（2015）桓民二初字第00685号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-10-26

案件名称

桓仁为民物业管理有限公司与姜永利物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

桓仁满族自治县人民法院

所属地区

桓仁满族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

桓仁为民物业管理有限公司,姜永利

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款，第一百四十二条

全文

辽宁省桓仁满族自治县人民法院民事判决书（2015）桓民二初字第00685号原告桓仁为民物业管理有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇向阳街。法定代表人杨严，系该物业公司经理。被告姜永利，男，1953年3月16日出生，居民身份证号码：2105221953********，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，系退休工人，住辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇隆兴小区。委托代理人姜洋，女，1980年5月3日出生，居民身份证号码：2106041980********，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，系工人，住广东省深圳市南山区粤海大厦*座18A。桓仁为民物业管理有限公司（以下简称为民物业公司）与姜永利物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告为民物业公司的法定代表人杨严、被告姜永利委托代理人姜洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告为民物业公司诉称，2013年至2015年6月两年半时间内，被告姜永利一直住在隆兴小区2A-6-402室，面积131.21平方米，车库面积28.95平方米，两年时间内未交过物业管理费。其原因是房顶漏水。原告和业主委员会签订的物业服务合同中已明确写明除物业服务内容外的维修由城建局房屋维修大修基金负责，城建局也承诺大修归城建局负责。原告对物业服务合同中所承诺的物业各项服务项目也做到了尽职尽责。为了维护原告合法权益，现诉至法院要求被告姜永利缴纳物业费3099元及滞纳金。被告姜永利辩称，1、09年购房至今，我家中已反复维修家中漏雨地方，包括换两房间的整个窗框，这些费用全部自掏腰包，该物业一概不理，每次跟物业反映家中漏雨情况，该物业都拒绝上门检查和维修，责任全部推给城建局，到今日为止，我们从来没收到关于家中漏雨维修和理赔的任何书面上的文件（包括相关部门的盖章）。该物业每次都以口头的方式推卸责任，我认为这是极其不合理、不合法的行为。2、另物业经常派扫走廊的一些物业工作人员跑到家中索要物业费，我认为这种做法是违法行为，泄露我业主的个人隐私，严重影响家人的正常生活，且家中还有病人。严重影响了我家中病人的健康，对我们精神造成了伤害。3、物业公司说我家以漏水为借口不缴纳物业费，是诽谤，家中漏雨是事实，之前接手的物业曾经多次上门看并进行部分维修，维修的地方某些已经得到改善，并且以免除物业费（2年）的方式进行赔偿。但自从该物业接管小区以后，从未有人主动上门看和维修，导致家中漏雨情况越来越严重，使我家损失也越来越大。所以，我要求物业及城建部门相关负责人上门进行检查，定责，以书面文件的方式发给我，请求法院能够给予业主一个公平、公正、合理、合法的判决。经审理查明，被告姜永利现住隆兴小区2A-6-402室，建筑面积131.21平方米，另有一车库28.95平方米。隆兴小区的业主于2010年成立业主委员会，原告为民物业公司与该业主委员会于2014年1月1日签订了物业服务合同，该物业服务合同服务内容中约定：1、制定物业服务计划，并组织实施；管理与物业有关的各种资料、档案及竣工验收材料等。2、房屋建筑共用部位日常维修、养护和管理。共用部位包括：楼梯间、走廊通道。（负责楼顶楼盖外墙面的小修）大修由房屋大修基金负责修理。3、共用设备、设施的日常维修、养护和管理；共用设施包括：共用的上下水主管道、共用照明（自营单位的除外）。4、共用设施各附属建筑物、构筑物的日常维修和管理包括：道路小修、化粪池、污水井清理、停车位管理。5、公共区域的绿化养护和管理。6、公共环境卫生，包括房屋共同部位的卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集外运。7、维护公共秩序，包括门岗服务，小区内巡逻。8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。9、公共区域内消防设备设施的维护管理。10、业主装饰装修的管理。原告为民物业公司依约为被告姜永利居住的小区提供物业服务至今。按照物业服务合同的约定，隆兴小区全封闭小区住宅收费标准为每平方米每月0.8元，车库收费标准为0.6元。从2013年6月1日至2015年7月1日，被告姜永利共拖欠物业费3058元。隆兴国际城小区业主委员会授权为民物业公司收取2013年6月至12月的物业费。经原告为民物业公司多次催要，被告姜永利拒不交纳，原告为民物业公司诉至本院，要求被告姜永利立即交纳物业费3099元并承担滞纳金。上述事实，有原告为民物业公司陈述、被告姜永利答辩、物业服务合同、资质证明等证据在卷佐证，经本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，（一）被告姜永利系隆兴居民小区业主，隆兴国际城业主委员会与原告为民物业公司签订的物业服务合同系真实意思表示。该合同是业主委员会为维护小区业主在物业管理中的权益而签订，该合同对作为隆兴小区业主的被告姜永利具有约束力。原告为民物业公司按照合同约定履行了对楼房公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告姜永利应按照协议约定履行交纳物业费的义务，被告姜永利不缴纳物业费的行为属违约行为。对原告为民物业公司要求被告姜永利缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持；（二）在物业服务合同中，约定了为民物业公司的经营范围。原告为民物业公司与被告姜永利应按上述协议履行物业服务及交纳费用的义务，对被告姜永利答辩中属原告为民物业公司履行瑕疵服务部分，原告为民物业公司应及时改进提高物业服务质量，改善与业主关系，对原告为民物业公司要求被告姜永利给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告姜永利于本判决生效后立即给付原告桓仁为民物业管理有限公司物业服务费人民币三千零五十八元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元（原告桓仁为民物业管理有限公司预交），由被告姜永利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审　判　长　　关伟林审　判　员　　潘　宇人民陪审员　　杨晓光二〇一五年十月十五日书　记　员　　韩苗苗附：本判决适用的法律条款。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条一款当事人应当依照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款人民法院审理民事案件，除涉及国家机密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。来源：百度“”