（2015）漳民终字第1264号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-15
案件名称
张世玲、谢金惠与明发集团（漳州）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
明发集团（漳州）房地产开发有限公司,张世玲,谢金惠
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第1264号上诉人（原审被告）：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。法定代表人：黄焕明，董事长。委托代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张世玲，男，汉族，1976年4月22日出生，住江西省德兴市。被上诉人（原审原告）：谢金惠，女，汉族，1980年9月14日出生，住福建省南靖县。委托代理人：郑文斌，福建罡言律师事务所律师。上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）因与被上诉人张世玲、谢金惠商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人明发公司的委托代理人罗宏强；被上诉人张世玲、谢金惠的委托代理人郑文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2014年1月25日，张世玲、谢金惠与明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定张世玲、谢金惠向明发公司购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场19幢××号商品房一套，建筑面积119.64平方米，每平方米6650元，总金额795606元。张世玲、谢金惠于2014年1月25日支付首期款245606元，余款550000元拟办理银行按揭贷款未获批准，迄今亦未支付。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：……买受人按下列第3种方式按期付款：1、…；2…；3、其它方式：买受人于2014年1月25日支付首期款计人民币贰拾肆万伍仟陆佰零陆元整（￥245606元）；剩余房款计人民币伍拾伍万元整（￥550000元）通过银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。具体内容详见本合同附件六。合同补充协议第五条约定：按揭款：除首期款外，剩余购房款共计人民币￥550000元为按揭款。按揭款由买受人向银行（下称贷款银行）申请办理，并由银行向出卖人支付。按借款额以贷款银行最后审批为准。银行批准的按揭贷款额低于上述约定的按揭款额，买受人应于收到贷款银行或出卖人的书面通知之日起30日内自筹资金向出卖人一次性支付差额部分，否则视为逾期付款，并按本合同第七条约定的比例承担逾期付款违约责任。合同补充协议第十条按揭款到位约定：1、…。2、…。3、…。4、本协议签订后，因买受人原因导致银行拒绝办理其按揭贷款申请手续造成按揭款无法到位的，买受人应改用一次性付款方式并在30日内付清全部购房款。买受人未能在该期限内付清购房款，除非出卖人同意与买受人另行签订补充协议，否则视为买受人逾期支付购房款，出卖人有权随时单方解除合同；出卖人同意继续履行合同的，买受人应按本协议约定的比例承担逾期付款的违约责任。5、…。6、因本条第4项、第5项的原因或买受人其他原因而解除合同的，则买受人应按合同总房款的5%向出卖人支付违约金。原审另查明，张世玲曾用名为张世林。原审判决认为，张世玲、谢金惠与明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。现因张世玲、谢金惠所购商品房未能办理银行按揭贷款，二人明确表示无力付款，不能继续履行合同，要求解除合同，符合合同的法定解除条件，应予准许；明发公司关于张世玲、谢金惠无权解除合同的辩解与法不符，不予采纳。合同解除后，张世玲、谢金惠已经交纳的购房款245606元及契税23869元，明发公司应予返还；关于购房款的利息问题，亦予支持。住房专项维修资金7178.4元系缴入漳州市住房和城乡建设局监管账户，张世玲、谢金惠要求明发公司返还依据不足，不予支持，但明发公司应协助办理相应的退费手续。关于合同解除后张世玲、谢金惠是否应承担相应的违约责任问题，因明发公司庭审中坚持辩称不同意解除合同，可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除张世玲、谢金惠与明发集团（漳州）房地产开发有限公司于2014年1月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35××××030）。二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内返还张世玲、谢金惠购房款245606元及利息，利息自2014年1月25日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算。三、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内返还张世玲、谢金惠契税23869元。四、驳回张世玲、谢金惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12260元，由明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担。宣判后，原审被告明发公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人明发公司上诉称：1、被上诉人按揭贷款申请未获通过的原因，系由于被上诉人个人征信未达到银行贷款的准入标准，非因上诉人所致，对此，一审法院未予查明，导致判决错误。2、一审法院在已认定《商品房预售合同》及合同补充协议合法有效的前提下，对于被上诉人不按合同约定履行付款义务的违约方，却赋予其享有解除合同的权利。3、一审法院混淆了法定解除条件与法定解除权的概念及关系，被上诉人作为违约方并不享有《合同法》第九十四条规定的法定解除权。原判赋予违约方享有合同解除权，违背合同法的立法目的。请求撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张世玲、谢金惠答辩称：1、被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》后，其家庭情况发生巨大变化，使其家庭经济陷入困难境地，无能力继续履行合同，失去购买讼争商品房的能力，导致合同目的无法实现，据此，被上诉人依法有权请求解除合同。2、被上诉人的个人信用记录良好，符合银行按揭贷款条件，银行不予发放按揭贷款的责任不能归责于被上诉人。由于银行不予发放按揭贷款，从而未能订立商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同不能继续履行的责任不能归责于被上诉人。3、上诉人混淆了合同的法定解除与违约责任的概念。本案审理的是合同解除，与合同的违约责任是两个概念。关于违约责任的承担，上诉人应当依法另行起诉。要求驳回上诉，维持原判。本院查明，庭审中，双方当事人均陈述对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。另查明，被上诉人张世玲因个人征信未达到招商银行股份有限公司漳州分行贷款准入标准，其按揭贷款申请未获得通过。上述事实有招商银行股份有限公司漳州分行2015年4月14日《情况说明》，以及双方当事人一、二审的庭审陈述为据，可以认定。本院认为：上诉人明发公司与被上诉人张世玲、谢金惠签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规效力性强制性规定，应为合法、有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。签约后，被上诉人张世玲、谢金惠依约向上诉人明发公司支付首付款245606元，余款550000元拟办理银行按揭贷款。由于被上诉人张世玲个人征信未达到招商银行股份有限公司漳州分行贷款准入标准，其按揭贷款申请未获批准。依据双方合同补充协议第十条第4项的约定，买受人张世玲、谢金惠在按揭贷款无法到位，应在30日内以一次性付款方式付清全部购房款。买受人未能依上述款项的约定在该期限内付清购房款，视为买受人逾期支付购房款，出卖人明发公司有权随时单方解除合同；出卖人同意继续履行合同的，买受人应按本协议约定的比例承担逾期付款的违约责任。因此，被上诉人请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，不符合双方合同的约定、且亦与《合同法》第九十四条规定相悖，故其请求上诉人返还购房首付款及相应的契税及利息的主张，不能成立，应予驳回。上诉人提出被上诉人不按合同约定履行付款义务的违约方，不能享有《合同法》第九十四条规定的解除合同的权利，理由成立，应予采纳。原判支持被上诉人的诉讼请求，不符合法律及双方的合同约定，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第761号民事判决。二、驳回被上诉人张世玲、谢金惠的诉讼请求。本案一、二审案件受理费各人民币12260元，均由被上诉人张世玲、谢金惠负担。本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 翁艺晖审判员 李 凌二〇一五年十月十六日书记员 卢 杰附本判决适用的主要法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。