉讼，被告姚兴平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告远大物业公司诉称：原告与重庆泽瑞房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为汇景苑小区提供物业管理服务。被告系汇景苑小区业主，根据合同之约定被告作为物业业主应当于每月20日前向原告远大公司缴纳物业服务费，住宅物业管理费的收费标准为0.90元／月／平方米，若未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。业主公用部位、共用设备的用水、用户据实分摊后由使用人交纳，每月公摊水电费与每月物管费一并收取。被告从2011年7月起连续拖欠物业服务费、水电公摊分，经原告多次催收后被告至今拒不交纳，故原告请求人民法院依法判决：被告支付原告2011年7月1日至2015年1月31日期间的物管费1827元、2013年4月至2015年1月期间的公摊费66元以及违约金（违约金以每月拖欠的金额为基数，从欠费之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）。被告姚兴平（提交书面答辩意见）：一、汇景苑小区靠财胜花园小区方向栏杆被损坏，原告一直未修复栏杆，影响小区安全。二、2011年春节后，被告发现一楼2-1-1-4卧室窗外有大量洗衣服的污水和泡沫，多次向原告进行反映，但原告未能及时解决，导致污水沉积，臭气熏人，滋生蚊虫，叮伤被告母亲，无赖搬出住房，租房居住。2011年11月至2011年12月期间，远大物业配合开发商在汇景苑2栋房后修了一条水沟，解决了污水问题。但2011年7月至2011年11月，原告无作为，故被告拒交2011年7月-2011年11月期间的物管费。之后，被告到物业缴纳2011年12月的物管费，但原告要求缴纳2011年7月至2011年11月期间的物管费，被告拒绝补交2011年7月至2011年11月期间的物管费。同时，被告要求原告赔偿租房和医药费。经审理查明，原告远大物业公司系贰级资质的物业服务企业。2009年11月28日，重庆泽瑞房地产开发有限公司作为甲方与原告远大物业公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，合同约定：由原告远大物业公司对泽瑞·汇景苑小区进行物业管理。合同除约定双方权利义务之外，还约定了物业服务费用：住宅0.90元／月·平方米，商业物业2.00元／月·平方米，物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务。合同期限为三年，自2009年11月27日起至2012年11月26日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。业主共用部位、共用设施设备的用水、用电按户据实分摊后由使用人缴纳。本合同期限届满前一个月，业主大会未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲、乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。在2012年11月26日合同到期时，该小区尚未成立业主委员会，该小区实际一直由原告提供物业服务至2015年1月31日。另查明，2013年2月19日，远大物业公司发出公示“现阶段大部分业主已接房，共用水电费量较大。按近期共用水电月均值进行分摊，每户每月应缴纳3元水电公摊费，我处将于2013年4月其就公摊水电费与每月的物管费一并收取”。被告系重庆市南岸区通汇路房屋的业主，该房屋的建筑面积为47.18平方米。被告从2011年7月1日至2015年1月31日期间，共欠缴物管费1825.87元（0.90元／月·平方米×47.18平方米×43个月），从2013年4月至2015年1月欠缴公摊费66元（3元／月×22月）。原告催收未果，遂以前述请求诉至本院。被告对其书面辩称，未提交证据予以证明。上述事实，有资质证书、《前期物业服务合同》、水电费公摊《公示》、业主入住成员情况登记表、南岸土地房屋权属登记中心房屋信息查询证明、03岗值班记录表、清洁值班表、楼层巡逻签到表、保安班长巡查记录、客户信息记录表、保安部值班表、邮件收发登记表、缴款通知书及送达照片、2013年2月19日公示及原告的当庭陈述等证据证实，经法庭认证，足以认定。本院认为，重庆泽瑞房地产开发有限公司与原告远大物业公司签订的《前期物业服务合同》，是合同双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，故本院确认该合同合法有效，签订该合同的各方当事人应受到约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务，故对原告请求被告支付2011年7月1日至2015年1月31日期间的物管费1825.87元的诉讼请求，本院予以支持，对原告请求超出部分，不予支持。关于公摊费，原告为汇景苑小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水必然产生水电公摊费，远大物业公司于2013年2月19日发出公示“现阶段大部分业主已接房，共用水电费量较大。按近期共用水电月均值进行分摊，每户每月应缴纳3元水电公摊费，我处将于2013年4月其就公摊水电费与每月的物管费一并收取”，本院对每月3元，共计66元的公摊费予以确认。对原告主张以被告拖欠费用为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率为计算标准向原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，基于诚实信用原则，原被告双方都应当按照前期物业服务合同履行各自的义务。现被告不按合同交纳物业管理服务费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告的该项主张予以支持。庭审中，被告对其提出的抗辩理由，并未提交证据予以证明，故本院对被告提出的该项抗辩理由，不予采纳。被告提出要求原告赔偿其医疗费及租房费用，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚兴平于本判决生效之日起十日内支付原告重庆远大物业管理有限公司从2011年7月1日至2015年1月31日期间的物管费1825.87元以及2013年4月至2015年1月期间的公摊水电费66元，共计1891.87元；二、被告姚兴平于本判决生效之日起十日内支付原告重庆远大物业管理有限公司违约金（违约金从欠费之日起以每月欠费金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；三、驳回原告重庆远大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姚兴平负担（此款暂由原告重庆远大物业管理有限公司垫付，限被告姚兴平于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆远大物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 邓小晶二〇一五年十月十六日书 记 员 邓 欣 百度搜索“”