（2015）杭江笕民初字第587号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-11-13

案件名称

张慧君与梁阿德房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市江干区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张慧君,梁阿德

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2015）杭江笕民初字第587号原告张慧君。委托代理人李纯、谢明华，（特别授权）。被告梁阿德。委托代理人王徐萍，（特别授权）。原告张慧君诉被告梁阿德��屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理。依法由审判员朱勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张慧君及其委托代理人李纯、被告委托代理人王徐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张慧君诉称：2010年7月3日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告所有的位于杭州市江干区机场港25号房屋，租期为9年。合同约定房屋装修费用每年按11%折旧，如遇政府拆迁，被告应补偿原告装修损失和费用。2015年1月26日，因笕桥部队和江干区政府联合发布《关于限期拆除军用土地上违法建设的公告》，原告才得知租赁房屋系违法建筑，并由被告提前收回。后因双方就装修损失的补偿问题协商未果，故原告起诉请求判令被告立即补偿原告装修损失257990元、支付提前收房违约金118431元、评估费10000元、公证费4000元，合计390421元。被告梁阿德辩称：原告承��前明知租赁房屋无相关权属证明，租赁后对房屋进行装修也未经被告书面同意。现导致合同无法继续履行的原因并非被告违约，而是发生了无法预见和控制的不可抗力事件。另原告提供的《房地产装修部分估价咨询报告》系原告单方委托，内容不真实、不合法，无法作为判定装修损失的依据。综上，请求判令驳回原告的诉讼请求。原告为其诉请，向本院提交了以下证据，并已经庭审质证：1、房屋租赁合同1份，证明双方就房屋租赁签订合同并约定相应权利义务关系的事实。被告对该证据无异议。2、租地协议1份（系复印件），证明被告从黄家二组村民处租得租赁房屋的土地，故租赁房屋应是合法有效的。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为只能证明被告从黄家二组租了一块地，但无法证明租赁房屋是合法的。3、关于限期拆除军用土��上违法建设的公告1份，证明租赁房屋实系违法建筑。被告对该证据无异议。4、房地产装修部分估价咨询报告1份，证明租赁房屋的装修损失。被告对该证据提出异议，认为①评估系原告单方委托，被告不予确认；②原告未提供装修时的相应材料票据，无法证明装修项目、材料及价格；③报告第9页房屋丈量工程核对清单中的地砖、乳胶漆等未经实际丈量，上面显示的1235平方米仅是租赁合同约定的租赁面积；清单中的乳胶漆、不锈钢加铁窗、水电均系交付时已存在的，并非被告装修；清单中的灯具、插座是可拆除的，没有和房屋形成附合，不能计算在内；④报告中所附的8张照片并非讼争房屋，且“估价对象位置示意图”标明的估价对象坐落在天目山西路上，亦非讼争房屋；⑤估价对象单价208.90元／平方米，无计算标准，不能采信；⑥估价人员杨冰的资格证书已过期，不具备评估资格。5、资格证书1份（复印件），证明估价人员杨冰的资格证书有效期应至2018年6月1日，并未过期。被告对该证据提出异议，认为①该证据系复印件，无法质证；②证书上只有有效期到期日，没有起始日，仍无法证明其评估时有相应资格。6、资格证书1份，证明估价人员杨冰的资格证书有效期应至2018年6月1日，并未过期。被告对该证据无异议。7、公证书1份，证明原告租赁房屋的装修情况。被告对该证据的真实性无异议，但认为系原告单方委托，且部分装修系租赁前已存在。8、评估费、公证费发票各1份，证明原告花费的评估费、公证费损失。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为①原告装修未经被告书面同意，相应损失应自行承担；②评估费、公证费过高，原告应进一步提供物价部门的标准。被告为其辩称，向本院提交了以下证据，��已经庭审质证：1、江“三改一拆”办（2015）3号文件、2015年8月13日总第771期《江干报》报道，证明租赁房屋被拆除属政府行为，并非被告违约。原告对该证据的三性无异议，但认为租赁时被告有隐瞒房屋性质的事实，侵犯了原告的合法权益。2、退款单2份、收据2份，证明被告支付给原告搬迁费、退还租金的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为相应的搬迁费本就是应该补偿给原告的。本院认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认。被告对原告提交的证据2、5提出的异议，理由成立，本院对证据2的真实性予以确认，对证据5不予确认；被告对原告提交的证据4提出的异议，部分理由成立，本院对证据4不予确认；被告对原告提交的证据7提出的异议，理由不成立，该证据系公证机关依法取得，能够证明原告的装修事实，本院予以确认；被告对原告提交的��据8提出的异议，理由不成立，该证据系评估、公证机构开具的正规发票，应予确认。根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以认定的事实为：2010年7月3日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于杭州市江干区机场港25号2楼（建筑面积1235平方米）、1楼1间房屋租赁给原告用于仓储、办公等，租期为9年；合同第十条约定：原告如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应事先征得被告的书面同意；第十一条约定：房屋装修费用每年按11%折旧，如遇政府拆迁，被告不承担违约责任，但应补偿原告装修损失和费用；另合同还对租金支付、合同解除、违约责任等方面作了约定。租赁合同签订前，被告向原告提供租地协议一份，以证明租赁房屋的土地是从黄家村二组村民处租得的。2015年1月19日，江干区“三改一拆”领导小组办公室根据江“三改一拆”办（2015）3��文件精神，集中开展拆除和睦港、机场港流域违法建筑专项行动。2015年1月26日，中华人民解放军94936部队和杭州市江干区人民政府联合发布《关于限期拆除军用土地上违法建设的公告》，责令租赁房屋在内的违法建筑限期拆除。2015年4月28日，原告以保全证据为目的，委托浙江省杭州市钱塘公证处对租赁房屋内的现状进行拍摄。2015年5月5日，原告搬离且经双方核算，退还原告租金64330元、支付原告搬迁费37050元。后租赁房屋被政府拆除。因双方就装修损失的补偿问题协商未果，故原告于2015年7月诉至本院，要求调处。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案讼争房屋已被政府认定为违法建筑且被强制拆除，故原、被告于2010年7月3日签订的房屋租赁合同系无效合同，原告提出的要求被告承担提前收房违约金的诉请，不予支持。被告将未取得权属证明的房屋对外出租，原告在租赁前也未就房屋权属问题进行审查，因此而造成的损失双方应承担同等责任。就原告诉请的装修损失，合同第十条明确约定装修应事先征得被告书面同意，现被告否认，原告也未进一步举证证明。根据上述《解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，即使存在装修损失，也应由原告自行承担；更何况，原告亦缺乏装修残值的证明依据。据此，根据本案实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）��、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回张慧君的诉讼请求。案件受理费3578元，由张慧君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3578元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员　朱　勤二〇一五年十月十五日书记员　柳运武来源：百度“”