（2013）乳滨民初字第402号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-03-18
案件名称
叶婷艳与乳山市金鼎房产咨询有限公司赣州分公司、乳山华凯投资有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
乳山市人民法院
所属地区
乳山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶婷艳,乳山市金鼎房产咨询有限公司赣州分公司,乳山华凯投资有限公司,乳山市金鼎房产咨询有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2013）乳滨民初字第402号原告叶婷艳。委托代理人叶声尧。委托代理人温洪森，江西省宁都县同济法律服务所工作人员。被告乳山市金鼎房产咨询有限公司赣州分公司，住所地江西省赣州市章贡区八一四大道8号金钻广场10栋南座906室。代表人林光辉，经理。被告乳山华凯投资有限公司，住所地山东省乳山市徐家镇驻地。法定代表人孔凡金，董事长。被告乳山市金鼎房产咨询有限公司，住所地山东省乳山市银滩爱琴海景20号3-106号。法定代表人尹徽徽，董事长。三被告委托代理人于吉军，山东泰成律师事务所律师。三被告委托代理人徐剑，山东泰成律师事务所律师。原告叶婷艳与被告乳山市金鼎房产咨询有限公司赣州分公司（以下简称金鼎公司赣州分公司）、乳山华凯投资有限公司（以下简称华凯公司）、乳山市金鼎房产咨询有限公司（以下简称金鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告叶婷艳的委托代理人叶声尧、温洪森，被告金鼎公司赣州分公司、华凯公司、金鼎公司委托代理人于吉军、徐剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶婷艳诉称，2013年4月中旬，案外人陈远新邀请原告的父亲跟随被告金鼎公司赣州分公司到乳山市看房，到达后原告的父亲在其工作人员纠缠下刷卡支付8800元及现金1200元，并在其工作人员写好的借款条上签字（假借）45000元，同时代原告签署了认购书。2013年4月24日，原告的父亲代原告刷卡支付40000元，陈远新代其妻子支付了50000元。被告金鼎公司赣州分公司向原告提供的“五证”模糊不清，且与其提供的合同样本中的房产不符，原告察觉到被欺骗了。三被告为侵占原告购房款的目的，竞不择手段的设圈套让原告的父亲认购其海景房，而且提供给原告有疑问的“五证”，足以证明其欺骗原告企图达到非法获利的事实。原告及案外人陈远新两个家庭为此遭受沉重打击，均有××。原告多次与被告交涉，要求退还购房款均未果。原告曾向公安机关报案，未被受理。原告提起诉讼要求判决原告与被告华凯公司签订的认购协议无效，并要求三被告归还原告购房款5万元。被告金鼎公司赣州分公司、华凯公司、金鼎公司辩称，三被告对涉案房屋不存在设立圈套、扣押证件、限制自由等强迫买卖行为。2013年4月21日，原告的父亲在了解房屋现状后，在真实、自愿的基础上与被告华凯公司签订了认购书，并按约定交付定金50000元，其中的45000元系在认购书签订后三天也就是原告的父亲回到赣州后交付的，这与原告所谓的强迫交易相互矛盾。涉案房屋手续齐全、依法备案，不存在欺诈企图。2013年5月16日被告金鼎公司赣州分公司向原告提供的商品房买卖批文因混淆所致失误，因为被告华凯公司开发的楼盘较多，各个楼盘的批文并非一套。被告所提供的批文虽然混淆，但涉案房屋最终确认的商品房买卖批文已登记备案，并不存在欺诈企图。而且原告曾向公安机关报案，公安机关经审查没有原告所称的强迫买卖、非法获利的行为而未予立案。因原告未按照认购书的约定支付购房款、签订商品房买卖合同，已属严重违约。被告已经致函原告解除该认购书，定金不应退还。综上，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月21日，叶声尧代其女儿即原告叶婷艳与被告华凯公司签订《乳山银滩假日港湾小区认购书》，拟购买被告华凯公司开发的位于山东省乳山市银滩旅游度假区假日港湾小区41号楼2单元103室房产一套，面积76.62平方米，每平方米5380元，总价款为412215.6元。双方在认购书中约定付款时间为：“本次定金已付￥：5000元，尚欠定金￥：45000元限于三日内补齐，否则此房产认购无效：乙方（原告叶婷艳）同意按下列第2种方式付款：1、…。2、按揭：首付款212215.6元整（含定金）须于2013年5月15日前付清。贷款200000元整。于五日内办理银行按揭贷款，相关事宜按银行有关规定执行。”2013年4月21日叶婷艳向被告华凯公司交付定金50000元，当日被告华凯公司分别为原告出具了5000元和45000元的收据各一份，其中5000元以银行转账的方式支付，另外45000元以叶声尧向被告金鼎公司赣州分公司借款的方式支付。2013年4月24日，叶声尧将上述45000元借款偿还给了被告金鼎公司赣州分公司。原、被告没有签订商品房买卖合同，原告除向被告华凯公司支付上述款项外没有支付其他款项，亦没有为购买涉案房产办理银行按揭贷款。另查明，原告提交宣传广告单，该广告单主要内容：第一页主要列明标题：“假日港湾1期”，第二页为配套篇，主要是关于“上风上水、便捷交通、城市生活”三方面的内容，第三页为规划设计篇，主要是关于“功能分区、空间形态、静谧舒适、提升品质”四方面的内容，第四页为五种户型图，拟证明被告金鼎公司赣州分公司散发虚假广告，被告对该份证据的质证意见为“仅是宣传使用，无法确认具体楼盘产权”。原告提交编号为（乳）W1302485号商品房买卖合同（商品房预售文本）打印件一份，该合同没有原、被告签字，该合同第一条项目建设依据约定“出卖人以出让方式取得位于乳山市徐家镇驻地、编号为乳山-01-2008-0003号地块的国有土地使用权。该地块【土地使用权出让合同号】为：乳银国用2008第651号。该地块土地面积为：53333平方米，规划用途：住宅，土地使用权止日期2078年9月23日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【现定名】为：银滩假日港湾，建设工程规划许可证号为：建字第3710832010C0022号，施工许可证号为：20110223001。”原告提供被告金鼎公司赣州分公司向其提供的“五证”：1、土地使用权证：证号为乳银国用（2012）第0010号，土地使用权人为乳山华凯投资有限公司，座落：银滩旅游度假区东南寨村西，地类（用途）：住宅商业，使用权类型：出让，使用面积：10176㎡。2、建设用地规划许可证：证号：地字第3710832010C0015号，日期：2010年4月6日，用地单位：乳山华凯投资有限公司，用地项目名称：银滩假日港湾一期用地，用地位置：银滩旅游度假区，用地性质：出让，用地面积：53333㎡，建设规模：18587㎡。3、建设工程规划许可证：证号：建字第3710832011C0049号，日期：2011年5月27日，建设单位（个人）：乳山华凯投资有限公司，建设项目名称：银滩假日港湾18-21#高层住宅楼及地下，建设位置：银滩旅游度假区，建设规模：65644㎡。4、建筑工程施工许可证：证号因系复印件复印模糊无法辨认，建设单位：乳山华凯投资有限公司，工程名称：假日港湾18#、19#住宅楼，建设地址：银滩旅游度假区，建设规模：32822㎡，合同价格：5430万元，设计单位：深圳市鑫中建筑设计顾问有限公司，施工单位：江苏仪征建设工程有限公司。监理单位：乳山市建筑设计院有限公司。5、商品房预售许可证：因系复印件，该证上登记内容模糊不清。原告提供其在江西省赣州市公安局章贡分局调取的被告金鼎公司赣州分公司向该单位提交的“五证”：1、土地使用权证：证号为乳银国用（2008）第651号，土地使用权人为乳山华凯投资有限公司，座落：银滩旅游度假区，地类（用途）：住宅，使用权类型：出让，终止日期：2078年9月23日，使用面积：53333㎡，发证日期：2008年10月17日。2、建设用地规划许可证：因系复印件，该证上登记内容模糊不清。3、建设工程规划许可证：证号为建字第3710832010C0022号，建设单位（个人）：乳山华凯投资有限公司，建设项目名称：银滩假日港湾一期5-11#、13#，建设位置：银滩旅游度假区，建设规模：18587㎡。4、建设工程施工许可证：因系复印件，该证上登记内容模糊不清。5、商品房预售许可证：证号乳房售字第20110013号，其他内容因系复印件模糊不清。原告提交以上证据即商品房买卖合同打印件、两套“五证”，拟证明被告华凯公司向原告提供了一份没有被告华凯公司加盖公章的打印的商品房买卖合同，合同第一条项目建设依据与被告金鼎公司赣州分公司提供给原告的“五证”内容不相符。三被告对原告提交的以上证据的质证意见为：“该合同没有双方的签章，没有作为正式合同的证明效力；对两组“五证”真实性没有异议，该两组证据同为被告华凯公司名下开发的楼盘，但因被告华凯公司名下开发的楼盘过多，且各个楼盘之间的五证批文并非一套，提供给业主时可能造成混淆，但均在理解和接受的范围内。”原告提交了一份江西省赣州市房产管理局的证明，该证明内容为：“兹证明山东省乳山市金鼎房产咨询有限公司赣州分公司至今未向我局提交房地产经纪机构备案申报材料。”该证明落款时间为2013年11月28日。三被告对该份证据的质证意见为：对真实性无异议，被告金鼎公司赣州分公司已经向工商部门申请营业执照，办理备案登记。原告提供赣南医学院第一附属医院疾病证明书一份，主要内容系原告的母亲赖月英病情诊断为：1、右侧基底节区脑梗死急性期；2、高血压病（2级很高危组），原告拟用该证据证实原告受骗上当后，原告的母亲伤心引发生病的事实。三被告对该证据的质证意见为：“与本案无关，不予质证”。原告提交乳山市银滩假日港湾50#、56#楼商品房预售许可证复印件一份，证号为乳房售字第2011053号，拟证实该许可证没有印章，预售楼盘与涉案楼房不相符，涉案楼房没有预售许可证。三被告对该份证据的质证意见为：对证据有异议，该份许可证是50#、56#楼的，不是涉案房屋，不能证明涉案楼房无预售许可证，因为涉案楼房已经成为现房，预售许可证已经收回。三被告提交《国有土地使用权证》（证号为乳银国用2008第651号）、《建设用地规划许可证》（证号为地字第3710832010C0015号）、《建设工程规划许可证》（证号为建字第3710832010C0022号）、《建设工程施工许可证》（证号为20110223001）复印件各一份，拟证明被告所售房屋审批手续齐全，合法有效，并不存在欺诈行为。原告对以上证据质证意见：原告对三被告提交的《建设用地规划许可证》（证号为地字第3710832010C0015号）与本案关联性有异议，理由是原告提供的合同中无建设用地规划许可证编号；对三被告提交的其他“三证”因为与其提供给原告的“五证”不一致，故对关联性有异议，且与合同记载不相符，土地使用面积和工程名称也不相符。三被告另外提交涉案楼房认购书一份，原告付款收据复印件两份，拟证明原告的父亲在充分了解所购房屋现状后，代原告购买涉案房屋的真实意愿，其中2013年4月24日之后原告的父亲在赣州向被告缴纳定金尾款并出具收款凭证的行为，更加说明三被告并无欺骗原告非法获利的企图。原告对认购书的质证意见为：对认购书的合法性、真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，并不是原告父亲的真实意思，认购书是事先填写好的，填写的是叶声尧的名字，并写明定金50000元，且在原告的父亲没有思想准备的情况下接收到该认购书，原告要求改为叶婷艳的名字，因现金不够，订金改为5000元。三被告提交原告交款收据存根联复印件两份，拟证实原告交款50000元。原告对该两份收据存根联复印件的质证意见为：收据的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，不是正式凭证。三被告提交涉案楼房竣工验收备案证（证号为2013010号）、竣工规划验收合格证（证号为验字第37（2013）乳规验C0017号）、乳山市公安局预编号登记证明、假日港湾小区楼号对照表、包含涉案楼房在内的小区总平面图图纸复印件各一份，三被告拟用以上证据证明事实如下：1、涉案房屋存在相关行政部门规划编号为6号楼、公安户籍部门编号为41号楼的差异，而事实上行政部门规划编号为6号楼、公安户籍部门编号为41号楼系同一栋楼房，原告所认购房屋位于该栋楼内；2、涉案楼房已经通过规划验收及竣工验收备案，系已经建成的商品房，足以证明涉案房屋手续齐备，符合法定销售条件，原告所称涉案房屋不具备合法的销售手续，系其为主观故意毁约所找的借口。原告对三被告以上证据的质证意见为：对以上证据经核对原件与复印件一致，对证据的合法性、真实性无异议，理由是竣工验收的楼盘是假日港湾5-11#、13#楼，与原告购买的41#楼无关，目前涉案楼房还在建设中；三被告有权利提交证据，但是当时原告购房时，被告金鼎公司赣州分公司提供给原告的“五证”是伪造的，原告代理人没有追究其伪造证据的责任。此案经调解无效。上述事实有原、被告双方陈述，原告提交的宣传广告单、乳山银滩假日港湾小区认购书、借条、收条、付款收据、商品房买卖合同打印件（无原、被告签字盖章）、被告金鼎公司赣州分公司提供给原告的“五证”复印件及提供给江西省赣州市公安局章贡分局的“五证”复印件、赣州市房地产管理局证明，三被告提交的《国有土地使用权证》（证号为乳银国用2008第651号）、《建设用地规划许可证》（证号为地字第3710832010C0015号）、《建设工程规划许可证》（证号为建字第3710832010C0022号）、《建设工程施工许可证》（证号为20110223001）复印件各一份、乳山银滩假日港湾小区认购书、收款收据存根联复印件两份、涉案楼房竣工验收备案证（证号为2013010号）、竣工规划验收合格证（证号为验字第37（2013）乳规验C0017号）、乳山市公安局预编号登记证明、假日港湾小区楼号对照表、包含涉案楼房在内的小区总平面图图纸复印件各一份等证据在案为证。本院认为，关于原告要求确认其与被告华凯公司所签订的认购书无效的诉讼请求，原告认为被告存在虚假宣传，所签认购协议与宣传广告不符，但原告所提交的证据无法证实其该主张；原告认为被告提供给其的“五证”以及被告向公安机关提供的“五证”与被告向其提供的商品房买卖合同打印件上的内容不符，原告以此认定被告伪造证件，对其构成欺诈，经查，原告向本院提交的两套“五证”以及三被告向本院提交的“四证”手续均是真实有效的，而且都是被告华凯公司名下的相关开发项目，由此可以看出，是被告金鼎公司赣州分公司将其他楼房的相关开发手续当做涉案楼房的手续提供给原告，但这些手续并非伪造的，而且庭审中被告所提交的相关证据也证实涉案楼房具备相关手续。如果说涉案楼房不具备相关手续，被告用其他的手续冒充涉案楼房的，可能构成欺诈，而本案中被告金鼎公司赣州分公司错将其他楼房的相关手续当成本案楼房的手续，后在庭审时也提供了涉案楼房的合法手续，不能认定为是欺诈行为。原告主张其父亲系在被胁迫的情形下才签订的认购书，但原告未能提供充分证据予以证实，且三被告对此均不予认可，并指出如存在胁迫，原告不可能在回到江西省赣州市后又向其支付剩余45000元款项，这与胁迫的情形是不相符的，故对原告的该项主张，本院不予采信。综上所述，原告所提供的证据无法证实在签订涉案认购协议时三被告存在欺诈、胁迫的情形，而且原告亦未提供出其他充分证据证实涉案认购协议存在无效的情形，故对原告要求确认其与被告华凯公司所签订的认购书无效的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方之间的认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，只表明了双方关于商品房买卖的初步意向，不应视为双方已经签订了商品房买卖合同，现双方已经没有继续履行该认购书的意向，原告没有按照认购协议履行付款义务，也没有办理银行按揭贷款，且双方至今未签订商品房买卖合同，故该认购书已失去继续履行的必要，应予解除，当事人依据该认购协议所收取的款项依法应当返还。从原告提供的收据可以看出，被告华凯公司收取了原告50000元，故原告要求被告华凯公司退还购房款50000元的诉讼请求，本院予以支持。被告金鼎公司赣州分公司系被告金鼎公司的分支机构，二者在工商部门注册登记，有其独立的财产，与被告华凯公司系两个独立的法人，原告未能证实被告金鼎公司及其赣州分公司收取了其50000元购房款，故原告要求该二被告返还购房款50000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告主张的被告金鼎公司赣州分公司未在开设地办理备案登记手续，系相关行政机关的行政管理职责，不属于民事案件应当审理的范围。被告关于原告存在严重违约，已经通知原告解除涉案认购协议，定金50000元不予退还的主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告叶婷艳与被告乳山华凯投资有限公司于2013年11月21日签订的《乳山银滩假日港湾小区认购书》；二、被告乳山华凯投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶婷艳人民币50000元；三、驳回原告叶婷艳要求确认其于2013年4月21日与被告乳山华凯投资有限公司签订的《乳山银滩假日港湾小区认购书》无效的诉讼请求；四、驳回原告叶婷艳要求被告乳山市金鼎房产咨询有限公司赣州分公司、乳山市金鼎房产咨询有限公司返还购房款50000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告乳山华凯投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 侯现章人民陪审员 宋吉波人民陪审员 张胜夕二〇一五年十月十六日书 记 员 程 程 关注微信公众号“”