（2015）东民二初字第422号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-12
案件名称
田东县宝东诚房地产有限公司与陈美珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
田东县人民法院
所属地区
田东县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田东县宝东诚房地产有限公司,陈美珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区田东县人民法院广西壮族自治区田东县人民法院民 事 判 决 书（2015）东民二初字第422号原告田东县宝东诚房地产有限公司，住所地田东县广场路城市春天。法定代表人李就军，总经理。委托代理人梁伟，广西东晖律师事务所律师。被告陈美珍，个体。原告田东县宝东诚房地产有限公司（以下简称宝东诚公司）与被告陈美珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法由审判员林瑛和人民陪审员黄青妮、韦彩云组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭审理了本案。书记员苏丽飞担任法庭记录。原告的委托代理人梁伟到庭参加诉讼，被告陈美珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宝东诚公司诉称，2011年5月25日，原、被告签订合同编号为城市春天2011-098号的《商品房买卖合同》，约定被告通过银行按揭付款的方式购买原告开发的城市春天第25栋第1单元502号房，总房款374912元。其中首付款为112912元。银行按揭付款262000元。2011年6月22日原被告签订《预售商品房预告登记约定》并就城市春天第25栋第1单元502号房办理了商品房预告登记。2011年6月28日，被告陈美珍及其丈夫邱辉与中国工商银行田东县清平支行签订《个人购房借款／担保合同》，共同向中国工商银行田东县庆平支行贷款262000元用于购买本案所涉房屋，贷款期限120个月。原告作为借款保证人，对被告贷款提供连带责任保证。2014年3月起，因被告逾期还款，银行根据《个人购房借款／担保合同》的约定，从原告银行账号上扣收被告应偿还的房贷。由于被告连续8个月均逾期还贷，至2014年10月30日银行从原告的银行账号上扣收被告尚欠的全部借款本息220328.59元（其中本金210362.64元。利息9965.95元），提前偿还了被告尚欠的全部房贷。至此，被告欠付原告购房款220328.59元。2011年11月10日，原告向被告发出《通知》，要求被告偿付购房款。被告承诺于2014年12月15日前付清。但被告至今分文未付。原告认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》后，逾期支付购房款，致原告订立合同目的不能实现，其行为构成根本违约。根据合同法规定，原被告签订《商品房买卖合同》应予解除。由于本案所涉房屋办理了预告登记，合同解除后债权消灭，预告登记失效。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，要求法院判令一、解除原被告于2011年5月25日签订的合同编号为城市春天2011-098号《商品房买卖合同》；二、判决确认自《商品房买卖合同》解除之日起，原、被告于2011年6月22日签订的《预购商品房预告登记约定》并就城市春天第25栋第1单元502号房办理的预告登记失效；三、判令被告返还原告城市春天第25栋第1单元502号房；四、判令被告赔偿原告代付的房贷利息损失9965.95元；五、判令被告向原告支付违约金42072.53元；六、判令被告支付原告代付房贷后至2015年5月31日的利息损失7508元；七、本案受理费由被告负担。原告对其陈述事实在举证期限内提供以下证据：证据1、商品房买卖合同，证明被告购买原告城市春天第25栋第1单元502号商品房，房款共374912元，若逾期90日未付款的合同应予解除；证据2、预购商品房预告登记约定，证明被告购买的城市春天第25栋第1单元502号房已办理预告登记；证据3、《个人购房借款／担保合同》，证明被告向工行田东县支行按揭贷款262000元，原告是借款的保证人，对被告借款承担连带保证责任；证据4、借款凭证，证明工行田东县支行给被告借款262000元；证据5、明细分类账、证据6、中国工商银行业务回单（付款），证据5、6证明至2014年10月30日止，因被告不履行还贷义务，银行从原告的账户扣划220328.60元偿还被告的贷款本息（其中本金210362.64元，利息9965.95元）证据7、通知书，证明原告通知被告交付购房款本息220328.59元；证据8、申请书，证明被告同意在2014年12月15日前付清购房款本息220328.59元。被告陈美珍在举证期限内未提交书面答辩状及证据。原告提交的证据均为复印件，经本院核对与原件无异。本院对上述证据予以确认，可以作为本案的定案依据。综合本案的有效证据，本院确认以下法律事实：2011年5月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：城市春天2011-098）。该合同约定被告向原告购买位于广西田东县平马镇广场路北段城市春天小区第25栋第1单元502号房，房屋总价款为374912元，付款方式及期限为银行按揭付款方式。合同第七条买受人逾期付款的违约责任第1款第（2）约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款项的20%向出卖人支付违约金。······”。2011年6月22日，原、被告签订《预购商品房预告登记约定》约定双方约定《商品房预告登记约定》后10日内，共同向房屋登记机构申请办理预告登记。2011年6月28日，被告陈美珍、邱辉（案外人）做为借款人和抵押人、原告作为保证人与中国工商银行股份有限公司田东县支行（案外人）签订《个人购房借款／担保合同》（2011年田东房字××号），对借款本金、利息、违约责任和保证责任等进行约定。该合同第二部分通用条款第二十八条扣收约定：“保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。······”。合同将位于广西田东县平马镇广场路北段城市春天小区第25栋第1单元502号房进行抵押。被告陈美珍在“借款人”和“抵押人”一栏签字，邱辉作为被告陈美珍的配偶在“共同借款人”和“抵押物共有人”一栏签字，原告职员在“保证人”一栏签字并加盖原告公章。2011年7月7日，中国工商银行股份有限公司田东支行向被告陈美珍账户支付了262000元借款。后因被告未按期偿还银行借款本息，从2014年6月27日起中国工商银行股份有限公司田东支行依据合同约定从原告在该行账户的保证金中扣除被告的按揭房贷及利息共计220328.59元。2014年11月10日原告向被告发出《通知》，该通知要求被告对因其不按时偿还银行贷款而给原告造成的损失，被告于2014年11月10日签收。同日，被告陈美珍向原告递交申请书，承诺对于所欠原告购房款220328.59元分两次付清，于2014年11月15日前支付30000元，于2014年12月15日前支付190328.59元。并承诺如不能按时付清所欠房款，可由原告自行处置该房。另查明，被告陈美珍和与邱辉为夫妻关系。本院认为，原告与被告陈美珍签订《商品房买卖合同》（合同编号：城市春天2011-098），形式要件完备，意思的真实表示，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行义务。在该合同约定履行期满后，因被告未按约定支付房屋款，从而引发纠纷。该合同约定了购房款的支付方式为银行按揭。合同第七条买受人逾期付款的违约责任第1款第（2）约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款项的20%向出卖人支付违约金。······”。被告陈美珍在与中国工商银行田东支行签订《个人购房借款／担保合同》后从2014年3月起至2014年10月未按约定按时偿还贷款已达8期，逾期已超90日，故原告请求解除合同，依法有据，本院予以支持。合同解除后，原告与被告签订的《预购商品房预告登记约定》作为本案《商品房买卖合同》的附属合同应失效。被告陈美珍应退还已占有的位于广西田东县平马镇广场路北段城市春天小区第25栋第1单元502号房并支付违约金42072.53元（210362.64元×20%），田东县宝东诚房地产管理有限公司应向被告陈美珍退还房屋首付款112912元。因被告陈美珍未按照《个人购房借款／担保合同》约定按时偿还银行借款。银行依据合同第二十八条约定对该合同保证人即原告行使权利，从原告在该行开设的账户中扣除借款本金210362.64元及利息9965.95元共计220328.59元以清偿被告所欠借款本息。故原告诉请被告陈美珍赔偿原告代付的房贷利息损失9965.95元，依法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告陈美珍赔偿原告代被告支付所有住房贷款后至起诉之日止的利息损失7508元，本院认为，原告为被告陈美珍代付住房贷款本金就已产生利息损失，故被告陈美珍应向原告支付原告代被告支付所有住房贷款本息220328.59元的利息损失（利息计算方式：以220328.59元为基数，从2014年6月27日起至2015年5月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计算）。被告陈美珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证质证的权利，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、解除原告田东县宝东诚房地产管理有限公司与被告陈美珍于2011年5月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：城市春天2011-098）。二、被告陈美珍向原告田东县宝东诚房地产管理有限公司返还本案所涉位于广西田东县平马镇广场路北段城市春天小区第25栋第1单元502号房。三、原告田东县宝东诚房地产管理有限公司与被告陈美珍于2011年6月22日签订的《预购商品房预告登记约定》无效；四、被告陈美珍向原告田东县宝东诚房地产管理有限公司支付违约金42072.53元。五、被告陈美珍向原告田东县宝东诚房地产管理有限公司赔偿原告代付的住房贷款利息损失9965.95元。六、被告陈美珍向原告田东县宝东诚房地产管理有限公司赔偿原告代付的住房贷款本金利息（利息计算方式：以220328.59元为基数，从2014年6月27日起至2015年5月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计算）。七、原告田东县宝东诚房地产管理有限公司向被告陈美珍退还房屋首付款112912元。本案受理费1290元，由被告陈美珍负担（受理费原告田东县宝东诚房地产管理有限公司已预交，本院不再退回，由被告陈美珍在履行上诉义务时一并向原告支付）。上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起三十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。户名：待结算财政款项--------法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 林 瑛人民陪审员 韦彩云人民陪审员 黄青妮二〇一五年十月十五日书 记 员 苏丽飞 来自：