（2015）穗中法民五终字第4708号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2018-09-26
案件名称
何伟杰、方艳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何伟杰,方艳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4708号上诉人（原审被告、反诉原告）：何伟杰，男，1964年11月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：孙永刚，广东隆仁律师事务所律师。委托代理人：白占林，广东隆仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：方艳，女，1981年9月2日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托代理人：郑智琦，广东易恒律师事务所律师。上诉人何伟杰因与被上诉人方艳租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第1456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：方艳提交的《房地产登记簿查册表》显示何伟杰系广州市天河区广利路86号101房的所有权人，该房建筑面积为63.609平方米，使用性质为住宅。何伟杰将上述房屋进行分割，并将其中约33平方米的房屋出租给方艳。2014年3月10日，方艳与何伟杰的代理人何欣莉签订《临时租赁合约》，双方约定定租于广州市天河区广利路86号101房之一的房屋（以下简称涉案房屋），方艳付定金10000元，方艳于2014年3月到广州市兆丰行房地产咨询有限公司签署正式租约时付余款47000元给何伟杰等条款。上述合同加盖有“广州市兆丰行房地产咨询有限公司”印章。2014年3月13日，何伟杰（出租人，甲方）与方艳（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作商铺用途使用，建筑面积约为33平方米。（第二条）甲乙双方议定的租赁期限由2014年3月23日至2017年3月22日止，税后租金情况如下（出租屋税由乙方承担，甲方收取的是税后租金）：1、2014年3月23日至2015年3月22日每月租金为19000元；2、2015年3月23日至2016年3月22日每月租金为20520元；3、2016年3月23日至2017年3月22日每月租金为22161元。（第三条）乙方须在签署本合同之时，向甲方支付如下款项：1、按金38000元；2、首期租金19000元；3、甲方应在租赁期满之日（乙方缴清租期内的一切费用）将按金当天无息退回乙方；4、租金由乙方在每月22日前按银行付款方式缴付给甲方。（第四条）在租期内，甲方承担下列责任：……4、甲方需提供房产证，以协助乙方办理营业执照。（第五条）在租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按时缴纳租金及乙方应付的一切费用，不得改变或损失该物业及用途……3、因使用需要进行物业内外装修，须经甲方书面同意。租赁期满或解除合约的，一切嵌装在商铺结构或墙体的装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿。如须继续承租的应提前两个月与甲方协商，双方另行签订合同。4、因使用不当或人为造成该物业设备损坏，应由乙方负责修复或赔偿，如非人为损坏，应由甲方负责……8、乙方需自行办理营业执照，相关费用由乙方负责。（第六条）1、租赁期内，甲乙双方均不得以任何借口提出退租。若任何一方提出，视为违约，甲方违约须向乙方赔偿按金的同等金额作为违约金，并退还按金，乙方违约甲方没收按金作为违约金。2、乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之一收取违约金，逾期十天业主有权收回该物业，按金不获退还……（第八条）租赁期届满或解除契约之日，双方应共同检查交接该物业和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。（十二条）如乙方逾期三十天未交管理费以及一切费用，经甲方催交无效，甲方有权即时单方终止合同，乙方须无条件立即迁出该房产而按金不获退还。合同加盖有“广州市兆丰行房地产咨询有限公司”印章。同日，方艳向何伟杰交纳了涉案房屋的押金38000元、进场费50000元及自2014年3月23日至2014年4月22日期间的租金19000元。另，方艳提交广州市兆丰行房地产咨询有限公司于2014年3月13日出具的《收据》，载明收取方艳中介费9500元。何伟杰提交广州市兆丰行房地产咨询有限公司同日出具的《收据》，载明收取何伟杰中介费9500元。2014年4月15日，方艳向何伟杰发出《律师函》（收件地址为广州市越秀区执信南路120号之一105房，邮件被退回），要求解除合同、何伟杰返还前期费用107000元、赔偿损失10000元。方艳称其发出上述律师函后，即自行撤出涉案房屋，在提起本案诉讼时通知何伟杰收回涉案房屋。何伟杰则称方艳并未将涉案房屋交还何伟杰，也未通知其收回涉案房屋。何伟杰并称其于2014年8月12日或8月13日收回涉案房屋（具体哪一天记不清楚），装修后于2014年8月中旬另行出租。2014年4月21日，方艳向原审法院提起本案诉讼，起诉请求法院判令：1、解除双方于2014年3月13日签订的《商铺租赁合同》；2、何伟杰立即退还方艳所支付的两个月押金38000元、首月租金19000元以及进场费50000元，共计107000元；3、何伟杰赔偿方艳损失38827元（包括装修损失8827元，项目保证金损失3万元）；4、何伟杰承担本案的诉讼费。何伟杰反诉请求判令：1、解除双方于2014年3月13日签订的《商铺租赁合同》；2、何伟杰没收方艳支付的两个月押金38000元；3、何伟杰没收方艳进场费50000元（用于补偿何伟杰重新装修房屋费用）；4、方艳支付何伟杰租金19000元；5、方艳赔偿何伟杰损失28500元（包括1个月租金损失19000元及中介费9500元）；6、方艳承担本案诉讼费。何伟杰明确其反诉第四项诉讼请求为自2014年4月23日至2014年5月22日（提起反诉之日）期间的租金19000元。原审诉讼中，方艳称其已对涉案房屋进行装修半个月，因涉案房屋无法办理电力增容，不符合其租赁目的，导致其损失38827元。为证明上述主张，方艳向本院提交以下证据：1、东莞美宜佳便利店管理有限公司出具的电器设备功率明细，载明用电功率共计16020瓦。2、广州新裕发五金电器出具的《收据》七张，载明费用共计814元。3、永丰建材店开料单，载明工人费用共计2750元。3广州市天河区东圃日星建材经营部送货单，载明费用共计303元。4、《收据》，载明运费80元。5、广州市天河湖洞建材出具的《收款收据》，载明费用共计4520元。6、中国农业银行转账凭条（复印件），载明转账30000元。何伟杰对上述证据的真实性均不予确认。何伟杰则称方艳签订合同前已清楚涉案房屋的使用性质及现状，方艳承租涉案房屋后私自改造涉案房屋。为证明上述主张，何伟杰向本院提交以下证据：1、广州市兆丰行房地产咨询有限公司于2014年5月7日出具的《证明》，载明方艳向何伟杰租赁涉案房屋，该公司为中介方，该公司李健谊在中介合同上签字见证；签订合同前，何伟杰向方艳出示了房产证，双方也到现场看房，当时房屋门窗、地面、墙壁基本完好。2、《调查笔录》及李健谊身份证复印件，显示何伟杰委托代理人向广州市兆丰行房地产咨询有限公司员工李健谊询问；李健谊称签订合同时何伟杰提供了涉案房屋的房产证原件给方艳查看；签订合同中介的人员全明华和方艳去现场查看过涉案房屋；出租涉案房屋时，涉案房屋有玻璃、卷闸门。3、照片（何伟杰称于2014年5月7日拍摄）十张，照片中房屋上方有“招租：180××××1311”的横幅，房屋地面有沙堆、墙上部分地方有瓷砖、屋顶部分地方有批荡，屋内整体较为凌乱。方艳对上述证据1、2称真实性由法院认可；对证据3真实性无法确认，但确认房屋已装修了一半，墙面存在装修痕迹。原审庭审中，方艳明确其在签订合同时查看过涉案房屋的房产证，但只能确认涉案房屋的产权人为何伟杰。关于装修事宜，方艳称其在对涉案房屋进行装修前，已电话告知何伟杰，何伟杰表示同意；方艳投入装修半个月后发现电力问题，方艳与何伟杰联系，何伟杰也称其可以为方艳解决电力增容的问题，让方艳继续装修。何伟杰则称方艳从来没有口头或书面向何伟杰提起装修事宜，何伟杰从不知道方艳对涉案房屋进行装修。关于方艳所称无法进行商业电力增容的问题，方艳未提交证据证明。原审法院另查明：何伟杰称涉案房屋一直按商业性质缴纳税款，涉案房屋可以作为商铺使用。为证明上述主张，何伟杰向本院提交以下证据：1、广州市天河区地方税务局及广州市天河区天河南街流动人员和出租屋管理服务中心出具的《税收缴款书》一张（地址为涉案房屋，税款所属时期为2013年1月至2013年12月）及《税收通用完税证》四张（地址为广利路86号101，税款所属时期分别为2009年1月至12月、2010年1月至12月、2011年1月至2011年12月、2012年1月至2012年12月）。2、广州市天河区天河丰美婷内衣店的《个体工商户营业执照》（复印件）及《商事登记信息》、广州市天河区天河家兰包子店的《个体工商户营业执照》（复印件）及《商事登记信息》，上述证据均显示地址为广州市天河区广利路86号101房。3、《社区居委会同意开业证明》，显示个体工商户美宜佳百货超市经营地址为涉案房屋、负责人姓名方艳、有效期限自2014年3月23日至2015年3月22日。方艳对上述证据的真实性均无异议。关于进场费5万元，方艳称不清楚该款项的性质，只是按何伟杰要求支付作为承租涉案房屋必须支付的费用；何伟杰称双方没有约定在解除合同或退场时，何伟杰需退还给方艳。原审法院认为：方艳、何伟杰签订的合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。本案中，方艳、何伟杰均表示同意解除合同，属于当事人合法处分自身民事权利，符合法律规定，原审法院予以照准。方艳要求确认合同于2014年4月21日解除、何伟杰要求确认合同于2014年5月22日解除均无事实及法律依据，原审法院不予支持。至于导致合同解除的责任归属问题。根据合同法第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，何伟杰作为出租人，负有交付符合合同约定用途的房屋给承租人使用的义务。方艳虽未能提交证据证明其无法进行商业电力增容导致无法实现租赁目的，但涉案房屋房屋的使用性质为住宅，与合同约定的商铺的使用用途相抵触，何伟杰将住宅性质的房屋出租给方艳作为商铺使用的行为违反了上述法律义务，构成违约，应承担相应的法律责任。何伟杰所称涉案房屋曾出租给案外人作为商业用途使用与本案不存在必然联系，原审法院对其抗辩不予采纳。而方艳作为承租人，理应审慎审查待租赁房屋是否符合其使用用途。方艳于签订合同时已查看涉案房屋的房产证，房产证又明确载有涉案房屋的用途。在此情况下，方艳签订合同后，又以涉案房屋不符合商业用途为由要求解除合同，其对导致合同解除亦有过错。因此，综合本案案情，从公平原则出发，原审法院认为，由双方各自承担相应的损失较为适宜。综上，何伟杰收取的押金38000元应退还方艳。方艳主张何伟杰承担项目保证金损失30000元、何伟杰主张方艳赔偿损失28500元（包括一个月租金损失19000元及中介费9500元），原审法院均不予支持。关于方艳主张何伟杰赔偿装修损失8827元、何伟杰主张没收进场费50000元作为重新装修房屋费用的问题。按合同第五条第三款约定，方艳使用涉案房屋需要进行内外装修，须经何伟杰书面同意。方艳称其已通过电话告知何伟杰且取得何伟杰同意，但未能提交证据证明，在何伟杰明确否认的情况下，原审法院不予采信，故原审法院认定方艳未经何伟杰同意即对涉案房屋进行装修。且方艳称其欲租赁涉案房屋作为美宜佳便利店，美宜佳便利店的用电功率高达16020瓦，但方艳在未对涉案房屋的用电功率进行审慎了解的情况下，即对涉案房屋进行装修，其对装修损失的发生具有过错。综上，方艳主张何伟杰承担装修损失8827元，原审法院不予支持。何伟杰主张没收进场费50000元用于补偿其重新装修房屋的费用，但未能提交证据证明方艳上述装修行为造成何伟杰的损失，故原审法院对何伟杰该项诉讼请求亦不予支持，何伟杰应将进场费50000元退还方艳。至于方艳主张何伟杰退还首月租金19000元及何伟杰主张方艳支付租金19000元的问题。如上所述，何伟杰交付方艳使用的涉案房屋不符合同约定的用途，其行为构成违约，而方艳对合同的解除也有过错，因此原审法院酌情确定方艳在实际占用涉案房屋期间应支付的租金标准为合同约定的租金标准的一半，即9500元（19000元÷2）。方艳称其于2014年4月15日向何伟杰发出《律师函》后即自行撤出涉案房屋，且在提起诉讼同时通知何伟杰收回涉案房屋，但未能提交证据证明。因交还房屋系承租人即方艳在合同期满或合同解除后的义务，在何伟杰否认方艳通知其收回涉案房屋的情况下，应由方艳承担举证不能的责任。但从何伟杰提交的照片及其所称的拍摄时间可知，其于2014年5月7日拍摄涉案房屋时，涉案房屋已为空置状态，且涉案房屋上方拉有招租的横幅。在此情况下，何伟杰未及时收回涉案房屋，其对损失的扩大具有过错，因此2014年5月7日之后的租金损失不应由方艳承担。综上，方艳应按每月9500元的标准支付2014年3月23日至2014年5月7日期间的租金14250元【9500元+（9500元/月÷30天×15天）】。因方艳已向何伟杰支付租金19000元，故何伟杰应向方艳退还租金4750元（19000元－14250元）。同理，驳回何伟杰要求方艳支付租金19000元的诉讼请求。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院作出如下判决：一、解除方艳与何伟杰于2014年3月13日签订的《商铺租赁合同》；二、何伟杰于本判决发生法律效力之日起10日内向原告方艳退还押金38000元、进场费50000元，共计88000元；三、何伟杰于本判决发生法律效力之日起10日内向方艳退还租金4750元；四、驳回方艳的其它诉讼请求；五、驳回何伟杰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3220元，由方艳负担1110元，何伟杰负担2110元；本案反诉受理费1555元，由何伟杰负担。上诉人何伟杰不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审法院判决第二项、第三项、第五项判决。改判支持上诉人一审反诉请求即：(1)没收被上诉人支付的两个月押金38000元；(2)没收被上诉人进场费50000元；(用于补偿上诉人重新装修房屋费用)(3)被上诉人支付上诉人租金19000元(2014年4月23日～2014年5月22日)；(4)被上诉人赔偿上诉人损失28500元；(包括1个月租金损失19000元，中介费9500元)3、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由：一、原审判决认定上诉人将住宅性质的房屋出租给被上诉人作为商铺使用违反了法律义务构成违约，明显混淆事实、适用法律错误。(一)被上诉人没有证据证明涉案房屋不能够改为商铺使用。法律并没有明文规定住宅性质的房产不能更改为商铺使用。(二)涉案房屋完全可以作为商铺使用。众所周知，广州市存在大量的临街一楼住宅改为商铺使用情形，为此广州市政府专门下发了文件，即穗府办(2012)1号《关于解决生产经营场所场地证明若干问题的意见》，该意见第四条第二款第2项针对出租房屋给他人作经营场所使用作了相应规定，涉案房屋正是属于该类房屋，一审仅以房产证上载明房屋的性质为由，认定上诉人违反了法律义务，完全是颠倒是非，枉法裁判。(三)《社区居委会同意开业证明》已经证明涉案房产符合商铺使用的条件。2014年4月17日，广州市天河区天河南街天荣社区居民委员会出具证明，该内容载明内容：“……个体工商户美宜家百货超市上，经营地址广利路86号101之一，负责人姓名方艳……”一审中被上诉人对该证明的真实性并无异议，足以证明涉案房产符合商铺使用的条件。(四)涉案房产在被上诉人租赁之前一直作为商铺使用，现在仍然作为商铺使用。(五)被上诉人在签订正式合同前4天，还签订了《临时租赁合约》，当时被上诉人已经知悉涉案房屋的性质，其有足够的时间来考虑是否租赁该房产，被上诉人在正式签订合同时，针对房屋性质并没有提出任何异议，充分表明被上诉人是认可涉案房屋作为商铺使用的，其以房屋不符合商业用途为由要求解除合同，明显是构成违约。二、原审法院认定被上诉人违反合同约定对涉案房屋进行装修，但对上诉人造成的损失不予认定显示公平。被上诉人没有经过上诉人同意私自进行装修，破坏了房屋的地面、墙面、天花板。房屋的卷闸门、玻璃门也被拆走，房屋原有的设施全部被毁坏。上诉人也提交了中介公司的相关证明加以证实，同时也申请法院到现场进行勘察，但原审法院对此不予采纳也不去现场勘察。上诉人虽没有提交对涉案房屋进行装修的证据材料，但被上诉人对涉案房屋进行装修破坏的事实是存在的，原审法院应该对此造成的损失予以认定。三、原审法院判决被上诉人按每月9500元标准，支付2014年3月23日至2014年5月7日期间的租金，其标准及期间认定是完全错误的，没有任何事实和法律依据。本案中，被上诉人违法解除合同构成违约，上诉人没有任何过错。同时，被上诉人违法解除合同后，应将涉案房屋交还给上诉人，但被上诉人一直没有予以交还。原审法院仅以上诉人提交的2014年5月7日拍摄的照片显示当时涉案房屋为空置状态，且涉案房屋上方拉有招租的横幅的情况下上诉人没有及时收回涉案房屋，其对损失的扩大具有过错，没有任何事实和法律依据。四、方艳对涉案房屋的性质是否符合商业用途是没有异议的，原审法院以违法登记性质认定我方违约，缺乏依据。五、根据租赁市场交易习惯，出租方无须负担出租房屋电力增容义务。六、方艳租赁该房屋的目的不是自己使用，我方原审提交的照片显示放盘信息是方艳委托中介发放的，证明方艳可能是因为不能达到转租目的而要求解除合同。综述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决明显不公，恳请二审法院查明事实，依法改判决并支持上诉人的上诉请求。被上诉人方艳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审期间，上诉人提交七份证明材料：证据一、临时场所使用证明，拟证明上诉人的房屋可以作为商铺使用；证据二、发票，拟证明上诉人的房屋以商铺性质纳税；证据三、税收缴款书，拟证明上诉人的房屋以商铺性质纳税；证据四、说明，拟证明上诉人的房屋重新装修所花费用；证据五、租赁合同，拟证明被上诉人违约后房屋再次出租时间；证据六、调查笔录，拟证明一审照片显示招租横幅实为被上诉人放盘出租；证据七、出租屋纳税登记本，拟证明案涉房屋一直作为商铺使用。另外我方向法院申请调查取证，被上诉人放盘的事实。被上诉人认为上述证据二、三、五、七这几份证据存在矛盾的，因为内容显示的租金数额相差比较大，不能证明是同一间房屋；关于调查取证的笔录，一审照片是上诉人提供的，其自称于2014年5月7日拍摄，在我方提出解除合同后，不能证明我方第二天放盘，且我方也无合理理由第二天放盘。本院认为，二审争议在于合同解除的原因及责任。涉案房屋登记性质为住宅，其配套必然是以居住目的设计及布置。虽然涉案房屋所在区域的行政管理给予经营许可，但是其经营中的配套仍然是受限制的。本案双方基于自愿协商签订租赁合同，被上诉人主张在合同履行中因电力供应的制约导致不能实现合同目的，与租赁房屋客观状态相符，本院予以采信。经审查，双方当事人签订的合同中，对电力供应没有特别的约定，对此合同无法继续履行的责任，既有上诉人提供房屋的配套限制因素，也有被上诉人未明示配套要求因素，双方当事人均有过错。上诉人坚持要求被上诉人承担全部责任，本院不予采纳。原审法院根据双方当事人过错责任分配当事人责任，并无不当。上诉人二审提交的证明材料，与认定其实际损失，及损失负担的责任，缺乏紧密的关联，本院不予采纳为新证据。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4775元，由上诉人何伟杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年十月十五日书 记 员 麦倩文邝伟贤 来自：