（2015）宁民终字第4965号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2015-12-13

案件名称

上诉人李军与被上诉人南京轻工企业管理有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李军,南京轻工企业管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第4965号上诉人（原审被告）李军，男，1968年3月31日出生，汉族，无业。被上诉人（原审原告）南京轻工企业管理有限公司，住所地南京市玄武区成贤街43号。法定代表人彭锡明，该公司总经理。委托代理人汤加彬，江苏博聪律师事务所律师。上诉人李军因与被上诉人南京轻工企业管理有限公司（以下简称轻工企业公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。轻工企业公司原审诉称，1998年4月16日，原南京钟表材料厂（下称钟表厂）与李军签订《承包协议书》，约定由李军承租钟表厂约3亩地开办游泳池，租期10年。1999年8月29日钟表厂又与李军签订一份《补充协议》，延长合同期限一年，即到2009年4月30日。2006年7月10日，双方又签订《关于力都游泳池延期一年租赁期的补充协议》，再次延长租期一年。合同到期后，李军未将承租场地交还钟表厂。2010年4月26日，轻工企业公司与钟表厂管理人签订一份《资产转让协议》，协议约定，钟表厂管理人将包括本案出租房屋在内的固定资产及相关权利全部转让给轻工企业公司。该份协议经本院确认且已实际履行。2011年2月28日，本院裁定宣告钟表厂破产，2011年3月4日，本院裁定终结钟表厂破产清算程序。2014年4月21日，南京市浦口区人民政府作出《房屋征收决定》，李军承租的场地在征收范围内，但李军却提出毫无根据的补偿要求，拒不交还场地。现诉请：1、判令解除轻工企业公司与李军于1998年4月16日签订的《承包协议书》及1999年8月29日签订的《补充协议》、2006年7月10日签订的《关于力都游泳池延期一年租赁期的补充协议》；2、判令李军立即将承租轻工企业公司的场地腾空交还轻工企业公司；3、判令李军承担诉讼费用。李军原审辩称，在合同的履行过程中，由于南京钟表材料厂未能按照合同的约定提供水电导致李军自2005年起不能营业，对此我们双方多次进行协商，南京钟表材料厂同意在拆迁时对我方的损失予以全部赔偿。由于南京钟表材料厂违约在先，导致李军签订合同的目的无法实现，李军同意在获得赔偿的基础上解除双方所签订的承包协议，轻工企业公司目前的诉讼请求没有依据也不符合法律规定，请求依法驳回轻工企业公司的诉请。原审法院经审理查明，1998年4月16日，钟表厂（甲方）与李军（乙方）签订《承包协议书》，约定甲方将位于南京市浦口区泰西路18号的大门口左侧树林场地约3亩承包给乙方兴建力都游泳休闲中心，甲方每年收取乙方承包金5000元，承包期为10年，自1998年5月1日至2008年4月30日。1999年8月29日钟表厂与李军签订一份《补充协议》，双方延长合同期限一年，即自1998年5月1日至2009年4月30日，合同其他条款不变。2006年7月10日，双方签订了《关于力都游泳池延期一年租赁期的补充协议》，再次延长租期一年，即自1998年5月1日至2010年4月30日。合同到期后，钟表厂与李军未续签租赁协议，承租场地仍由李军承租使用。2010年4月26日，轻工企业公司与钟表厂管理人签订一份《资产转让协议》，约定钟表厂管理人将包括李军承租场地在内的固定资产及相关的权利全部转让给轻工企业公司。2009年11月钟表厂向本院申请破产，本院于当月16日受理钟表厂的清算申请。2011年2月28日，本院以（2009）宁民破字第6-2号民事裁定书裁决，宣告钟表厂破产。2011年3月4日，本院以（2009）宁民破字第6-3号民事裁定书裁决，终结钟表厂破产清算程序。2014年4月21日，南京市浦口区人民政府作出《房屋征收决定》（浦政征字（2014）05号），征收项目为高新区高新路南延道路工程，项目位于南京钟表厂，划定了东南西北四至，李军承租的场地在征收范围内；签约期限为2014年4月21日至2014年6月4日。因李军一直未交还承租的场地，轻工企业公司遂诉至原审法院。原审法院认为，公民、法人的合法民事权利受法律保护。钟表厂与李军签订的三份租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。现钟表厂已破产，轻工企业公司通过合法程序，取得了原钟表厂全部资产，作为所有权人，要求李军迁让出所承租的场地，符合法律规定。现轻工企业公司主张解除三份租赁合同，而2014年4月21日南京市浦口区人民政府作出《房屋征收决定》，鉴于合同已于2010年4月30日到期，双方此后在租赁期满后，存在不定期租赁关系，遇到政府征收应予终止履行，故原审法院认为解除双方的租赁关系为宜。李军的辩解理由于法无据，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原审法院判决：一、解除轻工企业公司与李军的租赁关系。二、李军于判决生效后三十日内将所租赁的位于南京市浦口区泰西路18号的场地腾空交还轻工企业公司。原审案件受理费减半收取565元，由李军负担。李军不服原审法院判决，向本院提起上诉称，因被上诉人在租赁合同履行期间存在违约行为，导致上诉人订立合同的目的未能有效实现，利益受损。后经双方协商同意待该地块征用时给予补偿解决。对此，被上诉人不持异议。同时，上诉人为经营所需并经被上诉人同意已投资建造的设施已成为不动产并均附着在诉争土地上，两者已合为一体不可分离，上诉人客观上也无法履行将场地腾空交付。故一审判决未能有效维护上诉人的合法权利，且判决内容也无法实际履行。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或者发回重审。被上诉人轻工企业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。双方均未提供新证据。另查明，1998年4月16日，钟表厂（甲方）与李军（乙方）签订《承包协议书》约定，在承租期间，如因国家和地方建设（含工业建设用地）需要征用土地而双方都无法抗拒，应服从国家需要，国家给予的建筑物经济补偿应归属乙方，与甲方无关。二审中被上诉人轻工企业公司陈述其已经与政府签订了拆迁协议，但是该协议不含上诉人李军建造的设施。上诉人李军则陈述其正在与拆迁部门协商其建造设施的补偿问题。以上事实，由《承包协议书》、二审谈话笔录等在卷证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案钟表厂与李军签订租赁协议后，因破产将涉案场地转让给轻工企业公司，故轻工企业公司作为新的所有权人取代钟表厂的地位成为租赁协议的出租人。又因钟表厂与李军签订的书面租赁协议已于2010年4月30日到期，故双方之间为不定期租赁关系。2014年4月21日南京市浦口区人民政府发布《房屋征收决定》，涉案场地位于征收范围内，故双方之间的租赁关系应于同日终止，无需另行解除，轻工企业公司要求解除钟表厂与李军于1998年4月16日签订的《承包协议书》及1999年8月29日签订的《补充协议》、2006年7月10日签订的《关于力都游泳池延期一年租赁期的补充协议》没有依据，本院对此不予支持，原审法院判决不当，本院依法予以纠正。因双方之间的租赁关系已于2014年4月21日终止，故李军继续占用涉案场地没有依据，其应按约定返还租赁的场地。李军上诉主张的拆迁补偿问题与本案并非同一法律关系，应另行解决，其不能以此为由拒绝交还租赁物。李军上诉还主张因其建设的设施（包括泳池、房屋、围墙、道路等）已与诉争场地合为一体，无法拆分，故其无法将涉案场地腾空交付，该主张没有法律依据，本院对此也不予支持。综上，上诉人李军上诉理由不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第482号民事判决第二项；二、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第482号民事判决第一项；三、驳回被上诉人南京轻工企业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取565元，二审案件受理费1130元，合计1695元，由上诉人李军负担1615元，由被上诉人南京轻工企业管理有限公司负担80元。本判决为终审判决。审　判　长　　夏海南代理审判员　　汪德全代理审判员　　刘　凡二〇一五年十月十六日书　记　员　　朱亚芳百度搜索“”