（2015）徐民四（民）初字第86号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-02-22
案件名称
陈振博与刘荣斌、刘秋林等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈振博,刘荣斌,刘秋林,葛秀珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市徐汇区人民法院民 � � � 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第86号原告陈振博，男，，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托代理人励尚园，上海仲悦律师事务所律师。委托代理人杨辉，上海仲悦律师事务所律师。被告刘荣斌，男，汉族，住上海市徐汇区。被告刘秋林，男，汉族，住上海市徐汇区。被告葛秀珍，女，汉族，住上海市徐汇区。原告陈振博诉被告刘荣斌、刘秋林、葛秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告刘秋林到庭参加诉讼。被告刘荣斌、葛秀珍经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈振博诉称，2014年8月1日，原告作为买方与被告刘荣斌就位于上海市徐汇区日晖六村XXX号XXX室房地产（以下简称系争房屋）签订房地产买卖合同（以下简称买卖合同），原告根据买卖合同及补充条款约定，于当日向刘荣斌支付订金人民币12万元。该买卖合同及补充条款约定，如买方在2014年8月31日前未获得银行贷款，卖方在2014年8月31日当天向买方退还订金12万元。因无法获得银行贷款，原告根据合同约定自8月31日开始多次与被告联系要求退还购房订金，并于2014年11月3日向被告发律师函，但被告一直采取逃避、藏匿方式拒绝退还订金。原告现起诉要求：1、三被告返还预付款12万元；2、三被告按中国人民银行同期贷款利率4倍向原告支付自2014年9月1日起至判决生效之日的逾期付款利息；3、三被告承担本案诉讼费、保全费、律师费7，800元。被告刘荣斌、葛秀珍未作答辩。被告刘秋林辩称，出售房屋的事，刘秋林和葛秀珍均不知情，刘荣斌一直不回家，也���有向他们说起这件事。对买卖合同不予追认。刘秋林没有收到订金，不同意原告诉请。经审理查明，被告刘秋林、葛秀珍系被告刘荣斌的父、母，系争房屋为三被告共同共有。2014年8月1日，被告刘荣斌并代表刘秋林、葛秀珍（甲方）与原告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计125万元。双方在2014年11月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）约定：“1、购买方在2014年8月31号前确认银行贷款，若贷款不出来，出售方在2014年8月31号当天，退还给购买方订金12万元整，双方无任何赔偿责任及违约责任，合同双方一同撤销，如不退还，购买方催款产生的任何费用均由出售方赔偿，如住店、吃饭、交通费、误工费等按收据实际赔偿。2、出售方在未过户前也有权不出售此房，只需退还��购买方订金，双方无任何赔偿责任及违约责任，合同双方一同撤销。”被告刘荣斌并于当日向原告出具承诺书一份，内容为：“本人承诺位于上海市徐汇区日晖六村XXX号XXX室房屋通过上海佰家房地产经纪事务所居间介绍出售给买受方陈振博等共同签下的房地产买卖合同（编号：XXXXXXX）生效。因房屋产权人为叁人。本人即所有产权人及配偶对此事已充分了解并已事先电话通知过其他产权人（因家人在外旅游无法到场待回沪后要么来补签或到公证处全权公证于我），没到场产权人对本房屋已决意出售，并已得到该产权人对此房屋同意出售承诺且授权本人，代其名义代为签署相关的买卖合同和签收购房定金或房款对以认同并愿付法律责任。即同时承诺因代签合同等发生的一切纠纷问题均由本人负责承担一切责任。”同日，原告陈振博通过网上银行转账向被告刘荣斌的银行账户转账汇款12万元，被告刘荣斌出具订金收据确认收款。后因原告无法在2014年8月31日前获得银行贷款，原告与被告刘荣斌联系要求退还订金12万元，未果。原告委托律师向三被告发函催讨，三被告未予回复。审理中，被告刘秋林表示对买卖合同不予追认；经辨认，原告提交的相关证据中刘荣斌的签名均为其本人签署。以上事实，除双方当事人的一致陈述外，另有原告提供的房地产权证、买卖合同、承诺书、订金收据、律师函及邮寄凭证等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。原告对其主张的律师费7，800元，未能提供证据。本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告刘荣斌在未取得刘秋林、葛秀珍的合法授权情况下代表三被��与原告订立合同，现被告刘秋林、葛秀珍未予追认，故买卖合同对被告刘秋林、葛秀珍不发生效力。现一方面原告未能在约定期限获取银行贷款，一方面买卖合同未经刘秋林、葛秀珍追认，故被告刘荣斌应按照合同及承诺书有关条款约定，对其擅自出售系争房屋及收取订金承担责任，并赔偿原告催款期间的相关损失。原告要求被告刘秋林、葛秀珍共同返还并赔偿，缺乏依据，本院不予支持。原告主张利息损失过高，由本院调整判处；律师费因未能举证，本院不予支持。被告刘荣斌、葛秀珍经合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘荣斌于本判决生效之日起十日内返还原告陈振博购房订金计120，000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2014年9月1日起至判决生效之日的利息；二、驳回原告陈振博的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2，726.9元、保全费1，120元，均由被告刘荣斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 徐 磊审 判 员 袁 欣人民陪审员 陈 渭二〇一五年十月十六日书 记 员 胡琼天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为���没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”