（2015）宝民三（民）初字第1253号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-11-27

案件名称

秦红英与李学明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2015）宝民三（民）初字第1253号原告秦红英，女，1958年1月9日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人任辛耘，上海沪港律师事务所律师。委托代理人梁述磊，上海沪港律师事务所律师。被告李学明，男，1952年10月15日生，汉族，住上海市崇明县。原告秦红英与被告李学明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人任辛耘、被告李学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦红英诉称，2013年3月16日原告与案外人程某某、黄某某签订租赁合同，由原告将宝山区淞宝路XXX-XXX号房屋出租给案外人。2014年4月2日案外人提出将房屋转租给被告，由被告继续履行合同，原告也表示同意。事后被告拖欠原告租金不付，故原告向法院起诉，要求1、解除原被告签订的租赁合同书，被告返还房屋及房内财产，如房内财产遗失或毁损，要求被告按财产价值赔偿损失；2、判令被告给付2013年3月17日至2013年3月31日期间的房屋租赁费4，000元；3、判令被告给付2014年7月1日至2015年9月30日期间的房屋租赁费153，000元；4、判令被告给付2014年4月1日至2015年7月31日期间的物业费894元，诉讼期间的物业费继续主张；5、判令被告给付2014年7月1日至2015年9月30日期间的违约金47，368元，按照被告所欠租金的30%计算，诉讼期间违约金继续主张；6、判令被告给付原告律师服务费13，263元；7、判令被告从2015年10月1日起，按照每月11，000元的标准，支付原告房屋使用费，直至其返还房屋之日止；8，判令被告支付拖欠水费4，241.6元，赔偿水表120.51元。被告李学明辩称，被告承租之后饭店生意不好，也没有营业执照。2015年过年之后，被告就不想开了。当初被告向原告提出要重新签订一份合同，但原告说不要紧的，就这样做。当时黄永文和被告说租金是每月8，000元，但是后来被告仔细看了下合同，发现租金是每年递增的，且明显高于同地段的商铺租金。被告文化程度不高，也不太懂合同的签订。关于水表一事，被告一直不知道水表倒装的事情，被告和程某某、黄某某移交的时候，他们说用水不要钱的。自来水公司在2014年来过两次，说水表倒转了，但是也没有让被告去处理。即使要赔，也应当让程某某和黄某某来赔。综上不同意原告的诉请。经审理查明，2013年3月16日原告与案外人程某某、黄某某签订租赁合同，由原告将宝山区淞宝路XXX-XXX号房屋出租给案外人。该合同约定，租期三年，从2013年4月1日起2016年3月30日止。2013年4月1日至同年12月30日，每月租金8，000元，2014年1月1日至同年3月30日每月租金9，000元，2014年4月1日至2015年3月30日每月租金10，000元，2015年4月1日至2016年3月30日每月租金11，000元。给乙方免租期15天租费4，000元。如今后三年内，乙方违约，取消免租期，乙方要补付免租费用。保证金16，000元，如乙方违约，保证金不退还。租赁期间、水电物业管理费等由乙方支付。任何一方违约，按月向对方交纳租金的30%作为违约金。甲方为诉讼支付的律师费由乙方承担。2014年4月2日原被告及案外人程某某、黄某某在原合同上签字，同意该合同转让给被告履行。被告在合同上注明水电费由被告与程某某结算。事后，被告向原告支付租金42，000元，支付押金16，000元。另原告提供上海城投水务有限公司出具的证明及水费发票，证明自2013年4月抄表后，发现水表倒装，现需支付水费4，241.60元，并赔偿水表120.51元。被告称其于2014年4月开始承租，故对水表一事不知道。审理中，被告表示同意将房屋交给原告，双方于2015年9月21日办理了交接。另原告称按合同约定，被告违约的，保证金不退。对房内财产的损失不申请评估，由法院酌情判决。以上事实，有租赁合同书、产权证、聘请律师合同、律师费发票、物业管理费发票、收条及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，本案中原被告与案外人共同签字确认，由案外人将与原告签订的租赁合同转让给被告，故自2014年4月起原被告间形成租赁合同关系，且合法有效，受法律保护，双方理应履行。由于被告不按合同约定支付租金，故应承担违约责任。现双方已办理交房，合同已解除，故被告应向原告支付交房前所欠的租金及其他费用。经查明，被告已付清2014年4月至6月的租金，同年7月至9月的租金只支付了12，000元，自2014年4月起未支付过物业管理费，应属违约。故原告依据合同约定要求被告支付免租期租金4，000元及交房前的租金、物业管理费，本院予以准许。关于原告主张的律师费，合同中约定如发生诉讼的，律师费由乙方承担，故本院根据实际情况，酌定由被告承担律师费10，000元。关于违约金，由于合同约定被告违约的，保证金不退，该约定也属违约责任，故本院根据双方合同履行情况及原告的损失，对违约金酌请调低。关于水费及水表，虽然在2013年发现水表倒装，被告于2014年4月承租，无法证明水表系被告倒装。但由于被告在合同中承诺水电费由其与程某某结算，故被告应向原告支付水费4，241.6元。至于水表费，由于不能证明系被告安装，故不应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告李学明于本判决书生效之日起十日内，支付原告秦红英免租期租金4，000元；二、被告李学明于本判决书生效之日起十日内，支付原告秦红英2015年9月20日前所欠的租金140，333元；三、被告李学明于本判决书生效之日起十日内，支付原告秦红英2015年9月前所欠的物业管理费1，006元；四、被告李学明于本判决书生效之日起十日内，支付原告秦红英律师费1万元；五、被告李学明于本判决书生效之日起十日内，支付原告秦红英水费4，241.6元；六、被告李学明于本判决书生效之日起十日内，支付原告秦红英违约金40，000元；七、被告支付的保证金16，000元不予退还；八、原告秦红英的其余诉讼请求不予支持；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2，288.50元，由原告秦红英负担143.50元、被告李学明负担2，145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　戴筱岚二〇一五年十月十五日书记员　　黄　莺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自已的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。微信公众号“”